חדרה: בין הים לסדן

ראש עירית חדרה, ישראל סדן, הבין את קסמי איזור חוף הים, ואם יצליח להחזיק קואליציה ולצאת מהתיק שהמשטרה מכינה לו, הוא ינסה לקדם בנייה במערב חדרה, לאוכלוסיה חזקה יחסית, מגמה שאולי תגלוש גם לתוך גבעת אולגה; בנוסף הוא מתכנן איזור תעסוקה חדש בין כביש החוף לרכבת, על כ-1,200 דונם, ל-750 אלף מ"ר לתעשייה קלה, היי-טק ומסחר

31/10/2004, 12:26
יש הסבורים שהשם חדרה הינו גלגולו של שם ישוב עתיק בשם 'גדרה דקיסרין', משמע, גדרה של קיסריה. נראה כי ראש העיר, ישראל סדן, הנלחם כיום על כיסאו וכבודו, מאמץ סברה זו ומאמין, כי ניתן לחזק את חדרה באמצעות הקמת שכונות יוקרה בסמוך לרצועת החוף, ובכך למשוך לעיר אוכלוסיות חזקות, אשר תשפרנה את תדמיתה של חדרה, ואולי אף תצלחנה להחזיר עטרה ליושנה.

ישראל סדן (56) מפקד משמר הגבול לשעבר ומזה כשש שנים ראש עיריית חדרה, לבטח זוכר תקופות טובות יותר מזו העוברת עליו לאחרונה. הצרות הן מבית: לפני מספר חודשים החליטה משטרת ישראל להמליץ להעמידו לדין, בגין חשדות למתן טובות הנאה והפרת אמונים. סדן חשוד, כי הציע לחברי מועצה בחדרה טובות הנאה, להם ולקרוביהם, בתמורה להצטרפותם לקואליציה. סדן מצידו טוען, כי רק הציע אך מעולם לא התכוון לקיים. האם לשם הרשעה, די בכוונה פלילית, או שמא דרושה גם הוצאתה אל הפועל - על כך יחליט ביהמ"ש.

סדן, מכל מקום, נוקט בגישת עסקים כרגיל ומכריז על שורת פרויקטים חדשים שבכוונתו לקדם. בחלקה המערבי של חדרה יש לראש העיר תוכניות לאלפי הדונמים המשתרעים לרוחבה של רצועת החוף, מפארק השרון בדרום ועד פארק נחל חדרה, בצפון, להוציא כמובן, את שכונת אולגה, הכבשה השחורה. סדן מבין את הפוטנציאל הכספי הטמון בשטחים אלו, וכן את הפוטנציאל החברתי והשלכותיו על העיר כולה. לדבריו, בתוך חמש שנים האזור כולו ידמה לרמת פולג הסמוכה, יזכה לביקושים גבוהים וימשוך אליו אוכלוסיות חזקות.

הנקודה הבולטת היא כפר הים, קומפלקס מלונאות ונופש, המשתרע על פני 44 דונם וכולל 523 דירות מגורים, מהן 463 בבנייה רוויה ועוד 60 קוטג'ים. כיום, עם כניסתו לתוקף של חוק החופים, פרויקט מעין זה לא היה יוצא לפועל. לתושבי הקומפלקס גישה לרצועת חוף של כ-200 מטרים, התחומים מצפון ומדרום ברכס טבעי. דירות המגורים, המשקיפות אל הים, מאוכלסות ברובן ע"י אוכלוסיה מבוגרת, בעיקר מאיזור הצפון וירושלים.

בכניסה למתחם קשה שלא להבחין במבנה רב הקומות, הבנוי, מזה מספר שנים, ברמת שלד. מבנה המלון היה שייך בזמנו לחברת מריו-לזניק פיתוח ובנייה וכיום לחברת אספן, בבעלות אליעזר פישמן, שהוא בעל השליטה ב"גלובס". המלון נבנה, כאמור, ברמת שלד ובנייתו נעצרה לאור שנות המיתון הרבות הפוקדות את ענף הנדל"ן והתיירות בארץ. מבנה המלון מחולק ל-88 יחידות מלון, המוערכות בספרי החברה בסכום של כ-25 מיליון שקל, וכ-80 יחידות דיור למכירה, המוערכות בסכום של 30 מיליון שקל.

"בזמנו, הצעתי לחברת אספן לשנות את ייעוד המבנה, כך ששני שליש מהדירות ישמשו כדירות נופש והשליש הנותר ישמש למגורים. לצערי, התוכנית לא יצאה אל הפועל" , אומר סדן. כיום מתנהל מו"מ מתקדם למכירת המבנה ליזם דני מור. מור, 50, יליד חדרה, מתגורר ב-20 השנה האחרונות בחו"ל. עיקר עסקיו במזרח אסיה ובמדינות ברה"מ לשעבר.

לפני כשנה החל מור במסע קניות של שטחים רבים בחלק המערבי של חדרה, כך לדוגמא, רכש, במסגרת מכרז עירוני, מעיריית חדרה, 84 דונמים, ממערב לשכונת אולגה, המיועדים למגורים, מסחר ונופש, תמורת סכום של 34 מיליון שקל, ואף קיבל אופציה לרכוש בעתיד 27 דונם נוספים, בסמוך, תמורת 27 מיליון שקל ושילם מיליון שקל נוספים בגין קבלת האופציה. המתחם מחולק לארבעה מתחמי משנה. 34.3 דונם לבניית 122 קוטג'ים על מגרשים בני 280 מ"ר ברוטו. 18.4 דונם לבניית מרכז מסחרי בן 20 אלף מ"ר, 16.5 דונם לבניית 20 אלף מ"ר לבתי מלון ו-15.2 דונם לשמורת טבע.

העיסקה עוררה הדים רבים בקרב חברי האופוזיציה, אשר טענו, כי מור רכש את הקרקעות תמורת נזיד עדשים ובהרבה מתחת להערכת השמאי. לדברי סדן, השטחים נמכרו למור במחיר מכירה הנמוך בכ-15% מהערכת שמאי המקרקעין דוד טיגרמן ובתיאום מלא עם משרד הפנים.

מדרום ובסמוך לשכונת אולגה ממוקמת שכונת חופים. השכונה מוקמת בימים אלו, ע"י חברות חפציבה וסולל בונה, בחלקים שווים, וכוללת 1,300 דירות. תמורת המכירות מוערכת ב-180 מיליון דולר.

כפי שפורסם לאחרונה ב"גלובס", החברות רכשו מפרטיים את המתחם בן 150 דונם, בעסקאות לפי 19%-18%. החוזה בין הצדדים קובע, כי סולל בונה מקבוצת שיכון ובינוי תהיה הקבלן הראשי, וחפציבה מקבוצת מרדכי יונה תנהל ותשווק את הפרויקט. בסך הכול ייבנו בשכונה 17 בניינים בני 17-11 קומות, ובהם, כאמור, כ-1,300 דירות.

סדן: "מכיוון שמתחם השכונה גובל במזרח בכביש 2, ביצענו הצרחה, דהיינו, תכננו כך, שמבני הציבור ייבנו בסמוך לכביש, ואילו מבני המגורים ייבנו בחלק הפנימי והקרוב לחוף הים".

גלובס: האם אינכם חוששים מסמיכות הפרויקט לשכונת אולגה הבעייתית, שעלולה להרתיע את רוכשי הדירות ולגרום לירידת מחירים?

סדן: "השכונה תוכננה כמתחם סגור ומבודד, כך ששכונת אולגה לא תהווה בעיה. יתרה מכך, להערכתי, בפרק זמן של 10-5 שנים תהיה גלישה, במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי, של השכונה החדשה לתוך שכונת אולגה".

להערכת סמנכ"ל השיווק של חברת חפציבה, אודי הררי, דירת 4 חדרים בשכונה, בשטח של 115 מ"ר, תימכר ב-170 אלף דולר, דירת 5 חדרים, בשטח של 140 מ"ר, תימכר ב-190 אלף דולר. כמו כן, בכל 3 קומות יתווספו למחיר כ-10 אלף דולר נוספים. "מחירים אלו מקובלים באזור זה ואף נמוכים במקצת. ראה כדוגמא את מחירי הדירות במזרח נתניה. להערכתי, עם קצב התפתחות השכונה יעלו מחירי הדירות", אומר הררי.

ככל עיר בעלת רצועת חוף, גם חדרה חפצה בטיילת ובפארק ירוק הכולל אטרקציות שונות - וכאן מדובר בפארק נחל חדרה, המצוי מדרום ובסמוך לתחנת הכוח של חברת החשמל. שטח הפארק הוא 690 דונם, כאשר מחציתו בבעלות פרטיים ומחציתו בבעלות ממ"י וחברות ציבוריות.

יעקב רוזנווסר, העומד בראש חברת הניהול ייזום מוניציפאלי בע"מ, המנהלת את פיתוח הפארק: "הפארק מתוכנן במסגרת תמ"א 10, וכיום קיימת תוכנית מפורטת חד/1700 העוסקת ברצועת החוף על-פי תוכנית תיירותית. התוכנית מצויה בדיונים סופיים בוועדה המחוזית חיפה".

- איך יתנהל הפארק?

רוזנווסר: "התחייבנו לכך שהפארק יתוקצב במסגרת תקציב עצמאי ולא ישתה כסף מתושבי העיר. הפארק יתנהל כמשק סגור והוא יכלכל את עצמו מהפעילויות השונות, כגון מסעדות, מועדון שיט, ספא וכד'. על כמחצית משטח הפארק עתיד לקום פארק אינטנסיבי, דהיינו, פארק אקולוגי הכולל מחזור מי ים, טורבינות רוח וכו', ועל המחצית השנייה עתיד לקום פארק אקסטנסיבי.

בזמנו, משרד האוצר הקציב להקמת הפארק 11 מיליון שקל, בתקציב רב שנתי, כאשר מחצית מהסכום ישמש כשיפוי לבעלים על הפקעת השטח לטובת הפארק ותחנת הכוח. יש לציין שהבעלים לא יקבלו כסף ממשי, אלא יזכו לשטחים מפותחים, בסמוך לפארק, בייעוד מגורים, הליך דומה לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים. מחציתו השני של הסכום ישמש את ועדות התכנון ליישום וביצוע תוכניות הפיתוח במתחם. ראש העיר דוחף את נושא הפארק, אבל עם זאת יש לציין, שהוא נתקל במכשולים רבים בשל בעיות קואליציוניות".

בשטח שבין פארק נחל חדרה לשכונת אולגה, מצויים כ-1,200 דונם המהווים שטח פתוח, עליהם חלה תוכנית חד/35 המנדטורית. מדובר באדמות פרטיות (90%) ושל המינהל (10%). התוכנית המנדטורית משנת 1947 מקנה זכויות בנייה ליחידת דיור בת 300 מ"ר על כל דונם ובסה"כ כ-1,200 יחידות דיור בכל שטח המתחם.

סדן: "החזון שלי הוא להפוך את המתחם הזה לשכונת יוקרה הסמוכה לחוף הים. הגשנו לוועדה המחוזית-חיפה תוכנית תיירותית, הכוללת מגורים בבנייה צפופה יותר, מלונות וכו'. כיום התוכנית נדונה בהליכים מתקדמים בוועדה המחוזית חיפה".

הקמתן של שכונות מגורים חדשות מלווה לרוב, בפיתוח של מרכזי תעסוקה ומסחר בסביבה הקרובה. תכנון מתחם תעסוקתי הוא הכרחי, שכן קיים קשר סימביוזי בין מגורים למסחר ותעסוקה. מתחם תעסוקתי מעין זה, מעצם קיומו, ימשוך אוכלוסיה לאזור, ולחלופין, אוכלוסיה זו תזדקק, מן הסתם, לשירותי המסחר והתעסוקה הניתנים בו.

- האם לחדרה יש תוכניות לפיתוח מתחמי התעסוקה, במקביל להקמת שכונות מגורים?

סדן: "כיום מונחת במגירות התכנון של הוועדה המחוזית חיפה תוכנית להקמתו של אזור תעסוקה חדש בין כביש החוף לרכבת. מדובר בשטח של כ-1,200 דונם, עליו מתוכננים להיבנות כ-750 אלף מ"ר לתעשייה קלה (היי-טק) ומסחר. תחילה ייבנו כ-185 אלף מ"ר ראשונים ובטווח ארוך יותר, ובהתאם להתפתחות האזור, תימשך הבנייה".

המתחם המדובר נקרא 'מתחם אגרובנק' על שם חברת הקרקעות ההיסטורית, אשר רכשה את השטח עוד בתקופת המנדט. בחלוף השנים הוקמו על המתחם מעברות ולאחר מכן נרכש חלק ממנו ע"י שיכון ופיתוח. לפני כעשר שנים, עם רכישת שו"פ ע"י אזורים, עברה הבעלות על השטח לידיה של חברת אזורים.

אילן ספיר, סמנכ"ל חברת אזורים: "מדובר ב-1,200 דונם התחומים בפארק השרון מדרום, כביש 2 ממערב יער חדרה ממזרח ושכונת מגורים בצפון. כיום, בבעלות אזורים 300 דונם, המצויים ברובם בחלק הצפוני של המתחם, אותו שטח המיועד להיבנות תחילה . שליש מיתרת השטח בבעלות המינהל וכשני שליש הנותרים בידי גופים פרטיים.

"לפני כחמש שנים, עם כניסתו של ראש העיר ישראל סדן לתפקיד, התחלנו לגלגל את התוכנית לאיזור תעסוקה מסחר והיי-טק. לצערי, גלגלי ועדות התכנון נעים באיטיות. נכון להיום, התוכנית אושרה במסגרת הוועדה המקומית, לאחר דיונים רבים עם משרד איכות הסביבה והחברה להגנת הטבע וכו'. חלק ניכר מהגשת התוכנית ואישורה הוקדשו לנושא התחבורה. נושא זה מהווה את עקב אכילס של הפרויקט, שכן נושא התחבורה, מטבעו, זולל שטח וכולל עבודה רבה עם מספר רב של רשויות, ביניהן, מע"צ, רכבת ישראל, משרד התחבורה, אגד והוועדה המחוזית חיפה. במתחם יהיה מוסף תחבורתי ענק, אשר יכלול תחנה מרכזית של אגד, תחנת רכבת, מגרשי חניה וכו'. כיום, התוכנית מצויה אצל הוועדה המחוזית, ואני מאמין שבתוך פרק זמן לא ארוך, של מספר חודשים, היא תאושר".

- האם להערכתך יהיו בחדרה ביקושים למתחם התעסוקתי המתוכנן?

ספיר: "בוודאי. קח למשל את פארק אזורים בפ"ת, הכולל 120 אלף מ"ר. אזורים הקימה את הפארק בתקופת שפל, בתחילת שנות ה-90, וכיום מרבית המבנים מאוכלסים ע"י שוכרים שונים".

לחדרה אזור תעשייה קיים בשטח של כ-1,200 דונם, המאוכלס ברובו ע"י חברת אליאנס ומפעלי נייר. שתי החברות תופסות כ-65% מהשטח, וכך היה עוד משנות החמישים. כיום, אומר סדן, מתוכננת תוכנית להכפלת שטחי התעשייה ל-2,500 דונם: "להערכתי, התוכנית תאושר למתן תוקף בתוך תקופה של בת חמש שנים, לכל היותר".

פרויקט נוסף, אותו סדן זוקף לזכותו ולזכות אלי לנדאו, יו"ר הדירקטוריון של חברת החשמל, הוא פרויקט 'חוות חפציבה'. החווה בת 360 דונם, מצויה ממזרח לתחנת הכוח ולכביש 2. מדובר בחוות חקלאית, אשר הייתה שייכת בעבר למשפחת שניידמן. במקביל להקמת תחנת הכוח של חברת החשמל, המשפחה פעלה לשינוי ייעוד החווה ליעוד מגורים. מחשש לתביעות עתידיות מצד תושבי האיזור בגין נזקי זיהום, רכשה חברת החשמל את השטח והחזיקה בו שנים ארוכות.

סדן: "עם כניסתי לתפקיד התחלתי לגלגל את התוכניות למקום. כיום פועלת במקום מכללה של חברת החשמל, מתוקף אישור לשימוש חורג לתקופה של חמש שנים, ובעתיד המקום ישמש כמכללה לכל עובדי חברת החשמל, הפזורים כיום ברחבי הארץ. מדובר ב-700-600 תלמידים וכן בסגל הוראה וצוותי אחזקה וכו'. בחווה מתוכנן להיבנות אמפיתיאטרון, בשטח של 15 אלף מ"ר בנוי, בו יהיו כל האירועים של חברת החשמל. כיום, מתחזקים את המקום כ-40 משפחות של חיילי צד"ל לשעבר, המתגוררים במתחם. עד כה, חברת החשמל השקיעה כ-8 מיליון דולר ולהערכתי, נזכה לראות את סיום הפרויקט בתוך כחמש שנים, לכל היותר".

לחדרה יש גם צד מזרחי. בתקופה האחרונה נבנו בחלק זה של העיר שכונות מגורים המאופיינות בעיקרן בבנייה רוויה ובאוכלוסיה בעלת חתך סוציו-אקונומי בינוני.

מתחם מעניין מצוי ממזרח לבית העלמין הישן, וממערב לשכונת בית אליעזר. מדובר במתחם בשטח של 2,100 דונם, אשר בחלקו מאושר לבנייה ובחלקו מצוי בהליכי הפשרה. במתחם חלה תוכנית חד/1200 המקנה זכויות בנייה ל-7,300 דירות בבנייה רוויה. עד כה אושרו 2,132 דירות, כאשר חברת אפריקה ישראל תבנה 620 דירות מתוכן, וחברת מליבו תבנה את היתר.

יורם קרן, מנהל חטיבת המגורים של אפריקה ישראל: "אפריקה ישראל חתמה על ההסכם לרכישת המתחם לפני כחצי שנה. במקום, מתוכננת להיבנות שכונה בסגנון שכונות הסביונים של אפריקה ישראל, הכוללת את מגוון יחידות הדיור, שטחים ירוקים ומבני ציבור רבים. הבנייה צפויה להתחיל בקרוב. כיום, אנו במו"מ עם העירייה על הסכמי הפיתוח".

- האם אפריקה ישראל תמשיך לרכוש קרקעות לבנייה בחדרה?

קרן: "בהחלט כן. החברה בודקת כל הזמן אופציות חדשות, בעיקר באזורי הביקוש בארץ. זו פעם ראשונה שאנו בונים בחדרה, ואני מקווה שהפרויקט הזה יהיה החלוץ לרבים אחריו ".

בכדי ששכונת הסביונים החדשה, המתוכננת לקום במזרח חדרה, תזכה לביקושים טובים, היא זקוקה לתדמית טובה. חדרה, ובעיקר חלקה המזרחי, זקוקה לשיפור בתדמית, שנפגעה עם אכלוסם של אלפי עולים, חסרי האמצעים, בשכונות המזרחיות, שכונות שהוקמו במסגרת מכרזים של משרד השיכון והבינוי לשיכון העולים.

- סדן, איך אתה מתמודד עם בעיית התדמית של העיר?

סדן: "אנו פועלים לשינוי התדמית. עשיתי מאמצים כבירים בכדי לאחד את הקואליציה, על מנת שביחד נשנה את הדימוי של חדרה. העיר זכתה בעבר ליהנות מדימוי של מושבה. השנה יחגגו תושבי העיר 114 שנים להיווסדה. מרבית גלי העלייה, החל משנות ה-60 וה-70 וכלה באלו של שנות ה-90, הן יוצאי מדינות ברה"מ לשעבר והן עולי אתיופיה, מצאו את מקומם בחדרה.

"לדעתי, אחת המכות הקשות ביותר שחוותה העיר, היא הבנייה של משב"ש. עם כניסתי לתפקיד עצרתי שכונה של 2,800 דירות. כראש עיר אינני מוכן שחדרה תמשיך לספח לתחומיה רק אוכלוסיות חלשות. בזמנו הודעתי למשב"ש, שאני לא מוכן יותר להקמת שכונות כאלו בחדרה, וכיום אנו שוקדים על תוכניות להקמת שכונות יוקרה, בכדי לשפר את תדמיתה של העיר".

לפני כשבועיים השתפר מצבו הקואליציוני של סדן, כאשר מועצת העיר ומינתה את חיים אביטן, מנהל מחלקת הנכסים בחברת בזק, להיות סגן ראש העיר וממלא מקומו בשכר, מטעם הליכוד, במקומו של הסגן הנוכחי, מטעם סיעת ישראל ביתנו של אביגדור ליברמן. ההסכם שאושר במועצת העיר מאפשר לקבל החלטות על ידי קואליציה של 14 חברים מתוך 19, עם סיכוי להתרחבותה - מה שמשליך על היכולת לממש את הפרויקטים של שסדן מתכנן.

לעיריית חדרה גירעון של 140 מיליון שקל ומשרד הפנים חייב אותה למכור נכסים כדי לכסותו. יישום הנחיה זו והפיכתה למדיניות עירונית, ביחד עם תנופת בנייה, העשויה להניב לקופת העיירה תשלומים נוספים בגין הוצאות הפיתוח והיטלי ההשבחה, מביאים למסקנה, שלענף הנדל"ן בחדרה יש סיכוי לפרוח בשנים הקרובות ולהציע פרויקטים מעניינים.

גלובס לחודש היכרות – כל הכתבות, המאמרים וטורי הדעה אצלך מדי ערב >>
 
 
חזרה למעלה