גבעת הסטודנטים

מהגבעות של מה שהיה פעם הכפר שיח' מוניס נפרש מטרופולין תל אביב על כף היד. נוף מדהים שספק אם עוד אפשר למצוא כמוהו בתל אביב. רק שבעוד שעל כל חלקה טובה בתל אביב, יותר או פחות, נאבקים כמעט כל הקבלנים וקבוצות הרכישה המקומיים, כדי להקים עליהן עוד מגדלים נוצצים, דווקא על הגבעה הכי מרשימה בצפון יקום פרויקט לסטודנטים. בירושלים מקימים מעונות בהר הצופים, אזור פחות אטרקטיבי לירושלמים ה"רגילים", באוניברסיטת חיפה מתכננים את המעונות בקמפוס הנמל או בשכונת הדר המשוועים לצעירים, ואילו בתל אביב בחרו בפנינה הכי יוקרתית כדי לבנות דווקא עליה בניינים לצעירים.

אוניברסיטת תל אביב, שקיבלה את הקרקע לפני עשרות שנים לצרכים אקדמיים, החליטה שחברה פרטית תקים עליה, באמצעות מכרז B.O.T (הקמה והפעלה למשך עשרות שנים), כ-8 בניינים, בני 7 עד 9 קומות, שיכילו מעונות לסטודנטים ולאנשי סגל זוטר.

רק שבדיקת "גלובס" העלתה בעיה אחת קטנה: בניגוד לחוק, לא הובא דבר ההסכם לידיעת ולחתימת שר הפנים. בעוד החוק דורש אישור שר הפנים לעצם קיומה של כל עסקת B.O.T, לפי תקנות 188 ו-196 לחוק העיריות, וכן את אישורי שרי האוצר והפנים לפי תקנה 43 א' לחוק יסודות התקציב, במשרד הפנים מתעקשים שבקשה כזו מטעם האוניברסיטה או עיריית ת"א לא הוגשה ומן הסתם גם לא אושרה.

7 חברות ניגשו לשלבים המוקדמים במכרז שהוציאה האוניברסיטה. לשלב המתקדם יותר הגיעו 4 - שיכון ובינוי, אפריקה ישראל, אלקטרה נדל"ן וקבוצה משותפת לאשטרום ופתאל. בסופו של דבר, לאחר ששיכון ובינוי היתה היחידה שהציעה לשלם כסף כדי לזכות במכרז, היא נותרה בסיום לבדה וחתמה על הסכם B.O.T למשך 25 שנה. עלות הפרויקט נאמדת בכ-400 מיליון שקל. במסגרת ההסכם, תעביר שיכון עובדים לאוניברסיטה סכום נוסף של כ-100 מיליון שקל, אותו מתעתדת האוניברסיטה לייעד למלגות עבור מימון מגורי הסטודנטים.

רק שהשלט בכניסה למתחם מעיד על הקמתו העתידית של בניין מעונות סטודנטים ע"ש ספרא, מה שלא עומד כמובן בקנה אחד עם העובדה שמדובר בפרויקט B.O.T. באוניברסיטה מסבירים, שהתרומה של משפחת ספרא התקבלה בטרם נחתם החוזה עם שיכון ובינוי, "ולכן הוסכם בין כל הנוגעים בדבר שהבניין הראשון יקרא ע"ש ספרא וכספי התרומה ישמשו את האוניברסיטה".

באוניברסיטה מבהירים ששני האלמנטים הקריטיים ביותר בתחום הניהול יישארו בידיהם - מי יהיה זכאי לגור במעונות, על פי קריטריונים ברורים של תיעדוף אוכלוסיות חלשות ותושבי פריפריה, וכן קביעת מחירי הדיור שניתן יהיה לדרוש מהסטודנטים.

בכל מקרה, יש כבר מי שאומר שלא מעט דירות במתחם יעמדו להשכרה חופשית, מה שיכול להסביר את המחיר הגבוה שמשלמת שיכון ובינוי לפרויקט, שאף חברה אחרת לא רצתה להרים.

גם שיכון ובינוי וגם האוניברסיטה לא הסכימו להתייחס לטענות הללו. לדברי החברה, היא רואה מעבר לעניין הרווחי גם את הצד של התחשבות בסביבה, שתבוא לידי ביטוי באופן משמעותי בפרויקט, החל בגגות סולאריים וכלה בניצול חוזר של אשפת בנייה. החברה גם ציינה, שהקבלן בפרויקט הוא סולל בונה, חברה בת בקבוצת שיכון ובינוי, מה שעשוי כנראה להוזיל מעט את העלויות.

אדריכל ת"א

נקודה נוספת עליה מצביעים גורמים שונים, קשורה בכך שמי שנבחר על ידי שיכון ובינוי להיות מתכנן מתחם המעונות החדש הוא משרד האדריכלים קייזר-קייזר-לקנר. השאלה היא, האם משרד בו שותף האדריכל דני קייזר, ששימש בתפקידו כמהנדס העירייה כחמש וחצי שנים עד לנובמבר 2005, ראוי שיוביל פרויקט שנהגה בימי כהונתו בעירייה, ויתכן שנחשף אליו מתוקף סמכותו כמהנדס העיר, ומי שישב גם בוועדות פיתוח של מוסדות כמו אוניברסיטת תל אביב.

לדברי ישראל גודוביץ', מי שכיהן כמהנדס העיר לפני קייזר, תמוה הדבר שדני קייזר נבחר להיות אדריכל התוכנית. גודוביץ' מזכיר את לשון סעיף 2 לחוק שירות הציבור, לפיו "מי שטיפל אגב תפקידו בשירות לציבור בעניין פלוני, לא ייצג לאחר פרישתו מהשירות את אותו הפלוני באותו עניין שבו שרת הציבור".

הוא מוסיף, שאדמת שיח' מוניס הוחכרה לעירייה ולאוניברסיטה לצורכי האוניברסיטה. "אלא שהמילה צורך, אליבא דאוניברסיטת תל אביב, משמעותה כסף למימון משכורות עתק לבכירים". באותה מידה, הוא חושש, יהפוך מתחם המגורים לפרת מזומנים.

בהקשר לכך, מזכיר גודוביץ' את מסירת השטחים לפני עשרות בשנים לבית החולים איכילוב בתל אביב. השטחים נמסרו כמובן לטובת הקצאתם לציבור, כשגם בתוכנית בניין עיר המקומית צוין מפורשות ש"כל השימושים יהיו לצרכי בית החולים". גם כאן, אומר גודוביץ', עמדו היועצים המשפטיים של בית החולים וטענו שכסף הוא צורך קיומי עבור המוסד, ולכן הוקצו השטחים לטובת מסחר ושימושים אחרים.

התסכול של גודוביץ' מהפרויקט החדש נובע גם מגניזת התוכניות שהוא לדבריו הציע בזמנו למעונות הסטודנטים. התוכנית, שבוטלה לדברי גודוביץ' לאחר שעזב את תפקידו בעירייה, היתה להקים קומפלקס ספורט מודרני, יחד עם מעונות סטודנטים, על 60 הדונמים של הדרייב אין לשעבר (מתחת האוניברסיטה). תוכנית נוספת שנפסלה היא זו המתייחסת למתחם אייזנברג הישן ביפו. לדברי גודוביץ', המיליארדר ארווין אייזנברג נענה בזמנו לבקשתו להקים שלוחה לאוניברסיטה יחד עם מעונות סטודנטים ע"ש אייזנברג על השטח.

לדברי גודוביץ', "גבעות שיח' מוניס, על הנוף הנשקף מהן, הן מפינות החמד האחרונות שנותרו בתל אביב. השטח עלול להיות מנוצל לדעתי בעיקרו למטרות אחרות, שיכניסו ליזם הרבה מאד כסף". גודוביץ' מציין עוד ש-1,000 דירות סטודיו הן לא יותר מטיפה בים עבור הסטודנטים, בהתחשב בזה שבאוניברסיטה לומדים כיום 30,000 סטודנטים.

מהנדס עיריית תל אביב לשעבר, דני קייזר, מודה שאכן היה חבר בועדת פיתוח "כזו או אחרת", כדבריו, באוניברסיטת תל אביב. אך היה זה, הוא מוסיף, לתקופה קצרה, והתוכנית לבניית מעונות במתחם שיח' מוניס לא עלתה שם כלל. והאם בדרך כזו או אחרת הייתה לו נגיעה לקידום הפרויקט? "חד משמעית לא", מציין קייזר. לדבריו, לאוניברסיטה יש תב"ע שאושרה למעונות עוד טרם תקופתו כמהנדס העיר. בהתייחסו לתוכניות שלכאורה קידם גודוביץ', שנפלו בתקופה שלאחר כניסתו לתפקיד, אומר קייזר במילים מפורשות, "הושאר לי על השולחן מעט מאד, בלשון המעטה".

קייזר מבהיר, שההתקשרות העסקית של משרדו היא מול שיכון ובינוי ולא מול האוניברסיטה, וכן שפניית שיכון ובינוי אל משרדי קייזר-קייזר-לקנר נעשתה לאחר שסיים את תפקידו בעירייה. עוד הוא מדגיש, שאת חזרתו בפועל אל משרד האדריכלים בו הוא שותף יחד עם רעייתו ועם האדריכל מיכאל לקנר, עשה לפני כחצי שנה, לאחר שנתיים בהם לקח פסק זמן. דובר העירייה מסר שמהנדס העיר בזמן אישור התכנית הוא מהנדס העיר הנוכחי - אדריכל חזי ברקוביץ'.

מצוקת חניה

ומה לגבי השטחים שלא נועדו למגורים? התקנות המחמירות של מנהל מקרקעי ישראל, המתייחסות לעסקאות B.O.T שבהן מעורב מוסד ציבורי, אוסרות על קיומם של שטחי פעילות כלכלית או מסחרית, מה שבהחלט מציב סימן שאלה סביב הכוונה להקים שטחי רווחה ומסחר, על פני 2,500 מ"ר במתחם המעונות המיועד. גם אם מדובר בשטח סביר, שישרת את הסטודנטים בלבד, נשאלת השאלה עד כמה יתמידו שיכון ובינוי ואוניברסיטת תל אביב לעמוד בהגבלות במשך תקופה ארוכה.

סמנכ"ל ההנדסה של אוניברסיטת תל אביב, עופר לוגסי, מציין שאוניברסיטת ת"א ממוקמת במקום האחרון בהשוואה ליתר המוסדות האקדמיים ביחס בין מספר המיטות לסטודנטים.

לדבריו, מתחם שיח' מוניס מופיע במפת התב"ע בצבע חום, "זאת אומרת שטח עליו יכולה האוניברסיטה לעשות שימוש לצורכי הוראה, מחקר, מעונות ואף מסחר ברמה מסוימת". לדבריו, "האוניברסיטה במשך 40 שנה לא נתנה דעתה לנושא המעונות וכעת משגברה התחרות מול מוסדות אקדמיים אחרים, האוניברסיטה התעוררה ולכן B.O.T זה סוג של פתרון מהיר יחסית בהתחשב בבעיה. כמובן שהיינו מעדיפים להקים מעונות מכספי תרומות, אך בפועל לבנות פרויקט בסדר גודל שכזה אך ורק מתרומות זה בלתי אפשרי".

האוניברסיטה לדבריו מרוויחה הזדמנות לקבל פרויקט בסטנדרט הגבוה ביותר, אך כמובן שיש לה גם התחייבויות כלפי החברה הקבלנית. לוגסי מודה, שאי אפשר יהיה להבטיח שאכן 100 מיליון השקלים שיועברו משיכון ובינוי ישמשו כולם או אפילו ברובם עבור מלגות מגורים. "זו הכוונה, אך לאוניברסיטה יש גם צרכים נוספים", הוא אומר.

גלובס: האם הפטור שניתן לאוניברסיטה מתשלומי ארנונה מאז שנות ה-80 לא אמור היה להיות מיועד לענייני פינוי-פיצוי ואולי אף לבניית מעונות, ללא צורך בהסכמי B.O.T?

לוגסי: "הפטור בסך 2/3 איננו אלא פיקציה. בפועל, השליש המשולם מהווה את הערך האמיתי של 100% ארנונה, זאת בהתחשב בכך שברמת אביב מ"ר מחושב לפי 40 שקל למטר, ואילו לאוניברסיטת ת"א נקבע ע"י משרד הפנים שעליה לשלם 120 שקל למ"ר, ואז מאותם 120 החליטו שייגבו שליש, קרי 40 שקל".

לוגסי גם שופך אור על נושא החניה, שתתכווץ משמעותית לאחר שייבנו על המגרשים בנייני מגורים. לדבריו, האוניברסיטה מעודדת סטודנטים להגיע בתחבורה ציבורית. לכן, לא צפויות להיחפר תחת המתחם חניות תת-קרקעיות ושני החניונים החדשים, בסמולרס ובגן הבוטני (כ-1,100 חניות), יחד עם החניות הוותיקות יותר, אמורים לספק פתרון במקום החניונים שייהרסו לטובת הבנייה.**

raviv-k@globes.co.il

הטובים השכנים בעיניך?

עוד בשנת 2004 מתח דו"ח מבקר המדינה ביקורת קשה על אוניברסיטת תל אביב, שהוציאה סכום של 277 מיליון שקלים לטובת הסכמי פינוי-פיצוי עם דיירי שיח' מוניס. והנה, 4 שנים אחרי אותו דו"ח ולאחר הוצאה כל כך משמעותית, נראה שסוגיית הפינוי טרם נסתיימה. אוניברסיטת תל אביב מוצאת עצמה מנסה להרים פרוייקט מעונות, תחת אילוצי השכנים הבודדים שעדיין גרים על הגבעה.

סמנכ"ל ההנדסה של אוניברסיטת תל אביב, עופר לוגסי, טוען שאין כרגע כוונה לפנות דיירים נוספים מהשכונה, למרות הרצון לסיים את הליכי הפינוי גם עם הדיירים האחרונים במתחם. לוגסי טוען, שתכנון הפרויקט נעשה בצורה כזו שבשום מקרה לא אמורה להיות נגיעה בשטח בו גר מישהו מהמיועדים לפינוי בטרם נעשה עמו הסכם, "ובמידה ובכל זאת זה יקרה פה ושם נבקש שינוי תוואי".

בעתיד, מציין לוגסי, קיימת בהחלט תוכנית להמשיך ולהרחיב את האוניברסיטה גם לשטחים שאינם נכללים בתוכנית הנוכחית, "אך ברור שזה בבחינת חזון".

עו"ד יורם חג'בי, מי שייצג רבים ממפוני שיח' מוניס בעבר וממשיך לייצג חלק מאחרוני דיירי המתחם כיום, מאשר שאף גורם מהאוניברסיטה או מעיריית תל אביב לא פנה אליו או אל מרשיו נכון לרגע זה. לדבריו, מבחינה ציבורית לא הגיוני ולא מתקבל על הדעת שעיריית תל אביב תעניק אישורי בנייה בשטחי שיח' מוניס, בטרם נפתרה סוגיית פינוי-פיצוי במקום באופן סופי ומוחלט.

דובר עיריית תל אביב מסר אף הוא שהתכנית לבניית מעונות סטודנטים במתחם שיח' מוניס נכון לרגע זה איננה כוללת פינויים נוספים. לדבריו, השטח המיועד לבנייה הינו שטח הקשור לעירייה ולאוניברסיטה ולא לדיירים בשיח' מוניס וכי ייעודה המקורי של הקרקע שהוקצתה כאמור לאוניברסיטה מאפשרת לה בניית מעונות במקום. *