בעלי דירות בת"א: עצירה במחירי השכירות וירידה בביקוש המטורף

האם לצעירים נמאס מהמחירים הלא שפויים של הדירות להשכרה בת"א? מה ההשלכות על הערים הסמוכות? ואיך זה קשור ל-AIRBNB? ■ בדיקת G ■ מדריך לשוכרי דירה

מחאת האוהלים, רוטשילד / צילום: רויטרס
מחאת האוהלים, רוטשילד / צילום: רויטרס

לטענות שיועלו בשורות הבאות קשה לקרוא תופעה, והמהדרין אף יתקשו להגיד שמדובר במגמה, אבל מתוך שיחות רבות שקיימנו עם מתווכים, עם שוכרי דירות ועם משכירי דירות בתל-אביב, עולה תחושה שמחירי השכירות הגבוהים בדירות הקטנות במרכז העיר הגיעו לאיזושהי תקרת זכוכית.

נכון, הממצאים שעולים מנתוני הלמ"ס ומנתוני אתר יד2 מצביעים דווקא על עלייה (על כך בהמשך), אבל מהתרשמות שקיבלנו בשטח, אפשר להגיד בזהירות שמשהו מתרחש מתחת לאפם של הסטטיסטיקנים: השוכרים בתל-אביב, בדגש על מרכז העיר שבו השכירות הרקיעה שחקים, מתחילים להצביע ברגליים.

קיראו עוד ב"גלובס"


"בואי נתחיל בזה שכבר לא רואים היום כמעט תורים ארוכים לדירה כמו בעבר", אומר אור שקלים, הבעלים של סוכנות אור נדל"ן בתל-אביב. "צריך שהמחיר יהיה ממש ברצפה בשביל שיקרה דבר כזה, והיום השוכרים מושכלים יותר, מבררים יותר, ולא קופצים על הדירה הראשונה שהם רואים, ובוודאי שכבר לא משלמים כל מחיר".

שקלים אמנם טוען כי לדעתו אין עצירת מחירים ("דירת שני חדרים תעלה היום 5,500 שקל ודירת 3 חדרים תעלה 6,500"), אבל הוא מאשר שקיימת תקרת זכוכית כלשהי וכי "דירות המוצעות במחיר המגיע ל-7,000 שקל בחודש, כבר לא מושכרות בנקל. הנה, יש לי עכשיו שלוש דירות כאלה, דירות טובות במחיר טוב, וכבר חודש הן עומדות ריקות".

מטבע הדברים, כשמדובר בדירה שבה מגוון רחב של פרמטרים קובע את איכותה, אי-אפשר להגדיר מה היא אותה תקרת זכוכית של השכירות. ועדיין רבים מהדוברים פה מספרים על אזור ה-7,000 שקל כרף מסויים, פסיכולוגי אולי, שמקשה על ההשכרה. כך למשל זוג צעיר עם ילדים, שעזב לאחרונה דירת ארבעה חדרים בצפון תל-אביב במחיר של 7,000 שקל לחודש, מספרים גם הם על קושי למצוא שוכר. ובמקרה אחר, בעל דירת שלושה חדרים במרכז תל-אביב מספר כי לא השיג שוכר כל עוד המחיר לא ירד מרף ה-7,000. שוכר אחר, שעזב דירה בתל-אביב לפני תום החוזה ונדרש למצוא שוכר חלופי, מספר שנדרשו ימים כדי להשכיר את הדירה תמורת 7,000 שקל לחודש, ובעל הבית אמר לו שבעבר "היה לוקח שעות להשכיר".

"אם בעבר, דירה תל-אביבית התאימה ל-30 אנשים מבחינת המחיר, היום יש שבעה אנשים שזה מתאים להם", מסביר עידו פליישמן מתיווך אריאל, אם כי לטעמו גם "7 על דירה אחת עושים אותה עבודה, כך שדירה טובה שמפורסמת במחיר שוק מלא עדיין מושכרת מהר". בסך-הכול, הוא אומר, המחירים התייצבו בשנה וחצי האחרונות ונעים בין 5,000 ל-6,500 שקל לדירת שני חדרים.

משה רוזנצווייג, הבעלים של תיווך דור, העוסק כמעט 30 שנה בהשכרת דירות במרכז תל-אביב, מאשר גם הוא שיש עצירה מסוימת: "התנועה היא לא כמו שהייתה בשנים האחרונות. ציבור השוכרים היום מאוד מפוכח, מאוד חכם. עושים שיעורי בית לפני שמגיעים, עושים שופינג ובאים מאוד ממוקדים".

השינוי נובע לדבריו מכך שתמהיל השוכרים של הדירות התל-אביביות השתנה: "זה כבר לא אותן שלוש מלצריות ששוכרות דירה יחד, אלא יותר אנשים שיכולים להרשות לעצמם: הייטקיסטים, למשל".

לאן עברו אותן הצעירים? התשובה היא כנראה דרום תל-אביב וערי הלווין שסביבה. שרון (השם המלא שמור במערכת), בעלת דירה ברחוב שינקין בגבעתיים, השכירה את דירת שני החדרים בבעלותה בקיץ האחרון: "כמעט כל מי שבאו לראות את הדירה היו 'פליטי תל-אביב'", היא מספרת. "אלה חבר'ה שסיפרו לי שהתגוררו עד עכשיו בתל-אביב ושילמו יותר מ-6,000 שקל על דירות שני חדרים, כשבגבעתיים הם יכולים לקבל תמורת 3,500 שקל, והם פשוט הגיעו למסקנה שהם לא יכולים לעמוד יותר ברמות של שכר הדירה המטורף בתל-אביב".

רון קאולי מסוכנות אל הנכס בגבעתיים, אומר שהוא בהחלט מרגיש יותר תנועה בשכירות בעיר. משה ברודנר מגלובל נכסים מסביר: "גבעתיים מאוד סמוכה לתל-אביב. היא מתרעננת, נפתחו כאן הרבה מקומות בילוי. דירת 3 חדרים בגבעתיים את יכולה לשכור ב-1,000 שקל פחות מאשר בתל-אביב, ולפעמים אף בהפרש גבוה מכך".

...

בעלי הדירות לא מוותרים

על-פי נתוני הלמ"ס, מחירי השכירות בתל-אביב עלו בשנים האחרונות: בשנת 2014 שכר הדירה הממוצע עבור דירת 2.5-3 חדרים בתל-אביב עמד על 4,937.6 שקל, בשנת 2015 זה עלה ל-5044.3, וב-2016, נכון לרבעון שלישי, זה עלה ל-5158.8 שקל. גם על-פי נתוני אתר יד 2, המחירים עלו: מ-4,002 שקל דמי שכירות לדירת 2 חדרים בשנת 2012, עד ל-4,475 שקל בשנת 2016 (עלייה של 12%); ומ-4,827 שקל לדירת 3 חדרים בשנת 2012, ל-5,509 בשנת 2016 (עלייה של 14%). המחירים הללו, חשוב להדגיש, הם של כלל הדירות בתל-אביב יפו ולכן מתקשים אולי לייצג את המגמה במרכז העיר.

יניב חברון, הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אקסלנס מסביר ששיעור עליית השכירויות הוא מתון למדי (כ-1.6%), אבל טוען כי "סיבוב הפרסה במחירי השכירויות, עדיין רחוק מאוד". לדברי חברון, כניסתו לתוקף של חוק מיסוי דירה שלישית, צפוי לתרום להמשך העלייה במחירי השכירות בשנה הקרובה, "ובקצב גבוה יותר מזה שבו חזינו בשנה האחרונה".

"אפשר כבר לראות בעלי דירות שמעלים מחירים לפי ה'תיקון' שעושים בעלי שלוש דירות", מפרט רוזנצווייג, וגיל בבליקי מתיווך תכלס מוסיף: "יש כאלה שממש כותבים בחוזה, שאם החוק ייכנס לתוקף, שכר הדירה יעלה בכך וכך - שלעיתים מסתכם ב-1,500 שקל. אני אומר לבעלי הדירות שהם לא יכולים להעלות בכזה שיעור. תעלה ב-2%, אבל לא ב-30%. ובאמת, מי שמתעקש להעלות כל-כך הרבה, אין לו שוכרים. מהבחינה הזו, השוכרים למדו משהו".

"בעלי דירות אומרים לי, 'יש לנו דירה שלישית, תעלה את שכר הדירה', ואני מנסה לשכנע אותם לרדת מזה", מספר ברודנר. "אני אומר להם שהם יחידי סגולה, שהם יכולים להרשות לעצמם שיהיו להם שלוש דירות. למה שסטודנט שמגיע לשכור דירה יהיה מוכן לשלם יותר על הדירה רק בגלל שלבעל הבית יש דירה שלישית?!".

בוועד שוכרי הדירות - גוף שהוקם בין היתר על-ידי דפני ליף ואחרים כתוצר לוואי של המחאה החברתית - מקבלים בספקנות את הטענות על בלימה של מחירי השכירות במרכז תל-אביב. "לפי הפידבקים שאנחנו מקבלים", אומר מנהל הוועד יובל שטרליד, "אנחנו חווים דווקא עליית מחירים. עדיין דורשים עבור דירות 3 חדרים במרכז תל-אביב כ-8,000 שקל, ובין מאי לאוקטובר, שוכרים נמצאים בתחושת הישרדות. בסוף, אנשים מבינים שזה לא ממש משנה, כי גם הם עוברים לגור מחוץ לתל-אביב, אז אין מקומות עבודה ואין תחבורה ציבורית, כך שכל מה שהם חוסכים על שכר הדירה מתקזז עם ההוצאות האחרות".

- אבל בכל זאת, לא גילית איזו רוח לחימה אצל השוכרים? איזו עמידה על שלהם לנוכח המחירים הגבוהים? הצבת גבולות?

"יש כאלה שעושים ויתור מסוים ויוצאים מהמעגל השווה של מרכז תל-אביב, לכיוון שכונות דרומיות יותר - נגיד יפו. אבל הרי בסוף בעלי הדירות יודעים שאם לא יצליחו להשכיר את זה לשוכרים חדשים, הם תמיד יכולים להשכיר את זה ב-AIRBNB. אז שום דבר בעצם לא משתנה ומחירי השיא נשארים".

"זה נכון", מודה בבליקי מתכלס, "שיש כאלה שאומרים שהם לא מוכנים לתת גרוש יותר, ומתפשרים ועוברים לגבעתיים או לרמת-גן, אבל על כל אחד כזה, יש כמה שמגיעים מקריית מוצקין, או מקיבוץ בגולן, או כאלה שחזרו בשאלה, והם לא יוותרו על החלום לגור בלב העניינים, גם אם זה עולה להם יותר. אז הם יעשו עוד משמרת בבית קפה, אבל הם יגורו בתל-אביב. אמרו לי: לך לכצנלסון בגבעתיים, תראה מה הולך שם. הייתי, יום שישי בתשע בערב, הכול סגור. ובדיזנגוף, איפה שהיו לפני כמה שנים חמישה ברים, יש היום כבר 50".

בעל הבית משתגע - פרשנות | אורי חודי

אם בעולם ניתן למצוא מקבצי דיור שלמים המיועדים רק להשכרה ומוחזקים על-ידי חברות או קרנות, בישראל, רוב הדירות מושכרות על-ידי בעלים פרטיים. המשמעות בפועל היא שכל בעל דירה הוא "המלך": הוא יכול לקבוע את גובה דמי השכירות, להוסיף סעיפים דרקוניים בחוזה ולהטיל על השוכר תנאים לא הגיוניים. כאן חשוב להגיד שלא כל בעלי הדירות הם תאבי בצע או מכריחים את השוכרים לעמוד בתנאים בלתי אפשריים. אבל אם השוק מאפשר זאת, תמיד יימצאו אלו שכן ינסו למתוח את החבל.

אבל זו רק בעיה אחת בשוק הדיור הישראלי. הבעיה השנייה המשמעותית קשורה למחסור חמור בנתונים: בעוד שבכל מה שקשור למכירת דירות, אפשר עוד לקבל מושג על מה שקורה בענף ומה קורה עם המחירים, בתחום השכירות יש חור שחור. אין גוף שאוסף נתונים אמינים על השוק, קשה להעריך את ההיצע, ואי-אפשר להשיג פרטים אמיתיים על המחירים.

התוצאה של שני הדברים האלה היא פשוטה וצפויה: מערב פרוע.

אבל יש פתרונות. חלק מהם מיושמים כיום באופן חלקי, חלקם עדיין מוגדרים כחלום.

בצד האופטימי: המדינה כבר הבינה שיש צורך לטפל בשוק גדול וחשוב כמו דיור להשכרה, והוקמה חברה ממשלתית שמקדמת מכרזים ופרויקטים עם בעלות אחת על כל הדירות (בנוסף, כרבע מהן מיועדות לזכאי משרד הבינוי והשיכון בשכר דירה מופחת). במקביל, מקודמת בכנסת כבר כמה שנים הצעת חוק ממשלתית לשכירות הוגנת, שאמורה להסדיר את היחסים בין משכיר לשוכר בשוק החופשי.

בצד הפחות אופטימי: נכון לעכשיו, היצע הפרויקטים להשכרה עדיין נמוך למדי; והצעת החוק לשכירות הוגנת, על אף ההתקדמות, זכתה ל"גילוח" של חלקים חשובים שנכללו בה בהתחלה (למשל, סעיף מיוחד שניסה לתת מענה למחסור בנתונים).

יש פתרונות נוספים, שכרגע לא עומדים לפתחה של הממשלה. למשל, הקמת פרויקטים של דיור בר השגה בערים, בניהול העיריות, עם קריטריונים לזכאות (ביניהם, למשל, הכנסה חודשית של משקי הבית). ישנם איזשהם ניצנים לפרויקטים כאלה בתל-אביב, ובקרוב גם בהרצליה, אבל מדובר ביוזמות עצמאיות וקטנות מדי.

מה המדינה עושה בינתיים? נלחמת במשקיעי הנדל"ן - תחילה בהעלאת מס הרכישה למשקיעים, ולאחרונה עם החוק למיסוי דירה שלישית. בשוק שנשלט ברובו על-ידי בעלי דירות פרטיים, המשמעות עשויה להיות הקטנת היצע לשוכרים ועלייה בדמי השכירות. מה זה אומר? שאף על פי שיש פתרונות באופק, לא ניכר שינוי משמעותי בשוק השכירות. הג'ונגל יישאר אותו הג'ונגל.