גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מגדלים מוזנחים באויר

הצעת חוק של ח"כ מיסז'ניקוב, היו"ר החדש של ועדת הכספים, מציעה לשכלל את הסדר הבתים המשותפים, כך שיהלום את צרכי התחזוקה ארוכת הטווח; ההצעה משתלבת עם טענת פרופ' אלתרמן כי חייבים להפסיק לבנות מגדלי מגורים מכיוון שהדיירים לא יוכלו לעמוד בעלויות האחזקה

במדורי הנדל"ן והרכילות מתפרסמות חדשות לבקרים ידיעות על רכישות פנטהאוזים ודירות במגדלי יוקרה גבוהים בגוש דן. הבון טון של היום הוא רכישת דירת ענק, בקומה גבוהה ככל האפשר. אולם, מומחים בענף התכנון והבנייה, וגם המחוקקים מזהירים כי המצב המשפטי הנוכחי ועלויות התחזוקה הגבוהות, יהפכו את הלהיט של היום, למגדלים פורחים (ומוזנחים) בעתיד הלא רחוק.

חוק המקרקעין המתקרב לשנתו ה-40 מתקשה להתמודד עם חלק מהסוגיות העומדות לפתחם של ועדי הבתים בבתים משותפים, וייתכן כי בקרוב ישתנו ההמלצות והחוקים המנחים והמחייבים אותם. נכון להיום קיימים בישראל שני הסדרים לניהול בתים משותפים ובניינים רבי קומות: ועד בית, ההסדר הנפוץ יותר, המעוגן בפרק השישי לחוק המקרקעין, וחברת ניהול ואחזקה שהוא הסדר חדש יותר המושתת על אותו בסיס משפטי.

תיקוני חקיקה

לפני מספר חודשים פנה ח"כ סטס מיסז'ניקוב (ישראל ביתנו) למרכז המחקר המידע של הכנסת, לשם עריכת מחקר בנושא הקשיים בניהול בתים משותפים. מהמחקר אשר בוצע על ידי רועי גולדשמידט, ומתבסס בעיקר על עבודתה של פרופ' רחל אלתרמן מהטכניון, עולה כי בעולם קיימות צורות בעלות שונות על דירות בבתים משותפים. מיסז'ניקוב לא מתכוון לשנות את המבנה הקיים כיום, בשל הסרבול החקיקתי ומורכבותו, אלא רק לשפרו באמצעות תיקוני חקיקה משמעותיים.

תשומת לבו של מיסז'ניקוב הופנתה בעיקר להסדר שנעשה נפוץ בשנים האחרונות, ההתקשרות עם חברות הניהול. ההסדר תפס תאוצה עקב השינויים החברתיים, השינוי בדפוסי המגורים ובגודל הבניינים והקשיים בניהול באמצעות ועדי בתים. על פי מסקנות המחקר, חברות הניהול ואחזקה אינן מספקות בהכרח מענה יעיל יותר עבור הניהול והטיפול בבית המשותף. יתר על כן, בהיבט החוקי, קיים ספק ביחס למעמדם המשפטי של ההסכמים הנחתמים עם החברות והן ביחס ליכולת האכיפה שלהם.

לדברי עוזרו הפרלמנטרי, רועי וולר, ההצעה תוגש רק לאחר פגרת הכנסת הקרובה, בשל העובדה שהיא מורכבת יחסית ומחייבת בחינה משפטית מדוקדקת.

יותר שקיפות

בהצעת החוק החדשה ישוכלל הסדר הבתים המשותפים, כך שיהלום את צרכי התחזוקה ארוכת הטווח, כלומר, החלפת מערכות ושדרוג ולא רק תחזוקה שוטפת. עוד מעניקה הצעת החוק פתרונות באשר להתקנת מעליות, כבלים וצלחות לווין.

ההצעה מתייחסת גם לנושא התקנת אמצעי שידור בבתים המשותפים, כדוגמת התקנת אנטנות סלולריות ע"י אחד הדיירים, ללא אישור הדיירים האחרים. מיסז'ניקוב אומר כי כיום, אם האנטנה מוצבת בתוך חדר של דייר או בשטחו, שאר הדיירים אינם יכולים למנוע זאת, דבר שישתנה בחוק החדש.

ההצעה עוסקת גם בסטנדרטים המחייבים יזמים ולרוכשי דירות באשר לדיווחים ושקיפות העלויות לשם אחזקה שוטפת וארוכת טווח. בצורה זו יחויבו גם חברות הניהול בפרסום מאזן, תקציב וכינוס אסיפות דיירים. כיום, אומר מיסז'ניקוב, מחייבים אותך להתקשר עם חברת האחזקה מבלי שאתה יודע מה אתה משלם ולעתים הסדר חברת הניהול במקום הוועד נכפה עליך.

המחקר של הכנסת מזהה את ירידת קרנו של ועד הבית כנובעת משינויים בחברה בישראל שבאה לידי ביטוי בצמצום הרצון למעורבות. בנוסף, התפתחותם של שירותים נרחבים יותר, ומערכות תפעול מורכבות יותר לאור התפתחותם של בתים משותפים גבוהים ומורכבים יותר, יוצרים גם הם קשיים חדשים ביישומה של שיטת ועד הבית. הדבר דורש מקצועיות רבה יותר, מה שזירז את כניסתן של חברות הניהול.

אולם בעוד המחוקקים מחפשים פתרונות למצב הקיים, קוראת פרופ' רחל אלתרמן מהמרכז לחקר העיר והאזור בטכניון למהפכה של ממש. "בתים רבי קומות הם לעשירים בלבד. רק למאיון העליון ואולי לאלפיון העליון. גם הבניינים הגבוהים המוכרים בניו יורק, לונדון או הונג קונג הם כאלה הנמצאים בבעלות דיירים עשירים או בשכירות. אין לי התנגדות עקרונית למגדלים, למשל למשרדים, המתוחזקים כראוי או בניינים בודדים של עשירים שיכולים לעמוד בעלויות. חבל שבישראל מחזיקים באופנת הבניינים הגבוהים, זו ירושה גרועה שכבר בעוד שנים בודדות נשלם עליה ביוקר. חייבים להפסיק לבנות מגדלי מגורים גבוהים, כי הדיירים לא יוכלו לעמוד בעלויות האחזקה".

אלתרמן מציעה שתי פתרונות: האחד, הימנעות מבנייה לגובה. לדבריה, למרות שכרגע זה נראה בניגוד לאינטואיציה, גם הארגונים הירוקים וגם מספר עיריות וועדות תכנון, החלו להפנים את הסכנות. עם זאת, מכיוון שהיא מבינה שהדרך לכך עוד ארוכה היא מציעה הסדרים איתם אפשר יהיה לחיות בינתיים.

לדבריה, חברות הניהול הן פתרון לטווח קצר. "אין דרך לגרום לכך שהחברה תתפקד לאורך זמן. אפילו משק בית המצוי בעשירון העליון והכנסותיו החודשיות הן 28 אלף שקל ברוטו, לא יוכל לעמוד בעלות שתידרש לתחזוקת ביתו רב הקומות כבר בעוד 5-10 שנים", אמרה.

מנגנון חובה

לפי מחקר שערכה אלתרמן כדי לתחזק בניין ממוצע בן למעלה מ-10 קומות יש לשלם 1.2 דולר למ"ר, כלומר למעלה מ-500 שקל לחודש לדירה, מעמסה כבדה מדי גם לזוג בעשירונים העליונים בישראל. אלתרמן אומרת כי כדי לאפשר החלפת מערכות ושדרוג, ולא רק תחזוקה שוטפת, יש ליצור צורות מימון חדשות שאינן מושתתות אך ורק על גביית מיסי ועד רגילים או גבייה מיוחדת אד-הוק.

היא מציעה חלופות שונות, דוגמת הקמת קרן הון פרטית או ציבורית כך שיהלום את צרכי התחזוקה ארוכת הטווח. אלתרמן מציעה לקבוע מנגנון חובה של תשלום מראש עם רכישת הדירה, למשל 5% שיוקדשו להקמת קרנות תחזוקה, ולא יגרום להעברת הנטל לדייר שיחליף את הבעלים הראשונים כעבור מספר שנים, ויופתע מהעלויות הגבוהות. הבעייתיות מתחזקת לאור מספר הילדים בישראל, הכפול מאשר במשקי בית במדינות המערביות, והעומס על מערכות הבניין.

הפתרון השני לבעיה הוא שדרוג של החקיקה בארץ. מתוך בדיקה שערכה אלתרמן ברחבי העולם, היא מצאה כי ניתן לאמץ את הסדרי חוק הקונדומיניום של פלורידה, המחייב את דיירי הבית המשותף להירשם כאגודה הקובעת את היקף התשלומים.

לדבריה, ההסדר יוצר קרן ארוכת טווח המבטיחה רזרבה תקציבית, האגודה מודיעה לדיירים מראש על העלויות, ויש לה סמכות לחלט את הדירה כדי לגבות חוב כולל כניסה לבית החייב, כך שכעבור חודש מהרגע שחדל לשלם - הדירה ממושכנת.

בנוסף, האגודה מחויבת להציג מאזן תקציבי רבעוני ואומדן שנתי של עלויות עתידיות שאמור לקבל אישור רשות מוסמכת. האגודה יכולה להטיל אגרות בעלות מעמד משפטי דומה לזה של אגרות של הרשות המוסמכת - מעין "ארנונה בניינית".

"אני מאוד מתונה ולא רגילה להשתמש במילים כמו קטסטרופה, אבל אין מילה אחרת לנושא זה. מניסיון, ההידרדרות מובטחת ב-100%, וזאת תוך מספר חודשים. הבניינים הגבוהים הם כמו מכונה סגורה, עליהם לא נוכל לעשות פרויקט שיקום שכונות ולעבות את הדירות. "זה נטל איום גם חברתית, וגם מבחינה ציבורית ואיכות הסביבה. זה ירושה גרועה כבר עוד 5-10 שנים, וצריך לעצור אותם. המגדלים הגבוהים לא מנצלים את הקרקע טוב יותר מהבניינים הנמוכים. הצפיפות המיטבית העירונית היא ב-4-7 קומות ומספר דיירים נמוך", אמרה.

העצה של אלתרמן לזוג צעיר העומד בפני רכישת דירה היא פשוטה: אם יש לכם אפשרות לבחור בין בית של 4-6 קומות ובין מגדל, תבחרו בבנייה הנמוכה.

"באינטרס למבנים הגבוהים מחזיקים השותפים לשילוש הבלתי קדוש. היזמים, שמשביחים מאוד את הנכס שלהם ואין מנגנון שגורם להם להפנים את הנטל שהם גורמים לסביבה, לחינוך ולכבישים; הרשויות המקומיות שעדיין לא מודעות למצב, אבל מקבלות היטל השבחה גבוה; ושוחרי הסביבה - שפתאום חברו ליזמים, אך לאחרונה החלו לקלוט את הסכנה", מציינת אלתרמן.

לדבריה, המערכות היקרות של הבניין כמו כיבוי השריפות או המעליות זקוקות להחלפה תוך 15 שנים, ואז ייעלה השיפוץ לכל דייר 20% משווי דירתו. לתשומת לב דיירי הקומות הגבוהות. "

עוד כתבות

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

החברה שביטלה עסקת רכישת דירות ב־97 מיליון שקל והשיא של רפאל

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: רפאל מסכמת שנה עם שיא בהכנסות ובצבר ההזמנות, הרווח של מיטרוניקס בירידה ומשק אנרגיה עברה לרווח של 1.6 מיליון שקל בזכות פרויקט יכיני, אזורים Living ביטלה רכישת 48 דירות בפרויקט בבני ברק וחברת הביטוח איילון עברה לרווח ● מדור חדש

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

שר האנרגיה אלי כהן (משמאל) בפגישה עם שר האנרגיה של קפריסין ג'ורג' פפנסטאסיו / צילום: שלומי אמסלם, לע''מ

מתעלמת מטורקיה: ישראל מקדמת את חיבור רשת החשמל עם קפריסין ויוון

בפגישה עם שר האנרגיה של קפריסין, ג'ורג' פפנסטאסיו, דן שר האנרגיה והתשתיות אלי כהן בנוגע לשיתוף פעולה בתחום האנרגיה ● השניים סיכמו כי פרויקט הכבל החשמלי התת-ימי שיחבר את רשת החשמל של ישראל לקפריסין וממנה ליוון, ואל רשת החשמל האירופית, יקודם בעדיפות גבוהה

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מהצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

עובדים שהוצאו לחל"ת בענף התיירות עומדים להישאר ללא דמי אבטלה

במשרד האוצר הניחו שאין צורך בקביעת מודל חל"ת ארוך־טווח וסברו כי המלחמה תסתיים לפני שהעובדים ימצו את ימי האבטלה והחופשה שצברו ● כעת, עסקים רבים טרם התאוששו, כשהמצוקה הגדולה היא בענף התיירות

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: רונן חורש

האוצר על הצעת משרד הבינוי לעזור לקבלנים: "לא ישימה בעליל"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן אמר כי יבוצע פיילוט לסיוע לקבלנים שיאחרו במסירת דירה בשל המלחמה, תחילה בשלוש ערים - בשדרות, בקריית שמונה ובשלומי • מנכ"ל האוצר הייזלר: "לא מכיר את ההצעה"

עובדי חברת הביומד גמידה סל / צילום: איל יצהר

חברת הביומד גמידה סל תהפוך לפרטית ותפטר 25% מהעובדים

קרן הייברידג' משתלטת על גמידה סל באמצעות המרת אג"ח ותהפוך אותה לחברה פרטית ● מנכ"ל החברה אבי ג'נקינס: "החיפוש שלנו אחר חלופה אסטרטגית לא הניב תוצאות" ● המניה צונחת ביותר מ-80%

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

ירידות קלות בנעילת הבורסה; אופקו הלת' זינקה בכ-8%

מדד ת"א 35 ירד ב-0.3% ● הבורסה מסכמת את הרבעון הראשון: "מדדי ת"א-35 ות"א-90 רשמו תשואה חיובית של כ-5% וכ-11%, בהתאמה" ● זינוק של כ-50% בצבר ההזמנות של רפאל ● ביל אקמן: "מניית בורסת ת"א זמינה במחיר מציאה" ● דלק תחלק דיבידנד בסך של רבע מיליארד דולר ● בנק ישראל לא יאפשר לאחים נאוי לשלוט בישראכרט עם שיעור החזקות נמוך מ-30%

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

ציור הקיר להחזרת החטופים, ובהם אלמוג מאיר ג'אן / צילום: באדיבות משפחת מאיר

עדויות מהשבי: "חיילים עוברים עינויים, מורעבים בכלובים"

משפחות החיילים החטופים לפני הפגישה עם נתניהו: "גורמי הביטחון הפחידו אותנו" • פיגוע ירי בבקעת הירדן: מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • ירי רקטי לעבר גורן, גרנות הגליל וראש הנקרה • דיווחים פלסטיניים: צה"ל תוקף בצפון הרצועה ובמקביל פועל באיו"ש • סנטקום: השמדנו 4 כטב"מים ארוכי-טווח של החות'ים • עדכונים שוטפים

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות