השקעה בנדל"ן - שוב הזדמנות

המשבר הכלכלי בארה"ב עומד על שתי רגליים: הפיננסית והנדל"נית. אך הן לא משלמות את המחיר שווה בשווה: בשעה שבפיננסים עורפים ראשים ומנקים שולחנות באגרסיביות, בנדל"ן מתחילים לאסוף סחורה בזיל הזול מהרצפה. הנתונים החודשיים ממשיכים להציג ירידה עקבית בערך נכסי הנדל"ן, במיוחד למגורים. וכשחלק מהציבור מלקק את הפצעים, חלק אחר - המשקיעים - יוצא למסע קניות.

קבוצת פורום, בניהולו של עמי סגל, מקימה בימים אלו קרן חדשה שתשקיע בנדל"ן במזרח ארה"ב. הקרן מוקמת בשיתוף עם Benerofe, מחברות ניהול הנכסים הגדולות במזרח ארה"ב. הקרן החדשה, US Special Opportunities Fund, תחפש הזדמנויות שנוצרו בארה"ב בעקבות משבר הסאב-פריים, ירידת המחירים התלולה וצניחת שער הדולר.

"ענף הנדל"ן האמריקני נמצא היום בשלב הקשה ביותר של המשבר", אומר אנדי בנהרוף, מבעלי השותפה האמריקנית בנהרוף, בראיון ל"גלובס". "היעדר האשראי הוביל את הבנקים להקטין את פעילות ההלוואות שלהם, וכשהם כבר מעניקים הלוואות הם עושים זאת בתנאים קשים יותר. הלוואות שנלקחו בשנים הקודמות ובתנאים מועדפים יהיה קשה להחזיר היום".

*איך זה משפיע על השוק?

"זה מוריד את ערך הנכסים. האשראי משפיע על רמת ההכנסה הפנויה של אנשים ולפיכך גם על ההוצאות שלהם. עדיין צפויה פעילות לא מעטה בשוק, כי יש חברות נדל"ן חזקות ומשפחות שיבקשו לנצל את המצב הקיים ואת המחירים הנמוכים. אבל אנשים חדשים יעדיפו לחפש את ההזדמנויות במקומות אחרים".

לא להתחיל בשפל

בנהרוף היא חברת ניהול נכסים משפחתית, שפעילה למעלה מ-50 שנה, בעיקר באזור ניו-יורק ופלורידה. את סימני המשבר בנהרוף מזהה בעיקר בשוק הדיור, וצופה שזה עניין של זמן (וכנראה לא רב) עד שהוא יורגש גם בנדל"ן המסחרי.

"עד עכשיו, לא הייתה השלכה על הענף המסחרי כמו על הנדל"ן למגורים. בכלל, סיטואציית הסאב-פריים מאוד חדשה עבורי. ישבתי בעבר בדירקטוריון של בנק ובוועדת אישורי הלוואות, ואף פעם לא אישרנו הלוואות סאב-פריים. זה כאילו שאתה מחפש ליצור בעיה. מה השתבש? זו תוצאה של שיקול דעת שגוי ביותר של בנקאים. כשאתה נותן הלוואה למישהו שאתה יודע שיתקשה להחזיר אותה, זה לא יכול להיות טוב".

*הפגיעה בנדל"ן המסחרי תהיה שונה?

"כן, כי הוא ייפגע בעיקר מההאטה בכלכלה האמריקנית. פחות צמיחה משמעו פחות צריכה. חלק מהחברות יפשטו רגל והסקטור הקמעונאי ייפגע. מחירי הדלקים גם ישפיעו, כי אנשים לא ייסעו כמו פעם לקניונים מחוץ לעיר. שם הפגיעה תהיה גדולה יותר, לדעתי".

*כמה זמן ייקח לענף להתאושש?

"זאת שאלה קשה. מאוד קשה להעריך מתי תהיה ההתאוששות. אני לא חושב ששוק הנדל"ן המסחרי הרגיש שיש משבר, ואני חושב שזה תלוי במידת הפגיעה בו".

*אז לא הגענו לתחתית?

"עדיין לא".

*לא שווה לחכות עם קרן השקעה בנדל"ן עד שנתקרב לתחתית?

"אם אתה משקיע נדל"ן זהיר ומפוכח ויש לך מומחיות בניהול, אתה יכול להקים קרן כזו בכל זמן. אנחנו לא בשיא של השוק, ולא הייתי רוצה להתחיל בשיא. אני מרגיש נכון להתחיל דווקא בנקודת הזמן הנוכחית, וכשהשוק ישנה כיוון נהיה שם לנצל את ההתאוששות שלו".

*איפה נמצאות ההזדמנויות?

"יש הזדמנויות בכל שוק בענף הנדל"ן. בתיק שלנו יש מגוון רחב של נכסים, מנדל"ן למגורים ועד נדל"ן תעשייתי. כשאתה מעורב בשוק הרבה זמן אתה יכול להעריך טוב יותר איזו עסקה הגיונית יותר ואיזו פחות. אנחנו מתמקדים בחוף המזרחי בנדל"ן מסחרי ובנדל"ן למגורים.

"הייתה לנו התנסות טובה מאוד כשרכשנו תיק נכסים מווריזון (חברת התקשורת האמריקנית, ר"ב). קנינו תיק של 25 נכסים שאת כולם גם מכרנו בסופו של דבר, אך מצאנו בהם הזדמנות. כשחברה שלא מתמחה בתחום מוכרת נכסים לעיתים צצות הזדמנויות. העסק שלהם הוא למכור טלפונים ניידים, נדל"ן זה לא עיקר העסקים שלהם".

יעד התשואה: 10%-15% לשנה

הקרן מתכוונת לגייס כ-90 מיליון דולר, שיושקעו בהון של החברה הייעודית, שהוקמה למטרה זו. בנהרוף תוסיף 10 מיליון דולר בעצמה וחברת פיננסים אוסטרלית תשתתף גם היא במימון הראשוני. את המימון לעסקאות מתכוונים בחברה לבצע במינוף על-ידי הלוואות בנקאיות.

*איזו תשואה אתה מצפה להניב למשקיעים בקרן?

"אני מעריך שהתשואה השנתית תעמוד על כ-10%-15%. אני חושב שנצליח להשיג את התשואות הללו על סמך ניסיון ההשקעה שלנו בנכסים דומים בעבר".

"חלק מהמשקיעים אליהם הקרן שלנו פונה הם משקיעים מוסדיים מקומיים, כמו חברות הביטוח, קרנות הפנסיה והגמל", מוסיף עמי סגל, מנכ"ל פורום. "אנחנו פונים גם לאנשי נדל"ן וחברות נדל"ן. מטבעה, ההשקעה בקרן ארוכת טווח".

*תוך כמה זמן הם יראו רווחים?

בנהרוף: "הרווחים למשקיעים יהיו מידיים. אנחנו מעוניינים לרכוש נכסים עם תזרים מזומנים פעיל, כך שמהרגע שהעסקה נסגרת, תזרים המזומנים יתחיל לנוע לתוך הקרן".

*ואי אפשר להתעלם מאפקט הדולר.

סגל: "מנקודת המבט של משקיעי ה-offshore, זו סיבה לחפש השקעות כאלו כיום. משבר האשראי והריבית הנמוכה הם הסיפור של ההזדמנות בשוק היום. הדולר החלש הוא חלק מהתמונה.

"הרבה סקטורים יושפעו משינוי כיוון בדולר. אנחנו עשויים לראות עלייה בריבית בארה"ב בשנה הבאה ושינוי כיוון בכלכלה האמריקנית, כך שזה בהחלט יכול להשפיע לחיוב על הקרן שלנו, ולכן זה זמן מצוין להשיק אותה".

בנהרוף: "דולר חלש יוצר אינפלציה בארה"ב, בעיקר במחירי הדלקים, ועלות הדלקים משפיעה גם על השורה התחתונה בנכסי הנדל"ן. אם הדולר יתחזק, תהיה לכך השפעה חיובית על תפעול הנכסים, אבל אנחנו לא סומכים על זה בתקופה הנוכחית - כפי שנהיה מופתעים אם זה לא יקרה".