מתחזה מכר קרקע באמצעות צו ירושה מזויף - מי יישא בנזק?

פרטי המקרה: אדם שהתחזה לבנו של בעל קרקע ביישוב אירוס שבשפלה, השתמש ב־2012 בצו ירושה מזויף כדי לרשום את הקרקע על שמו של הבן. לאחר מכן המשיך בהונאה ומכר את הקרקע ב־1.68 מיליון שקל לאדם תם־לב, כך שהדירה נרשמה על שמו.

בית המשפט העליון קבע השבוע כי הדירה תחזור לבעלים המקורי, וכי בהיעדרו של המתחזה, עורכת הדין שלו, מירב לוי, תישא ב־70% מהנזק; והמדינה, בשל התנהלות רשם המקרקעין - ב-30%. הדיון התקיים במסגרת ערעורים שהגישו הרוכש, עורך דינו, עורכת הדין של המתחזה, בנק לאומי שמימן את המשכנתה והמדינה.

השופט אלכס שטיין, אליו הצטרפו השופטים יוסף אלרון ורות רונן, קבעו כי זכותו הקניינית של בעל הקרקע האמיתי הנרי קונפינו ז"ל גוברת על כל זכות אחרת, החוזה בטל, והקרקע תשוב ותירשם עליו. המשכנתה שנרשמה לזכות בנק לאומי תימחק.

נקבע כי תקלה ברישום הבעלות הנובעת מהתחזות למוכר אינה תקלה המוגנת על־ידי "תקנת השוק" הקבועה בחוק. תקנה זו מאפשרת לרוכש תם־לב להסתמך על הרשום במרשם המקרקעין גם כאשר יש טעות ברישום.

התוצאה היא שהקונה תם־הלב נותר ללא הקרקע. נקבע כי עורכת הדין נהגה ברשלנות רבתי שמגיעה לכדי עצימת עיניים. היא לא טרחה לאמת את זהות הלקוח שהתגלה כמתחזה, באמצעות תעודת זהות מקורית, ולא דאגה לקבל צו ירושה מקורי.

באשר למדינה, נקבע כי פקיד מרשם המקרקעין התרשל בבדיקה, מאחר שלא דרש צו ירושה מקורי. בסופו של יום הרוכש נותר עם נזק, שכן מחירי הקרקע עלו באופן ניכר משנת 2012.

בא־כוחו של הרוכש בעסקה, משה שמחיוף, חויב במחוזי לשלם 10% מהנזקים, אך בית המשפט העליון קיבל את ערעורו וקבע כי הוא אינו אחראי לנזק.

עו"ד מירב לוי מסרה בתגובה: "מדובר בעסקה שהתקיימה בתקופה בה מערכות המוסדות הממשלתיים לא היו מפותחות. בית המשפט החיל אחריות נזיקית כבדה מאוד על עורכי הדין, כשקבע כי עליהם להפיק צווים מקוריים, לבחון כל חותמת ולבלוש אחר מקוריות תעודת זהות, וזאת בניגוד לפסיקה שרווחה עד היום".

משמעות הפסיקה: רוכש שהסתמך בתום־לב על רישום בעלות שגוי במרשם המקרקעין, הנובע מכך שהמוכר היה מתחזה, אינו מוגן על־ידי "תקנת השוק" המאפשרת הסתמכות על המרשם. יחד עם זאת, הוא יוכל לקבל פיצוי ממי שגרם לנזק.

מספר תיק: 3391/22

פרטי המקרה: המפקח על רישום מקרקעין דן בסכסוך שכנים על השימוש בחצר בית משותף ברחוב רשיש חדוה בפתח תקווה, הכולל שני בניינים בני שתי קומות וסך־הכול 8 דירות. התובעים הם בני זוג שרכשו לאחרונה דירה בקומה הראשונה. הם ביקשו להקים סוכה בחצר, אך השכן שמתגורר בקומת הקרקע ועושה שימוש בלעדי בגינה מזה עשרות שנים, מנע מהם.

בני הזוג הגישו תביעה לסילוק יד נגד השכן ואשתו, ודרשו לאפשר להם שימוש בחצר. הנתבעים טענו כי השימוש בחצר נעשית מזה למעלה מ־50 שנה בדרך של הסכמה בין בעלי הדירות, כך שבעלי הדירות בקרקע יעשו שימוש בחצרות, ובעלי הדירות העליונות יעשו שימוש בגגות. לטענת הנתבעים, שכניהם החדשים, שרכשו את הדירה לאחרונה, היו מודעים להסכמה לפני הרכישה.

המפקח מאיר פורת קיבל את התביעה בחודש שעבר והורה לבעלי דירת הקרקע לאפשר לתובעים וליתר השכנים לעשות שימוש סביר בחצר. נפסק כי הנתבעים לא הוכיחו הסכמה מפורשת מכוחה ניתנה להם זכות שימוש ייחודית בחצר.

המפקח קבע כי בהיעדר הסכם שיתוף בכתב, ניתן לקבל רשות. מתן זכות לשימוש ייחודי ברכוש משותף אינה טעונה מסמך בכתב, ומספיקה הסכמה בעל-פה, אך זו צריכה להיות ברורה ומפורשת ושל כל בעלי הדירות. היא גם יכולה להילמד מהנסיבות, אך היא חייבת להיות מוכחת בראיות מספיקות.

"ככלל אין די בקיומו של נוהג, היעדר התנגדות או הסכמה משתמעת כדי להעניק הרשאה לשימוש ייחודי ברכוש משותף. כך שאף אם ניתנה בעבר הסכמה לשימוש ייחודי ברכוש המשותף, לרבות הסכמה שבשתיקה - הרי שזו בבחינת רשות שימוש מכללא, אותה רשאים בעלי הדירות לבטל בכל עת על־ידי גילוי דעתם כלפי מקבל הרשות כי אין הם מוכנים עוד להמשיכהּ". 

המפקח קבע כי על בעלי דירת הקרקע להפסיק להשתמש באופן ייחודי בחצר ולאפשר לשכניהם להשתמש בחצר בכל זמן - לא לנעול את שער הכניסה או לשכפל מפתח לתובעים. התובעים יוכלו להציב סוכה בחצר, אך היא לא תמוקם מול הוויטרינה של דירת הנתבעים.

משמעות הפסיקה: כדי לעשות שימוש בלעדי ברכוש משותף בבניין בהיעדר הסכם שיתוף בכתב, על הדיירים לקבל את הסכמתם המפורשת של כל בעלי הדירות. גם אם ניתנה הסכמה, לרבות בשתיקה, היא ניתנת לביטול בכל עת.

מספר תיק: 569/21

פרטי המקרה: המתווך רן פיכמן פרסם מודעה למכירת דירה ברעננה בתחילת 2019. אישה שחיפשה דירה פנתה אליו, ובשיחה התברר לה כי מדובר בדירה בבניין בו היא מתגוררת. בשיחה אמר לה המתווך שהוא הגורם המנהל את שיווק הדירה מטעם כינוס הנכסים, ושעליה לאשר לו בכתב שתרכוש דרכו באופן בלעדי כדי להתקדם. בפועל, פיכמן לא מונה להיות משווק מטעם כינוס הנכסים.

האישה חתמה לו על התחייבות בוואטסאפ. לאחר מכן התברר לה כי אין לאף גורם בלעדיות, וכי ניתן ליצור קשר ישירות עם כונסת הנכסים, וכך היא עשתה. אז היא הודיעה לפיכמן כי היא אינה נזקקת לשירותיו. שבועיים לאחר מכן היא רכשה את הדירה בהליך כינוס הנכסים במחיר של 3.9 מיליון שקל. המתווך פנה אליה בדרישה לתשלום דמי תיווך, וכשהיא סירבה, הגיש נגדה תביעה על סך 91 אלף שקל.

לטענת המתווך, הדרישות לקבלת דמי תיווך מתקיימות: רישיון תיווך בתוקף, הסכם תיווך בכתב והיותו גורם יעיל להתקשרות הקונה בעסקה. הוא טען כי לאחר שהאישה קיבלה ממנו את הפרטים, כולל המחיר לסגירה, היא ניצלה את המידע ורכשה את הדירה מול כונסת הנכסים.

השופט אמיר לוקשינסקי־גל מבית משפט השלום בפתח תקווה דחה את התביעה בחודש שעבר, וזאת בשל היעדר הסכם הכולל את הפרטים הנדרשים; הפרת חובת נאמנות והגינות של המתווך; היעדר הוכחה שהמתווך שימש הגורם היעיל בעסקה; וביטול כדין של הסכם התיווך.

נקבע כי המתווך מסר פרטים מטעים לקונה בנוגע למעמדו בעסקה.

הנתבעת יוצגה על-ידי עו"ד אבי נדלר. המתווך יוצג על-ידי עו"ד משה יצחק אוסדיטשר, שמסר: "פסק הדין דן בשאלת הכתב בעסקת תיווך ובתום-הלב בהיעדר כתב הזמנה. זאת, בהתחשב בכך שהתובעת נתנה את הסכמתה בהודעת וואטסאפ, חרף ידיעתה הברורה את הדירה, סוגה ומיקומה. משרדנו לומד את פסק הדין, כאשר למרשנו שמורה זכות הערעור".

משמעות הפסיקה: מסירת פרטים מטעים מהותיים בנוגע למעמד המתווך בעסקה תוביל לביטול הסכם התיווך, ויש להוכיח כי המתווך הוא הגורם היעיל בעסקה.

מספר תיק: 26071-12-19