הנקראות ביותר

אריאל אטיאס לא יציל אותנו

עו"ד רם א. גמליאל מתמחה במשפט מסחרי ומשפט מונע

בימים אלה התפרסמו נתונים אמפיריים שמוכיחים שהפתרון שבאמצעותו ניסה שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, לפתור את מצוקת הדיור במדינת ישראל בכלל, ובמרכז בפרט, אינו הדרך הנכונה וכי לא ניתן להמשיך וללכת שבי אחר פתרונות קסם שמטרתם כיבוי שרפות נקודתי ומיידי וכי יש הכרח בגיבוש מדיניות כוללת על מנת להתמודד עם מצב זה.

אין, ולא יכול להיות, ספק שישנה בישראל מצוקת דיור ובפרט ביחס לזוגות הצעירים בתחילת דרכם. אולם, מצוקת הדיור בישראל ומחירי הדירות בישראל אינם שונים, נומינלית וריאלית, שוני מהותי ממקומות אחרים בעולם בעלי מאפיינים דומים לאלו של ישראל.

מקור הבעיה הינו בשטחה המצומצם בכלל, ואזור המרכז המועדף למגורי בפרט, אל מול הגידול הטבעי. בהינתן השטח המצומצם יחסית המשמש כיעד המגורים המועדף מחד ועובדת ריווי הבניה והחוסר בשטחים חדשים לבניה באזורים אלו מאידך מובילה בהכרח לעליית מחירים שכן ההיצע נמוך באופן משמעותי מהביקוש.

הפתרון שהציע ויישם כבוד השר, ל"הצפת" השוק בדירות חדשות על-ידי שחרור שטחים והיתרים לבניה לא רק שלא נתן פיתרון של ממש אלא היווה חלק מהבעיה, כפי שמוכיחות התוצאות.

פתרון זה נראה כצעד פזיז שנועד לכבות שריפה מיידית, באמצעים בלתי מספקים ובלתי מתאימים, ללא כל תכנון מוקדם וללא יצירת תוכנית רב שלבית ורב שנתית מגובה במדיניות של ממש. ה"ההיצף" של השטחים לבניה וכלל יחידות המגורים ששוחררו לשוק לא רק שלא נתנו מענה לביקוש באזורים בהם שוחררו אלא שגם אלו נכנעו למחירי השוק ובסופו של יום לא הובילו לירידה כלשהי במחיר ואף לא בלמו את המשך עליית המחירים.

פתרון מצוקת הדיור בישראל לא יכול להיעשות על דרך כיבוי שרפות אלא בתכנון קפדני תוך עיצוב מדיניות רחבת היקף וארוכת טווח ויצירת תוכנית רב שנתית ורב שנתית, תוך התחשבות מקיפה בכלל השיקולים: מקומות עבודה, תחבורה, תשתיות, מתן עדיפויות והטבות מס וכד'. היעדר תכנון ארוך טווח, מדוקדק ורחב היקף, יהיה בכייה לדורות.

בטווח הקצר והבינוני מחירי הדירות ימשיכו לעלות וישנו חשש אמיתי להיווצרותה של בועה אמיתית בשוק הנדל"ן. בטווח הארוך חוסר התכנון והפתרונות הנקודתיים, שמשולים לניסיון לכבות שריפה בדלי של דלק, יובילו בהכרח למצב שבו מצוקת הדיור האמיתית הקיימת תגבר ואף תביא לנזק שתיקונו עולה אלפי מונים על גיבוש ויישום מדיניות אחראית היום.

קיים חשש ממשי כי בהיעדר תוכניות פיתוח ועיור אחראיות יכולתם של זוגות צעירים להתגורר בנגישות למרכזי העבודה תקטן עד כדי יצירת הפרדה מעמדית של ממש מחד והפיכת רכישת נכס לנטל בלתי אפשרי הן על הזוגות הצעירים של העתיד והן על תומכיהם. מצב זה עלול לפגוע פגיעה רוחבית בכלכלת מדינת ישראל, הן בהשפעות אינפלציוניות, הן בהשפעה על כוחו של השקל והן בפגיעה באחד השווקים החזקים והיציבים בישראל.
על מנת לתת פתרון אמיתי לבעיה יש צורך בחשיבה לטווח ארוך וביישם תוכניות קיימות וותיקות לחיזוק הפריפריה תוך יצירת אלטרנטיבה אמיתית למגורים במרכז ובערים הגדולות הן מבחינת תשתיות ומקומות תעסוקה והן מבחינת הטבות במחירי הקרקע ובמיסוי.

במקביל, אין מנוס מגיבוש מדיניות ותכנון מחדש של תוכניות עיור אזור גוש דן רבתי והערים הגדולות והתוויית מדיניות ארוכת טווח כוללת לפתרונות הנדל"ן הדרושים במרכז הארץ, ובכללן הגבהת הבנייה, הרחבת השטחים הירוקים ופיתוח התשתיות.

אומנם תוכניות מסוג זה הינן ארוכת טווח ואינן מייצרת כותרת מיידיות ואולם יש בהן פתרון אמיתי ובר-קיימא לא רק לחודשים הקרובים אלא לדורות קדימה. חשוב לציין כי לא מדובר בחשיבה "מהפכנית" או חדשה תוכניות מקצועיות מסוג זה הועלו כבר בעבר אך מעולם לא יושמו בכללותן וכמשנה סדורה ורובן מוטלות בארכיוני משרדי הממשלה השונים כאבן שאין לה הופכין.

על מנת שלא נמצא עצמנו בוכים מחר על היעדר הפתרונות המתחייבים בשוק הנדל"ן של היום, כפי שאנו מבכים את היעדר התכנון והיוזמות בשוק המים, כדאי לסגל שיטות חשיבה אחרות.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
אני מאשר/ת קבלת תוכן פירסומי מגלובס
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
נדל"ן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות