עובדות בשטח

בזמן שמשקיעי הנדל"ן בבורסה בוכים, מסתבר שמוכרי הדירות באתרי הבנייה צוחקים; גלובס מציג את נתוני המכירות - בכסף ובדירות - של הקבלנים ל-2007, המסכמים שנה טובה במיוחד בשוק המקומי; למה לבנות ברומניה כשיש את נתניה ומודיעין?

זו כנראה הטבלה הכי מעניינת שתקראו השנה. אחרי כל אין ספור המילים שמדורי הנדל"ן מספקים במשך השנה, לאחר ששומעים את כל התחזיות, העדכונים והדיווחים של היזמים, הקבלנים, המתווכים, המשווקים, האדריכלים וכל פעילי ענף הנדל"ן, הגיע הזמן לתת למספרים לדבר.

בפעם הראשונה מרים "גלובס" את הכפפה ומרכז ככל הניתן את נתוני המכירות של חברות הבנייה המובילות. הנתונים מלמדים, כי 2007 הייתה שנה מצוינת באתרי הבנייה, להבדיל אגב ממצבו של הנדל"ן בבורסה. אמנם לא כל החברות במשק מיוצגות בטבלה, אבל כל אלה שמסרו נתונים דיווחו על עלייה מרשימה בהיקף ההכנסות ממכירת דירות, וכמעט כולן גם על עלייה במחיר הממוצע לדירה ובמספר יחידות הדיור שנמכרו.

עדיפות שנייה

בענף שפעיליו כל כך אוהבים להתלונן על המציאות הקשה, הפועלים הזרים, הביורוקרטיה, המסים, התייקרות חומרי הגלם ועוד שלל טענות - יש סיבה טובה לחייך (למרות שלא רבים יודו בכך) בסוף 2007 ובתחילת 2008.

אם הטבלה לא משקרת, הרי שהשוק המקומי, שלגבי חברות לא מועטות היה בשנים האחרונות רק עדיפות שנייה לאור הרווחים האגדיים המצופים מיזמות בחו"ל (ובעיקר ממזרח אירופה), חוזר כנראה לתת תוצאות יפות ליזמים שהשכילו להישאר בארץ. משבר האשראי באירופה והתייקרות המימון לפרויקטים, ואולי גם הנתונים המשתקפים בטבלה, יכולים לתת מספר נקודות למחשבה על כדאיות הבנייה בארץ, כמה לבנות, באילו מחירים ולאיזה קהל.

הטבלה אינה כוללת כמובן את כל חברות הבנייה בישראל, אך בהחלט מייצגת היטב את הלך הרוחות בענף הנדל"ן. חלק מהחברות שפנינו אליהן סירבו להעביר את הנתונים. חלקן בשל טענות משפטיות, חלקן בשל פחדן "ממניפולציות שיבצעו בנתונים החברות האחרות", אחרות בשל היותן "חברה פרטית שאינה חייבת בדיווח ולא יכולה להרוויח מכך", ונוספות כנראה בשל נתונים פחות מעודדים. הטבלה כוללת רק חברות שמכרו 100 דירות ומעלה ב-2007. לאור האומדנים לסך מכירות הדירות החדשות מקבלנים, הטבלה מייצגת כ-34% מהדירות שנמכרו השנה. יחד עם נתונים נוספים שלא נכנסו לתוכה (מספר יח"ד קטן מ-100 וחברות שלא היו מוכנות לפרסם את נתוניהן, אך הם מצויים בידי "גלובס"), הרי ש-40% מהדירות מיוצגות בכתבה זו.

החברות בטבלה מייצגות רמות מחירים ואזורים שונים ומספרות על חגיגת הנדל"ן של 2007, עם עלייה של 39.4% במספר יחידות הדיור שנמכרו.

דירות יקרות

היקף ההכנסות של החברות המיוצגות זינק עוד יותר וקפץ ב-58.5% תוך שנה, מ-3.67 מיליארד שקל הכנסה מצרפית ב-2006 ל-5.816 מיליארד ב-2007. הנתונים מדברים בעד עצמם.

העלייה במספר הדירות שנמכרו, יחד עם הגידול בהכנסות, מביאות אותנו לנתון מעניין לא פחות, המצביע על עלייה של 13.7% במחיר דירה ממוצעת - שכבר ב-2006 עמד על למעלה ממיליון שקל - 1.09 מיליון שקל בממוצע לדירה של 15 החברות שבטבלה, והגיע השנה ל-1.239 מיליון שקל.

בכל זאת, יש לזכור כי מדובר בממוצע משוקלל שאינו מבחין בין דירות יוקרה במגדל תל אביבי ובין דירות "ממוצעות" (לפחות למעמד הביניים) בפתח תקוה, ראשון לציון או גדרה שמוכרת אותה חברה. דירות חדשות בנגב או בגליל או גם בערים כמו רמלה נמכרות לעתים במחירים של חדר בתל אביב- 450-700 אלף שקל לדירה. חברות המיוצגות בטבלה מוכרות למשל דירות פאר ב-10 מיליון שקל בתל אביב, לצד דירות ממוצעות במיליון שקל בפתח תקווה.

כך או כך, חברות שונות השכילו בשנים האחרונות לחדור לפלחים גבוהים יותר. חברה כמו י.ח דמרי, שהחלה פעילותה בפריפריה, ידעה לעבור בזמן למוקדי הביקושים, והיא מציגה גידול של עשרות אחוזים במכירות ובמספר הדירות הנמכרות. גם מנהל השיווק של בוני התיכון, חיים קקון, מציין כי "ב-2007 נכנסה החברה כאסטרטגיה לתחום הדיור היוקרתי, והחלה בבניית פרויקטים מסוג זה באזורים שבהם היא פעילה משך שנים, כמו ראשון לציון, פתח תקווה ונתניה".

במבחן ארצי, וודאי שהממוצע בטבלה מוטה כלפי מעלה, כי מרבית החברות הגדולות מתרכזות באזורי הביקוש, שם המחירים הגבוהים, בעוד בפריפריה הרחוקה בונות כיום בעיקר חברות מקומיות רבות או חברות גדולות עם קרקעות היסטוריות.

נתון חשוב נוסף: דירות חדשות מתומחרות בשקלים, על פי חוק, והמחירים עלו גם לאור חוזקו של השקל. דירות יד השנייה שעדיין מתומחרות ברובן בדולרים, נהנו כמובן פחות מהירידה בשער הדולר, וחלקן עברו לדבר בשקלים. בכל מקרה, העלייה במחירים בשנה האחרונה לא תורגמה ישירות לשורת הרווח, לאחר שגם השנה נמשכה העלייה במחירי התשומות.

אבל מנתונים שהגיעו ל"גלובס" ממספר חברות שלא נכנסו לטבלה עולה, כי למרות שכל העוסקים בענף מתארים את המצב בפריפריה כקטטוני, מסתבר כי גם חברות שפעילות בעיקר הרחק מגוש דן הצליחו להגדיל בצורה נאה את הכנסותיהם.

נחת לבוימלגרין

חברת פרץ בוני הנגב לא מסרה אמנם את מספר הדירות וההכנסות המדויק שלה, אך החברה הפרטית שבונה בבאר שבע, אילת, אשקלון, כפר יונה, מודיעין, באר יעקב, גדרה, דימונה, כרמיאל ועוד רשמה גידול של 30% במספר יחידות הדיור שמכרה ב-2007 וגידול של 19% במחיר הממוצע של הדירות שמכרה. בחברה מסבירים את הנתונים בהשקעה במחירים נוחים במקומות שבעבר נחשבו לא אטרקטיביים מבחינה תדמיתית, ושרק לאחרונה עשו את הפריצה וקפיצת המחירים - כמו באר יעקב וכפר יונה. גם צמח המרמן שמכרה בשנה שחלפה 156 דירות (לא נמסרו נתונים על 2006) תמורת 125 מיליון שקל (ממוצע של 801 אלף שקל לדירה) מדווחת על עלייה במכירות, למרות שהיא בונה בכרמיאל, צור נתן, אלפי מנשה וטירת הכרמל. בחברה מסבירים את הנתונים ב"שיפור במצבם של משקי הבית, שתורם לגידול בביקושים לדירות חדשות גם באזורי הפריפריה, וההכרה של הרוכשים בפוטנציאל הגלום במחירים האטרקטיביים". חברת יובל אלון הצפונית, לה 3 פרויקטים פעילים בחיפה, מכרה ב-2007 סך של 54 דירות ב-59 מיליון שקל (בממוצע של 1.1 מיליון שקל לדירה), בעוד ב-2006 נמכרו 48 דירות במחיר ממוצע של 1.01 מיליון שקל (48.6 מיליון שקל הכנסות) - עלייה של 8.5% במחיר הממוצע- לא כמו במרכז, אך בהחלט סימן מעודד לעיר על הכרמל.

כדאי לשים לב לנתונים שסיפקה אביסרור, החברה היחידה בטבלה שירדה במספר הדירות, אך עלתה בהכנסות ובמחיר הממוצע לדירה. זאת, משום שב-2006 מכרה יחידות רבות בבאר שבע, שם המחיר נמוך יחסית. ב-2007 היא מכרה רק 29 דירות בבאר שבע, לעומת 42 באשדוד, 5 באילת, ו-51 במודיעין (בשתי הערים האחרונות ב-1.1-1.15 מיליון שקל לדירה), מה שמדגים יפה את הנתונים עמם מתמודד מי שבונה בפריפריה. בבאר שבע הדירות של החברה נמכרו ב-2007 במחיר ממוצע של כחצי מיליון שקל בלבד.

בפריפריה הקרובה הקבלנים הקטנים יחסית יכולים להיות מרוצים. ב-2006 מכרה קבוצת דניאל יצחקי כ-45 דירות בכ-30 מיליון שקלים בפרויקט בבאר יעקב (כ-667 אלף שקל לדירה). כיום מחיר ממוצע לדירה בפרויקט הינו כ-850 אלף שקל. ב-2007 מכרה החברה 80 יח"ד בבאר יעקב ובפתח תקווה בכ-70 מיליון שקל. גם בהוד השרון העסקים היו טובים. פריזט חסון מדווחת על מכירת 27 דירות ב-2007, במחיר ממוצע של 450 אלף דולר לדירה ב-3 פרויקטים. ב-2006 נמכרו 18 דירות בפרויקט אחד בעיר.

המנצחת הגדולה, בכל הקטגוריות (מספר יחידות דיור שנמכרו, היקפי הכנסות ומחיר ממוצע לדירה) היא אזורים. אמנם היא שותפה במספר פרויקטים לחברות אחרות, אך הנתונים שלה לא יכולים שלא להעלות חיוך על פניו של בעל השליטה בה, שעיה בוימלגרין, שעבר שנה מרובת טלטלות ושינויים. החברה מכרה בשנה זו 746 דירות (24.3% גידול) וההכנסות ממכירתן הגיעו ל-1.22 מיליארד שקל (52.1% יותר מ-2006), כשהמחיר הממוצע לדירה גבוה מכל החברות - 1.635 מיליון שקל.

מתי דב, מנכ"ל אזורים, הסביר את הנתונים "בעלייה כללית בשוק במכירות ובמחירים", זאת לצד "קמפיינים מוצלחים". לדברי דב, בשלושת השבועות הראשונים מתחילת ינואר מכרה אזורים 83 דירות. כיום יש לחברה 22 פרויקטים פעילים עם 2,182 דירות.

לדברי דב, ב-2008 תיכנס אזורים ל-16 פרויקטים חדשים עם 1,500 דירות, חלקם פרויקטי המשך וחלקם חדשים לחלוטין. "אם אני מוכר בקצב של 100 דירות לחודש זה לא יותר מדי", מסביר דב. בין הפרויקטים המתוכננים: נתניה, קרית אונו, ירושלים, ראשל"צ וכמובן מתחם עלית ברמת גן. דב אומר כי בשנה האחרונה הופתע לטובה גם "מאזורים יותר חלשים, כמו אשקלון, גדרה, רחובות". לדבריו, אזורים העלתה בתחילת 2008 את המחירים ב-5%, אך זה לא עצר את המכירות. "שני דברים פועלים לטובת העניין - מחסור של קרקעות והצמיחה, שכן משפרי הדיור מרגישים הרבה יותר ביטחון ברמה האישית. גם הירידה של הבורסה משפיעה על אנשים שיעבירו את הכספים לרכישת דירות. בשנה-שנתיים הקרובות יהיה ביקוש יפה לדירות", אומר דב.

עוד חברות שמככבות בטבלה הן 3 חברות עם קפיצה של סביב 105% בהכנסות ממכירת דירות ב-2007: אמריקה ישראל שבשליטת דני מריאן ושמשון הראל, בוני התיכוןשבשליטת משפחת פרץ ודנקנר השקעות מקבוצת דלק נדל"ן של יצחק תשובה. נתונים אלה מלמדים על שנה כמעט דמיונית, וודאי אם זוכרים את מצב הנדל"ן בישראל עד לפני שנתיים-שלוש.

מצב הענף

דירות

על פי הערכות התאחדות הקבלנים (המתבססות על הלמ"ס) בשנת 2007 חל גידול צנוע יחסית במכירת דירות. אומדן העסקאות (יד ראשונה ושנייה) עומד על 92,956 דירות ב-2007 לעומת 87,077 דירות ב-2006 - גידול של 6.8%. מכירת דירות חדשות במגזר הפרטי תגיע בשנת 2007 לכ-13,866 דירות לעומת 13,291 בשנה הקודמת - גידול של 4.3% - נתון שמלמד כי למרות השנה הטובה של חברות הבנייה, בהחלט עוד יש לאן לשאוף. מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון, מציין כי נתוני הלמ"ס הם נתונים כלליים המדברים על כל השוק וכוללים את כל אזורי הארץ ועל כן מראים על עלייה מתונה במכירת דירות. "יש לזכור כי מרבית החברות הקבלניות הגדולות כיום כבר אינן בונות באזורי הפריפריה ומרביתן מתרכזות בבנייה באזורי הביקוש, ועל כן הנתונים מבטאים עלייה גבוהה יותר הן במכירת דירות והן במחירי הדירות", מסביר גורדון. "

ariel-r@globes.co.il

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988