"אני מאמין גדול בארץ הזאת", פותח בועז יונה את דבריו בראיון ראשון ל"גלובס", שנערך לפני האירוע המוחי החמור של רה"מ, אריאל שרון. לדברי מנכ"ל חברת הבנייה חפציבה, "גבולותיה של ישראל משורטטים בתקופה זו בקווים לא רשמיים, אך כאלו היוצרים מציאות חדשה. כך למשל, המצב באזור הדרום, הסובל מירי קטיושות, מביא את הישראלים לנדוד משם צפונה אל מרכז הארץ. גם תושבי צפון הארץ, הסובלים ממצב ביטחוני לא יציב, מעדיפים להדרים מקו העימות ומשאירים את הקרקעות לערבים. ממערב גובל הים וממזרח גדר ההפרדה.
"למעשה, עיקר ההתיישבות הציונית תופסת את מקומה בין גדרה לחדרה, וזאת הסיבה לכך, שבשנים האחרונות אני רוכש קרקעות באזורים אלו. הוסף לכך את הגידול הטבעי של האוכלוסיה והגידול הצפוי בעלייה של יהודים מצרפת, ארה"ב ואנגליה, אשר ללא ספק יביאו לעלייה בביקושים לדיור במרכז הארץ".
יונה החל את דרכו בחברה לאחר שירותו הצבאי, בשנת 1981, ולמד את רזי המקצוע מלמטה. הוא התלווה לאביו מרדכי יונה באתרי הבנייה, ובמקביל קיבל הכשרה מקצועית במספר קורסים אקדמאיים. מרדכי יונה הקים את החברה לפני 45 שנה על שם רעייתו חפציבה, וזו החלה את פעילותה בירושלים. כיום, תחת שרביטו של בועז יונה ועינו הפקוחה של אביו, הפכה החברה לחברת הבנייה למגורים שבונה ככל הנראה את כמות הדירות הגדולה ביותר בישראל: לחברה כ-50 פרויקטים, הכוללים כ-3,000 דירות בבנייה, ועוד כ-2,000 בתכנון. לחברה מחזור מכירות של למעלה מ-370 מיליון שקל (על-פי נתוני דן אנד ברדסטריט לשנת 2004 - ג.י.).
גלובס: מתי התרחשה הקפיצה הגדולה של החברה?
בועז יונה: "מזה כ-4.5 שנים אנו רוכשים קרקעות למגורים באזורי הביקוש. החברה החלה את דרכה בירושלים עם בניית כ-1,000 יח"ד בממוצע בשנה. היציאה מירושלים התרחשה בתחילת שנות ה-80 עם רכישת מרל"ז הציבורית. בשנות ה-80 המאוחרות קיבלתי החלטה להצעיד את החברה קדימה ולהפכה לאחת מחברות הנדל"ן המובילות במשק, ולשמחתי החלום מתגשם".
בשנים האחרונות יונה היה עסוק ברכישת קרקעות לבנייה למגורים. בין השאר רכש את חברת רובננקו, או בשמה הנוכחי "צמרות בוני הארץ", אשר בשנת 2001 נכנסה למצוקה כספית והכריזה על פשיטת רגל. לרובננקו מספר רב של יח"ד באזורי הביקוש. כך למשל, לחברה 500 יח"ד באם המושבות בפ"ת, 200 יח"ד באשדוד ברובע י"ב וכן חלק מחטיבת קרקע משותפת לחברה ולמושב ברקת.
בימים אלו יונה בונה את פרויקט חופים, 1,300 יח"ד, העתיד לכלול 17 בניינים בני 11-17 קומות, על חוף ימה של חדרה, בין מכמורת לקיסריה. בין שאר הפרויקטים ניתן למנות את פרויקט חפציבה קולוני באם המושבות, הכולל כאמור 500 יח"ד; חפציבכפר בכפר יונה הכולל 300 יח"ד; גרין טאוארס בנתניה הכולל 126 יח"ד ב-2 בניינים בני 18 קומות כל אחד, על חטיבת קרקע בת כ-100 דונם; חפציבה על הפארק באשדוד, הכולל 120 יח"ד ב-2 בניינים בני 16 קומות; פרויקט רמת חפציבה בבית שמש העתיקה, על חטיבת קרקע בשטח של 35 דונם, עם זכויות בנייה לכ-700 יח"ד; פרויקט גן הפעמון, המוקם כיום בלב שכונת רמות, הכולל 40 יח"ד; ופרויקט מעלה אדומים הירוקה במעלה אדומים, הנבנה בשני שלבים ע"י דניה סיבוס, וכולל 174 דירות שייבנו בשני שלבים.
יונה: "במהלך 10 השנים האחרונות אנו בונים מאות דירות עבור המגזר החרדי, פלח שוק חשוב עבור החברה. את אחת מעסקאות הרכישה המעניינות יותר ביצענו עם קבוצת אמריקנים, לה יש מזה כ-10 שנים חטיבת קרקע המיועדת לכ-700 יח"ד ברמת בית שמש. בין הקבוצה לבין החברה נוצרו קשרי ידידות, אשר אפשרו לנו לבצע עימם עיסקת מזומן, לפי כ-30 אלף דולר לקרקע לדירה, במספר שלבים. את השלב הראשון, לבניית 300 יח"ד, התחלנו לפני כ-3 שנים וכבר מכרנו 250 דירות במחיר של 135 אלף דולר לדירת 4 חדרים, או 105 אלף דולר לדירת 3 חדרים. בקרוב נממש את האופציה שהעניקה לנו הקבוצה לרכישת יתרת המתחם".
במקביל, חפציבה בונה בשלבים כ-1,000 דירות במודיעין עלית. מדובר בעיסקת קומבינציה, שהחברה ביצעה בעבר עם משפחת עינב. יונה: "גם בפרויקט זה מכרנו בפרק זמן קצר 250 דירות מתוך 300 הדירות שבנינו בשלב א'. אנו מוכרים דירת 4 חדרים בפרויקט במחיר של 115 אלף דולר ודירת 3 חדרים ב-90 אלף דולר".
במקביל, יונה בונה כ-300 דירות ביישוב החרדי אלעד, ו-300 דירות נוספות בביתר. "אנו מוכרים לציבור החרדי 60-70 דירות בכל חודש, וזה בהחלט מספר לא מבוטל של דירות", אמר.
- מה מאפיין כיום את הביקושים בשוק החרדי?
"לחפציבה יש יתרון יחסי בבניית דירות עבור המגזר החרדי, המתבטא בכך שאנו מכירים לעומק את הזרמים השונים הקיימים במגזר זה. בבנייה לחרדים אתה חוסך כסף רב מהוצאות הפרסום, שכן שיווק הפרויקט נעשה במרבית המקרים מפה לאוזן ומשיחות עם הרבנים העומדים בראש הזרם.
"הנוסחה להבנת שוק הדיור לחרדים היא פשוטה ביותר. החרדים מתרכזים כיום בשתי ערים ראשיות, ירושלים ובני ברק. שוק הדיור בשתי ערים אלו רותח וגועש, ומאופיין בחוסר היצע המביא לעליית מחירי הדירות. כיום, דירת 4 חדרים בבני ברק, במקרה שתמצא דירה כזו המוצעת למכירה, נאמד ב-280-320 אלף דולר. זוג חרדי אשר זה עתה התחתן, אינו מסוגל לרכוש דירה באחת מערים אלו, והפתרון האידיאלי מבחינתו הוא לרכוש דירה ביישובים שאנו בונים בהם. החרדים הירושלמים עוברים ליישוב ביתר, לבית שמש ולמודיעין עלית, והבני-ברקים עוברים לאלעד ולמודיעין עלית".
- עם כמות המכשולים בעת הקמת הפרויקט, איך ניתן להתמודד עם 50 פרויקטים בבת-אחת?
"הגעתי למסקנה, כי יזם מוציא את אותה אנרגיה בבניית 50 יח"ד כשם שהוא מוציא בבניית 500 יח"ד. הרי בשורה התחתונה, בשני הפרויקטים עלייך להעסיק את אנשי המקצוע הדרושים, אדריכלים, מהנדסים, קבלנים, אנשי שיווק, ולקבל את האישורים הדרושים מרשויות התכנון ומהבנק המלווה. כך שלמעשה החלטנו בהחלטה אסטרטגית לרכוש קרקעות לבניית מאות יח"ד, ולא עשרות".
חפציבה השתתפה בתוכנית הריאלטי "רצים לדירה", אשר שודרה בערוץ 2. במסגרת התוכנית החברה התחייבה להעניק לזוג המנצח דירה בפרויקט המגורים "חופים" הנבנה על-ידה על חוף ימה של חדרה. יונה: "במהלך התוכנית מכרנו למעלה מ-400 דירות בכל הפרויקטים בארץ. ההחלטה להשתתף בתוכנית התגלתה כמוצלחת - יוזמה ברוכה של אשת יחסי הציבור שלי, אורנה פרי".
חפציבה רכשה לפני 4 שנים מידי סולל בונה 50% מחטיבת הקרקע עליה מוקם כיום פרויקט חופים. עלות הקרקע הממוצעת היא 17 אלף דולר לדירה, לא כולל פיתוח. לפני מספר חודשים רכשה חפציבה, יחד עם משפחת סגרון הצרפתית, את יתרת הקרקע בתמורה ל-8 מיליון דולר.גורמים רבים בענף הביעו תמיהה על הצעד הנועז שביצעו יונה ושותפיו החדשים, שכן לטענתם שוק המגורים בחדרה אינו מהחזקים בארץ, בלשון המעטה. חרף הדיבורים בענף, המשיך יונה בשלו, ויש אומרים שאף הצליח למצב את שכונת חופים כשכונה מודרנית ואטרקטיבית, המיועדת לאוכלוסיה איכותית של משפרי דיור מחדרה, זוגות צעירים ממרכז הארץ ומצפונה.
במקביל, רכש מידי פרטיים שנקלעו לחובות כספיים קרקע לבניית 1,200 דירות בפרדס חנה. על-פי תנאי העיסקה, חפציבה תבנה ותשווק את הדירות ותקבל 720 דולר על כל מ"ר שתבנה. בהנחה ששטח ממוצע של דירה בפרויקט הינו 115 מ"ר, הרי שחפציבה צפויה לקבל 97 אלף דולר, כולל מע"מ, עבור כל דירה ו-116 מיליון דולר עבור כל הפרויקט, אשר יתפרס על-פני 5 שנים. בעל הקרקע צפוי לקבל כ-10,000 דולר ממכירת כל דירה.
- האם אתה הולך נגד הזרם?
"קיים פתגם ישן, לפיו עליך להיות גיבור כאריה, עז כנמר, זריז כצבי וקל כנשר. לדעתי, כדי להצליח בשוק הנדל"ן בישראל עליך להצטייד בכל התכונות הללו. ההחלטה לרכוש את הקרקע עליה אנו מקימים כיום את פרויקט חופים מוכיחה את עצמה בכל יום שעובר. נכון להיום מכרנו 60 יח"ד מתוך 110 הדירות שנבנות בשלב א' של הפרויקט - 11 דירות מתוכן נמכרו למשפחות צרפתיות, כאשר 5 משפחות מתוכן עושות עלייה.
"יזמים מוכרים דירות בחדרה במחירים של 100-110 אלף דולר לדירה. אני מוכר דירות בפרויקט חופים ב-160 אלף דולר לדירה. מיצבנו את פרויקט חופים כשכונה סגורה הסמוכה לים, עם שירותי חינוך ורווחה עצמאיים. כך למשל, אנו מקימים בית ספר יסודי ומספר גני ילדים. אנו נשקיע 25 מיליון שקל בפיתוח השכונה. אין ספק שהפיתוח יגביר את הביקושים לפרויקט ואף יביא לעליית מחירים.
"בפרדס חנה אנו הולכים להקים את פרויקט פרדס חנה הצעירה, אשר יתפרש על פני 6 שנים. לדעתי, לא השוק קובע את המחירים באזורים אלו, אלא היזם שבא ומקים שכונה וממצב אותה עבור אוכלוסיה מסויימת. נמכור דירת 4 חדרים בפרויקט ב-130 אלף דולר.
"אני מאמין, שכל מי שרוכש כיום קרקע בין חדרה לגדרה עושה בשכל, שכן מחירי הדירות באזורי הביקוש יעלו בשנים הקרובות בשיעור של 50%-100%. לא סתם הבורסה עלתה בזמן האחרון. הרי עלייתה מבשרת על בוא האביב ואני מאמין ששוק הנדל"ן יתחקה אחריה".
לאחרונה רכש יונה, ביחד עם משפחת סגרון, את השליטה בשלד הבורסאי בלוך ורוטשטיין, תמורת 21 מיליון שקל. יונה: "הגענו להחלטה בחברה, שכעת זהו זמן טוב להיכנס לשוק ההון ולנצל את הכלים הטובים ואת האפשרויות לגיוס כסף מהציבור, אשר יאפשרו לנו למנף את השקעותינו. את בלוך ורוטשטיין רכשנו ביחד עם משפחת סגרון, עימה אנו בקשרים טובים, מתוך כוונה להפכה לחברת נדל"ן מניב הפועלת בשני מישורים. האחד רכישת נדל"ן מניב בישראל, והשני רכישת נדל"ן מניב בצרפת. משפחת סגרון הציגה בפנינו מספר פרויקטים מעניינים, ובימים אלו הם נבחנים.
"בקרוב אנו מתכוונים להנפיק את פרויקט חופים, באמצעות הנפקת אג"ח סטרייט בריבית של 5.5% לתקופה של 7 שנים. ברצוננו לגייס 130 מיליון שקל, כאשר מחצית מהסכום יופנה להשקעה בפעילות נדל"ן מניב של החברה והיתרה תושקע בפרויקט".
- איך נוצר הקשר עם משפחת סגרון?
"מדובר במשפחה יהודית דתית ממרסיי שבצרפת. המשפחה עסקה במשך שנים ארוכות במסחר, ייבאה וייצאה מוצרי דיג וכד'. לאחרונה החלה להשקיע בנדל"ן, וכיום הונה מוערך ב-500 מיליון אירו. בימים אלו היא מקימה פרויקט של כ-1,500 יח"ד על שטח של 700 דונם מדרום לריביירה הצרפתית. בוקר אחד הגיע נציג המשפחה וביקש לרכוש דירות בפרויקט ברמת בית שמש, וכך למעשה נוצר הקשר. הם סיפרו לי שהם מעוניינים להשקיע בנדל"ן בארץ, וכל מה שעניין אותם זה הסמיכות לים. אני ידעתי בזמנו שסולל בונה מעוניינת למכור את חלקה בחטיבת הקרקע הסמוכה לים של חדרה, והלכנו על זה. בתוך 24 שעות מרגע ההחלטה הם הזרימו את הכסף לחשבון הבנק".
בדומה ליזמים ישראלים רבים, גם יונה החל להשקיע בתקופה האחרונה במזרח אירופה. חפציבה רכשה לאחרונה, ביחד עם חברת הכשרת היישוב, קרקע לבניית 3,000 יח"ד בעיר ואלינוב בפולין, בתמורה ל-40 מיליון דולר. כיום הפרויקט נמצא לפני קבלת היתרי בנייה. הפרויקט צפוי להימשך 4 שנים, ויביא לשותפות הכנסות מוערכות של 450 מיליון דולר.
- האם לא פספסת את ה"בום" הגדול של מזרח אירופה?
יונה: "כלל לא. זהו הזמן הטוב ביותר להשקיע במזרח אירופה. בימים אלו אנו בוחנים מספר פרויקטים ברומניה, שכיום היא כפי שהיתה הונגריה לפני 5 שנים. כמובן שאנו שוקלים את צעדינו בזהירות רבה ובקפידה. אנו מחזיקים בצוות מקצועי שיושב במזרח אירופה, אנו מפזרים סיכונים ונכנסים לשותפויות עם קבוצות חזקות".
כתבות
ני"ע
