גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מה עושים עם "אזור נופש מטרופוליני"

בימים הראשונים של נובמבר מסתיים מועד הגשת תביעות 197 בגין תוכנית המתאר המחוזית מרכז, שבה הוטמע ייעוד תכנוני שאי אפשר לדעת מה יהיו בו שימושי הקרקע, ואם כך - כיצד נדע מה שווייה של הקרקע בייעוד החדש?

תוכנית המתאר המחוזית למחוז המרכז (תמ"מ 21/3), אושרה ופורסמה למתן תוקף בחודש נובמבר 2003. התוכנית משתרעת על פני שטחים נרחבים: מגדרה בדרום ועד דרומית לחדרה בצפון, מחוף הים במערב ועד לתוואי של כביש ארצי מס' 6 במזרח.

התוכנית נועדה לקבוע הנחיות תכנון ומגמות פיתוח לכלל מחוז המרכז. בין יתר ייעודי הקרקע שנקבעו בתוכנית, קיים ייעוד קרקע אחד המהווה חידוש תכנוני במידה מסויימת: "אזור נופש מטרופוליני". זהו ייעוד קרקע המשתרע על פני שטחים רבים ברחבי כל המחוז, ומטרתו, בין היתר, להתוות ולהגדיר אזורים שיהוו "ריאה ירוקה" לתושבי המחוז בפרט ומדינת ישראל בכלל. זהו ייעוד השונה במהותו מגן לאומי או שמורת טבע, מקרקע חקלאית או מאזור חוף הים. זהו שימוש קרקע ה"מייעד את מרבית השטח למטרות שטחים פתוחים ונופש בשטחים פתוחים ושירותים נלווים להם בלבד, בראיה אזורית".

קודם אישורה של התוכנית, מרבית השטחים המוגדרים עתה ביעוד אזור נופש מטרופוליני (אך כמובן שלא כולם), היו בייעוד חקלאי. דומני שלא אטעה לכוונת עורכי התכנית אם בהגדירם ייעוד זה הם ניסו למנוע הפשרות מסיביות של קרקעות חקלאיות ושמירתן כאזור נופש, כדי שבבוא בעת לא ייהפכו למשטחי אספלט ובטון. או כהגדרתם של עורכי התכנית :"שטח בעל חשיבות על-מקומית המיועד בעיקרו לפעילות נופש, פנאי וספורט בשטחים פתוחים ולעיבוד חקלאי, וכן למטרות משלימות ותואמות של בינוי גובל".

אמור מעתה: קרקע בייעוד אזור נופש מטרופוליני היא קרקע חקלאית ללא פוטנציאל לשינוי ייעוד לשימושים עירוניים.

שוויה של קרקע חקלאית נגזר משני מרכיבים: הראשון והקלאסי - הרנטה לעיבודים חקלאיים ואמצעי ייצור של תוצרת חקלאית. השני - הפוטנציאל הגלום בקרקע לשינוי ייעודה ביום מן הימים. ככל שהקרקע החקלאית קרובה וסמוכה יותר לתחום יישוב עירוני, כך עולה מרכיב הפוטנציאל בשווייה.

המרכיב הראשון בשווי הקרקע החקלאית אינו עולה במרבית המקרים על אלפי דולרים בודדים. ככל שהפוטנציאל לשינוי הייעוד גבוה יותר, שווייה של הקרקע החקלאית מאמיר לכדי אלפי אחוזים מעל השווי ה"חקלאי הטהור", ויכול להגיע במקרים מסויים עד כדי 200,000 דולר לדונם **** ואף יותר.

מקרקעות חקלאיות הסמוכות לתחומי יישוב עירוניים, ושייעודן שונה בתמ"מ 21/3 לאזור נופש מטרופוליני , ניטל בהינף תוכנית כמעט כל מרכיב הפוטנציאל בשווי. אמנם, התוכנית מאפשרת שימושים שאינם חקלאיים בתחומי ייעוד קרקע זה, וניתן יהיה לעשות בו שימוש שאינו חקלאי כגון: מגרשים ומתקנים המיועדים לפעילות ספורטיבית על כל גווניה, מיתקני פיקניק, גני חיות, גני שעשועים, אמפיתיאטרונים, חוות סוסים, פארקי מים, מגרשי מרוצים, סדנאות וירידי אומניות. כמו כן בסמכותה של הוועדה המחוזית לאשר תוכנית מפורטת הכוללת ייעוד שטחים למטרות נוספות, ובלבד שייעודם תואם ומשלים אזורי פיתוח גובלים, ושסך הבינוי לא יעלה על 15% מכלל השטח המיועד לאזור נופש מטרופוליני.

למה התכוונו עורכי התכנית בהגדרה: "מטרות נוספות ובלבד שייעודם תואם ומשלים אזורי פיתוח גובלים"? יהיו שיבינו זאת בצורה אחת, ויהיו שיבינו זאת אחרת. דומני שלא אחטא למציאות אם אניח, שהפרשנות להגדרה כללית זו תעסיק לא מעט את בתי המשפט.

מצד אחד התוכנית נטלה מהקרקעות החקלאיות את הפוטנציאל לשינוי ייעודן. מצד שני התוכנית מאפשרת שימושי קרקע רבים ומגוונים, שלא בהירה לדעתי מהותן. עוד פחות מכך בהירה האפשרות לתרגם שימושי קרקע אלו לערכים כספיים. יתרה מזאת, הגדרת שימושי הקרקע כרוכה בהכנת תוכנית מפורטת, ומשך הכנתה יכול להמשך עשור ואף למעלה מכך.

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר הגשת תביעה בגין פגיעה בשווי מקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית. תביעה כשזאת יכול שתהיה מוגשת עקב אישורה של תמ"מ 21/3. הימים הראשונים של חודש נובמבר ש.ז. הם המועד האחרון להגשת תביעות שכגון אלו.

כפי שראינו לעיל, מקרקע חקלאית, שייעודה בתמ"מ 21/3 שונה לאזור נופש מטרופוליני, ניטל כמעט כל הפוטנציאל לשינוי ייעודה. מה יהיו השימושים בייעוד החדש? אני חושב שאין מי שיוכל לתת מענה לשאלה זו.

ומכיוון שאין לדעת מה יהיו השימושים, כיצד נדע מה שווייה של הקרקע בייעוד החדש? על שמאי המקרקעין, האמורים להעריך את שווי הקרקע בייעוד זה, לעשות את הדברים הבאים: קודם כל לנחש, אחר כך להניח הנחות עבודה (מוצלחות יותר או מוצלחות פחות), לבנות פרוגרמות תכנוניות שייתכן ויהיו תלושות מהמציאות, לדמיין את אופן הכנת התכנית (יתכן וזה יהיה במתכונת איחוד וחלוקה חדשה, אבל רק יתכן ולא בטוח), ועוד השערות והנחות שמי יודע אם הן צודקות וסבירות.

ועל בסיס הנחות עבודה אלו על שמאי המקרקעין להעריך את שווי הקרקע, ובסופו של יום לדייק בשומתו. עכשיו תגידו לי אתם - האם יהיה זה סביר שהפערים בין שתי הערכות של שני שמאים יהיו בטווחים של מאות אחוזים? שמאי שמאי והנחות העבודה שלו. שמאי שמאי והערכת הסיכונים שהוא בוחר בהם. ומכאן, צא ולמד על הפערים שאפשריים בין השומות.

זהו. עוד שבועיים והמועד להגשת התביעות מסתיים. אבל הקרקע בייעוד נופש מטרופוליני תישאר, והשמאים יצטרכו להעריך את שווייה גם ללא קשר להגשת התביעות. ומה הם יעשו אז?

הכותב הוא מתכנן ערים ושמאי מקרקעין, חבר האקדמיה למחקר ויישום שמאות המקרקעין בישראל.

עוד כתבות

טוויטר / צילום: שאטרסטוק

טוויטר משיבה מלחמה: חסמה את האפשרות לשתף ציוץ של טראמפ "שמאדיר אלימות"

בעקבות מצב החירום שהוכרז במיניאפוליס, צייץ טראמפ בטוויטר את נקודת מבטו על המצב, שהסתיימה במילים "הירי מתחיל". הרשת החברתית חסמה את הציוץ, פחות מיממה לאחר שטראמפ חתם על צו נשיאותי נגד הרשתות החברתיות

מושיק רוט / צילום: יח"צ

אוצר מלים: מושיק רוט נזכר שהקול של אמא היה הופך כל סיפור למשהו מיוחד

השף מושיק רוט מסביר מדוע הוא כל-כך אוהב את המילה "סיפור" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

הרחוב הישראלי שוקק בימי קורונה, לאחר שחרור ההגבלות / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

64 חולים חדשים ביממה האחרונה: "מספרי החולים מטרידים פחות מהמחסור במידע"

מספר החולים החדשים בקורונה אמנם עלה בימים האחרונים, אך הוא עדיין רחוק מהקו האדום שהציבה הממשלה ● פרופ׳ חגי לוין: ״חסר מידע מסקרים סרולוגיים שיאפשר להבין טוב יותר את נתוני ההדבקה והתחלואה״

בנימין נתניהו ובני גנץ בהשבעת הכנסת ה-35 / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

הגבלת תנועה והפגנות: בממשלה לא בטוחים שהקורונה מאחורינו ודורשים סמכויות מרחיקות לכת

רגע לפני כניסת החג הופץ להערות תזכיר חוק שיקנה לממשלה לקבל סמכויות מרחיקות לכת, בהכרזה פשוטה אחת: מצב חירום קורונה

חללית השיגור של נאס"א וספייסX / צילום: ביל אינגלס, AP

השיגור עבר בהצלחה: החללית "דרגון 2" בדרכה לתחנת החלל הבינלאומית

לאחר שביום רביעי האחרון נדחה השיגור ברגע האחרון בשל תנאי מזג אוויר, הלילה בשעה 22:22 שיגרו נאס"א וחברת SpaceX של אלון מאסק את החללית המאוישת הראשונה שנבנתה על ידי חברה פרטית ● ניסוי שהתקיים היום בדרום-טקסס באחד הטילים האחרים שמפתחת החברה הסתיים בפיצוץ אדיר מסיבה לא ידועה

עיבוד מחשב: ורד שדמי שלמה

תוצר, צמיחה, שיוויון, גירעון: מי מרוויח מהמלים שמרכיבות את השיח הכלכלי?

מאחורי המילים הנייטרליות שמרכיבות את האסכולה המדעית והרציונלית שנקראת כלכלה, מסתתרים הנחות יסוד שנויות במחלוקת, תפיסות עולם סובייקטיביות, וכן - גם לא מעט אינטרסים ● מי מרוויח מזה ומי מפסיד? בדיוק מי שחשבתם ● אוצר מילים, פרויקט מיוחד 

בנימין נתניהו, מסיבת העיתונאים בצל הקורונה, אמש / צילום: Gali Tibbon, Associated Press

ביבי, הסדרה: ספרו של בן כספית על נתניהו בדרך להוליווד

הסדרה תהיה מבוססת על הביוגרפיה שכתב לאחרונה העיתונאי בן כספית והיא תעובד על ידי התסריטאי זוכה האמי, קירק אליס

בנימין נתניהו / צילום: יוסי זמיר

נתניהו: "אם לא נחזור לשמור על הכללים, לא תהיה ברירה אלא לחזור להגבלות"

הצהרת ראש הממשלה מתקיימת יממה לאחר תדרוך שקיים משרד הבריאות, ובו ניסו להתריע מפני קפיצה בנתוני התחלואה על רקע מה שכינו ״אופוריה״ ● נתניהו: "בימים האחרונים, עם הזלזול בשמירה על הכללים, אנחנו מתקרבים לתהום"

חגית ביליה / צילום: יהלי רייכנטל

אוצר מלים: חגית ביליה מספרת על מילה עם תקווה, עם אפשרות להתחדשות, לתקומה

חגית ביליה, בלוגרית הבישול לייזה פאנלים, מסבירה מדוע היא כל-כך אוהבת את המילה "שארית" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

רכבת קלה רח' יפו ירושלים / צילום: איל יצהר

שיא במקרי ההידבקות היומיים למאי; אלה הערים המובילות

ירושלים מובילה עם גידול של 98 מקרי קורונה חדשים בשלושת הימים האחרונים, אחריה תל אביב עם תוספת של 10 מקרים ● בבית הספר הגימנסיה בבירה אותרו עד כה 78 מקרי קורונה מתוך 700 בדיקות שבוצעו

איור: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב / עיבוד מחשב: ורד שדמי שלמה

דבר אליי במילים: השפה האנושית שינתה את העולם. איך הכול התחיל

איך התחילה להתפתח השפה האנושית, מה הקשר למבנה המוח והגרון שלנו והאם ייתכן שמשפטים קדמו למילים? החוקרים עדיין מתווכחים על סוגיות הקשורות ללידת השפה והמילים, אבל לא על התרומה שלהן להתפתחות בני האדם והתרבות ● אוצר מילים, פרויקט מיוחד 

איור: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב / עיבוד מחשב: ורד שדמי שלמה

אל תגידו: המילים שאסור לומר, ומה קרה להן לאורך השנים

כוחה המאגי של מילה חרג מזמן מגבולות הדת, המיסטיקה והפולקלור ● גם בעולם המודרני, החילוני בהגדרה, הולכת ומתארכת רשימת המילים שאסור לומר, ובמקומן נעשה שימוש בביטויים מכובסים ותקינים פוליטית ● זה משפיע עלינו יותר ממה שאנחנו חושבים ● אוצר מילים, פרויקט מיוחד 

זהבה גלאון / צילום: ענבל מרמרי

אוצר מלים: זהבה גלאון חושבת שאנחנו רוצים ריבונות רזה, זוהרת

זהבה גלאון, לשעבר יו"רית מרצ, מסבירה מדוע היא כל-כך אוהבת את המילה "ריבונות" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

חמי פרס  / צילום: ענבל מרמרי

אוצר מלים: חמי פרס מספר שאביו עודד אותם לא לפחד לחלום

חמי פרס, מנכ"ל קרן ההון פינטנגו ובנו של שמעון פרס ז"ל, מסביר מדוע הוא כל-כך אוהב את המילה "חלום" ● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

אליעזר בן יהודה / צילום: ויקמדיה

הַּמִלָּה הראשונה של אליעזר בן יהודה

בבית קפה בפריז, לפני 140 שנה, הוא החליט לחפש מִלִּים כדי לחדש את השימוש בלשון העברית ● את הַמִּלָּה הראשונה הוא מצא במוחו: מילון ● אוצר מילים, פרויקט מיוחד 

מרגרטה וסטאייר / צילום: רויטרס - Eric Vidal

תום תקופת הקורונה ותחילת עונת החילוצים באיחוד האירופי

החילוצים מעלים שאלות מהותיות מבחינת התחרות באיחוד האירופי ● "יש סכנה לעיוות התחרות ההוגנת, והאטת ההתאוששות הכלכלית ביבשת" אמרה נציבת התחרות באיחוד

אנשי משרד הבריאות / צילום: משרד הבריאות

מנכ"ל משרד הבריאות היוצא: "עברנו מדאגה לאופוריה, עיקר הגידול בתחלואה מבתי הספר"

משרד הבריאות כינס מסיבת עיתונאים בעיצומו של החג על רקע עלייה במספר חולי הקורונה החדשים • במשרד שוקלים לסגור את הלימודים בחטיבת הביניים • משה בר סימן טוב: "גל שני איננו גזירת גורל, אנחנו לא בוודאות צועדים לסגר"

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

הקורונה פגעה באימפריית המלונאות של דוד פתאל. ואז הגיע השיעור הקשה מכולם

האיש שעד לאחרונה נחשב לכוכב עולה בשוק ההון, נתקל לראשונה באופוזיציה פחות ידידותית כשנקלע לעימות מול מחזיקי האג"ח של קבוצת המלונות שלו ● איך זה ייגמר?

אגי משעול  / צילום: בר גורדון

אוצר מלים: אגי משעול על המילה שיש בתוכה הבעת געגועים, אפילו תחינה

המשוררת אגי משעול מסבירה מדוע היא כל-כך אוהבת את המילה "בוא"● מתוך פרויקט "אוצר מילים" – מאה ישראלים בוחרים את המילה האהובה עליהם ביותר בעברית

רונית גדיש / צילום: איל יצהר

המופרכות, הנדירות והנפוצות: הבכירה באקדמיה ללשון חושבת שהעברית היא שפה סקס-מניאקית

המילים שהציבור סירב לאמץ, המילים המופרכות שהציעו, המילים הנדירות שהפכו לנפוצות והמילה שמשתמשים בה הכי הרבה ● רגע של עברית עם רונית גדיש, ראשת המזכירות המדעית של האקדמיה ללשון העברית ● אוצר מילים, פרויקט מיוחד