התקווה של הרוכשים: חוק מכר דירות

קבלן שגבה יותר מ-15% מערך הדירה חייב להעמיד אחת מ-5 בטוחות

השאלה המרכזית מבחינת רוכשי הדירות היא: האם שני הצדדים לליווי הפיננסי בפרויקט, היזם והבנקים, נהגו על-פי חוק מכר דירות, ויש ערבויות תקינות להבטחת כספם של רוכשי דירות בפרויקטים.

בפרויקט במודיעין עילית השאלה חריפה במיוחד, משום שלפרויקט אין אפילו הכשר סטטוטורי; נטען שהאדמה היא אדמה פלשתינית ומערכת התכנון איננה יכולה להתיר את אכלוס הדירות.

חוק מכר דירות, שנועד להבטיח את כספי רוכשי הדירה, כולל סעיף בדבר חילוט ערבויות חוק מכר. הבנקים המנפיקים את הערבות נוהגים לכלול במסגרתה סייגים המקשים על הרוכש לדרוש את חילוט הערבות, אך בתי המשפט נוטים להרחיב את אחריות הבנקים.

המודעות של רוכשי הדירות לצורך בדרישת ערבויות מתאימות מאת הקבלן גוברת בשנים האחרונות, עקב ריבוי פשיטות הרגל של קבלנים. חוק מכר דירות (הבטחת השקעה של רוכשי דירות) נועד להגן על אותו "אזרח קטן", ולהבטיח את כספו.

החוק מחייב את הקבלן להעמיד לטובת הרוכש אחת מחמש בטוחות: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, רישום שעבוד לטובת הרוכש, רישום הערת אזהרה לטובתו או העברת הזכויות בדירה על שם הרוכש - כל אלה בדרגה ראשונה, וללא שעבודים קודמים. מאחר שלרוב אין באפשרות הקבלן, בשלב הבנייה, להעמיד לטובת הרוכש ביטחונות בדמות שלושת האחרונות, הרי שהבטוחות השכיחות הן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח.

לדברי עו"ד תמי רוה, חובה זו של הקבלן לספק ביטחונות חלה ממועד קבלת תשלום העולה על 15% ממחיר הדירה. אולם ברגע ששולמו יותר מ-15% מהמחיר, נדרש הקבלן להמציא לרוכש בטוחה על מלוא התשלומים ששילם, כולל 15% הראשונים. ראוי להדגיש כי חובה זו של הקבלן אינה ניתנת להתניה. כלומר, אין ביכולתו של הקבלן לקבוע בהסכם כי לא יינתנו ערבויות חוק מכר.

מאידך גיסא, אין הרוכש יכול לחייב את הקבלן להעמיד לטובתו בטוחה מסוג ערבות בנקאית דווקא, והקבלן יעמוד בהוראות החוק באמצעות העמדת כל אחת מחמש הבטוחות שנמנו לעיל.

במקרה שהקבלן מנפיק לרוכש בטוחה שאינה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, קובע החוק, כי התשלומים בגין מחיר הדירה ישולמו בהתאם לקצב התקדמות הבנייה. אולם, אם הקבלן הנפיק ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, לא חל סייג זה, והקבלן יכול אף לדרוש, במסגרת הסכם המכר, כי מלוא מחיר הדירה ישולם לו עוד בטרם הוחל בבנייתה.

יש להדגיש, כי החובה להנפיק בטוחות חלה על רכישת דירה מקבלן ("יד ראשונה"), ואין היא חלה על שוק הדירות מיד שנייה. המונח "דירה" כוללת כל יחידה המיועדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר. לפיכך, החובה להנפיק בטוחה אינה חלה על מכירה של דירות מגורים דווקא. ערבות חוק המכר תהיה בתוקף עד למועד רישום הזכויות בדירה על שם הרוכש. כאשר מדובר בקרקע שנרכשה ממינהל מקרקעי ישראל (וזהו המצב ביחס לחלק הארי של העסקאות, אך לא במקרה של מודיעין עילית), המועד הקובע הוא רישום זכויות החכירה על שם הרוכש במינהל.

בכל מקרה, רוכשי דירות מחויבים להיות מודעים לזכויותיהם לקבלת ביטחונות מתאימים לכספם, ולהיבטים השונים הקשורים בכך. אך מכאן שוב חוזרים לשאלה: האם בפרויקט מתתיהו מזרח במודיעין עלית, יוכלו 450 רוכשי הדירות להישען על החוק.