גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עושים אקזיט

המחירים הגבוהים של הנכסים, ההתמקצעות הנדרשת בנדל"ן המניב ואולי גם המשבר בענף ההיי טק מעוררים מחדש את שוק ה-Sale and Leaseback; יותר ויותר חברות מעמידות את נכסיהן למכירה, כדי לשכור אותן בחזרה מהקונה

א ף אחד לא היה שש לעבור ניתוח בידי רופא מנתח שגם מחזיק בבעלות על בניין בית החולים, ומנהל את אחזקתו ואת שכירויות המשנה בו ואת כל ענייני הנדל"ן, בנוסף לעבודתו כמנתח. קרוב לוודאי, שאותו מנתח לא היה עובד בפוקוס מלא על שולחן הניתוחים ודעתו היתה נודדת לעתים ל"כאבי הראש" של אחזקת הבניין.

בדיוק בגלל השאלה הזו מתעוררות כעת חברות היי-טק ואחרות שמחזיקות בבעלות על בנייני המשרדים שלהן ומעמידות אותם למכירה, תוך שהן מתחייבות לשכור אותם מהרוכש לתקופה ארוכה. כך הן יכולות להתפנות לעיסוק הליבה שלהן - פיתוח היי-טק, וודאי בתקופה מאתגרת כמו זו בה נתון העולם עכשיו.

"כלי נגיש למימון"

בחודש וחצי האחרונים עלו לכותרות שורה של חברות שהחליטו להעמיד את נכסיהן למכירה בשיטת Sale and Leaseback (S&L), במסגרתה מתחייבות החברות לשכור מהרוכש את הנכס לתקופה ארוכת טווח.

בתחילת החודש שעבר פורסם ב"גלובס" כי חברת גילת לוויינים מעוניינת למכור את שני בנייני המשרדים בהם היא מחזיקה באזור התעשייה קריית אריה בפתח תקווה, תמורת 70 עד 80 מיליון דולר. גילת, העוסקת בפיתוח, ייצור ושיווק של תחנות לוויין זעירות המשמשות לתקשורת, תשכור את הבניינים בחזרה מהרוכש לתקופה של עשר שנים (לפחות). שני בנייניה, המתנשאים לגובה של חמש קומות כל אחד, נמצאים בפארק דניב שברחוב יגיע כפיים בפתח תקווה. מדובר בשטח כולל של 25 אלף מ"ר, מתוכם משכירה החברה 6,000 מ"ר לחברת טבע ו-2,000 מ"ר נוספים לקבוצת שקל, כששטחים נוספים מושכרים לחברות קטנות.

מספר ימים לאחר מכן ביצעה חברת הלואו-טק בסט קרטון, שבפארק העסקים קיסריה, עסקה במסגרתה היא מכרה לחברת אמות השקעות את המתחם שבבעלותה תמורת 77 מיליון שקל בהסכם S&L, לפיו היא התחייבה לשכור מאמות את המתחם עד שנת 2023. הנכס משתרע על פני קומה אחת וכולל 26 אלף מ"ר. בסט קרטון מייצרת קרטון גלי לתעשייה ולענפי החקלאות.

חברת ההיי-טק ECI, שבבעלות שאול שני ו-Ashmore הבריטית, צפויה למכור את בניין המשרדים הראשי שלה ברחוב הסיבים בפתח תקווה ב-150 מיליון שקל לחברת כלל ביטוח, תוך התחייבות לשכור את הנכס מהרוכש לתקופה של 10 עד 15 שנה. מדובר בבניין בן חמש קומות, הכולל 22,500 מ"ר שטחי משרדים ו-135 מקומות חנייה.

בשבוע שעבר פורסם ב"גלובס" כי חברת ההיי-טק מג'יק תעשיות תוכנה, מקבוצת פורמולה, בוחנת למכור את בניין מטה החברה שבבעלותה באור יהודה תמורת 25 מיליון שקל, כדי לשכור אותו מחדש מהרוכש.

"בעבר גיוס הון באמצעות S&L היה נחשב לדפוס התנהגות של חברה במצוקה ולצעד של המפלט האחרון", נכתב במאמר שפרסמה מחלקת הייעוץ הפיננסי של משרד רואי החשבון KMPG סומך חייקין, במגזין של חברת ייעוץ הנדל"ן מ.א.ן נכסים מקבוצת CBRE. אולם היום, נכתב במאמר, "קיימת מגמה בולטת שבה חברות רבות פונות לגיוס הון באמצעות מכירת נכסיהן ושכירתם מחדש ככלי נגיש ופרקטי למימון מסחרי".

מנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב, עמוס גלזר, אומר כי "אנחנו בישראל לא שונים מהעולם המערבי. שם מקובלות מאוד עסקאות S&L בכל התחומים ושם החוזים הם חוזים ארוכי טווח, שניתנים לדיירים שמוכנים להישאר בנכס גם לתקופות שמעבר ל-25 שנה. בתחום תעשיית הקרטון יש התפתחות שבה הציוד יקר מאוד והחברות התעשייתיות מאמינות שבענפי הייצור שלהן הן מסוגלות להרוויח על העבודה יותר מ-10%, ולכן הן לא רוצות להחזיק נכסים שמכבידים על ההון העצמי של החברה ומחפשות להקטין את המחויבויות לבנקים.

"התחלנו לראות את המגמה בשנים האחרונות גם בכל נושא סניפי בנקים, שהרי הבנקים מאמינים שעל ההון שלהם הם מסוגלים לעשות יותר מ-8%. זה ממש כמו שריפה בשדה קוצים, החברות שעושות את הצעד הזה מעדיפות שחברות בעלות הון, שמסוגלות לגייס הון ייקנו את הנכסים וישכירו להן אותם לתקופות ארוכות".

אבי מוסלר, מנכ"ל אמות, שביצע את רכישת מתחם בסט קרטון בקיסריה בשיטת S&L, אומר כי "החברות רוצות לשפר את מבנה ההון שלהן והן עושות אקזיט מהנכס. בצורה הזו הן מבצעות מהלכים בשני אספקטים - האחד הוא שיפור במבנה המאזן שלהן וההון העצמי והשני הוא שיפור תזרים המזומנים שלהן בצורה משמעותית והגדלת המשאבים. זהו למעשה סוג של גיוס ולכן הן גם משפרות את תזרים המזומנים ומפנות את המשאבים שגוייסו לפעולות השוטפות שבליבת העסקים שלהן, כמו מחקר, פיתוח, ייצור, וכך למעשה הן מתנתקות מטיפול בנדל"ן".

"זה הזמן לממש"

יעקב טייב, מנהל מחלקת מבנים תעשייתיים ולוגיסטיים בחברת רשף נכסים השרון, מסביר ש"החברות האלה ראו את הפריחה הנדל"נית והם רוצים לנצל את התקופה ולמכור את הנכס במחיר גבוה עם תשואות גבוהות, לפני שתחול ירידה בשוק". לדברי טובה דנגו, מנהלת מחלקת משרדים ברשף נכסים השרון, "זהו מהלך שהחברות מתפתות להיכנס אליו, היות שהשוק היה כל כך חם וזה הזמן לממש".

תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת ייעוץ הנדל"ן צ'מנסקי-בן שחר, טוען כי "זהו תהליך מאוד ברור שקורה לא רק בהיי-טק אלא גם בתחומים אחרים. כל עסק צריך להתחרות בתחומים שבהם יש לו יתרון תחרותי ומה שעושות חברות היי-טק זה פשוט להפנות את ההון הזה שנחסך להן, לפעילות שבה יש להן יתרון תחרותי. באופן הזה מתפנה לאנשים הרבה מאוד כסף להשקיע בתחומים בהם הם פועלים".

אבל האם למעשה בשוק ההיי-טק מתרחשים תהליכים שנובעים בעיקר מהמשבר הפיננסי העולמי, שמניע את החברות לגייס הון דרך מכירת מבנים, או שמניע אותן לצמצם את הנכסים בגלל צמצום צפוי של כוח אדם?

"כל מה שמדברים עליו בתחום ההיי-טק מורגש בנושא כוח האדם בצורה חלקית ומינורית בלבד", אומר פרופ' משה צבירן, סגן דיקאן הפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב, עורך סקרי שכר בתעשיית ההיי-טק ויועץ בכיר בתחומי השכר ומשאבי האנוש. הוא מוסיף כי "חברות ההיי-טק היום הן יותר זהירות בנושא גיוסים וגידול במצבה אבל לא מורגש קיטון דראסטי המצריך הקטנה הולמת של שטחי הנכסים. נראה כי עסקאות ה-S&L הן נושא פיננסי טהור כחלק ממגמה שמטרתה לממש נכסים. יכול להיות שהנכסים הגיעו לרמות שיא ושווה למכור אותם. יכול להיות שיש תהליך שהוא קיים, אבל משבר בהיי-טק וקיטון בנכסים, שבו אנשים מוכרים את הנכסים ויורדים לשכירות, זה לא משהו שמורגש. יכול להיות שאחת הסיבות למימוש הכנסים למזומנים היא על מנת לעבור תקופה שאולי תהיה קשה".

״החברות מתבגרות״

עו"ד אבירם דוויק, העוסק בייצוג חברות היי-טק בענייני נדל"ן, אומר כי "לעסקאות S&L יצא שם רע כי חברות ההיי-טק שמחזיקות בנכסים משחקות במגרש שבו המשקיעים בחברות היי-טק לא מבינים את הכללים שלו. כשחברת היי-טק עושה עסקת S&L, אז כמו שהיא קנתה את מבנה המשרדים שלה, כך כשהיא מוכרת ושוכרת מחדש, השוק מתייחס לזה כאל חולשה ומתחיל לחשוש בנוגע למצב החברה. בתחומים אחרים, כשחברות עושות כאלה מהלכים השוק מבין למה. כשזה קורה בהיי-טק הוא לא מבין כי הוא לא רגיל לדבר במונחים האלה. חברת היי-טק לא יודעת ולא צריכה לנהל נדל"ן - היא לא מבינה בהשקעות בנדל"ן.

"מה לעשות שמסיבות היסטוריות כל מי שעושה חיל אצלנו במשק משקיע בנדל"ן. חברות ההשקעה שהן בנות גילה של המדינה הן חברות שיושבות כבד בשוק הנדל"ן. בגלל זה הרבה פעמים יש כל מיני רכישות ממונפות של חברות שבעסקת S&L הקונה מחזיר לעצמו את ההשקעה ונשאר בעלים של חברה מסחרית, עם תוצאות נהדרות, שאיננה בעלים של נדל"ן.

"חברות ההיי-טק בסך הכל מתבגרות וברגע שהן מתבגרות הן גם מבינות שהן צריכות להשקיע בעיסוקי הליבה שלהן, שזה חדשנות, טכנולוגיה, יזמות, לפעמים גם שליטה על כוח אדם כישרוני בתחומים מסוימים. בדרך כלל אין לחברות ההיי-טק יתרון בניהול נדל"ן ואין שום סינרגיה בין נדל"ן לבין תחום הפעילות של חברת היי-טק". *

michal-m@globes.co.il

עוד כתבות

בורסת טוקיו / צילום: Associated Press, Eugene Hoshiko

נעילה ירוקה באסיה. מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8%

היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות באירופה ובוול סטריט ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה ● מחיר הביטקוין עומד על 70.5 אלף דולר למטבע ● מדד שנגחאי עלה ב-1%

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

דיווח: לפחות 33 נהרגו בתקיפה בחלב, בהם אנשי חיזבאללה ואזרחים

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023