גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כלכלני מגדל שוקי הון ממליצים לבקשת "גלובס": 5 מניות נדל"ן הנסחרות בת"א - וראויות להשקעה

במשבר הזה כל חברות הנדל"ן עברו תיקון אלים - חלקן בצדק, חלקן חטפו בצורה מוגזמת ולא מוצדקת - והתאוששות השבועות האחרונים הזכירה שהן ראויות להשקעה

חברות הפיננסים וחברות הנדל"ן שילמו את המחיר הכבד ביותר במשבר הזה. בחלק גדול מהמקרים זה היה בצדק (והדבר נכון לשני הענפים).

חברות נדל"ן רבות נשענו על מינופים אגרסיביים, יצאו להרפתקאות יזמיות די מסוכנות, וברגע שהתייבשו מקורות האשראי נגרמו להן הפסדים כבדים. ההפסדים הללו תורגמו לירידות חדות במחירי המניות והתגלגלו למשקיעים.

אולם לא כל חברות הנדל"ן פגשו את המשבר הפיננסי כשהן סופר-ממונפות והרפתקניות. חלקן המשיכו בעסקים שמרניים כרגיל, בלי סיכונים מיותרים, אבל ננטשו על ידי משקיעים מפוחדים ושילמו את מחיר השתייכותן לסקטור הנדל"ן.

אסור לשכוח שאמנם יש מחלות סקטוריאליות, אולם בתוך הכלל יש יוצאים מן הכלל. חברות נדל"ן רבות מדי יצאו למסע שופינג במזרח אירופה מצוידות בכרטיס אשראי בלבד, אולם יש גם חברות נדל"ן טובות, שראויות להשקעה. ראיה לכך ראינו בשבועות האחרונים, כאשר התאוששות השווקים עודדה גם את מניותיהן של חלק מחברות הנדל"ן והחזירה מעט צבע ללחיי המשקיעים.

"יש מספר סיבות לתיקון האלים במניות הנדל"ן בבורסה המקומית", אומר אורן מולקנדוף, מנהל קרנות הנדל"ן במגדל שוקי הון. "ראשית, התייצבות ועליות שערים בשוקי ההון בעולם, והפנמה והבנה שיש לתמחר סיכונים מול סיכויים. היסטריית הפדיונות נפסקה בסוף 2008, הריביות הנמוכות מביאות את המשקיעים לחפש אלטרנטיבות לכספם, ובשוק מתחילים להופיע קונים לנכסים, ובנקים שמוכנים לתת כסף טוב מול נכס טוב".

למרות האופטימיות היחסית בבורסה בשבועות האחרונים, מוקדם להכריז שהמשבר בשוק בכלל, ובשוק הנדל"ן בפרט, מאחורינו, וירידות השערים אתמול בתל אביב ובוול סטריט מעידות על כך.

בשוק הנדל"ן ספציפית מקורות המימון הבנקאיים והחוץ-בנקאיים עדיין בחסר ואינם זמינים מספיק, והמיתון הגלובלי מכביד על קצב הפיתוח של החברות הפעילות בארץ ובחו"ל. כשמוסיפים לכך את ירידת הערך של נכסים וקרקעות בעולם, עליה נדרשות החברות לדווח, התמונה עוד פחות ורודה. אחרי שחברות הנדל"ן קיבלו סטירה ראשונה מהמשבר הפיננסי הן מקבלות סטירה על הלחי השנייה מהמשבר הריאלי.

לכן ההשקעה במניות נדל"ן כרוכה בסיכון לא מועט, אך טמון בה פוטנציאל לתשואת יתר בהשוואה לשוק, במיוחד כשמדובר בחברות יציבות פיננסית, ששוויין נחתך באופן אגרסיבי, בצורה מוגזמת ובחוסר צדק.

משקיעים שמעוניינים להשקיע בשוק הנדל"ן צריכים להיות סלקטיביים במיוחד ולבחון היטב את איתנותה הפיננסית של כל חברה, את מצבת החובות שלה (מקורות ושימושים), ואת תחומי ואזורי הפעילות שלה.

מולקנדוף וצוות הכלכלנים של מגדל שוקי הון בחנו את החברות הישראליות בענף, וליקטו מתוכן חמש מועמדות להשקעה לטווח הבינוני-ארוך:

אלביט הדמיה

אלביט הדמיה הגיעה למשבר מוכנה יחסית, עם הון עצמי של 1.37 מיליארד שקל, המוכיח את הניסיון הרב של מנהליה בשוק. החברה מכרה בשנים האחרונות קניונים שבבעלותה, והיא נהנית היום מנזילות גבוהה, כשסך הנכסים הפיננסיים שברשותה (כולל נגזרים) הסתכם ב-2.85 מיליארד שקל בסוף 2008.

תיק הנכסים שלהן כולל את חברת הבת פלאזה סנטרס, שנמצאת בשלבי הקמה של שמונה נכסים, ואת האי אובדה, שצפוי להיות מגה-פרויקט של החברה. כמו כן, לחברה שותפות ב-2,330 חדרי מלון שרשומים בשווי של 1.5 מיליארד שקל.

בנוסף, החברה מחזיקה בחברות שאינן מתחום הנדל"ן, כמו גמידה-סל, שמפתחת טכנולוגיה לריבוי תאי גזע המיועדים להשתלות מח עצם כריפוי לסרטן מסוג לוקמיה ולימפומה. גמידה צפויה לקבל אישור FDA ראשון במהלך 2011.

כמו כן, מחזיקה אלביט הדמיה בלמעלה מ-50% מאינסייטק, המפתחת מכשור לטיפול לא פולשני בסוגים שונים של סרטן, וב-2010 היא צפויה לקבל אישורי FDA ראשונים. גם אינסייטק וגם גמידה-סל רשומות בספרי החברה בשווי מזערי, לדברי מולקנדוף.

בעתיד החברה מתכננת לפתוח פוזיציה בשוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב, לאור ירידת מחירי הנכסים במדינה. כמו כן, היא מחזיקה בפרויקט מסחרי ובפרויקט מגורים בהיקפים גדולים בהודו.

האג"ח של אלביט הדמיה נסחרות כיום בתשואות של 8%-12%, המשקפות סיכון נמוך יחסית לחברות אחרות בענף.

אורתם סהר

אורתם סהר , שבבעלות אמיר נחום ובצלאל איגר, עוסקת בקבלנות למגורים, תשתיות ובנייה ציבורית. בשרשור היא מחזיקה כ-19% בפרויקט להקמת תחנת כוח הידרו-אלקטרית בטכנולוגיה של אנרגיה שאובה באזור הגלבוע. מדובר בתחנה בהספק של 300 מגה-וואט, שההשקעה הצפויה בהקמתה מסתכמת בכ-1.2 מיליארד שקל.

בפרויקט החברה צפויה ליהנות מפירות ההקמה ומתזרים שוטף ומשמעותי מתחנת הכוח. היזמים של התחנה קיבלו לפני כחודש רישיון מותנה להקמתה, ואת רישיון ההפעלה יקבלו אם יעמדו בתנאי הסף שנקבעו. הקמת התחנה, אם לא יהיו עיכובים בלתי צפויים, צפויה להתחיל ב-2010 ולהימשך כארבע שנים.

היקף הפעילות הקבלנית של אורתם סהר עומד על 700 מיליון שקל. ב-2008 היא נפגעה מעליית מחירי חומרי הגלם, בעיקר פלדה, וכבר במהלך הרבעון הראשון של 2009 הייתה צפויה לחזור לרווחיות גבוהה יותר. נתון תומך נוסף הוא צבר ההזמנות של החברה, שגדל ל-1.1 מיליארד שקל במארס, בהשוואה ל-820 מיליון שקל שנה קודם לכן.

החברה נסחרת היום לפי שווי של כ-135 מיליון שקל, עם הון עצמי של 70 מיליון שקל וקופת מזומנים לטווח קצר של 107 מיליון שקל. האג"ח שלה נסחרות היום בתשואות של 6.5%-7.5%. היא חילקה בשנה שעברה דיבידנד בהיקף של כ-16 מיליון שקל.

י.ח. דמרי

דמרי חרטה על דגלה את עקרונות השירות, האמינות והאיכות, שמשתלבים עם ניהול שנחשב לחריג בנוף הקבלנות והיזמות למגורים בישראל. בכך, אומר מולקנדוף, היא הפכה לאחת החברות המוכרות והאיכותיות בענף.

החברה מצליחה לשמור על רווח גולמי ממוצע של 25% - ולהרוויח לאורך שנים. היא סיימה את 2008 עם רווח של 51.9 מיליון שקל, ובמהלכה מכרה 442 יחידות דיור בהיקף של 493 מיליון שקל. היום היא 900 יחידות דיור ב-15 פרויקטים שונים.

דמרי הודיעה בחודשים האחרונים על רכישה עצמית של מניות ואג"ח בהיקף של 20 מיליון שקל, שמתווספים לרכישת מניות שביצע בעל השליטה בהיקף של למעלה מ-70 מיליון שקל.

שווי השוק הנוכחי של דמרי הוא כ-320 מיליון שקל והונה העצמי מסתכם ב-317 מיליון שקל, ללא שיערוך הקרקעות (במחיר עלות). ב-2009 היא צפויה להכיר בהכנסות מסיום פרויקטים ובכך להזרים הון רב לקופתה. תשואות האג"ח הסחירות שלה נעות בטווח של 7%-9%.

אלרוב ישראל

אלרוב ישראל , שבשליטת אלפרד אקירוב, עוסקת בשני תחומי פעילות עיקריים: אחזקות בנדל"ן וחשיפה לבנקים, דרך תיק ניירות הערך של החברה, שגרר אותה להפסדים אשתקד. כתוצאה מאחזקה במניות הבנקים והאווירה השלילית בשוק הנדל"ן הגלובלי מחיר מניית אלרוב נחתך בשנה האחרונה.

בזכות השילוב בין נכסים איכותיים ויוקרתיים בארץ (כמו מלון מצודת דוד, פרויקט ממילא ופרויקט צמרת) ובחו"ל (כמו חברת PIH השווייצרית ומלון באמסטרדם), לבין רכיב מניות הבנקים בתיק שלה, ולצד תמחור נוח של המניה, נרשמת בה חזרה לשפיות.

החברה נסחרת לפי שווי של 360 מיליון שקל, עם תזרים מזומנים חיובי של כ-125 מיליון שקל, ורמת מינוף שאינה מקסימלית. אלרוב ביצעה בשנה האחרונה רכישות עצמיות נרחבות של האג"ח שלה, שנסחרות בשוק בתשואות של 10%-13%.

פאנגאיה נדל"ן

פאנגאיה , על פי מולקנדוף, היא מהחברות הקטנות והמעניינות בשוק, בעיקר על רקע פעילותם של בעלי השליטה בה, ברק רוזן ואסי טוכמאייר. השניים הזרימו לאחרונה 17 מיליון שקל לקופת החברה, במטרה לרכוש חלק מחובה בשוק ולהקטין את המינוף.

לחברה גם אופציה עתידית בשוק הנדל"ן בארץ ובחו"ל, בעיקר ברוסיה, וניסיונם רב השנים של הבעלים בייזום, בנייה והשבחת קרקעות, מעורר התייחסות לחברה כמי שמסתכלת קדימה. עם זאת, קשה לומר שכל הרע מאחוריה, אולם מולקנדוף מתרשם מרצונה של החברה לרוץ למרחקים ארוכים.

פאנגאיה נסחרת לפי שווי שוק של כ-67 מיליון שקל והונה העצמי עומד על 130 מיליון שקל. את 2008 סיימה ברווח של 25 מיליון שקל. האג"ח של החברה נסחרות בשוק בתשואות של 19%-20%. *

עוד כתבות

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%