דנקנר מסמן את שוק הנדל"ן בארה"ב: קונה את בניין HSBC ב-330 מ' ד'

IDB תשקיע כ-17 מיליון דולר בהשבחת הבניין ■ תזכה לדמי שכירות של 45 מ' ד' בשנה הראשונה, לצד הוצאות תפעול של 18.5 מ' ד' ■ "לנכס פוטנציאל השבחה שצפוי לגדול עם השיפור במצב הכלכלי בארה"ב"

לאחר שנכוותה בלאס וגאס, קבוצת IDB , שבשליטת איש העסקים נוחי דנקנר, ממשיכה במסעותיה לחיפוש הזדמנויות בחו"ל נוכח המשבר העולמי. להשקעה הפיננסית בבנק ההשקעות קרדיט סוויס והכניסה לענף הקמעונאות העולמי דרך ההשקעה בחברת קרפור הצרפתית, מצטרפת השקעה נוספת - רכישת בניין בניו יורק המושכר ברובו לבנק הבריטי HSBC.

דנקנר ישלם בעבור הבניין 330 מיליון דולר והרכישה תבוצע באמצעות החברות הבנות כור ונכסים ובנין , כאשר הן יממנו את הרכישה ממקורות עצמאיים שלהן וישלמו 165 מיליון דולר כל אחת. בנוסף, הקבוצה תפקיד 20 מיליון דולר כפיקדון ל-HSBC אשר ישמש את הבנק הבריטי במידה ו-IDB תיסוג מההסכם. השלמת העסקה צפויה ברבעון הראשון של 2010.

בניין HSBC ממוקם בשדרה החמישית במנהטן, בין הרחובות 39 ו-40. הבניין כולל שני מבנים בני 12 ו-29 קומות בשטח בנוי כולל של כ-80 אלף מ"ר. HSBC ישכור כ-51 אלף מ"ר למשך 10 שנים ו-27 אלף מ"ר נוספים (הקומות העליונות של הבניין) יושכרו לשנה עם אופציה להארכה ל-10 שנים (לגבי חלק מהקומות). הבנק הבריטי ישלם דמי שכירות בהיקף 45 מיליון דולר בשנה הראשונה, כאשר מנגד ל-IDB צפויות הוצאות תפעול של 18.5 מיליון דולר בשנה זו.

"לנכס פוטנציאל השבחה אשר אף צפוי לגדול עם השיפור במצב הכלכלי בארה"ב", מסרה קבוצת IDB. הקבוצה מעריכה כי תצטרך להשקיע כ-17 מיליון דולר בהשבחת הבניין.

מדובר בצעד נוסף באסטרטגיה של החברה להתרחב מחוץ לישראל, אסטרטגיה שהחלה החברה לממש כבר בשנה שעברה עם כניסתה להשקעה בקרדיט סוויס . הפעם מדובר בהשקעת נדל"ן וזוהי למעשה השקעת הנדל"ן הגדולה ביותר בהיסטוריה של הקבוצה בחו"ל.

רכישת בניין HSBC אינה מפתיעה כלל ועיקר. בתחילת חודש יולי דיווחה נכסים ובניין לבורסה כי היא בוחנת השקעות בתחום הנדל"ן בניו יורק בהיקפים של מאות מיליוני דולרים. היא אמנם לא פירטה את טיב ההשקעות, אך כבר אז דיווחנו כי החברה בוחנת את רכישת בניין HSBC.

נזכיר כי בחודש יוני דיווחו IDB וחברת הביטוח הראל כי הן נמצאות במגעים ראשונים לכניסה לשותפות במתחם ברודגייט (Broadgate) בלונדון, אשר מושכר ברובו לבנק UBS. שתי החברות היו צפויות להשקיע יחד כ-145 מיליון ליש"ט ולהחזיק בכ-50% מהנכס, אולם עסקה זו לא יצאה לפועל שכן דנקנר החליט להפסיק את המו"מ ביולי.

מלאס וגאס לניו יורק

הקבוצה מנסה להרחיב את עסקי הנדל"ן שלה בארה"ב לאחר כמעט 4 שנות האטה שהתפתחו למיתון חריף בשוק הנדל"ן האמריקני, אשר פגע בעיקר בשוק הדיור. דנקנר עצמו חווה על בשרו את משבר הנדל"ן בפרויקטים של נכסים ובנין בלאס וגאס, אחת הערים שספגו את הפגיעה הקשה ביותר ממשבר הנדל"ן.

נכסים ובנין מעורבת ב-3 פרויקטים בלאס וגאס: 4 מגדלים (ששניים מהם כבר נבנו) ובהם 219 יח"ד; פרויקט טיבולי וילאג' ובו 70 אלף מ"ר מסחר, 42 יח"ד וקרקע של 72 דונם המיועדת לבניית מגורים ומסחר. רוב הדירות בפרויקט הראשון נמכרו, אולם החל מהרבעון הרביעי של 2008 נעצרה המכירה. בפרויקט טיבולי, שעלות הקמתו מוערכת ב-530 מיליון דולר, הואט קצב הבנייה בעקבות המשבר, ובאחרונה הוחלט להתקדם בשלב הראשון. בחברה מעריכים שיהיה לה יתרון כשתצא לשוק עם קניון ראשון באזור.

כידוע, הפרויקט הגדול והשנוי במחלוקת של נכסים ובנין בעיר ההימורים הוא הפלאזה. ב-2007 רכש יצחק תשובה שטח של 140 דונם ברחוב הראשי בלאס וגאס (ה"סטריפ") תמורת 1.24 מיליארד דולר. מספר חודשים לאחר מכן נכנסה קבוצת IDB לשותפות באמצעות IDB פיתוח (25%) ונכסים ובנין (25%). הפרויקט צפוי לכלול בית מלון יוקרתי, קזינו, מרכז מסחרי, אולמות כנסים ומגדלי מגורים, ולהיבנות במספר שלבים בהשקעה כוללת של 5-7 מיליארד דולר, אך משבר הנדל"ן בארה"ב טרף את הקלפים.

בנובמבר 2008, כחודשיים לאחר קריסת ליהמן ברדרס, פרסמו החברות הערכה שהוזמנה על ידי הבנקים ולפיה הקרקע שווה כ-1.5 מיליארד דולר. שבוע לאחר מכן הגיעה הנחיתה לקרקע המציאות, עם פרסומה של הערכת שווי מעודכנת לפיה הקרקע שווה פחות ממחצית סכום זה. חברת הפרויקט מחקה 888 מיליון שקל (חלקה של נכסים ובנין במחיקה - 222 מיליון שקל) ברבעון האחרון של 2008.

עד היום העמידו נכסים ובניין ו-IDB כ-219 מיליון דולר למימון הפרויקטים בלאס וגאס (למעט הפלאזה). השבוע הן אישרו העברה נוספת של 100 מיליון דולר והן מעריכות כי מימון זה יספיק עד לסוף 2010. הרחבת המימון עשויה להידרש גם לפירעון הלוואות שנלקחו על ידי חברות הפרויקטים, אם אלה לא יוארכו.

כוויה נוספת שחוותה הקבוצה בהשקעות נדל"ן בארה"ב הייתה בפלורידה. בשלהי חודש יולי עיקל בנק מקומי פרויקט של החברה בפלורידה אשר הביא את החברה לרשום הפסד של 4.3 מיליון דולר השנה לאחר שמחקה כבר 4.5 מיליון דולר ב-2008 בגין אותו פרויקט. מדובר בפרויקט שנקרא Station Square Clearwater Condo, שבטמפה, פלורידה, בו החזיקה החברה כ-75%. עבודות התשתית החלו כבר ב-2006 ובסוף 2008 הושלמה הבנייה. הפרויקט כלל 126 יחידות דיור ושטחים מסחריים בשטח של 1,000 מ"ר, כאשר החברה השקיעה בו כ-65 מיליון דולר: 17 מיליון דולר הון עצמי (יחד עם שותפים), ועוד 48 מיליון דולר כהלוואה מהבנק.

אולם בעקבות המשבר ירד ערך הנכסים והחברה קיימה מו"מ עם הבנק האמריקני למכירת ההלוואה, שעמדה בזמנו על 44 מיליון דולר. שני הצדדים סיכמו מראש כי במידה ולא תהיה הסכמה על הסכום בו תקנה החברה את ההלוואה מהבנק, יעבור הנכס אל הבנק. במקביל לקיום המו"מ נודע כי נכסים ובנין אינה עומדת בתנאים להחזר להלוואה. נכסים ובנין הציעה לקנות את ההלוואה בסכום של 16-18 מיליון דולר בלבד, בעוד שלפי ההערכות הבנק דרש סכום הגבוה בכ-10 מיליון דולר. השאר היסטוריה: הצדדים לא הגיעו להסכם - והבנק עיקל את הפרויקט.