גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

קללת המשכתנא הצומחת

בוקר אחד, אחרי 10 שנות תשלום כמבוקש, התעוררת וגילית שחובך לבנק רק תפח והלך

ליאור איילון הוא מנכ"ל חברת מת"ן המתמחה בייעוץ וטיפול בנוטלי משכתנאות

כיצד יתכן שבמשך שנות תשלום המשכנתא, התשלום החודשי גדל, ועימו גם יתרת החוב הכולל? התשובה נעוצה במסלול המשכנתא הפופולארי ביותר - משכנתא צמודת המדד.

כיום מציעים הבנקים למשכנתאות שלושה סוגי הלוואות עיקריים: הלוואה צמודת מדד, הלוואת פריים והלוואות מט"ח. מסלול הריבית הקבועה הצמודה למדד נתפס כמסלול הסולידי והבטוח ביותר. זאת, כיוון שהריבית הינה קבועה וידועה לאורך כל חיי ההלוואה. זו הסיבה שמסלול זה הוא הפופולארי ביותר, בקרב ציבור נוטלי המשכנתאות. אולם אם נביט מעבר ליתרון הטמון בריבית קבועה וידועה מראש, נגלה רק חסרונות.

לכאורה, ההחזר החודשי במשכנתא זו קבוע וידוע מראש, אולם בפועל במשך חיי משכנתא התשלומים החודשיים הולכים וגדלים, וכאשר מדובר בהלוואה ל-20 שנה ומעלה, הם אף עלולים להכפיל את עצמם.

הסיבה לכך פשוטה - ההצמדה למדד. מנגנון זה, שלכאורה נועד רק לשמור על ערך הלוואה קבוע, פועל כמנגנון ריבית דריבית, ובכל חודש נוסף המדד החודשי על כל המדדים שקדמו לו.

לשם המחשה, הנה דוגמא:

מי שלקח הלוואה בסך 500 אלף שקלים ל-25 שנים בריבית בשיעור 3%, ישלם בכל חודש 2,376 שקל. בהינתן שמדד המחירים לצרכן יעלה ב-2.5% בממוצע בכל שנה, לאחר 10 שנים יהיה התשלום החודשי 3,034 שקל. בתום 20 שנה מיום לקיחת המשכנתא 3,900 שקלים ולקראת התשלום האחרון ינסוק ההחזר החודשי ל-4,426 שקל.

חשוב להדגיש שהמציאות המתוארת אינה מתייחסת למצבי התפרצות אינפלציה חריגה, אלא במדד סביר בהחלט בשיעור 2.5% בשנה. במקרה כזה, ככל שמספר שנות המשכנתא ארוך יותר, כך העלייה בהחזר החודשי לאורך השנים תהיה תלולה יותר.

מנגנון הריבית דריבית הרסני במידה כזו שהוא גורם למצבים אבסורדיים, אשר בהם נוטלי המשכנתאות משלמים מדי חודש סכום נאה לבנק, אולם יתרת החוב שלהם לבנק אינה קטנה, ואף גדלה.

תופעה זו אינה מתרחשת במשכנתאות צמודות לטווח קצר (5-15 שנים). מכיוון ששיעור ההחזר החודשי גבוה יותר, יתרת החוב קטנה בקצב מהיר יותר, וההלוואה אינה מספיקה לצבור מדדים המנפחים אותה. בעקבות זאת, העלייה בהחזר החודשי מתונה יותר, ומצב שבו יתרת המשכנתא גדלה, פחות שכיח.

אבל, רוב נוטלי המשכנתאות אינם מסוגלים לעמוד בפריסת תשלומי המשכנתא לטווח קצר, ומשך תקופת ההלוואה הנפוץ ביותר הוא 20 עד 25 שנה.

מסוכן בראשית, משתלם בסוף

בניגוד להלוואה צמודת מדד, הלוואת פריים אינה צמודה למדד, ולכן פרישת ההלוואה לטווחים ארוכים אינה גורמת לתפיחת החוב וההחזרים החודשיים.

החיסרון הבולט של הלוואת הפריים הוא רגישות ההחזר החודשי לשינויים בשיעור הריבית. עם זאת, רגישות זו מהווה חסרון אך ורק בשנים הראשונות לחיי המשכנתא, ומי שיוכל לעמוד בשינויי הריבית ירוויח לטווח הארוך. זאת, כיוון שלאחר מספר שנים, ההחזר החודשי בהלוואה צמודת המדד יעלה על ההחזר החודשי בהלוואת הפריים, וימשיך לנסוק הלאה.

כמו כן, כאשר במקרה שרוצים לפרוע את המשכנתא או למחזר אותה, נגלה שיתרת החוב במסלול הפריים נמוכה מהיתרה בהלוואות הצמודות. ככל שמיום לקיחת המשכנתא עבר זמן רב יותר, כך הפער יהיה גדול יותר.

לסיכום, הטענה שמסלול הפריים מסוכן יותר ממסלול צמוד מדד אינה נכונה, אלא כאשר מדובר בהלוואה לטווח קצר. כיוון שמרבית המשכנתאות הם לפרקי זמן ארוכים, מסלול הלוואת הפריים הוא מסלול המשכנתא הכדאי ביותר.

עוד כתבות

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בעליות; אנבידיה צללה בכ-3%

הנאסד"ק עלה ב-0.5% ● מדד דאקס עלה ב-0.5%, הקאק ירד ב-0.3% ● גולדמן סאקס: לשוק המניות בארה"ב יש אפסייד מוגבל ● נובוקיור וסייברוואן מזנקות בטרום מסחר ● ערב הפסחא, מחירי הקקאו בשיא כל הזמנים, מה זה אומר לגבי יצרניות הממתקים הגדולות ומחירי השוקולד?

ביל אקמן ואישתו נרי אוקסמן / צילומים: RICHARD BRIAN, רויטרס; ויקיפדיה, Noah Kalina

המיליארדר ביל אקמן: "בורסת ת"א זמינה במחיר מציאה בגלל המלחמה"

אקמן ואישתו נורי אוקסמן רכשו בתחילת השנה כ־5% ממניות הבורסה תמורת כ־100 מיליון שקל ● "אני מאוד מתרשם מההנהלה, התוכניות העסקיות שלהם והיכולות הטכנולוגיות שלהם", כתב בציוץ ב-X

שאול גולדשטיין מנכ''ל חברת נגה - ניהול מערכת החשמל / צילום: ענבל מרמרי

הקץ להפסקות חשמל? זה הפתרון של המדינה

חברת נגה העבירה את תוכניתה לאגירת כ-2,500 מגה־וואט במתקנים ברחבי הארץ ● המהלך מאפשר לשמור הספק שלא נצרך ולהזרימו בעת הצורך

השופט עוזי פוגלמן. דחה בקשה לדיון נוסף שהגישה המדינה / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

המדינה התנגדה לפצות אדם שקנה דירה ממתחזה - ונדחתה פעמיים בעליון

המדינה הגישה באופן חריג בקשה לדיון נוסף, בטענה כי הדרישה להציג צו ירושה מקורי תשפיע באופן שלילי על שוק הנדל"ן ● בשבוע שעבר בית המשפט העליון דחה את בקשתה

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע שיוגבל לפי מדרגות מקסימליות ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מירבי

עובדי חברת הביומד גמידה סל / צילום: איל יצהר

חברת הביומד גמידה סל תהפוך לפרטית ותפטר 25% מהעובדים

קרן הייברידג' משתלטת על גמידה סל באמצעות המרת אג"ח ותהפוך אותה לחברה פרטית ● מנכ"ל החברה אבי ג'נקינס: "החיפוש שלנו אחר חלופה אסטרטגית לא הניב תוצאות" ● המניה צונחת ביותר מ-80%

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

מגמה ירוקה בתל אביב; נובה מטפסת בכ-3%

מדד ת"א 35 קופץ ב-1% ות"א 90 עולה ב-0.5% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

מוצרים המיובאים על-ידי חברת דיפלומט

"נעביר את ההתייקרויות ללקוחות": בדיפלומט מזהירים מאפשרות של העלאות מחירים

יבואנית המזון והטואלטיקה פרסמה את תוצאותיה לשנת 2023 ולרבעון האחרון והציגה צמיחה בהיקפי הפעילות בישראל וכן בפעילותה העולמית ● למרות זאת - החברה הזהירה, שוב, מפני אפשרות להעלאת מחירים בהמשך השנה

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים תפסה מסמכים של שני עורכי דין וחטפה ביקורת חריפה משופטי העליון

במסגרת חקירה קיבל פקיד שומה חקירות מבית משפט השלום צו חיפוש במשרד של שני עו"ד ● השניים טענו שהמסמכים נתפסו על ידי צו של בית משפט השלום בהליך פלילי, אבל רשות המסים העבירה את הערעור שלהם לביהמ"ש המחוזי בהליכים אזרחיים ● ביהמ"ש העליון פסק כי רשות המסים לא יכולה לזגזג בין הליך פלילי לאזרחי

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד - אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

החברה שביטלה עסקת רכישת דירות ב־97 מיליון שקל והשיא של רפאל

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: רפאל מסכמת שנה עם שיא בהכנסות ובצבר ההזמנות, הרווח של מיטרוניקס בירידה ומשק אנרגיה עברה לרווח של 1.6 מיליון שקל בזכות פרויקט יכיני, אזורים Living ביטלה רכישת 48 דירות בפרויקט בבני ברק וחברת הביטוח איילון עברה לרווח ● מדור חדש

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית

בורסת לונדון / צילום: Shutterstock

עליות קלות באירופה; הניקיי צלל בכ-1.5%

החוזים העתידיים בארה"ב נסחרים בירידות קלות ● בריטניה נכנסה למיתון ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

נשק אמריקאי נוחת בישראל אחרי המתקפה ב־7 באוקטובר / צילום: ap, Lolita Baldor

אמברגו הנשק הקנדי על ישראל רק נכנס לתוקף, וכבר עומד בסימן שאלה

ברקע החלטת הפרלמנט הקנדי לעצור את היצוא הביטחוני לארץ, הודיע משרד החוץ במדינה כי חברות עם אישורים בתוקף, יוכלו להמשיך ● בשלהי 2023, זינק יצוא הנשק מקנדה לישראל