גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

אני לא חי בבועה

ברק רוזן, מבעלי קבוצת קנדה ישראל, מתגאה ברווחים של מאות מיליונים בפרויקטים גרנדיוזיים, כל זאת "ללא מינוף ובלי יחצ"נות" ובעיקר בגלל ש"אנחנו יודעים טוב טוב מה לקנות, ומובילים בשוק" * בראיון ראשון ובלעדי מתקשה רוזן לשמור על צניעות ומסמן את המטרה הבאה: רכישת חברת נדל"ן ישראלית גדולה

פני ארבעה חודשים נשבר שיא, עוד שיא, בענף המגורים הישראלי. קבוצת קנדה ישראל היממה את ענף הנדל"ן כשזכתה במכרז על מתחם רמז בתל אביב ושילמה את המחיר היקר ביותר ליחידת קרקע בהיסטוריה של הנדל"ן המקומי. קנדה ישראל, בשותפות עם אקרו נדל"ן וטרה, גיבשו קבוצת רכישה להקמת "מגדל הגימנסיה" בן ה-29 קומות ו-108 דירות - מתחם ששילמו תמורתו 305 מיליון שקל, או 2.8 מיליון שקל ליחידת קרקע. בראיון ראשון ובלעדי ל"גלובס", מגלה בעל החברה ברק רוזן כי הוא לא עוצר בדרכו להשתלב בליגה של הגדולים. בימים אלה, למשל, הוא בוחן, עם שותפו לחברה אסי טוכמאייר, רכישה של אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל. במקביל, מתכננת קנדה ישראל קניון חדש ודיור מוגן בצמוד למתחם ההולך ונבנה Blue בן ה-300 דירות בצפון תל אביב, בהשקעה כוללת של לא פחות מ-1.5 מיליארד שקל.

"את מגדל הגימנסיה השלמנו במזומן, בלי בנק, ב-305 מיליון שקל. אנחנו לא חברה ממונפת, ואתם יכולים לשים כאן כמה סימני קריאה שאתם רוצים", אומר רוזן. "אין עוד חברת נדל"ן בהיקפים שלנו עם רמת מינוף כזו נמוכה".

המבחן הוא בשורה התחתונה. כמה תרוויחו כשהמחיר ליחידת קרקע הוא 2.8 מיליון שקל?

רוזן: "הקרקע והבנייה עולות לנו 6,500 דולר למ"ר, ובפרויקט בארי-נהרדעא הסמוך מוכרים דירות ב-12 אלף דולר למ"ר, כך שעדיין יש פער גדול. אם תוסיפו את המע"מ שהרצל חבס שהפסיד במכרז צריך היה לשלם כיזם, הוא למעשה הציע לשלם יותר מאיתנו.

"תראו כמה שילמו ליחידת קרקע בפרויקט במתחם אסותא - הם משלמים לבנק מאות מיליוני שקלים, אין להם פרויקט ויש נגדם עתירה. אני קיבלתי מעיריית תל אביב מגרש עם תב"ע, זמין לבנייה. אנחנו מתחילים לבנות פרויקט מדהים. יש לך בגב את כיכר המדינה, מולך את הים, את אבן גבירול, את באזל. זה הצנטרום של הצנטרום. עשינו את זה כקבוצת רכישה - והרווח שלנו הוא רווח לא גדול. אם היו קונים את הדירות מיזם, הוא היה מרוויח יותר והיה עולה לאנשים פה עשרת אלפים דולר למ"ר.

"דירה במרכז תל אביב ב-6,500 דולר למ"ר זה יקר? זה לא יקר. היום בכל הפרויקטים החדשים בדרום תל אביב אי אפשר לקנות דירה בפחות מ-20 אלף שקל למ"ר, ובפרויקטים היוקרתיים - רוטשילד 1, מגדל הגימנסיה, בארי נהרדעא ואסותא - המחירים הם 6,500 דולר למ"ר וצפונה. אלה המספרים. אין עתודות קרקע וקשה מאוד למצוא קרקעות במרכז העיר".

הנחת הבסיס באסטרטגיה העסקית שלכם היא שהמחירים בתל אביב יעלו. אתה חי בבועה?

"אני לא בבועה. אני חושב שאין בועה בתל אביב. פשוט אין מלאי של קרקעות. בטח כשאתה קונה מגרש כמו מגדל הגימנסיה, שהוא מגרש איכותי, פנינה ממש - זה לא פארק צמרת. שם אנחנו עדיין קונים קרקעות ב-950 אלף שקל ליחידת קרקע. אנחנו יודעים טוב טוב מה לקנות, אנחנו מובילים טוב טוב בשוק, אי אפשר להשוות את רמז למגרש בגוש הגדול ואי אפשר להשוות את הגוש הגדול לפרויקט Blue. צריך לדעת לעשות את ההפרדה, ואנשים לא עושים את ההפרדה. את מגדל הצעירים קנו ב-800 אלף שקל ליחידת קרקע, אז מה, זה דומה לרמז? רק העובדה שהוא יושב על איילון מוכיחה שזה לא אותו מגרש וזו לא אותה אוכלוסיה. רמז זה fine, רמז זה כיכר המדינה, רמז זה אנשים שרוצים לצאת בבוקר וללכת לבאזל ברגל".

אחת הזרועות העיקריות שלכם היא ארגון קבוצות רכישה - תחום שמאוד סובל לאחרונה מכל הגזירות שהושתו עליו מסביב.

"אני לא חושש. אופי הפעילות של החברה כולל יזמות וכולל קבוצות רכישה ויש לנו גמישות. אנחנו מתאימים את עצמנו לשוק. הרגולציה תביא לסינון חסרי נסיון ולא מתאימים והם אולי יצאו החוצה. זה יפגע בלקוח הסופי, כי הוא ישלם יותר, אבל לנו אין בעיה. אנחנו בודקים את הלקוחות שלנו, יש סינון, הריביות שלנו יותר נמוכות וההשפעה על החברה שולית".

בינואר 2006 רכשה קבוצה בראשות קנדה ישראל חטיבת קרקע של 110 דונם בצומת הקאנטרי, המגרש הצפוני ביותר בתל אביב, ב-45 מיליון דולר. ב-2008 החל שיווק פרויקט המגורים Blue, בן שישה מבנים ו-300 יחידות דיור בסך הכול. מאז מכרה קנדה ישראל 200 יחידות דיור, אומר רוזן.

בחצי השנה האחרונה שמרתם על שקט תעשייתי בכל הקשור לפרויקט Blue. לא בוער לכם למכור את השליש האחרון בפרויקט?

"יש לנו מכירות של כמעט מיליארד שקל ב-200 דירות. זה לא פרויקט שאנחנו עושים בפתח תקוה או בהוד השרון, בו אפשר למכור 300-400 דירות. זה פרויקט כבד בתל אביב. ומבלי לפגוע אני אומר את זה. גם אם לא הייתי עושה פה שום דבר, רק משביח את הקרקע ולא מוכר את יחידות הקרקע ולא את הדירות, והייתי יושב בחיבוק ידיים, הייתי מקבל על הקרקע היום 150 מיליון דולר, פי שלושה. בפרויקט הזה, מה שמכרתי אני בחיים לא אוכל לקנות באותו המחיר.

"ב-Blue, אנחנו בעלי הקרקע. בן אדם קונה מאיתנו דירה, אבל הוא קונה בשיטה דומה לקבוצת רכישה. נניח שהוא קונה דירת 3 חדרים בשני מיליון שקל, הוא קודם קונה מאיתנו את הקרקע במיליון שקל, משלם לנו דמי ניהול, ואז משלם על הביצוע, לפי התקדמות קצב הבנייה, עוד מיליון שקל.

"הפרויקט הזה הוא הצלחה גדולה. מכרנו ב-5,500 דולר למ"ר בשלב הראשון, ועכשיו אנחנו מוכרים בכ-7,000 דולר למ"ר. החזרתי את כל הכסף, אני לא חייב אפילו סנט לבנק, ואנחנו הולכים להרוויח בפרויקט הזה, במלוא הצניעות, בין 300 ל-400 מיליון שקל, שזה יפה מאד מאד.

"אני נותן כאן נתונים שאף אחד לא יודע, כי זו חברה פרטית ואני לא חייב לאף אחד שום דבר. אני נותן לכם נתונים כי זה חשוב לדעת שאם את הפרויקט היה בונה חבס או אקירוב, הם היו מרוויחים מיליארד שקל, כי הייתה להם יותר סבלנות והם היו מוכרים את הדירות ב-8,000-9,000 דולר למ"ר. כל 2,000 דולר למ"ר פה זה עוד 100 מיליון דולר. אבל האסטרטגיה שלנו היא לא להיות ממונפים. כל הלקוחות פה - גם יש להם מקום מעולה לגור בו במחיר מאוד אטרקטיבי, והם גם ירוויחו פה הרבה מאוד כסף".

איפה חטיבות הקרקע שלכם בישראל?

"יש לנו חטיבות של קרקעות חקלאיות, ויש לנו את הסבלנות להפשיר אותן. אנחנו משלמים מחירים הוגנים, יש לנו את היכולת לקנות קרקע גם במזומן ויש לנו יכולת גם לארגן קבוצות. אנחנו לא יושבים ובוכים על קבוצות הרכישה, אנחנו מתאימים את עצמנו - פה אנחנו יזמים ושם אנחנו קבוצות רכישה, ובמקום אחר יש לנו חטיבות קרקע חקלאיות שאנחנו יושבים עליהן ארבע שנים.

"קנינו מתחם מדהים של אלף דונם בקדימה-צורן ב-22 מיליון דולר במכרז של בזק בסוף 2006. זו חטיבת קרקע ענקית בה אנחנו מובילים שינוי ייעוד לאלף קוטג'ים, והיום אנחנו מוכרים שם מגרשים ב-280 אלף שקל לדונם. מכרנו שם כבר 700 דונם. זו שכונה שבה בעוד שלוש-ארבע שנים תתחיל בנייה, אני מאמין. יש לנו גם מתחם גדול של 300 דונם ליד התחנה המטאורולוגית בראשון לציון, בו אנחנו שותפים עם שאול אלוביץ ודורון אביב".

אתם בוחנים רכישה של חברת נדל"ן בישראל. למשל אפריקה מגורים?

"אני לא אומר שאני קונה את אפריקה מגורים, אני אומר שאנחנו בוחנים רכישה של אחת החברות הגדולות. היום, רוב חברות הנדל"ן שוות את ההון העצמי שלהן. אנחנו נקנה חברה במחיר שהוא יותר זול מהשווי שלה. כלומר, אנחנו נקנה חברה שיש לה חטיבות קרקע. אם אנחנו חושבים שהחטיבות שלה שוות איקס, אנחנו נקנה אותן באיקס מינוס משהו. זה כמו לקנות מגרש. אנחנו מסתכלים על חברות גדולות, אנחנו רוצים להיות בת"א 100 ולא במדד היתר. אנחנו רצים למרחקים ארוכים".

איפה יהיו ברק ואסי בעוד חמש, עשר שנים?

"איפה הם יהיו? הם יהיו פה. הם ימשיכו לעבוד קשה, ימשיכו לייצר ערך למשקיעים שלהם. והם ימשיכו לעבוד בשקט, בלי רעש, בלי טלוויזיה, בלי עיתונים. אני לא אוהב להתראיין. ראובן אדלר, שהוא חבר טוב שלי, משקיע וגם יועץ, הזכיר לי פעם מה כתוב על חולצות בית הספר הריאלי בחיפה: 'הצנע לכת'. וזה מה שאנחנו עושים. לא צריך לדבר יותר מדי, צריך לעשות. כל בן אדם שמקים קבוצת רכישה, כל אחד שבונה בניין הוא כבר מתראיין ומדבר על השוק, וכל מנכ"ל יודע להסביר מה קורה. עזבו, פשוט תעבדו. התוצאות בשטח.

"לנו יש את קנדה ישראל, שהיא חברה פרטית בבעלות מלאה שלי ושל אסף, והיא אחת החברות הגדולות עם אחזקות של מאות אלפי מ"ר גם בארץ וגם בעולם. יש לנו את פאנגאיה נדל"ן, חברה עם הון עצמי של 200 מיליון שקל, שאנחנו מחזיקים שם בשליטה.

"אנחנו לא מתראיינים, לא מופיעים בטלוויזיה ולא עורכים כנסים. אנחנו לא אוספים את הלקוחות שלנו בגני התערוכה ולא בשום מקום אחר. יש לנו למעלה מ-1,500 משקיעים פרטיים שמכירים אותנו - רוב הפרויקטים לא יוצאים בכלל לפרסום, אנחנו מוכרים אותם בתוך הבית".

עוד כתבות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד