כך נמכר קולנוע ציבורי עם פוטנציאל לעשרות מיליונים ליזם פרטי

תחקיר G: קולנוע שביט בחיפה, שהקרקע שעליה הוא בנוי שווה הון, נמכר לחברה פרטית מסתורית ללא הערכת שווי וללא מכרז ■ את המכירה ניהל עו"ד יוסי גילאור, הקונה הוא לקוח שלו, וחלק מהדיונים התנהלו בביהמ"ש המחוזי בחיפה, שנשיאתו היא לא אחרת מאשר אשתו ■ ועכשיו נחשו: מי יחתוך את הקופון?

קולנוע שביט היה אחד ממוקדי התרבות של אזור הכרמל. בשלהי שנות ה-80 הוא קרס ונעל את שעריו, ומאז הוא מוקד להתכתשויות משפטיות בין בעלת הקרקע לבין החוכר שהפעיל את הקולנוע. אם ישונה ייעוד הקרקע, הפיל הלבן הזה יכול להפוך לנכס שיניב עשרות מיליוני שקלים לבעליו. מי הם בדיוק אותם בעלים? שאלה טובה. עד לא מזמן הנכס היה בבעלות עמותה ציבורית והכוונה הייתה למסור אותו לעיריית חיפה. בעירייה, משום מה, לא ששו לקחת את המבנה, ובמקום זאת הוא נמכר ללא הערכת שווי וללא מכרז פומבי ליזם פרטי.

עכשיו, שימו לב לעובדה מעניינת: את המכירה ניהל עבור העמותה משרד עו"ד סלומון ליפשיץ ושות', ופיקח עליה עו"ד יוסי גילאור שהוא שותף במשרד. הקונה הוא לקוח של סלומון ליפשיץ (והתחייב להעניק לו אחוזים מהשבחת הנכס בעתיד), והדיונים המשפטיים סביב הנושא התנהלו בבית המשפט המחוזי בחיפה, שנשיאתו בלהה גילאור היא רעייתו של עו"ד גילאור.

האופן שבו התנהלה מכירת הנכס מעורר תהיות בנוגע לגופים ולאנשים האמונים על שמירת האינטרס של הציבור ולקלות שבהשתלטות על נכס ציבורי. איך דבר כזה קורה? הנה הפרטים.

הפתרון של מצנע

קצת היסטוריה: עד קום המדינה, אזור מרכז הכרמל לא נכלל בתחומי סמכותה של עיריית חיפה. מי שדאג לתושביו היה "ועד הר הכרמל", שהורכב מתושבי האזור. משתפסה העירייה את האחריות באזור התרוקנה העמותה במידה רבה מתוכן, אולם נותרה הבעלים של נכסים אחדים. את הקרקע המדוברת לבניית הקולנוע קיבלה העמותה בתנאים נוחים במיוחד מהכשרת הישוב - החברה שהקימה ההסתדרות הציונית. "אילו הייתה העירייה בעלת הסמכויות באזור באותו זמן", אומר פרופ' יוסי בן ארצי, מומחה להיסטוריה של חיפה, "ברור שהקרקעות היו נמסרות לה".

בשנות ה-80 הקולנוע קרס. יצחק משי, החוכר שהפעיל אותו, באמצעות חברת הבידור נאה מפעלי בתי קולנוע, חדל לשלם שכר דירה, ובמקום מזומנים הניב הנכס בעיקר דיונים מתישים ויקרים בבתי משפט. ראש העירייה דאז, עמרם מצנע, הציע בזמנו פשרה: מאחר שהעמותה מתקשה לטפל בנכס - הוא יועבר לעירייה, שתטפל במכירתו ותשקיע את התמורה בפעילויות לטובת תושבי הכרמל.

כיום טוענת העירייה שההצעה ירדה מהפרק. אמנם נמסר לעירייה ייפוי כוח, אומרים שם, אבל הכוונה הייתה לסייע לעמותה במימוש הנכס, וממילא "לא הייתה כוונה להעביר את הזכויות לרשות העירייה".

האומנם? עיון בייפוי הכוח מיולי 2000 מגלה שנכתב בו מפורשות כי מטרתו להסמיך את ראש העירייה ונושאי משרה נוספים "להעביר על-שם עיריית חיפה ו/או להקנות לעיריית חיפה את כל זכויותינו בנכס".

העירייה קיבלה את המסמך, אולם מסיבותיה לא פעלה לרישום הזכויות. היועץ המשפטי לעירייה דאז ניהל בשם העמותה מגעים למכירת הנכס למשי, אולם הם לא צלחו. ב-2002, כשמצנע פרש לטובת הובלת מפלגת העבודה בבחירות הארציות, הוקפאו המגעים עד לבחירת ראש עירייה חדש. אלא שגם בימי יונה יהב נותר העניין תקוע.

המפנה חל ב-2006, כשבעמותה החליטו לפנות לעו"ד יוסי גילאור ולמשרד היוקרתי שבו הוא שותף, שניאות להעניק משירותיו בתנאים אטרקטיביים מאוד: 5,000 דולרים בלבד, פלוס אחוזים מכספים שיניב הנכס בעתיד. גילאור, לפי פרוטוקול הנהלת העמותה, ציין כי "המקום בלבד הוא היקר ביותר בכרמל, אם יימסר לבנייה", ולכן הזהיר את העמותה מהערכת שמאי שבוצעה כמה שנים לפני כן. על-פי גילאור, המחיר שבו נקב השמאי, 80 אלף דולרים, "מגוחך עד מאוד". ההערכה אכן הייתה נמוכה, ונראה שהדבר ההגיוני היה להזמין הערכה חדשה. אלא שהעמותה בחרה בדרך אחרת: למכור את הנכס לחברה פרטית ללא הערכת שווי כלל, וללא מכרז פומבי. כיצד בדיוק משרתים התנאים הנ"ל את האינטרס של העמותה הציבורית? פנייה ליו"ר העמותה, שלמה צוקרמן, מגלה כי הוא לא ממש יודע מה נעשה עם הנכס שעליו הופקד. "היה מכרז", אמר ל-G, "הזמינו שבעה קבלנים שיגישו הצעות, וחברה אחת זכתה".

משרד סלומון ליפשיץ הציע את הנכס לשבעה גורמים, שישה מהם לקוחות שלו, ובזה הסתכם ה"מכרז".

"את זה אני לא יודע. אני חושב שאולי הם הוציאו מכרז פומבי וענו רק שבעה, אבל אני לא מתמצא בזה".

צוקרמן, 87, אכן לא מתמצא. בסלומון ליפשיץ החליטו שמכרז פומבי פחות יעיל (אולי מחשש שמשי יתקע מקלות משפטיים בגלגלי המכירה), וגם הערכת שווי, כאמור, לא נחוצה. מה כן? תחילה פנו אנשי העמותה ליועץ המשפטי לעירייה, רשף חן (לשעבר חבר כנסת מטעם שינוי), כדי שיבטל את ייפוי הכוח בנימוק ש"בטעות יסודו, ובנוסחו הוא אינו אלא מסמך למראית עין בלבד". כעבור ימים אחדים, השיב חן בחיוב: העירייה רואה את המסמך כ"בטל ומבוטל".

כעת לא נותר אלא לבצע את המכירה. הפרקליטים פנו לשבעה גורמים, שישה מהם כאמור לקוחות המשרד. בהצעה שהועברה היה גם התנאי הבא: הרוכש יחויב לשכור את שירותי סולומן ליפשיץ לצורך טיפול בשינוי ייעוד הקרקע והשבחת הנכס, תמורת אחוזים מההכנסות העתידיות. לא מעוניין שדווקא המשרד הזה יטפל משפטית בהשבחת הנכס? רוצה לשלם שכר טרחה שונה? יש לך בעיה.

בסלומון ליפשיץ מדגישים שהעמותה אינה מחויבת במכרז פומבי, שכן לטענתם היא "גוף פרטי". זה אולי נכון משפטית, אולם מהותית ועניינית, אומר פרופ' בן ארצי, "להגדיר את העמותה כגוף פרטי זהו עיוות היסטורי מוחלט. העמותה שייכת לכל משלמי המסים באזור, ואין ספק שהנכס צריך להיות מטופל כנכס ציבורי". גם יו"ר העמותה מסכים בשיחה עמו: "נכון שזה נכס ציבורי".

קולנוע שביט / צילום: פאול אורלייב
 קולנוע שביט / צילום: פאול אורלייב

מתחם קולנוע שביט בחיפה

מי עומד מאחורי "אסא כרמל"?

למרות שיטת המכירה, ברגע האחרון נודעה לחוכר לשעבר יצחק משי הכוונה למכור את הנכס. במשרד אפשרו לו לתת הצעה, אולם הוא סירב. בקשת צו מניעה שלו נגד המכירה נדחתה, והנכס נמכר תמורת כ-1.2 מיליון שקלים לחברת אסא כרמל אחזקות. מי עומד מאחורי אסא כרמל? שאלה טובה. באמצעות עורכי הדין אורי שילה ואשר נוטוביץ, העלה משי בבית המשפט טענה חמורה: מדובר בחברת קש, כלשונו, שמאחוריה עומד לא אחר מאשר גילאור עצמו. חשוב להדגיש כי הטענה הזאת לא בוססה בבית המשפט, אולם אסא אכן שמרה על מסתורין: כבעלת מניותיה נרשמה חברת הנאמנות של משרד סלומון ליפשיץ (פרקטיקה מקובלת כשבעלי המניות האמיתיים אינם מעוניינים להיחשף), וכמנהל החברה נרשם גילאור.

עכשיו לדובדבן שבקצפת: הסכסוך המשפטי בין משי לעמותה התנהל עד כה בבית המשפט המחוזי בחיפה. העמותה תבעה את משי בטענה להפרת הסכמים, ומשי תבע מנגד את העמותה, את העירייה ואת עו"ד גילאור. לאחר הגשת התביעה נגד גילאור פנה משי לבית המשפט העליון בבקשה להעביר את הדיון בתיק לבית משפט אחר, בגלל הקרבה המשפחתית של גילאור לנשיאה. תגובתו של עו"ד גילאור הייתה מעניינת: הוא הודיע שאינו מתנגד לבקשה, אולם שותפיו למשרד, שייצגו את העמותה ואת חברת אסא, התנגדו בנימוק שגילאור צורף לתביעה על מנת למרוח את הדיון. הם הסכימו להעברת הדיון רק אם תתקבל בקשתם לברר את התביעה נגדו במסגרת נפרדת מהתיק הכללי. בשבוע שעבר הכריעה נשיאת העליון דורית ביניש: התיק יועבר לבית המשפט בתל אביב.

מה אומרים הצדדים? מעיריית חיפה נמסר בתגובה: "ייפוי הכוח נמסר לעו"ד רוזנברג ונועד למטרה אחת - להסמיכו לנהל משא ומתן בשם העמותה למכירת הנכס. בכך נענה רוזנברג לבקשת מצנע לסייע לעמותה במכירה. ב-2008 שם לב היועץ המשפטי החדש, רשף חן, שנוסח ייפוי הכוח הנו של העברת זכויות מהעמותה לעירייה, באופן שלכאורה אינו תואם לתיאור האמור. לבקשתו, חזר רוזנברג ואישר כי בניגוד ללשונו, ייפוי הכוח לא בא לבטא הסכמה או כוונה להעביר את הנכס לעירייה, אלא להסמיכו לנהל משא ומתן. רוזנברג ציין שהמשא ומתן נכשל, ומשכך חדלו הוא והעירייה ממעורבות ביחסי העמותה והחוכרת. על רקע זה פנה חן לעמותה וביקש עמדתה. נציגיה הודיעו שלא הייתה כוונה להעביר את הנכס לעירייה ושמדובר במסמך שגוי. לאור זאת, חן הסיק שטענה עירונית לבעלות בנכס תהיה גובלת במרמה, בלתי ראויה באופן קיצוני וחסרת בסיס או סיכוי משפטי.

"לעמותה הייתה כל הזכות למכור את הנכס. הואיל ומדובר בעמותה ציבורית, העירייה ראתה את תפקידה לוודא שכספיה ישמשו את הציבור. לכן העירייה פנתה לעמותה בבקשה לקבל הסבר ביחס לשימוש בכסף, ובהצעה לשיתוף פעולה בקביעת אופן השימוש בו לתועלת הציבור. העירייה מצפה שהעמותה תיענה בחיוב לפנייה, אך בשלב זה טרם קיבלה תשובה".

ממשרד עורכי הדין סלומון ליפשיץ נמסר: "למעלה משלושים שנה מנסה העמותה להשתחרר מלפיתת החנק של משי, שברגל גסה הפר את הסכם החכירה עמה שנים ארוכות, נמנע ומסרב לשלם את דמי החכירה המגיעים לה. בשנים אלה הסתייעה העמותה בארבעה עורכי דין ידועים, שטיפולם לא הביא לתוצאות המקוות. המשרד נעתר לבקשת העמותה והצליח לסיים סכסוך זה, תוך שייצר עבור העמותה הישג משפטי וכלכלי יוצא דופן, המאפשר את המשך פעילותה לרווחת הציבור. העמותה הנה גוף פרטי ולא חל עליה חוק חובת המכרזים. למרות זאת, מתוך הכרה שהליך תחרותי הנו המעשה הראוי, ובשל הרצון למקסם את התמורה בגין זכויות העמותה (התלויות בתוצאות ההליכים המשפטיים), החליטה, לאחר שנועצה במשרדנו על קיום הליך תחרותי סגור, שתוכנן באופן המביא למקסום שווי זכויותיה, באמצעות חוברת הזמנה להציע הצעות עבת כרס ומפורטת, שנמסרה לשבעה מציעים פוטנציאליים המתאימים לעיסקה (כמו גם למשי, שלבקשתו ניתנה לו האפשרות להשוות הצעתו להצעה הטובה ביותר שהתקבלה). תוצאת ההליך הנה הישג כלכלי מרשים הגבוה במאות אחוזים מהערכת השמאי לנכס. טענותיו השקריות של משי, לרבות בנושא ניגוד העניינים לכאורה, ותקינות ההליך, נבחנו ונידחו לא פעם על -ידי בתי המשפט, ותוצאות ההליך התחרותי אושרו במחוזי ובעליון".

צרו איתנו קשר *5988