הופכים ליזמים בחסות שוק ההון

שוק ההון חוזר לחפש אפיקי השקעה אטרקטיביים. המשקיעים שוב מחפשים תשואה גבוהה יותר, גם אם מדובר בכזו הכרוכה ביותר סיכון, ועבור מארגני קבוצות הרכישה, שמצוידים כבר במצגות מרשימות משלל פרויקטים (שרובם קיימים כרגע על הנייר בלבד), מדובר בהזדמנות נהדרת לחצות את הכביש ולהפוך ליזמים בעצמם

קבוצות הרכישה של ענבל אור ועמיתיה עלו ופרחו לפני כשנתיים דווקא משום שהציעו מודל שהיה תמונת ראי לשוק ההון ולבנקים. כשאלה האחרונים עדיין ליקקו את פצעיי המשבר, וחששו להזרים ליזמים ולקבלנים כסף נוסף, הציעו מארגני קבוצות הרכישה מודל לבניית פרויקטים שאיננו דורש כמעט נטילת אשראי, תודות לעשרות ומאות רוכשי דירות שניצבו מאחוריהם, הביאו כסף מהבית, ולקחו משכנתא על שמם.

מארגני קבוצות הרכישה - מעצם ההגדרה - היו לא יותר מ"מתווכי-על", שחיברו בין מוכרים וקונים של קרקע. אותו "חלק בארגון קבוצות רכישה ודמי סיחור אופציות", המופיע בטבלת הפרויקטים שבהודעתה של חברת אור סיטי לבורסה, הוא למעשה לא יותר ממונח עמום וגמיש למדי, ששימש בעיקר מקור לגאווה עבור מארגני קבוצות הרכישה. אלה הרי סיפרו לנו, שלהבדיל מהיזמים הקלאסיים, הם לא גוזרים קופון שמן על רוכשי הדירות.

לא נתפלא, אפוא, אם דווקא הדירות ששמרה לעצמה אור סיטי פה ושם בפרויקטים השונים אותם ארגנה, הן אלו שיביאו לה בסופו של יום את עיקר הרווחים, על רקע נסיקת מחירי הדירות בשנתיים האחרונות.

לוקחים על עצמם את הסיכון

העניין הוא שבינתיים התמונה שוב התהפכה. הבנקים כבר סיימו מזמן ללקק את פצעיהם, ונכון להיום הם מאירים פנים ליזמים יותר מקהל הקונים בקבוצות הרכישה. זה האחרון הלך והתמעט עם התגברות החשש מהתפוצצותה הקרבה של הבועה הנדל"נית בישראל, וגם נאלץ לשלם ריבית גבוהה יותר על ההלוואות, בעקבות הנחיות המפקח על הבנקים. בנוסף, הוא גם הולך ומגלה שרשויות המס ביטלו כמעט את כל יתרונות המיסוי של קבוצות הרכישה.

במקביל, שוק ההון חזר לחפש אחר אפיקי השקעה אטרקטיביים. המשקיעים שוב מחפשים תשואה גבוהה יותר, גם אם מדובר בכזו הכרוכה ביותר סיכון, ועבור מארגני קבוצות הרכישה, שמצוידים כבר במצגות מרשימות משלל פרויקטים (שרובם קיימים כרגע על הנייר בלבד), מדובר בהזדמנות נהדרת לחצות את הכביש ולהפוך ליזמים בעצמם.

אבל אליה וקוץ בה. כמארגני קבוצות רכישה הם זכו אמנם רק לאותו "חלק בארגון קבוצות רכישה ודמי סיחור אופציות" שהיווה אולי קופון צנוע, אבל גם כמעט נטול סיכון. הרי בסופו של יום, את העול עד להקמת הפרויקט, ואת האחריות עליו, נושאים רוכשי הקרקע - חברי קבוצת הרכישה - על גבם בלבד.

כעת, כיזמים, מארגני קבוצות הרכישה של אתמול יידרשו להיות בשטח עד לרגע מסירת המפתח לכל דירה ודירה (ולשאת בעוד הרבה שנות אחריות כלפיהן גם לאחר מכן). רק אז יתברר כמה כסף באמת נשאר בכיסם, בסופו של התהליך הארוך והמייגע שהחל עם רכישת הקרקע, שהפעם גם נרכשה מכספם (ומכספי המשקיעים בבורסה).