גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פינוי-בינוי ראשון בת"א: "העיקר שהשכן לא יקבל יותר"

הפינוי-בינוי הראשון בת"א יוצא לדרך בדחיפת שני יזמים קטנים, שהצליחו במקום שבו חברות גדולות כמו רסקו כשלו ■ איך הם עשו את זה? זאת אמנות, הם אומרים

יש אומרים שכדי לסגור פרויקט פינוי בינוי בישראל צריך 102 פסיכולוגים - 100 לדיירים ועוד שניים ליזם. העבודה עם הדיירים אינה דבר פשוט. תמיד יש שכן שבטוח ששמואל מקומה שנייה קיבל עוד דירה בפרויקט החדש, וזאת בשעה ששמואל בכלל מסרב לחתום, כי הקבלן הבטיח לשושנה מקומה שלישית מטבח מאובזר במוצרי חשמל.

בשבועות הקרובים עומד לצאת לדרך פרויקט פינוי-בינוי הראשון בתל אביב, שאותו יבצעו בשותפות חברת ש' מיכלסון וחברת אשלי, מרעננה. 96 יחידות דיור ב-6 בניינים ברחוב בית אל בשכונת נווה שרת, ייהרסו ובמקומם ייבנו 270 דירות בבניינים חדשים בגובה 20 קומות.

יעקב אפריון, הבעלים של מ' מיכלסון ואשר אלון, הבעלים של אשלי, הצליחו לטענתם במקום שאחרים נכשלים בו, בזכות השוני ביניהם: אפריון מחזיק בחברת בנייה שבונה בגוש דן כבר עשרות שנים ואלון הוא יזם שמכר לפני חמש שנים את קבוצת הכדורגל מכבי נתניה לדניאל יאמר והיום הוא הבעלים של הפועל רעננה. כשיושבים מולם, נראה כאילו אין ביניהם דבר משותף. "אנחנו משלימים אחד את השני" אומר אלון, ואפריון מסכים: "תקשורת עם האנשים זה הקטע שלו. את זה אי אפשר לקחת".

לדבר בגובה העיניים

"צריך לדבר בגובה העיניים, כדי לבנות אמון" אומר אלון, "להתחבר לדייר ולזרום אתו. לא די בכך, ברגע שהדיירים מאמינים בך, חייבים גילוי מלא, כי אמנם חשוב להם לקבל את המקסימום על הדירה הקטנה שלהם, אבל לא פחות מכך, חשוב לדייר שהשכן לא יקבל יותר, אפילו גרוש."

אלון ראה את המקום לראשונה לפני שלוש שנים בדיוק. "נדלקתי", הוא מעיד ומספר שהגיע לדיירים דרך ועד פעולה של אופוזיציה לתוכנית פינוי-בינוי שעמדה לצאת לפועל ע"י חברת רסקו. "הם עשו המון טעויות. חברות גדולות ותאגידים לא יכולים לעשות פינוי בינוי".

למה שתאגידים לא יצליחו?

אלון: "אנחנו לא צריכים להביא דברים לאישור הנהלה ודירקטוריון. הייתי מקבל החלטות לבד ואומר למיכלסון אחר כך. הם ידעו שטלפון אחד לנייד שלי ואני עונה להם ואין בעיה. הם ראו שאנחנו חיים את הקהילה שם. היה סעיף בחוזה שאנחנו יכולים לתת יותר לדיירים שיש להם בעיות. למשל זוג עם 3 ילדים שגרו בדירת 33 מ"ר, מיטה על מיטה. לא יכולתי להשאיר אותם שם עד החתימה. מיד פיניתי אותם לדירת 4 חדרים ושילמתי להם פי שלושה שכר דירה".

אפריון: "היו כמה דירות שהייתי נכנס אליהן וכאב לי הלב. השכנים יודעים שעזרנו. היו כינוסים שהבאנו בורקסים, עוגות, שתיה, החבר'ה הצעירים אספו את מה שנשאר מזה והכניסו לדירה ההיא, כדי שיהיה להם משהו".

ההצלחה תלויה רק בקשר האישי?

"רסקו שלחו שני עורכי דין לעשות את העסקה והדיירים לא האמינו בהם. בפינוי בינוי חייבים להיות לארג'. אם נותנים לדייר אחד משהו, צריך לתת לכולם. למשל, אמרתי לכל הדיירים שיבחרו בעצמם עורך דין, ושאני אממן אותו. אמרתי להם שייקחו 4,500 אלף שקל פלוס מע"מ לכל עו"ד שירצו, ושהוא ישב איתם במשא ומתן ובחתימת ההסכם".

גם לכם נדרשו שלוש שנים לשכנע את כולם, איך עשיתם את זה?

אלון: "ניתחתי את המצב בהתחלה: בערך 60% מהדירות היו של משקיעים שקנו אותם ב-100, 80 אלף דולר, לא גרו אלא השכירו אותן. 40% היו דיירים ותיקים. עם המשקיעים לא הייתה בעיה בכלל. למשפחות שהדירות היו בבעלותן, ניגשתי בגובה העיניים. זאת אמנות, פשוט אמנות, אמנות המשא ומתן. כדי לרכוש את האמון אמרתי להם: 'רבותיי כל אחד יכול לבוא למשרד ולפתוח כל חוזה, על כל נספחיו, של כל שכן ולראות מה כתוב בו'. הבטחתי שכל אחד מקבל אותו דבר".

הקשר שלך לעולם כדורגל עזר לך?

אלון: "כן. כדורגל זה משחק עממי מאוד שכל העם, בעצם במיוחד בשכבות האלה, חיים אותו. אני דמות מוכרת להם, אז הם אומרים לעצמם: 'אם הבן אדם הזה מגיע עד אליי ומדבר איתי בגובה העיניים אז נזרום איתו, בוא נשתדל להאמין בו' וככה בעצם נוצרת האמונה. ישבתי איתם, הכרתי את תולדות המשפחה, את הבעיות שלהם והגיסות והגיסים וזה כיף. לא חשוב שלקראת הסוף פשוט הייתי מותש, אבל בקטע הראשוני של הדבר הזה, זה פשוט נהניתי מכל רגע, כי בסך הכל הם משפחות נהדרות.

"עשינו לדיירים סדנאות בקבוצות של ששה ושבעה אנשים, כדי להראות את הרצינות, את המכובדות. הזמנתי לסדנאות את עורך הדין, מפעם לפעם הזמנתי את האדריכלים, הראיתי תכניות, הראיתי מה הולך להיות, כלומר הכנתי אותם, בשלבים".

הפקידים בעיריית ת"א שיתפו פעולה?

אפריון: "עבדתי בתל אביב בעבר. כשמתכננים במקום חדש, מתמודדים תמיד עם דיירי הסביבה והעירייה וידוע שעד שמוציאים היתר, יורקים דם. אבל במתחם שלנו כבר הייתה תב"ע מאושרת וקיבלנו מהעירייה רוח גבית. בכל הישיבות, הרגשתי עין בוחנת של העירייה, הם בחנו כל בורג וספסל וכל עץ, אבל בגישה מאוד חיובית, ממש נדהמתי. צוות צפון בעירייה הם חבר'ה מסודרים ומאוד רוצים שהנושא יתקדם".

יום הפינוי הגדול

לכאורה, אחרי שמשיגים את הסכמת הדיירים, הדרך פתוחה. אפריון ואלון מסבירים שזה ממש לא כך.

אלון: "אחרי החתימות מגיע הפינוי, וזה הדבר הכי מפחיד. אנשים חותמים, אבל ברגע שהם צריכים לעזוב הדירה שלהם, במיוחד מי שגרו בה כל החיים, אז זה מאוד קשה".

איך עוברים את המכשול הזה?

אלון: "מכינים בהדרגה: אומרים לדיירים, הפינוי יהיה בתאריך זה וזה, מה שאתם צריכים לעשות הוא כך וכך, בואו נתחיל לחפש לכם דירות מעכשיו. הבן שלי היה אחראי על החלק הזה. לאנשים באמת קשה לפנות את הדירה שלהם, שחיו בה ארבעים, חמישים שנה. זה פשוט - מכינים אותם נפשית, מרגע שחתמו, כל הזמן שומרים על קשר איתם. כל הזמן טלפונים וכל הזמן להרגיע וכל הזמן לדבר. זה פשוט, הם בתוך התהליך ועוזרים בטיפול באנשים שלא חתמו".

אבל מה צריך לעשות לדעתכם במקרה הדייר הסרבן?

אלון: "גם אצלנו זה יכול היה לקרות. הסרבן הזה יכול להיות בכל מקום. הפחד מהשינוי, מזה שכל החיים שלו זה הדירה הזאת, זה מה שמוביל לזהירות. הסרבן, זה לא מישהו שרוצה לסחוט".

אפריון: " לא היו אצלנו סרבנים, אבל היו אנשים שישבו הגדר, אולי בציפייה לקבל יותר. אמרנו להם שהם יקבלו את מה שכולם קיבלו. בסוף הם השתכנעו."

למה רוב הפרויקטים מגיעים לתביעה נגד הדייר הסרבן?

אלון: "החוק צריך לחייב 80% הסכמה (כאשר יזם השיג הסכמה מרוב הדיירים, חוק הדייר הסרבן מאפשר לו ולדיירים לתבוע את מי שלא חתם על עיכוב הפרויקט. בית המשפט כבר נדרש לנושא ואף הכריע בעד הרוב). אסור שירד נמוך מזה. לא לרדת ל-60% ולא ל-67%. (יש הצעה להוריד את הרוב הדרוש כדי להוציא פרויקט פינוי בינוי אל הפועל. כלומר אחוז נמוך יותר של הסכמה ואחוז גדול יותר של נתבעים). כשרוב של 80% מהדיירים מגיע לבית משפט זה נותן יותר כוח לדיירים כי בית המשפט יתייחס אחרת לרוב גדול מאשר ל-60%. כאן בנוה שרת, במתחם סמוך לזה שלנו הייתה תביעה של הדייר הסרבן. אתה חייב שהאנשים האחרים שרוצים את הפינוי בינוי יהיו מוגנים מפניהם. זה לא דווקא בסביבה של סחטנות יכולות להיות להתנגדות כל מיני סיבות נפשיות אחרות. אתה חייב שיהיה מנגנון שיעזור לרוב שכן רוצה לקדם את הפרויקט".

איך מרגישים מי שהלכה למעשה מסלקים אדם מנכס שלו, שחי בו כל חייו?

אפריון: "אי אפשר להכריח אף אחד למכור את הרכוש הפרטי שלו. אבל פינוי בינוי זה משהו ייחודי ולכן יש לו החוקים שלו. זה בתים שכבר גמרו את החיים שלהם. הדייר שמסרב אינו בן יחיד, זה בית משותף. החוק נולד כתוצאה ממציאות שבה יש מערכת שצריכה להתקדם והדייר הסרבן עוצר אותה".

העירייה אישרה לאפריון ואלון לבנות במכפיל 2.8 (היחס בין מספר הדירות שפונו למספר הדירות החדשות שייבנו - א"ח), שהוא יחס נמוך יחסית, אבל משום שזו תל אביב שהמחירים בה גבוהים, זה עדיין יהיה כנראה רווחי. מחיר דירות 3 חדרים ינוע סביב 1.5 מיליון שקל, דירת 5 חדרים סביב 2.3 מיליון, לדברי אפריון שמבטיח שהדירות יבנו "במפרט טכני כמו בצפון תל אביב".

מה דעתכם, יש לשיטת פינוי בינוי סיכויי להתקדם בעוד מקומות?

אפריון: "זו הדרך היחידה שיש להגדיל את היצע הדירות בישראל, כי אין די קרקע לבנייה. בעלי המגרשים הקיימים רוצים מחירים גבוהים.

"רשויות עם ראש פתוח נותנות תנאים טובים ליזמים בתחום, כלומר מגדילות את מספר הדירות הנוספות, כדי לעודד אותם. כמובן שיש הבדל בין פינוי בינוי בפתח תקווה, בנס ציונה או במרכז תל אביב. צריך ללכת בגישה של עיריית תל אביב, אמנם קבלת ההיתרים נמשכת זמן רב, אבל זה בגלל תהליכי התכנון העירוני והבירוקרטיה. פינוי בינוי מוסיף היצע דירות על קרקע קיימת. ומה שאנחנו עושים בעצם הוא חור קטן בבועה, מוציאים ממנה קצת אוויר".

עוד כתבות

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

ניסאן X-TRAIL / צילום: יח''צ

המכונית של ניסן שמוכיחה: שוק הבנזין עדיין חי ובועט

ניסאן X-TRAIL, הטורבו-בנזין החדשה של ניסאן, מוכיחה שגרסאות הבנזין לא אמרו את המילה האחרונה: היא זריזה, נוחה ומרווחת

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

דיווח: לפחות 33 נהרגו בתקיפה בחלב, בהם אנשי חיזבאללה ואזרחים

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש