החודש נתקבל חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מספר 70), שתחולתו על עסקאות שייחתמו החל מ-31.3.2011. אחת הבשורות שליוו את התיקון היא הרצון להביא לכך שניתן יהיה לקבל אישורי מס בגין עסקת מקרקעין באופן מהיר יחסית, שיאפשר ודאות מבחינת הרוכש, ורישום הזכויות על שמו תוך זמן קצר יחסית ממועד העסקה.
תיקון 70 חותר לתוצאה חיובית זו על-ידי הטלת חובה של תשלום מקדמה על חשבון המס מתוך כספי העסקה. לפי התיקון, חלה על הרוכש חובה להעביר מתוך התמורה המשולמת למוכר מקדמה על חשבון מס השבח בו צפוי לחוב המוכר (גם המוכר לא יחויב במס כזה, ואז יזכה המוכר להחזר מס).
לפי התיקון, המקדמה תשולם לאחר ששולמו למוכר 40% מהתמורה; ההוראה לא תחול על מכירת דירת מגורים מזכה, שהתבקש בגינה פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין.
תיקון 70 לא החריג מתחולת ההוראה קבלנים שעיסוקם במכירת נכסי נדל"ן בכלל ודירות מגורים בפרט. משמעות הדבר היא התנגשות חזיתית בין תיקון 70 לבין יתר הוראות החוק החלות על קבלן מוכר דירות.
בעקבות חפציבה
כידוע, קבלנים שעיסוקם מכירת דירות כפופים לחוקי המכר, בין היתר לחוק המכר (דירות). בעקבות פרשת חפציבה, נקבע כי כל פרויקט המלווה על-ידי בנק (כלומר, רוב מכריע של העסקאות) חייב להתנהל כפרויקט סגור, כשכל התמורה חייבת להשתלם באמצעות פנקס שוברים ישירות לחשבון הפרויקט.
מחד, הקבלן מחויב לגבות את כל כספי הרוכש ישירות לחשבון הפרויקט, וכנגד כך מובטח הרוכש בערבות בנקאית. מאידך, על הרוכש מקבלן להעביר חלק מהתמורה ישירות לרשויות המס.
נראה כי אף רשויות המס היו ערות לפגם, כשמיהרו ופרסמו הנחיה מקצועית הקובעת כי שיעור המקדמה במכירה על-ידי קבלן יעמוד על 7.5% מתמורת העסקה, כאשר במקרה שיש בידי הקבלן ערב המכירה (מראש) אישור לפי סעיף 50 (אישור שמהותו כי הקבלן נישום בגין העסקה במס הכנסה ואין לחייבו במס שבח), תפעל אוטומטית סמכות מינהל מיסוי מקרקעין להקטנת המקדמה והרוכש לא יהיה חייב בהעברתה.
התייחסות מאוחרת זו אינה פותרת את הכשלים הרבים שתיקון 70 טומן בחובו, אלא אף מוסיפה על הבלבול.
משמעות ההנחיה היא שקבלנים שאין בידם אישור לפי סעיף 50 מראש, מצב שכיח ביותר, חייבים לקבוע בהסכמי המכירה שלהם כי הרוכש יעביר מתוך התמורה תשלומים ישירות לרשויות המס על חשבון מס השבח החל על המוכר.
מצב זה עשוי להביא לקיפאון מיידי בשוק הנדל"ן, שכן קבלנים עשויים להסס לצאת במכירת פרויקטים טרם יש בידם אישור לפי סעיף 50, מה שיביא לעיכוב בהיצע. סביר גם שהבנקים לא יסכימו לתת ערבויות בגין כספים שלא הועברו לבנק, דבר שעלול להביא לדרישות הון עצמי מוגבר.
כל אלה, לטעמנו, הנן תוצאות המנוגדות למדיניותה המוצהרת של הממשלה להביא להצפת שוק הדיור. מוטב היה לו רשויות המס והמחוקק יקבעו הנחיות מיידיות, לפיהן גם מכירת דירות על-ידי קבלן תוחרג מתחולת הוראות תיקון 70, ורצוי שההודעה על ההחרגה הזו תפורסם בהקדם, ויפה שעה אחת קודם.
עו"ד יצחק נרקיס הוא שותף בכיר במ. פירון; עו"ד רונן מאור הוא שותף במ. פירון.