כתבות נוספות

משקיעים בינלאומיים בנדל"ן למגורים

ניו יורק היא כיום היעד העולמי מספר 1 להשקעה בנכסים מסחריים, שמושכת יותר הון מאשר כל עיר אחרת על פני כדור הארץ

14/10/2013, 17:20
בלינדה שוורץ/ Herrick, Feinstein LLP
בלינדה שוורץ / אייר גיל ג'יבלי

השקעות הנדל"ן בניו יורק סיטי נשארו

חזקות במידה שלא תיאמן, כאשר מוסדות

ההלוואה מעמידים מימון בריביות שפל, ואי היציבות

הכלכלית והפוליטית העולמית, בייחוד באירופה,

ממשיכה לדחוף קונים בפוטנציה אל חמשת הרבעים של ניו יורק. למעשה, ניו יורק היא כיום היעד העולמי מספר 1 להשקעה בנכסים מסחריים, שמושכת יותר הון מאשר כל עיר אחרת על פני כדור הארץ.

קונים בינלאומיים תרמו בשנה שעברה 82.5 מיליארד דולר, או 9%, מתוך 928 מיליארד דולר שהושקעו בנדל"ן למגורים בארה"ב, לפי סקר עדכני של ה- National Association of Realtors. זו עלייה של 24% ביחס לנתון של 2010.

כ-55% מן ההשקעה הזרה הגיע מחמש מדינות: קנדה, סין, מקסיקו, הודו ובריטניה. הקנדים היוו את הנתח הגדול ביותר, קרוב ל-25%. גם ישראלים, שהיו מסורתית רוכשים תכופים של יחידות בודדות ובנייני מגורים משותפים בארה"ב, נשארו פעילים בשוק הזה.

חלק גדול מהפעילות מתמקד בהשקעות בבנייני מגורים משותפים (רב-משפחתיים) להשכרה, תחום שרושם כעת ביצועים מהטובים בשוק המקומי.

תחום הבתים המשותפים להשכרה "מתחמם" כתוצאה משיעור הבעלות על נכסים הנמוך ביותר בארה"ב מאז 1998, והיצע מוגבל של בניה חדשה בשוק ובצנרת הפיתוח. ישנם גורמים נוספים שמגבירים את הפעילות במגזר הזה.

לפי סקירה עדכנית של חברת מחקר שוק הדירות Axiometrics, דמי השכירות בארה"ב טיפסו בשנה שחלפה ב-4.1% כאשר הביקוש ממשיך להיות יציב ורק היצע חדש מועט מגיע לשוק. בניו יורק סיטי הנתונים גבוהים עוד יותר. לפי Citi Habitats ממוצע השכירות עולה בכל קטגוריה בהשוואה לשנה שעברה. דירות סטודיו עלו ב-3.6% ל-1,953 דולר בחודש (בממוצע); דירות חדר שינה יחיד (בישראל 2 חדרים) עלו ב-6.5% ל-2,747 דולר; דירות 2 חדרי שינה קפצו ב-6.1% ל-3,865 דולר; ודירות 3 חדרי שינה עלו ב-4% לסכום מדהים של 5,107 דולר בחודש.

הבום הנוכחי בדמי השכירות התהווה בחלקו על ידי הידוק הנחיות האשראי בשוק ההלוואות הפרטיות, שמקשה על האמריקני הממוצע להשיג משכנתא לדיור. וגם אם קונה יכול להשיג לעצמו משכנתא, העדר בניה חדשה למגורים בניו יורק סיטי בשנים האחרונות יצר היצע מוגבל של דירות לקנייה, שמעלה את המחירים.

לפי נתוני שוק שעובדו על ידי Corcoran Group, במנהטן, מחיר המכירה הממוצע של דירת 2 חדרי שינה עולה כעת על 1.25 מיליון דולר. כתוצאה מכך, יחידים ומשפחות רבים נשארים ללא אופציה אחרת מלבד שכירות.

גורמים נוספים מתדלקים את שוק השכירות. רוב הערים הגדולות ביותר בארה"ב צומחות בקצב המהיר ביותר אי פעם, כאשר מבוגרים צעירים שמחפשים עבודה מחליטים להישאר במרכזים העירוניים. רוב אותם עובדים צעירים, שסוציולוגים מכנים "דור השכירות", אינם יכולים עדיין להרשות לעצמם קניית דירה; עובדה שמגבירה עוד יותר את הביקוש לנכסים להשכרה.

המשקיעים בבנייני דירות להשכרה באזורים עירוניים שכוללים את בוסטון, שיקאגו, פילדלפיה, מינאפוליס וסיאטל מהמרים על הביקוש המתמשך של האוכלוסייה הצעירה הזו שתשמר את השוק חזק הזה. לפיכך, רבים מאותם משקיעים מוותרים על השקעות בנכסים משרדיים, שבמשך שנים היו הקטגוריה המועדפת על ידי משקיעים זרים.

עם הקושי ביצירת משרות בסקטורים רבים, ופרויקטים מסחריים גדולים שיאוכלסו בשנים הקרובות, הן במידטאון והן בדאונטאון מנהטן, השקעות מסורתיות במגדלי משרדים מייצגות יותר סיכונים מכפי שמשקיעים רבים מעוניינים לקחת. ההנחה היא שנכסים משרדיים יציבים פחות מפני שהדיירים הם חברות, שעולות ונופלות עם הכלכלה הרחבה - ואילו הביקוש לדיור ימשיך להיות חזק מפני שכל אחד זקוק לקורת גג.

"מכירות של דירות בבתים משותפים בניו יורק סיטי עלו ב-33% בערך בין השנים 2010 ו-2011", אמר דניס רוסו, מנהל משותף של מחלקת הנדל"ן המסחרי במשרד עורכי הדין Herrick, Feinstein LLP. "אנחנו רואים משקיעים זרים בולטים נכנסים לבנייני מגורים נמוכי סיכון ומסבים אותם להשכרה שמניבה רווח נכר, בין היתר הודות לשוק השכירות המשגשג".

בעוד שרוב המשקיעים נמשכים לנכסים במנהטן, למשקיעים שאינם יכולים להרשות לעצמם בניינים כאלו בשוק הגואה של מנהטן, קיימות אופציות מושכות ברבעים האחרים.

תושבים שמחפשים נכסים בשטח גדול יותר, עם אפשרות סבירה של נסיעה לעבודה (קומיוט) ושכר דירה תחרותי מוצאים מקלט ברבעים כמו קווינס וברוקלין, והם הורידו את שיעור הדירות הפנויות בהם לרמות הנמוכות ביותר מזה קרוב לעשור. משקיעים מחפשי הזדמנויות יכולים עדיין לאתר נכסים בתת-שווי בשולי השכונות הממוסדות, או מבנים באזורים מתעוררים שעומדים לעבור שינוי ייעוד ומציעים פוטנציאל אפסייד גדול יותר.

יו"ר חברת נדל"ן גדולה שמחזיקה 4,500 דירות באזור ניו יורק סיטי אמר פעם ש"להיות בעלים של בית דירות בגודל צנוע, זה קצת כמו לנהל חנות בשוק מזרח תיכוני. זהו עסק קטן וקל עם עלות כניסה נמוכה, ויש לו כמה מאפיינים של בזאר".

ה"בזאר" שהוא התכוון אליו (יחד עם רבים אחרים) הוא חוקי הנדל"ן המסובכים שלנו, וההשלכה של הרגולציה המסובכת בתחום ייעוד הקרקעות, שמקיפה 3,500 עמודים, על הנדל"ן המקומי. תוכניות המתאר הן עניין מורכב מאד כאן - יותר מכל עיר אחרת בעולם. בערים רבות, הבעלים יכול לבנות ולשנות את הנכס שלו ככל שהוא חפץ. בניו יורק, התקנות מגבילות את מה שהבעלים יכולים לעשות בנכסים שלהם. לדוגמה, הוספת קומות לבניין קיים, בניית שטח משותף לדיירים או הסבת קומת הקרקע לשטחי מסחר, חייבות להתאים לקוד המתאר השכונתי.

נכס באזור היסטורי כפוף לפיקוח של ועדת שימור האתרים ההיסטוריים

(Landmarks Preservation Commission). קיימים יותר ממאה אזורים כאלו ברחבי העיר, שאת אופיים משמרים בזכות חשיבותם היסטורית. מי שרוכש בהם נכס מוגבל בשינויים שהוא יכול לבצע, והשינויים טעונים אישור של הוועדה - תהליך שעלול להיות יקר וממושך.

אם אתם מעוניינים להיות משקיעים פעילים בשוק הנדל"ן בניו יורק, מגזר הבתים המשותפים מציע הזדמנויות השקעה מושכות. למשקיעים זרים שמעוניינים בתפקיד פאסיבי יותר קיימות כמה קרנות השקעה, שמתמקדות ספציפית בשוק ההשכרה לדיור בניו יורק סיטי.

*בלינדה שוורץ היא עורכת דין לנדל"ן מסחרי ושותפה במשרד Herrick, Feinstein LLP המתמחה בעסקאות נדל"ן מניב ומייצגת משקיעים זרים בארה"ב.

 

 
 
 
מיומנה של משקיעה - למה כדאי להשקיע?

תשואה גבוהה, מאפשרת להכפיל את ההון האישי שלנו תוך מספר ...

אורלי רובין

 
 
 
 
תערוכה מומלצת בניו-יורק: "פס הייצור של האושר" במוזיאון MOMA
התערוכת של כריסטופר ויליאמס ב-MOMA, העוסקת בצילום בעידן הצריכה, היא ...
ניו-יורק - דוכני הרחוב שכל תושב חייב להכיר
ניו-יורק מציע מגוון קולינרי עשיר, וזה לא בהכרח אומר שמדובר ...
 
 
שכונת אינווד במנהטן - תזכרו את השם
הזדמנויות צריך לדעת מתי והיכן לחפש ■ לכן כדאי למשקיעי ...