גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

צפוף? שיעור העומס בקניונים לא השתנה בשנים האחרונות

ברשתות האופנה מתלוננים כי שכר הדירה בהשוואה לשיעור ההכנסות בקניונים מרקיע שחקים, אך בדיקת הראל פיננסים מגלה כי העומס לא השתנה משמעותית בשנים האחרונות ■ עם זאת הם מדגישים: האטה כלכלית תחייב התאמות

שיעור העומס בקניונים - היחס בין שכר הדירה לבין ההכנסות של כל שוכר - נחשב לפרמטר קריטי לחנויות הנמצאות בו. רק לאחרונה אמר גבי רוטר, מנכ"ל קסטרו, כי "קניונים שבהם שכר הדירה מגיע ל-15% מהפדיון הם קניונים שאני צריך למצוא להם תחליף. בזמנו העומס האפקטיבי היה 8%".

באותה הזדמנות, בכנס שוכרים שערכה חברת ביג, אמר הראל ויזל, בעלי קבוצת פוקס, כי "הקניונים התבלבלו. אף אחד לא הולך לקניון בגלל מיזוג האוויר או בגלל הארכיטקט שעיצב אותו, אלא בגלל המותגים שנמצאים בו". גם ויזל הדגיש כי "יש קניונים מסוימים ששכר דירה מהפדיון הגיע למצב בו אי-אפשר להרוויח כסף, וגם אנחנו עזרנו בזה".

אלעד קראוס, אנליסט הנדל"ן והאנרגיה של הראל פיננסים, מדגיש כי שיעור העומס האמור מהווה פקטור חשוב גם בניתוח נכסי הנדל"ן של בעלות הקניונים. שיעור העומס מעיד בין השאר על איכות הקניונים ונותן אינדיקציה להצלחת הקניון.

לדבריו, במעין תמונת ראי לדברים שאומרים שוכרים כמו רוטר או ויזל, "כאשר שיעור העומס הינו גבוה יחסית ועומד על למעלה מ-15%, סביר להניח שמדובר בקניון איכותי מאוד שמסוגל לגבות שיעור עומס גבוה".

אין לאן לעלות

יחד עם זאת, קראוס מדגיש כי שיעור עומס גבוה מעיד גם על יכולת יחסית נמוכה להעלות את שכר הדירה בקניון. לכן, הוא מציין, קניונים עם שיעורי עומס גבוהים לא צפויים להראות צמיחה משמעותית בשכר הדירה שאינה מלווה בעלייה בפדיון. במקרה ההפוך, שבו שיעור העומס נמוך, ייתכן שהדבר מעיד על איכות נמוכה של הקניון, אשר אינו יכול לגבות שכר דירה גבוה יותר.

זאת ועוד, בזמן מיתון או האטה כלכלית דווקא הקניונים שנמצאים תחת שיעורי עומס נמוכים עשויים להתמודד טוב יותר עם ירידה בפדיונות, שכן נקודת ההתחלה הינה נמוכה יותר.

בהראל פיננסיים ניתחו את שיעור העומסים בנכסים המובילים של חברות הקניונים הגדולות ואת התמורות שחלו במהלך השנים האחרונות.

"להערכתנו", מדגיש קראוס, "השוואת שכר הדירה בין קניון לקניון הינה בעייתית, שכן יש קניונים אשר גובים דמי ניהול גבוהים יותר, ויש שגובים דמי ניהול נמוכים, ומבחינת השוכר אין משמעות לשאלה איזה כסף יוצא - מדמי שכירות או מניהול".

כפי שאפשר לראות בתוצאות, שיעורי העומס נותרו יציבים בשנים האחרונות במרבית הנכסים העיקריים של מליסרון. היוצא מן הכלל, שאינו מעיד על הכלל, הינו קניון רמת-אביב, אשר שיעור העומס בו ירד לרמה של 16%, זאת לאור פדיון גבוה של כ-4,600 שקל למ"ר לחודש, "נתון המעיד על יכולת של מליסרון להעלות עוד את שכר הדירה בקניון".

תמונה דומה ניתן לראות בקניונים המובילים של עזריאלי. גם בעזריאלי ניתן לראות את מגמת היציבות, ופרט לקניון גבעתיים שבו שיעור העומס עלה לכ-13% - שיעור העומס לא השתנה.

בהקשר לעומס מצביעים בהראל גם על התמונה בפאואר סנטרים כדוגמת רשת ביג, אשר נמצאים עם שיעור עומס יחסית נמוך לקניונים. קראוס מציין כי לשיעור העומס הנמוך ישנן כמה סיבות, העיקרית היא כי תמהיל החנויות בפאואר סנטר שונה מתמהיל החנויות בקניונים. בקניונים יש יותר חנויות אופנה, ולכן שיעורי הרווחיות של הקניון גבוהים יותר מאשר בפאוארסנטר, נתון המאפשר גבייה של עומס גבוה יותר.

עקב כך, הוא מדגיש, בחינת שיעור העומס בפאואר סנטר מול הקניון אינה מדויקת, ויש לבחון כל סגמנט בנפרד. הגרף מציג את שיעורי העומס הנמוכים יחסית של ביג, עם ממוצע עומס של כ-6.5%.

עלייה בעומס

יחד עם זאת, בהראל פיננסים מציינים כי המגמה בביג הינה מגמה של עלייה בשיעור העומס בנכסיה העיקריים. להערכתם, "שיעורי העומס הנמוכים בביג והיכולת להעלות את העומס מעידים כי ביג נמצאת ברמת סיכון נמוכה יחסית לעומת הקניונים אשר נמצאים בשיעורי עומס גבוהים יחסית".

בשורה התחתונה, קראוס מדגיש כי שיעורי העומס בקניונים שמרו בשנים האחרונות על יציבות. "כמובן", הוא מסכם, "אם תהיה הרעה בפדיונות, שכר הדירה צפוי לקטון אף הוא, שכן שיעורי עומס גבוהים מדי לא צפויים להישאר לאורך זמן".

מליסרון

עוד כתבות

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות