גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רכשתם דירה לפני קבלת היתר בנייה? חסכתם עד 20%

כך עולה מבדיקה של 37 פרויקטים בחצי השנה האחרונה ■ באשקלון, רכישת דירה בשלב מוקדם והמתנה של שנה לקבלת היתר הניבה חיסגון של 160 אלף שקל על דירות 4-5 חדרים ■ מקסימום תגורו בסוף בדירה נמוכה יותר

מכונית חדשה, מוצר חשמלי או פריט ריהוט, ככל שיהיו חדשים יותר - כך יעלו יותר. ואולם בענף הנדל"ן, דירה חדשה שתירכש בשלב ההתחלתי של פרויקט תהיה לא פעם זולה יותר מאותה דירה במועד מאוחר יותר.

יזמי נדל"ן וקבלנים אומרים לא פעם שפרויקט מגורים ממוצע, שנבנה במיקום טוב ללא בעיות שיווק מיוחדות, יכול ליהנות מהשבחת מחירי הדירות בשיעור של כ-25% מיום השיווק הראשון ועד לסופו. בשלב ההתחלתי ביותר - עוד לפני קבלת היתר בנייה מהרשויות - ימכור היזם את הדירות במחיר הנמוך ביותר.

והיום, כאשר יזמים לא מעטים נתקלים בקושי לקבל מימון בנקאי, יש יותר ויותר פרויקטים שבהם היזמים מתחילים למכור דירות עוד טרם קבלת ההיתר, משום שהבנק שעתיד לספק את המימון הנכסף דורש מהם להוכיח ביקוש קיים. מכירת דירות בשלב מוקדם זה מכונה פריסייל, והיא יכולה להיעשות גם בגלל תחרות בשוק, עיכובים באישורי ועדות מקומיות ומחוזיות, בקשה לשינויי תכנון או להגדלת אחוזי בנייה ועוד.

אין קומה 11

המחיר הנמוך יחסית שיציע קבלן במכירה המוקדמת מלווה לא פעם בסיכון שלא תמיד הרוכש מודע לו. כך למשל, לוח הזמנים למסירת הדירה לא יהיה קשיח וידוע כמו בבניין שבנייתו כבר החלה, וכך גם המפרט. אם יזם ביקש במסגרת היתר הבנייה הקלה המתייחסת לגודל הדירות או למספר הקומות, יכול להיווצר מצב שבו הקומה שהובטחה ללקוח, שמופיעה בקטלוגים ובהדמיות, לא תוכל להיבנות אם היזם לא יקבל את ההקלה המבוקשת. ברוב המקרים מצוין הנושא בחוזה שנחתם עם הקבלן, אולם רצוי שרוכש דירה יידע לשאול את השאלות הנכונות כאשר הוא יושב מול איש המכירות לצד מגרש מיותם ללא היתר בנייה.

האם המחירים במכירה המוקדמת אכן נמוכים יותר? האם הם שווים את הסיכון הגלום ברכישת דירה בבניין שטרם קיבל היתר? על שאלה זו ניסתה לענות שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין. בחצי השנה האחרונה בדקה בוגין 37 פרויקטים בארץ, בערים תל אביב, רחובות, יבנה, חדרה ואשקלון, הכוללים כ-2,500 דירות ששיווקן החל לפני קבלת היתר בנייה וכללו שלב של מכירה מוקדמת. הפרויקטים שנבדקו היו בין היתר של החברות שיכון ובינוי נדל"ן, פרץ בוני הנגב, מזרחי, אפגד, י.ח דמרי, גבאי, בולווארד, קבוצת יעקב יצחקי, מבנים ונתיבים, צרפתי, דורון וגאי לוי, בוני התיכון, ועוד.

בהשוואה של מחירי דירות ארבעה וחמישה חדרים בפרויקטים אלה בין המכירה המוקדמת לפני קבלת ההיתר לבין שלבים מאוחרים יותר של הפרויקט, מצאה בוגין כי ההפרש הממוצע במחיר עומד על כ-7%. מחיר דירה ממוצעת בישראל (על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לרבעון השלישי של 2012) עומד היום על 1.132 מיליון שקל, ולכן הפער מסתכם ב-80 אלף שקל, לא מעט בכלל.

הפער מתרחב

"נתון זה נמצא נכון כל עוד פרק הזמן עד לקבלת ההיתר אינו עולה על שישה חודשים", מסבירה בוגין. "אם פרק הזמן לקבלת ההיתר אורך שנה ויותר, עולה פער המחירים בין הפריסייל לשלב קבלת ההיתר, וההפרש יכול להגיע ל-10%. בחלק מהפרויקטים שנבחנו הוביל עיכוב משמעותי בזמן קבלת ההיתר לשיעור הקרוב ל-20% במחיר".

מהבדיקה עולה עוד כי תחרות בין יזמים באותו מתחם גורמת לכך שמחירי המכירה המוקדמת נותרים תקפים גם אחרי קבלת ההיתר בפרויקט: "במתחמי בנייה שאוכלסו בחלקם ושבהם קיימת תחרות גבוהה בין יזמים וריבוי פרויקטים נמצא כי עליית המחיר בשלב ההיתר כמעט אפסית. מאידך, בשכונות או מתחמי בנייה הנמצאים בשלבי פיתוח, הפרשי המחיר בין שלב המכירה המוקדמת לרגע קבלת ההיתר גבוה יותר ויכול לעבור את ה-10% בממוצע".

הפער בעליית המחיר בין דירות 4 חדרים לבין דירות 5 חדרים כמעט זניח - כאחוז אחד בממוצע בלבד.

רכישת דירה טרם קבלת היתר הבנייה איננה הדרך היחידה לקבל הנחה. במבצעי מכירה שמקיימים היזמים בפרויקטים שונים ניתנת בדרך כלל הנחה בשיעור דומה לזה שעליו מצביעה הבדיקה של בוגין. בשנה שעברה, בתקופה שבה ניכר קיפאון במכירת דירות בעקבות המחאה החברתית, היו מבצעי מכירה שבהם ניתנו הנחות אף גבוהות יותר, אולם כיום, היצע הדירות שנמצאות בבנייה יורד וכך גם התחלות הבנייה, ואלה עלולים להוביל לירידה בכמות המבצעים שבהם יצאו היזמים.

פערי המחיר

עוד כתבות

מנכ"ל פייסבוק מארק צוקרברג / צילום: Francisco Seco, Associated Press

ביהמ"ש נגד פייסבוק: עמודים עסקיים יידונו לפי הדין הישראלי

תביעות של עסקים נגד פייסבוק התנהלו עד כה על פי דין קליפורניה, אך ביהמ"ש פסק כי לא צריך להבחין בינם לבין משתמשים פרטיים

בורסת טוקיו / צילום: Koji Sasahara, Associated Press

ירידות בבורסות אסיה בהמשך לירידות בוול סטריט מאתמול

המדדים המובילים באסיה מאבדים עד 0.8% מערכם ● החוזים העתידיים על המדדים המובילים בוול סטריט יורדים בעד 0.4% בשעה זו

עדיאל שמרון /  צילום: שלומי יוסף

בהלת המחסנים: המדינה מכרה שטח למרלו"גים בכחצי מיליארד שקל

רשות מקרקעי ישראל תקבל כ-524 מיליון שקל ממכירת קרקע באזור התעשייה יואב שבדרום ● הרוכשת העיקרית היא איסתא מרכזים לוגיסטיים שתשלם 289 מיליון שקל עבור זכייתה בארבעה מכרזים ● גם נדב.ב וקבוצת שיבולת בין הרוכשים

איקאה בישראל / צילום: שלומי יוסף, גלובס

לא רק אופנה ומזון: חל"ת גם למעל מ-1,000 עובדי ענקית הריהוט איקאה

קמעונאית הריהוט השבדית הוציאה לחל"ת למעלה מ-1,000 עובדים ● חלק מעובדי המטה וחלק מעובדי שירות הלקוחות ימשיכו לעבוד כרגיל

 

 

צוותי מד"א מצפים לנוסעי "ספינת הקורונה" / צילום: מד"א

מערכת בקריסה? חדרי המיון מסרבים לקבל חולים בגלל העומס; מד"א: נפנה אותם אליכם בכל זאת

צוותי מד"א מסרבים לעשות סיבובים של שעות בין בתי החולים עד שיתפנו, ודורשים להשאיר את החולים בחדרי המיון של בית החולים הקרוב ביותר, גם אם סירב לקבלם ● בתגובה, חלק מבתי החולים מסרבים לאפשר לאמבולנסים להיכנס מלכתחילה

אייל שרצקי, מנכ"ל משותף באיתוראן / צילום: תמר מצפי

מניית איתוראן צנחה בכ-60% מהשיא ונסחרת מתחת למחיר שבו נמחקה מת"א

חברת שירותי הרכב של משפחת שרצקי נפגעה מחולשה בשוקי הרכב של ברזיל וארגנטינה, כאשר פרוץ מגפת הקורונה הוסיף שמן למדורה ● כעת יש מי שמאתר הזדמנות במניה

שופטת העליון רות ביידר גינסבורג / צילום: Charles Dharapak, Associated Press

מותה של רות ביידר גינסבורג דוחף את העליון עמוק אל תוך שדה הקרב הפוליטי

מותה של שופטת העליון שהפכה לאייקון תרבותי עשוי לבסס את הרוב לשמרנים בבית המשפט ולהכריע את הנורמות החברתיות בארה"ב ● טראמפ כבר הצהיר כי ימנה מחליפה בהקדם והדמוקרטים מאיימים להשתמש בכל הכלים שברשותם כדי להעביר את המינוי להכרעתו של הנשיא שייבחר בנובמבר

הפרלמנט האיטלקי./צילום : רויטרס Tony Gentile

מדגמים: אזרחי איטליה שלחו הביתה שליש מהמחוקקים במשאל עם

לפי מדגמים, האיטלקים תמכו ברוב גדול במשאל-עם ביוזמה של תנועת חמשת הכוכבים, שמקצצת את מספר חברי בתי הנבחרים במדינה מ-945 ל-600 ● זאת בנימוק שהדבר יחסוך כסף למשלמי המסים ויביא לייעול הליכי החקיקה

לירן אבישר בן חורין, מנכ"לית משרד התקשורת / צילום: דוברות משרד התקשורת

על רקע עסקת הוט IBC: חובות פריסת הסיבים של החברות ייבחנו מחדש

במשרד התקשורת מעוניינים שמיזם הסיבים האופטיים IBC ישלים את הפריסה של בזק כדי ליצור כיסוי מלא של הסיבים גם בפריפריה

בנימין נתניהו / צילום: אורן בן חקון, פול

אושר קיצוץ שכר השרים וחברי הכנסת; כ"ץ: יכלול גם שופטים

ישיבת הממשלה אישרה להפחית את שכר חברי הכנסת והשרים ב-10% לצד ביטול עדכון השכר בתחילת 2021 ● כ"ץ ייבחן הרחבה של קיצוץ השכר גם על נושאי משרה נוספים, בהם הנשיא, מבקר המדינה, נגיד בנק ישראל ושופטים

פרוייקט פרי הורייזן בבת ים / צילום: תמר מצפי, גלובס

בור במקום בית: כך נראות קבוצות הרכישה של אלדד פרי אחרי הקריסה

הבניין עם הבריכה במרכז פ"ת ששווק כאזור נוצץ, המגדל היוקרתי בבת ים שהובטחו בו דירות זולות וקבוצת הרכישה ברחובות שגילתה במפתיע ששווקו בפרויקט דירות "על הנייר" ● "גלובס" יצא בעקבות 3 קבוצות רכישה שארגנה פרי נדל"ן, וגילה עד כמה עמוקה התסבוכת של חבריהן

טים קוק / צילום: AP - Jeff Chiu

עדכון הגרסה של אפל מסעיר את עולם הפרסום? חכו לחידוש של גוגל

המהלך המתוכנן של אפל להגברת הפרטיות עורר גלים בקרב השחקנים בעולם הדיגיטלי, בהם פייסבוק, שביקרה אותו בחריפות מחשש שיפגע בהכנסות ● אבל הדרמה האמיתית בענף נמצאת מעבר לפינה עם הכוונה של גוגל שלא לאפשר העברת מידע לטכנולוגיות הקוקיז של גולשי הכרום

שלומי פוגל, יו"ר DOVERTOWER, מבעלי מספנות ישראל עם סולטן אחמד בן סליים, יו"ר ומנכ"ל DP WORLD מדובאי / צילום: יח"צ

קרן ההשקעות החדשה של פוגל: משלחת מאבו-דאבי נפגשה עם עשרות סטארט-אפים ישראליים

שלומי פוגל, מבעלי מספנות ישראל, הודיע כי הוא מקים קרן של משקיעים ממדינות המפרץ להשקעות בחברות הייטק ישראליות ● בשבוע שעבר נחשף ב"גלובס" על השת"פ של פוגל עם חברת הספנות והלוגיסטיקה מדובאי DP WORLD, גם היא מגלה עניין רב בטק הישראלי

שופטת העליון רות ביידר גינסבורג / צילום: Charles Dharapak, Associated Press

האם הקרב על בית המשפט העליון יכריע את הבחירות לטובת טראמפ?

מותה של שופטת בית המשפט העליון האמריקאי, רות ביידר גינסבורג, הוא אירוע היסטורי שטורף את הקלפים במרוץ לנשיאות ● ד"ר אודי זומר, ראש המרכז לחקר ארה"ב באוניברסיטת ת״א, מתארח בפרק מיוחד של פודקאסט 'המדריך לטראמפיסט' כדי למפות את ההשלכות ● האזינו

אצילי (מימין) ומיכה / צילום: לירון מולדובן, וואלה! ספורט

נסגר התיק נגד הכדורגלנים דור מיכה ועומר אצילי

התיק נגד השניים, שהיו חשודים בעבירות מין בקטינות, נסגר מחוסר אשמה

ישראל כ"ץ ובנימין נתניהו / צילום: עמית שאבי, ידיעות אחרונות

נפגעתם מהסגר? חכו לנובמבר: המענק על שימור עובדים יתחיל רק עוד חודשיים

תוכנית הסיוע החדשה לעסקים מגיעה לאישור הממשלה ● החדשות הטובות: עידוד שמירה על תעסוקה ● החדשות הרעות: בירוקרטיה והליכים ממושכים שיקשו על עסקים רבים • סקפטיים? בצדק: לתוכנית ההחזרה מחל"ת תוקצבו 5.4 מיליארד שקל, מהם הועברו כ־4% בלבד

שלט "נחנקנו" על חלון עסק שסגר תחת הסגר השני / צילום: כדיה לוי, גלובס

גלי ההדף מגיעים גם לגדולים: בעלי העסקים כבר לא מאמינים במענקים, והוציאו לחל"ת אלפים

עם תחילת הסגר השני, החליטו רשתות האופנה, מסעדות וחדרי כושר לא לחכות למענקי מדינה ולהוציא עובדים לחל"ת ● בענפים מקבלי קהל לא מאמינים שיוכלו להחזיק עובדים - גם אם יקבלו את המענקים ● גלי ההדף של הסגר יגיעו גם לעסקים גדולים, שהצליחו בינתיים לצוף מעל המים

גלית ואייל שטיגמן, בעלים של "קמיליה", מפעל לייצור רטבים / צילום: תמונה פרטית

"הבנקים הורגים את העסקים, הם לא נתנו סיוע למי שבאמת צריך"

אייל שטיגמן, בעל מפעל רטבים למזון לשוק המוסדי קמיליה ● "גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

מגדל הפיקוח בנתב"ג. חלוקת הכנסות של מאות מיליוני שקלים בשנה   / צילום: שלומי יוסף, גלובס

מנכ"ל משרד הפנים במאמר מיוחד ל"גלובס" על פעילות הוועדות הגיאוגרפיות

בתגובה לכתבה "צדק חלוקתי? בעיקר במרכז הארץ ובעיקר ליהודים", שפורסמה בשבוע שעבר, מנכ"ל משרד הפנים בטור מיוחד ל"גלובס": "מאז 2016 הוועדות הגיאוגרפיות הן לא רק מגיבות, אלא גם יוזמות"

בדרך ליואן דיגיטלי / צילום: שאטרסטוק

הבנק המרכזי הסיני: על סין להיות המדינה הראשונה שתנפיק מטבע דיגיטלי

על פי טור שפורסם בסוף השבוע במגזין של הבנק המרכזי, הנפקת יואן דיגיטלי תפחית את התלות של סין בדולר האמריקאי ● יחידת המחקר של הבנק כבר הגישה בקשות לרישום של 130 פטנטים על אפליקציות הקשורות למטבעות דיגיטליים