גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מאוחר מדי להגיש התנגדויות

רעש בלתי נסבל? פקקים ואבק? מערבל בטון שנכנס לרחוב חד סטרי? אין מספיק בתי ספר? הוועדות המקומיות אינן ממהרות להתייחס להשפעות תמ"א 38 על השכנים

התחדשות עירונית, במסגרת תמ"א 38 או לפי תוכניות אחרות, נעשית מטבע הדברים תמיד בלבו של אזור עירוני מאוכלס. דירות חדשות שנוספות לבניין קיים או נבנות במקום בניין ישן מוסיפות להיצע הדירות בשכונה, משביחות את הדירות הישנות וכמובן מחזקות את הבניינים בפני רעידות אדמה.

יזמים הפועלים בתמ"א 38 מודעים היטב לבעייתיות בעבודה במקום שבו הגישה איננה נוחה או בשטח מצומצם, עם מקום לאפס טעויות. לא פעם ההתנהלות במקומות אלו מצריכה פתרונות יצירתיים באלמנטים ההנדסיים של הבנייה ובהתמודדות עם תלונות מצד השכנים.

"יש לא מעט פרויקטים שבהם מגרש קטן ורחוב צר מהווים בעיה", מספרת עדית גבע, מנכ"ל משותף בחברת שלום את נתן שפעילה גם בייזום וגם בביצוע של פרויקטים מכוח תמ"א 38. "בבניין שכבר סיימנו ומסרנו ברחוב שפירא ברמת גן התמודדנו גם עם מגרש קטן וגם עם רחוב צר וחד סטרי. המזל שם היה שהמגרש פינתי. במקרה של משאיות בטון שהיו צריכות להגיע זה היה כרוך באין סוף תיאומים של משטרה ועירייה ותמיד השתדלנו לעשות את זה בשעות מאוחרות כדי לא לפגוע בתנועה. בעיה נוספת הייתה איפה למקם את המנוף: לא היה מקום במגרש ובסופו של דבר מצאנו פתרון יצירתי ומיקמנו אותו בפיר המעלית. במהלך כל העבודה מתקבלות תלונות של שכנים ומנסים להתמודד עם זה בצורה טובה. אבל כשבונים באמצע שכונה, זה תמיד יפריע כי תמיד יהיה רעש ואבק".

אותם שכנים שסבלו מהעבודות בבניין, מספרת גבע, פנו מאוחר יותר בעצמם לחברה כדי לקדם תמ"א 38 גם בבניין שלהם. "לצערנו בבניין הסמוך לא הייתה היתכנות כלכלית לביצוע ולכן בסופו של דבר הפרויקט לא יצא אל הפועל".

מיקומו של הפרויקט ברחוב צר, בעיית גישה או קרבה למוסד כמו בית ספר או גן, יכולים להפוך פרויקט לכזה שלא ניתן לביצוע, אומרת גבע. "רק השבוע בחנו פרויקט שאין אליו גישה לרכב, רק להולכי רגל, ובמקרה כזה קשה מאוד לפעול. צריך שיתוף פעולה גם מצד העירייה וגם מצד השכנים. בעבר היה לנו עוד פרויקט שבגלל מיקום בעייתי ומצוקת גישה החלטנו שלא ניתן לבצע בו את הליך החיזוק והבנייה".

האם ההפרעה האפשרית לאורח החיים התקין של דיירי הרחוב באה לידי ביטוי בתנאים שמציבות העיריות ליזמים? בדיקת "גלובס" מראה כי לא קיימות התניות המתייחסות למצבים אלה, ורק במקרים נקודתיים מנסה הוועדה המקומית למזער את הפגיעה.

כך לדוגמא, פרויקט בנייה שנבנה בסמוך לבית ספר או לגן ילדים עלול להוות סכנה מיוחדת, אך אין דרישות מחמירות לפרויקט מסוג זה. "היזם צריך ליצור מעטפת לבניין המשופץ כדי שההשפעה על השכנים תהיה מינורית", אומר עו"ד זיו כספי ממשרד שותף במשרד עו"ד גינדי-כספי העוסק בנדל"ן ומתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית. "אין התייחסות מיוחדת לבית ספר שנמצא בקרבת מקום או לגן ילדים. עברתי על תיקים רבים בתחום זה ולא מצאתי אף לא באחד התייחסות או דרישות מיוחדות שהציבו בעירייה לנושא. עובדה זו בהחלט מעוררת תמיהה.

"נתקלתי אפילו במקרה מסוים שבו קבלן החליט על דעת עצמו לבנות גג מעל מדרכה משום שאתר הבנייה נמצא ליד גן ילדים. זו לא הייתה הוראה מהעירייה, ובשלב מסוים העירייה אף התנגדה לכך. לדעתי זה מסוג הדברים שעלולים להסתיים בפגיעה בנפש אם לא תהיה לכך התייחסות. מדובר בפרויקטים שנבנים בטבורה של העיר וצריכה להיות התייחסות מלאה לנקודות אלו".

מהנדס עיריית רמת גן, חיים כהן, העיר שמובילה את הרשימה במתן היתרים ובביצוע פרויקטים של תמ"א 38, סבור כי התנאים הקיימים מספיקים, ומדגיש כי חשיבות החיזוק גוברת על כל הדברים האחרים: "אין ערך שמתקרב לערך הצלת החיים. נכון שאין תנאים מיוחדים המתייחסים לקרבה למוסדות ציבור או לרחובות צרים וחד סטריים אבל הוועדה המקומית תמיד מתייחסת לכל פרויקט לגופו. כך למשל, לא מזמן דרשה הוועדה המקומית מיזם לשנות את הכניסה לפרויקט שעומד לעבור חיזוק בפינת הרחובות ז'בוטינסקי והמעפיל. במקרה הזה מדובר ברחוב קטן בקרבת בית ספר וקבענו כי הכניסה לאתר והיציאה ממנו יהיו רק מרחוב ז'בוטינסקי, כדי לא להכביד על רחוב המעפיל".

עומס על התשתיות

בעיה אחרת שמעוררת ההתחדשות העירונית לפי תמ"א 38 היא העומס שנוצר על התשתיות העירוניות, כמו הביוב והמים, התחבורה, וכמובן מוסדות הציבור. המצדדים בתמ"א 38 ובחיזוק המבנים טוענים כי לא משנה מה המחיר מבחינת הפרעות לציבור ועומס על התשתיות - מדובר בפיקוח נפש והחיזוק קודם לכל. אחרים טוענים שצריכה להיות התייחסות לנושאים אלו במסגרת התמ"א או מצד הרשות המקומית.

מכל מקום, מסתבר שהתנגדויות לתוכניות תמ"א יש בשפע, אבל לא כנגד ההשפעה הנרחבת על התשתיות באזור. בעלי דירות בבניינים הסמוכים לבניינים שבהם עומד להתבצע פרויקט חיזוק מודעים לנעשה וממהרים לשמור על זכויותיהם, אולם נושא התחבורה וההשפעה על מוסדות ציבור אינם נראים משמעותיים בשלב התוכניות אלא רק בשלבי הביצוע, ואז כבר מאוחר מדי להגיש התנגדות.

גורמים הבקיאים בסעיפי תמ"א 38 מסבירים כי בעוד תוכניות רגילות כוללות כמעט תמיד נספחי תנועה הצופים את נפח התנועה באזור ואת כמות החניה הדרושה, תוכנית שמוגרת במסגרת תמ"א 38 בדרך כלל איננה מספקת נספח כזה, אף שתוספת דירות כזו מערערת את האיזון התכנוני שאליו התייחסו התוכניות במקור.

כך, אם יזם ובעלי דירות מבקשים לאשר תוכנית תמ"א 38 ברחוב מסוים שהוא חד סטרי, או סובל מבעיות תנועה וחניה כבר עתה, יש לצפות שהוועדה המקומית תתייחס לנושאים אלו. הדבר נכון גם למוסדות ציבור כמו גני ילדים ובתי ספר. אולם אנשי תכנון וגורמים נוספים טוענים כי המציאות בשטח היא שרבות מהוועדות המקומיות חוששות להיחשב ככאלו שמקשות על ביצוע התמ"א, ולכן אינן מטילות עוד מגבלות.

הדרישה להתחשבות בסביבה מופיעה גם בתוכנית עצמה (תמ"א 38), בסעיף 26 הקובע כי: "במקום שיש לתוספות הבנייה, לרבות לתוספת יחידות דיור, השלכות מעבר לתחומי המגרש, רשאי מהנדס הוועדה המקומית לדרוש תוכניות ודו"חות כתובים שישמשו כבסיס להחלטתו בכל מקרה שנדרשת חוות דעתו, בנושאים המתייחסים להשתלבות תוספת הבנייה עם הרחוב והסביבה, לשירותים השכונתיים, לתשתיות של המבנה ושל השכונה, לנגישות רכב והולכי רגל, למניעת מטרדים לבניינים סמוכים, למצאי שטחים ציבוריים פתוחים לנפש".

אין התייחסות

על פי גורמים בענף, ברוב המקרים אין לנושא התחבורה התייחסות מיוחדת. בספרם של עו"ד מיכה גידרון ועו"ד אהרון נמדר "תמ"א 38", מתייחסים מחבריו לנושא זה תחת הכותרת "כושר הנשיאה של התשתיות באזור", וכותבים: "מימוש תמ"א 38 עשוי להוסיף ברחובות ובאזורים מסוימים עשרות ולעתים אף מאות יחידות דיור. ייתכן שהתשתיות באזור אינן ערוכות לקלוט את האוכלוסיה הנוספת.

"לפיכך יהיה זה נכון לדעתנו כי הוועדה המקומית תורה על ביצוע סקר אשר ימפה את המבנים שבאזור שבו מצוי הבניין נשוא הבקשה להיתר, לשם איתור המבנים בעלי פוטנציאל לתוספת יחידות דיור במסגרת תמ"א 38, כך שיהיה ניתן לצפות את מספר יחידות הדיור הנוספות שאותן יהיה ניתן לאשר באזור בטווח הקצר והבינוני מכוח התמ"א, וכך יהיה ניתן לבחון את כושר נשיאת התשתיות באזור בשל תוספת כמות יחידות הדיור הצפויה".

עוד כתבות

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

יציבות בוול סטריט; רדיט יורדת ב-12%, רשת הרהיטים RH מזנקת ב-16%

סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ●  אמזון השקיעה 2.75 מיליארד דולר באנטרופיק ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

בית הדין הבינלאומי לצדק בהאג / צילום: Associated Press, Patrick Post

בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה

לפי דיווח בסוריה ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק • מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן וגרנות הגליל, ירי נוסף גם לראש הנקרה • עדכונים שוטפים

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

אייל בן סימון מימש אופציות של הפניקס בהיקף של 1.65 מיליון שקל

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה • מניית הפניקס ירדה היום ב-2.6%

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

פגרת הכנסת כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה