תוכנית השמאים: כך נגיע למצב של 80 משכורות לדירה

"גלובס" חושף את תוכנית לשכת השמאים, בעלת 5 שלבים, להורדת מחירי הדירות ■ כיום נדרשות 11 שנות עבודה להגיע לדירה או 131 משכורות; המטרה: תוך 6.5 שנות עבודה ניתן יהיה לרכוש דירה עם משכורת ממוצעת

מחירי הדירות הגבוהים הובילו את לשכת שמאי המקרקעין בישראל לגבש תוכנית לטיפול בענף הנדל"ן הישראלי. לתוכנית חמישה שלבים, שכולם יחד יכולים להוביל למטרה שאפתנית שהציבו השמאים - להגיע למצב שכדי לרכוש דירה ממוצעת בישראל יידרשו רק 80 משכורות. התוכנית, הנחשפת כאן לראשונה, היא פרי עבודת מטה ארוכה, והיא תוצג לממשלה החדשה, לקבינט הדיור המיועד ולכנסת. בכוונת לשכת השמאים לקדם את עיקריה באמצעות לובינג, חקיקה ופעולות נוספות.

האם לא מדובר בתוכנית אינטרסנטית שכל ייעודה הוא תוספת עבודה לחברי הלשכה? ומה הופך אותה לתוכנית עם פוטנציאל הצלחה גבוה יותר מתוכניות אחרות שעלו וירדו משולחן הממשלה? "אנחנו חלק בלתי נפרד מהענף ועוקבים אחרי מחירי הדירות המאמירים", מסביר אוהד דנוס, יו"ר לשכת השמאים ומי שריכז את העבודה על התוכנית. "לכל גוף בענף הנדל"ן יש אינטרס, אבל לשמאים הכי פחות. לשמאי לא משנה אם מחיר הדירה עולה או יורד".

התוכנית החדשה של לשכת השמאים שאפתנית, אבל יעדיה תואמים פחות או יותר את המצב במדינות אחרות. בישראל, בשנת 2012, דרושות לשכיר ישראלי בעל משכורת ממוצעת 131 משכורות כדי לרכוש דירה במחיר של כ-1.17 מיליון שקל. מדובר בכמעט 11 שנות עבודה, והתוכנית של השמאים היא להוריד את המספר הזה ל-6.5 שנים. עדיין יותר מאשר 4.5 שנות עבודה בבריטניה, כ-5 שנות עבודה בצרפת, כ-4.8 שנים בהולנד, וכ-4.6 שנים בארה"ב.

תוכנית השמאים מחולקת לחמישה שלבים שפועלים לטווח הקצר ולטווח הארוך.

השלב הראשון: הבנת התחום

הרעיון בשלב ה"לימודי" הוא למפות את הענף, להבין את החסמים ולגרום לשיתוף פעולה בין כל הגופים הרלוונטיים. גם משרדי ממשלה עם זיקה פחות ישירה לענף יצטרכו לקחת חלק. משרד החוץ, למשל, האחראי על ההסכמים הבילטרליים בין המדינות, הוא תחנת ביניים חשובה בדרך להבאת עובדים זרים לענף הבנייה. במקביל, קבינט הדיור חייב לקבל החלטות ולהוביל ליישומן. "זה יהיה חייב להיות גוף עם שיניים", מסביר דנוס, "שיוכל להניע תהליכים. הבנת התחום יחד עם שיתוף פעולה בין כל הגורמים היא הבסיס להצלחת כל התהליך".

השלב השני: בנייה ממשלתית להשכרה

על פי התוכנית, מדינת ישראל צריכה להכריז על הבנייה להשכרה כתשתית לאומית (בדומה למה שנעשה בדרכים) ולהשקיע בתחום זה 5 מיליארד שקל בשנה. סכום זה ייועד לבניית עשרת אלפים דירות בשנה על קרקעות המדינה. שלב זה חייב להיות מלווה גם בחקיקה משלימה, בעיקר בכל הקשור לחוק הגנת הדייר. הפרויקטים יאוכלסו, יביאו להפחתת מחירי שכירות באותו אזור בצורה מהירה וכפועל יוצא גם לתיקון במחירי הדירות. ברגע שפרויקט ייבנה ויאוכלס, הגופים המוסדיים יוכלו להיכנס אליו. הם יודעים להעריך ולתמחר עסקאות תשואה והם עושים זאת בכל העולם. "זה עובד בכל העולם ואין סיבה שלא יעבוד כאן", אומר דנוס. "המדינה לא צריכה להיות המנהלת. יש מספיק חברות ניהול שיעשו את העבודה. לאחר שתבנה את הפרויקטים תפקיד המדינה יסתיים. ולמוסדיים יהיה נכס שהם יכולים לעבוד איתו".

השלב השלישי: תמא 38 (2)

שלב זה מתייחס בעיקר לתוכניות חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38, ומתמקד בתיקון השני המאפשר הריסה ובנייה מחדש. הפוטנציאל של חיזוק המבנים עומד על כחצי מיליון דירות חדשות באזור המרכז, אולם לא רק שלבעלי הדירות קשה להגיע להסכמה, גם רוב ראשי הערים לא מתלהבים לקדם תוכניות בהיקף גדול, בלי להרוויח מסים על הבנייה החדשה.

בלשכת השמאים מציעים להפוך את תוכניות החיזוק לתוכניות "ברזל" שלא ניתן לסרב להן, אלא מטעמים מיוחדים וחריגים, כדי להוביל ליישום נרחב של התמ"א. מדובר בתוכנית רחבת היקף, בדומה לתוכנית שימור, שתסמן את הבניינים שניתן לכלול בתוכנית על סמך תשתיות קיימות וזכויות. במקביל, התוכנית מדברת גם על שינוי הרוב הנדרש לפרויקט והנמכתו ל-51% בלבד מבעלי הדירות ועל הקצאת קרן סיוע לערים שאין להן תקציב להתחדשות עירונית בהיקפים משמעותיים. "ההתחדשות העירונית מחויבת המציאות", מסביר דנוס, "המדינה צריכה להחליט שהיא יודעת מה טוב בשביל בעלי הדירות בבניינים הישנים. זו שעת חירום נדל"נית".

השלב הרביעי: פינוי בינוי

תוכניות פינוי בינוי ברחבי הארץ יכולות לייצר עוד כמיליון יחידות דיור. בתחום זה נעשו מהלכים כמו חוק הדייר הסרבן וייצור מנגנון שמאי פינוי בינוי, אולם נדרשים עוד צעדים כדי לקדם את התוכניות מהר יותר. גם כאן סבורים השמאים שיש להוריד את רף ההסכמה הנדרש מבעלי הדירות ל-51% בלבד. במקביל, ניתן לייצר מסלול מהיר לתוכניות פינוי בינוי, בדומה לוד"לים, כדי שוועדות אלו יוכלו לאשר את התוכניות במהירות. במקביל, צריך להימצא מנגנון להקצאת משאבים לטובת רשויות שיקדמו את הפרויקטים הללו.

השלב החמישי: פעולות משלימות

תוכנית השמאים מציעה כמה צעדים משלימים שיוכלו להבטיח שינוי בטווח קצר יותר. בין היתר מדובר על העלאת הארנונה לתושבי חוץ שאינם מחזיקים בתעודת זהות ישראלית עד פי ארבעה; שינוי גביית הארנונה כך שתיגבה על פי שווי הנכס; המשך טיפול במצוקות האשראי וכוח האדם המקצועי והמשך קידום הרפורמה בתכנון; בניית מעונות סטודנטים על קרקעות המיועדות למבני ציבור.

צרו איתנו קשר *5988