גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שנת שיא: משכנתאות ביותר מ-50 מיליארד שקל ב-2013

בדצמבר נלקחו משכנתאות בהיקף של 4.6-4.8 מיליארד שקל למרות התייקרות המחירים, המגבלות שהטיל בנק ישראל נותנות אותותיהן במינוף, בהחזר החודשי של המשכנתא ובחלקה של הריבית המשתנה

ההצהרות של הממשלה על כך שתפעל להפחתת מחירי הדיור והמגבלות השונות שהטיל בנק ישראל לא שכנעו את הציבור הישראלי. גם בשנת 2013 נרשמה הסתערות על שוק המשכנתאות, והיקף המשכנתאות החדשות השנה יסתכם במעל 50 מיליארד שקל, שיא של כל הזמנים.

בחודש נובמבר נראו ניצנים של היחלשות בשוק. גם חודש דצמבר, שמסורתית נחשב לחודש חזק, נפתח בצורה פושרת. עם זאת, גורמים במערכת הבנקאית מציינים כי בימים האחרונים שוב נרשמה פעילות מוגברת של לקוחות, ולהערכתם היקף המשכנתאות החדשות בחודש החולף יסתכם ב-4.6-4.8 מיליארד שקל.

בהנחה שאלו היו המספרים הסופיים, הרי שבשנת 2013 נלקחו משכנתאות בהיקף של 51.6 מיליארד שקל, וזו השנה הראשונה שבה היקף המשכנתאות החדשות חוצה את רף ה-50 מיליארד שקל.

משמעות הנתון היא שמדי חודש נלקחו השנה משכנתאות חדשות בהיקף של 4.3 מיליארד שקל, לעומת ממוצע חודשי של 3.9 מיליארד שקל בשנת 2012, ו-2.9 מיליארד שקל בלבד בשנת 2009.

עם זאת, כשבוחנים לעומק את נתוני בנק ישראל לשוק המשכנתאות בחודשים ינואר עד נובמבר (נתוני דצמבר עדיין לא פורסמו), מוצאים כי יש התחלה של מגמת שינוי בתמהיל המשכנתאות. השינוי מתבטא בירידה ברמת המינוף, בשיפור בכושר ההחזר של הלקוחות ובירידה בחלקה של הריבית המשתנה. שינויים אלה נובעים מהמגבלות השונות שהטיל בנק ישראל, כך שגם אם הוא לא הצליח לקרר את השוק, לפחות הוא מצליח אט אט למתן את רמת הסיכון של תיק המשכנתאות.

לפניכם המספרים המרכזיים בשוק המשכנתאות בשנת 2013:

247 מיליארד שקל: זהו היקף תיק המשכנתאות של הציבור. מדובר בעלייה של 10% מתחילת השנה. צמיחת האשראי למשכנתאות אינה מובנת מאליה, בהתחשב בכך שתיק האשראי הכולל של הבנקים שמר השנה על קיפאון, ובמגזר העסקי נרשמה אף ירידה באשראי.

אלא שהביקוש הגבוה למשכנתאות, כמו גם העובדה שהבנקים צריכים לרתק בגינו הון עצמי נמוך יחסית (לעומת ההון שהם נדרשים לרתק באשראי העסקי), מביא לעלייה החדה.

הביקושים הגבוהים לא החלו השנה. למעשה בשבע השנים האחרונות, תיק המשכנתאות במשק יותר מהכפיל עצמו, לאחר שבכל שנה צמח בכ-10% בממוצע (למעט בשנת 2010, אז נרשמה עלייה חריגה של 17%).

598 אלף שקל: זה היקף המשכנתא הממוצעת שנלקחה בשנת 2013. מדובר בעלייה קלה של 4% לעומת שנת 2012 המשקפת את עליית המחירים בשוק הנדל"ן.

נתון נוסף שמצביע על מגמת עליית המחירים הוא התפלגות שווי הנכס הנרכש. אם בשנת 2012 חלק הארי של הדירות שנרכשו היה בטווח המחירים של עד 1.2 מיליון שקל (כמעט 49% מהמשכנתאות), הרי שהשנה עיקר הדירות שנרכשו היו בטווח מחירים של 1.2-2 מיליון שקל (39.4% לעומת 31.8% מהמשכנתאות שניטלו כדי לממן נכס של עד 1.2 מיליון שקל).

כמו כן, עליית מחירי הנדל"ן הביאה לכך שרק 10.1% מהרכישות היו על נכסים בשווי של פחות מ-800 אלף שקל, לעומת 12.5% בשנת 2012. עוד עולה מנתוני בנק ישראל כי דירות במחיר של עד 400 אלף שקל הן מוצר שכמעט ונכחד - רק 1% מהמשכנתאות ניתן כדי לממן נכס בשווי כזה.

מנגד, ניתן להבחין בבלימה ואולי אף בהאטה קלה בתחום דירות היוקרה: 28.8% מהמשכנתאות שנלקחו היו למימון נכס בשווי של מעל 2 מיליון שקל, וזאת לעומת כמעט 30% במחצית הראשונה של 2012 וכ-29% במחצית השנייה אשתקד.

מפילוח הנתונים על שווי הנכס, ניתן לראות כי ההלוואות הממונפות ממשיכות להילקח בעיקר בקרב הלקוחות החלשים יותר. כך, לדוגמה, 55% ממי שרכש דירה בשווי של 400-800 אלף שקל עשה זאת במינוף גבוה של 60% ומעלה משווי הנכס. לעומת זאת, בשכבות האמידות יותר, שרכשו נכס בשווי של מעל ל-2 מיליון שקל, ההלוואות במינוף גבוה מהוות פחות מ-22% בלבד מסך ההלוואות.

30% - זהו חלקו של ההחזר החודשי של המשכנתא מתוך ההכנסה של משק הבית. נתון זה מהווה אינדיקציה טובה לכושר ההחזר וליכולת של הלווים לפרוע את תשלומי המשכנתא. משמעות הנתון היא שקרוב לשליש מההכנסה החודשית של נוטלי המשכנתא משמש לתשלום המשכנתא.

נזכיר כי באוגוסט האחרון הטיל המפקח על הבנקים דודו זקן מגבלה בתחום זה, כשקבע כי לא ניתן להעניק משכנתא שההחזר החודשי שלה הוא מעל 50% מההכנסה של הלווה. כמו כן הוא קבע כי במשכנתאות שהתשלום החודשי מהווה 40%-50% מההכנסה של הלווה, הבנק צריך להקצות מולן יותר הון, מה שהופך את חלוקתן לפחות אטרקטיבית עבורו.

ניתן לראות את ההשפעה של המגבלה החדשה שנכנסה לתוקף בספטמבר האחרון: אם בחודשים יוני-אוגוסט ההחזר החודשי עמד בממוצע על קרוב ל-31% מההכנסה, הרי שבנובמבר ירד ממוצע ההחזר לשפל שנתי של 28.1% מההכנסה, ומגמה זו תימשך ככל הנראה בחודשים הבאים.

כמו כן חלקן של המשכנתאות שההחזר שלהן הוא מעל 60% מההכנסה החודשית הולך ונעלם. אם בשנת 2012 הן היוו 4.6% מהמשכנתאות, הרי שב-2013 חלקן ירד ל-2.9% בלבד. בחודש נובמבר, אגב, חלקן היווה 1.6% בלבד.

למרות השיפור בחודשים האחרונים בנתון כושר ההחזר במשכנתאות, עדיין מדובר בנתונים גבוהים למדי, המשקפים היטב עד כמה עול המשכנתא מכביד על חלק גדול ממשקי הבית. כל משק בית עם משכנתא נפרד בממוצע מדי חודש מ-30% מהכנסתו בכדי לפרוע אותה. כמו כן, בעבור קרוב ל-40% מנוטלי המשכנתאות בשנת 2013, ההחזר החודשי של המשכנתא מהווה יותר מ-30%-60% מההכנסה החודשית.

53.8% - זהו שיעור המימון הממוצע בנטילת משכנתא - כלומר קצת יותר ממחצית משווי הדירה ממומן באמצעות נטילת המשכנתא. מדובר בירידה לעומת שנת 2012, אז עמד הממוצע על 56.1%.

הירידה נובעת גם כן ממגבלות בנק ישראל. לקראת סוף שנת 2012 הגביל בנק ישראל את היקף המימון שיכול הבנק לתת לפי סוג הרוכש (בעוד בדירה ראשונה ניתן לקחת משכנתא במימון של עד 75% מהנכס, משקיעים יכלו לקחת עד 50% בלבד). בנוסף ייקר השנה בנק ישראל לבנקים את המשכנתאות שממנות מעל ל-45% משווי הנכס, על ידי כך שאילץ אותם להקצות מול המשכנתאות יותר הון.

כתוצאה מהמגבלות ירד חלקן של ההלוואות הממונפות. הירידה בולטת בעיקר בהלוואות הממונפות ביותר (75% ומעלה משווי הנכס): אם בשנת 2012 הן היוו 7.4% מסך המשכנתאות, הרי שהשנה היקפן ירד לפחות משליש - 2.8% בלבד מהמשכנתאות.

המגמה ההפוכה קיימת כמובן במשכנתאות במינוף נמוך, שלבנקים יותר משתלם לחלק, ועל כן הוא כנראה מתמחר אותן בהתאם. אם בשנת 2012 57.6% מההלוואות ניתנו במימון של פחות מ-60% משווי הנכס, הרי שהשנה חלקן עלה ל-61.8%.

69.7% - זהו החלק של המשכנתא שניתן בריבית משתנה בחודשים ספטמבר עד נובמבר. מדובר בחודשים שבהם נכנסה לתוקף המגבלה של בנק ישראל, שלפיה אין לתת משכנתא בריבית משתנה בגובה של מעל 66% מהמשכנתא. כתוצאה מכך נרשמה ירידה בהיקף המשכנתאות בריבית משתנה, שחלקן עמד על 74% בחודשים ינואר עד אוגוסט.

הירידה בחלקן של המשכנתאות בריבית משתנה מהווה גם כן סימן לשיפור ברמת הסיכון בתיק המשכנתאות, שכן כיום כל עוד הריבית נמוכה, ניתן לעמוד בהחזרי המשכנתא, אולם כאשר הריבית תעלה (גם אם לא בזמן הקרוב), הדבר עלול להשפיע משמעותית החלק במשכנתא שבריבית משתנה, וכתוצאה מכך על יכולת ההחזר של הלקוחות.

מה יהיה בשנה הבאה?

מתברר שמאוד קשה לחזות את שוק הדיור. בנובמבר ראינו ירידה בהיקף המשכנתאות ביחס לחודשים קודמים, ובחלק מהבנקים ציינו כי יש גם ירידה של כ-10% בפנייה למוקדי המשכנתאות.

גם חודש דצמבר התחיל חלש יחסית, אולם שוב בימים האחרונים נרשם לחץ, והוא צפוי להסתיים עם נתונים חזקים. גורמים שונים בשוק המשכנתאות מציינים כי הקושי לחזות את הצפוי נובע מכך שיש גורמים רבים שמשפיעים על שוק הדיור.

למרות ההשפעות של הגורמים השונים, ההאטה במשק וההצהרות של הממשלה כי היא שמה בראש סדר העדיפויות את הטיפול בנושא מחירי הדיור, בסופו של דבר מה שעדיין מנצח הוא הריבית הנמוכה והמחסור בהיצע הנדל"ן. אם אחד מהם לא ישתנה בשנה הבאה, ייתכן שבשנת 2014 שוב יישברו שיאים.

משכנתה

עוד כתבות

ציפי רפאלי בבית המשפט. בר רפאלי אביה מאחוריהם. / צילום: כדיה לוי, גלובס

ציפי רפאלי הגיעה לנווה תרצה לתחילת ריצוי מאסרה

רפאלי החלה את מאסרה לאחר שבית המשפט אישר את העונשים עליהם הוסכם בהסדר הטיעון שנחתם עמה ועם בתה, הדוגמנית בר רפאלי ● ביולי האחרון הורשעו השתיים בהתחמקות מתשלומי מס בשווי מליוני שקלים

מה נמכר לאחרונה ב-3 מיליון שקל  בגוש דן / עיבוד: טלי בוגדנובסקי , גלובס

מה נמכר לאחרונה ב-3 מיליון שקל באזור תל אביב?

דירת 2.5 חדרים בתל אביב, דירת 4 חדרים ברמת השרון או בקומה 30 ברמת גן, ודירת 5 חדרים בהרצליה

ארז רוזנבוך, יו"ר מגוריט  / צילום: עמית חכמוב

מגוריט רכשה 136 דירות בהיקף של כ-277 מיליון שקל בתוך כשבועיים, בשלושה פרויקטים שונים

קרן הריט למגורים מגוריט דיווחה על שלוש עסקאות רכישה חדשות באשדוד, בתל אביב וביהוד ● לפי דיווחי החברה, לאחר העסקאות האחרונות, מצבת נכסיה של החברה עומדת על כ-1,350 דירות המרוכזות ב-22 פרוייקטים באזורים בהם קיים ביקוש ער לשכירות ארוכת טווח

בהוטן. חשבה על מדידת האושר הרבה לפני שאר העולם / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

האם יש לנו הכלים הנכונים להעריך את האושר? התמ"ג הוא כבר לא הקריטריון היחיד

את תוכנית האושר של האו"ם יזמה בהוטן, הממלכה הנידחת במורדות ההימליה, שהקדימה את שאר העולם ● בואו נדבר על אושר, פרויקט מיוחד 

פרופ’ אייל אליהו / צילום: איל יצהר, גלובס

ביג דאטה פוגש את יהודי בית שני באטלס דיגיטלי חדש

פרופ' אייל בן אליהו מחבר בין ביג דאטה למחקר של הקהילות היהודיות בעת העתיקה, וחולם שאחרי בחריין ואיחוד האמירויות גם עירק תיפתח לחוקרי יהדות

מחאה בצל הסגר: הפגנה בבלפור בצאת חג ראש השנה / צילום: יוסי זמיר

אלפים הפגינו נגד נתניהו בי-ם: "ישמעו אותנו למרות הסגר"

המחאות נגד השחיתות השלטונית החלו עם צאת החג, כשבמוקד ההפגנה השבועית בבלפור ● זאת חרף ההגבלות ולפני אישור המתווה לקיום הפגנות שפורסם ● 11 מפגינים נעצרו ועוכבו בי-ם בגין הפרת הסדר הציבורי ● מאות הפגינו בקיסריה. המארגנים: "נתנהל תוך הקפדה יתרה על ההנחיות"

בני גנץ / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

מיישרים קו: שר הביטחון גנץ ייפגש עם מזכיר ההגנה האמריקאי

הסוגיה המרכזית בביקור היא שמירת היתרון האיכותי הביטחוני של ישראל, הבטחה אמריקאית המעוגנת בחקיקה, על רקע ההסכמים עם איחוד האמירוית ובחריין

מלכה לייפר מובלת למעצר  / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של כאן 11

ביהמ"ש המחוזי: מלכה לייפר כשירה להסגרה לאוסטרליה

לייפר ביצעה על פי הנטען, עשרות עבירות מין בתלמידותיה ● משפט ההסגרה של לייפר מתנהל מאז 2014 בהליך שנפרס באופן חריג ביותר על פני למעלה מ-70 דיונים ● ללייפר עומדת זכות ערעור לבית המשפט העליון שצריך להיות מוגש בתוך 30 יום

תמיר כהן, יו"ר שיכון ובינוי / צילום: אלון רון

שיכון ובינוי במו"מ לרכישת פרויקט אנרגיה סולארית בארה"ב

מדובר בפרויקט הנמצא בשלב טרום הקמה, בטכנולוגיה פוטו וולטאית, בהספק של מעל 250 מגוואט ● היקף עלויות ההקמה הצפויות בפרויקט מוערך בכ-900 מיליון שקל

בית השגריר ברחוב גלי תכלת בהרצליה ושלדון אדלסון (בעיגול) / צילום: איל יצהר, גלובס

עסקת בית השגריר בהרצליה הושלמה: אדלסון ישלם 20 מיליון שקל מס רכישה

ל"גלובס" נודע כי המיליארדר שלדון אדלסון ישלם מס של כ-20 מיליון שקל על רכישת בית שגריר ארה"ב שהושלמה מספר ימים לפני החג ● את הנכס רכש אדלסון תמורת יותר מרבע מיליארד שקל - סכום שיא עבור בית פרטי בודד בישראל

נת"צ בתל אביב / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

עיריית תל אביב-יפו החלה בפיילוט ראשון של התקנת כביש חשמלי

בימים אלה מתחילה עיריית תל אביב-יפו ביוזמה ראשונה מסוגה: סלילת כביש עם תשתית להטענת אוטובוסים חשמליים ● הפיילוט יבוצע ממסוף האוניברסיטה ועד למסוף קלצ'קין שברמת אביב, והאוטובוסים הנוסעים על תוואי המסלול ייטענו באמצעות השראה חשמלית ישירות מהכביש

הדיון בועדת הכספים שבו אושרה הורדת המס, שהוצמדה לאישור המענקים לאזרחים  / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

אחרי הלחצים והקרבות: ביום רביעי הקרוב יחול דיון בוועדת הכספים על התקציב

לאחר שבועיים לחוצים בין משרד האוצר וועדת הכספים, נקבע ישיבה לאישור התקציב ההמשכי ביום רביעי הקרוב ● פריצת הדרך התרחשה לאחר שהאוצר העבירו פירוט ל-8 מיליארד שקל מהתקציב

הרכבת הקלה בירושלים / צילום: Eliricon, שאטרסטוק

על פי הנתונים שהוצגו בוועדת הכלכלה: רק 5% מהנוסעים בתחבורה ציבורית נבדקים

הוועדה התכנסה הבוקר במטרה לדון בהגבלות על התחבורה ציבורית בתקופת הסגר ● בוועדה הוסכם כי הרכבת הקלה בירושלים תמשיך להיות מוחרגת מתקנות הסגר ולפעול כרגיל ● מנהל הרשות לתחבורה ציבורית: "אין יכולת לפקחים להתחיל לריב עם הנוסעים ולהתמודד בכל תחנה ולספור את העולים והיורדים"

המדרגות הספרדיות ברומא, יולי. בימים רגילים אתרי התיירות היו עמוסים במטיילים / צילום: Cecilia Fabiano, Associated Press

מקום טוב לחיות בו, יותר מארה"ב: השנה שבה אירופה קמה במפתיע מהקרשים

זו הייתה גם השנה שבה העולם נמדד לא רק במלחמת הסחר או בכוח צבאי, אלא בהתמודדות עם מגפה ● ולמרות ההתחלה הקשה, היבשת הזקנה מוכיחה את היעילות שבמדיניות רווחה ובמגזר ציבורי, כשהיא הופכת, על פי מדדים רבים, למקום טוב יותר לחיות בו מאשר ארה"ב

אבי יעקובוביץ/ צילום: איל יצהר

"בטווח הארוך אין תחליף למשרד. מרכזי הפיתוח לא יעברו לדירות 3 חדרים בפלורנטין"

אבי יעקובוביץ, מנכ"ל חברת גב-ים, מצהיר שהחברה לא נפגעה עד כה ממשבר הקורונה, ושגם ענף ההייטק בישראל ממשיך כתקנו ● עם זאת, הוא מודה שהחברה זהירה יותר בהרפתקאות: "אם פעם היינו מהמרים ומתחילים לבנות בלי דייר, היום נעשה החלטות יותר מושכלות"

אלי עזור / צלם: יחצ / צילום: יחצ

פיני זהבי ואלי עזור מהמרים על חברת הימורי ספורט מצפון מקדוניה ב-20 מיליון אירו

אספייר גלובל, שבה שותפים השניים, רכשה את BtoBet, המפעילה פלטפורמות מסחר בתחום הימורי הספורט B2B באירופה, באמריקה הלטינית ובאפריקה

ישראל כ"ץ ובנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום/דוברות הכנסת, Associated Press

היום בישיבת הממשלה: מענקים, דמי אבטלה וקיצוץ שכר השרים והח"כים

בישיבת הממשלה שתתקיים היום ידונו, בין היתר, בהצעתו של שר האוצר להפחית את שכר הח"כים והשרים ב-10% ● והאם יועץ ראש הממשלה טופז לוק הפר בידוד?

הראל ויזל, מנכ"ל ובעלים קבוצת פוקס  / צילום: דימה טליאנסקי

אלפי עובדים לחל"ת: קסטרו, פוקס, גולף ועדיקה מעדכנות על סגירת החנויות למהלך הסגר

פוקס, גולף ועדיקה מעדכנות גם על ניסיונות לצמצם הוצאות שוטפות במהלך הסגר ● עובדי המטה של עדיקה לא יצאו הפעם לחל"ת ● הראל ויזל, מנכ"ל ובעל השליטה בקבוצת פוקס, יוותר על מחצית משכרו ולא על כולו כפי שעשה בסגר הקודם ● גם מנהלי קסטרו ממשיכים בתקופה זו לוותר על חלק משכרם

תחנה לבדיקת קורונה בישראל / צילום: Oded Balilty, Associated Press

אחרי שלושה ימי סגר: שיעור בדיקות הקורונה החיוביות עדיין גבוה

מספר הבדיקות היה נמוך יחסית ועמד על 23,474 בדיקות, אך אחוז הבדיקות החיוביות הינו גבוה - כ-11%, מה שמצביע על תחלואה 'סמויה' נרחבת בקהילה, שטרם אותרה ● 565 בני אדם אומתו אתמול לנגיף

הנקראות של תש"פ - G / עיצוב: אפרת לוי, גלובס

10 הכתבות שקוראי G הכי אהבו השנה

נמלות האש משתלטות על ישראל ● האם מונוגמיה זה כבר פאסה ● למה עדיין אכפת לנו ממפלס הכנרת ● המתחים מאחורי הקרב על האסי ● ועוד שש כתבות שהכי אהבתם השנה