גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שנת שיא: משכנתאות ביותר מ-50 מיליארד שקל ב-2013

בדצמבר נלקחו משכנתאות בהיקף של 4.6-4.8 מיליארד שקל למרות התייקרות המחירים, המגבלות שהטיל בנק ישראל נותנות אותותיהן במינוף, בהחזר החודשי של המשכנתא ובחלקה של הריבית המשתנה

ההצהרות של הממשלה על כך שתפעל להפחתת מחירי הדיור והמגבלות השונות שהטיל בנק ישראל לא שכנעו את הציבור הישראלי. גם בשנת 2013 נרשמה הסתערות על שוק המשכנתאות, והיקף המשכנתאות החדשות השנה יסתכם במעל 50 מיליארד שקל, שיא של כל הזמנים.

בחודש נובמבר נראו ניצנים של היחלשות בשוק. גם חודש דצמבר, שמסורתית נחשב לחודש חזק, נפתח בצורה פושרת. עם זאת, גורמים במערכת הבנקאית מציינים כי בימים האחרונים שוב נרשמה פעילות מוגברת של לקוחות, ולהערכתם היקף המשכנתאות החדשות בחודש החולף יסתכם ב-4.6-4.8 מיליארד שקל.

בהנחה שאלו היו המספרים הסופיים, הרי שבשנת 2013 נלקחו משכנתאות בהיקף של 51.6 מיליארד שקל, וזו השנה הראשונה שבה היקף המשכנתאות החדשות חוצה את רף ה-50 מיליארד שקל.

משמעות הנתון היא שמדי חודש נלקחו השנה משכנתאות חדשות בהיקף של 4.3 מיליארד שקל, לעומת ממוצע חודשי של 3.9 מיליארד שקל בשנת 2012, ו-2.9 מיליארד שקל בלבד בשנת 2009.

עם זאת, כשבוחנים לעומק את נתוני בנק ישראל לשוק המשכנתאות בחודשים ינואר עד נובמבר (נתוני דצמבר עדיין לא פורסמו), מוצאים כי יש התחלה של מגמת שינוי בתמהיל המשכנתאות. השינוי מתבטא בירידה ברמת המינוף, בשיפור בכושר ההחזר של הלקוחות ובירידה בחלקה של הריבית המשתנה. שינויים אלה נובעים מהמגבלות השונות שהטיל בנק ישראל, כך שגם אם הוא לא הצליח לקרר את השוק, לפחות הוא מצליח אט אט למתן את רמת הסיכון של תיק המשכנתאות.

לפניכם המספרים המרכזיים בשוק המשכנתאות בשנת 2013:

247 מיליארד שקל: זהו היקף תיק המשכנתאות של הציבור. מדובר בעלייה של 10% מתחילת השנה. צמיחת האשראי למשכנתאות אינה מובנת מאליה, בהתחשב בכך שתיק האשראי הכולל של הבנקים שמר השנה על קיפאון, ובמגזר העסקי נרשמה אף ירידה באשראי.

אלא שהביקוש הגבוה למשכנתאות, כמו גם העובדה שהבנקים צריכים לרתק בגינו הון עצמי נמוך יחסית (לעומת ההון שהם נדרשים לרתק באשראי העסקי), מביא לעלייה החדה.

הביקושים הגבוהים לא החלו השנה. למעשה בשבע השנים האחרונות, תיק המשכנתאות במשק יותר מהכפיל עצמו, לאחר שבכל שנה צמח בכ-10% בממוצע (למעט בשנת 2010, אז נרשמה עלייה חריגה של 17%).

598 אלף שקל: זה היקף המשכנתא הממוצעת שנלקחה בשנת 2013. מדובר בעלייה קלה של 4% לעומת שנת 2012 המשקפת את עליית המחירים בשוק הנדל"ן.

נתון נוסף שמצביע על מגמת עליית המחירים הוא התפלגות שווי הנכס הנרכש. אם בשנת 2012 חלק הארי של הדירות שנרכשו היה בטווח המחירים של עד 1.2 מיליון שקל (כמעט 49% מהמשכנתאות), הרי שהשנה עיקר הדירות שנרכשו היו בטווח מחירים של 1.2-2 מיליון שקל (39.4% לעומת 31.8% מהמשכנתאות שניטלו כדי לממן נכס של עד 1.2 מיליון שקל).

כמו כן, עליית מחירי הנדל"ן הביאה לכך שרק 10.1% מהרכישות היו על נכסים בשווי של פחות מ-800 אלף שקל, לעומת 12.5% בשנת 2012. עוד עולה מנתוני בנק ישראל כי דירות במחיר של עד 400 אלף שקל הן מוצר שכמעט ונכחד - רק 1% מהמשכנתאות ניתן כדי לממן נכס בשווי כזה.

מנגד, ניתן להבחין בבלימה ואולי אף בהאטה קלה בתחום דירות היוקרה: 28.8% מהמשכנתאות שנלקחו היו למימון נכס בשווי של מעל 2 מיליון שקל, וזאת לעומת כמעט 30% במחצית הראשונה של 2012 וכ-29% במחצית השנייה אשתקד.

מפילוח הנתונים על שווי הנכס, ניתן לראות כי ההלוואות הממונפות ממשיכות להילקח בעיקר בקרב הלקוחות החלשים יותר. כך, לדוגמה, 55% ממי שרכש דירה בשווי של 400-800 אלף שקל עשה זאת במינוף גבוה של 60% ומעלה משווי הנכס. לעומת זאת, בשכבות האמידות יותר, שרכשו נכס בשווי של מעל ל-2 מיליון שקל, ההלוואות במינוף גבוה מהוות פחות מ-22% בלבד מסך ההלוואות.

30% - זהו חלקו של ההחזר החודשי של המשכנתא מתוך ההכנסה של משק הבית. נתון זה מהווה אינדיקציה טובה לכושר ההחזר וליכולת של הלווים לפרוע את תשלומי המשכנתא. משמעות הנתון היא שקרוב לשליש מההכנסה החודשית של נוטלי המשכנתא משמש לתשלום המשכנתא.

נזכיר כי באוגוסט האחרון הטיל המפקח על הבנקים דודו זקן מגבלה בתחום זה, כשקבע כי לא ניתן להעניק משכנתא שההחזר החודשי שלה הוא מעל 50% מההכנסה של הלווה. כמו כן הוא קבע כי במשכנתאות שהתשלום החודשי מהווה 40%-50% מההכנסה של הלווה, הבנק צריך להקצות מולן יותר הון, מה שהופך את חלוקתן לפחות אטרקטיבית עבורו.

ניתן לראות את ההשפעה של המגבלה החדשה שנכנסה לתוקף בספטמבר האחרון: אם בחודשים יוני-אוגוסט ההחזר החודשי עמד בממוצע על קרוב ל-31% מההכנסה, הרי שבנובמבר ירד ממוצע ההחזר לשפל שנתי של 28.1% מההכנסה, ומגמה זו תימשך ככל הנראה בחודשים הבאים.

כמו כן חלקן של המשכנתאות שההחזר שלהן הוא מעל 60% מההכנסה החודשית הולך ונעלם. אם בשנת 2012 הן היוו 4.6% מהמשכנתאות, הרי שב-2013 חלקן ירד ל-2.9% בלבד. בחודש נובמבר, אגב, חלקן היווה 1.6% בלבד.

למרות השיפור בחודשים האחרונים בנתון כושר ההחזר במשכנתאות, עדיין מדובר בנתונים גבוהים למדי, המשקפים היטב עד כמה עול המשכנתא מכביד על חלק גדול ממשקי הבית. כל משק בית עם משכנתא נפרד בממוצע מדי חודש מ-30% מהכנסתו בכדי לפרוע אותה. כמו כן, בעבור קרוב ל-40% מנוטלי המשכנתאות בשנת 2013, ההחזר החודשי של המשכנתא מהווה יותר מ-30%-60% מההכנסה החודשית.

53.8% - זהו שיעור המימון הממוצע בנטילת משכנתא - כלומר קצת יותר ממחצית משווי הדירה ממומן באמצעות נטילת המשכנתא. מדובר בירידה לעומת שנת 2012, אז עמד הממוצע על 56.1%.

הירידה נובעת גם כן ממגבלות בנק ישראל. לקראת סוף שנת 2012 הגביל בנק ישראל את היקף המימון שיכול הבנק לתת לפי סוג הרוכש (בעוד בדירה ראשונה ניתן לקחת משכנתא במימון של עד 75% מהנכס, משקיעים יכלו לקחת עד 50% בלבד). בנוסף ייקר השנה בנק ישראל לבנקים את המשכנתאות שממנות מעל ל-45% משווי הנכס, על ידי כך שאילץ אותם להקצות מול המשכנתאות יותר הון.

כתוצאה מהמגבלות ירד חלקן של ההלוואות הממונפות. הירידה בולטת בעיקר בהלוואות הממונפות ביותר (75% ומעלה משווי הנכס): אם בשנת 2012 הן היוו 7.4% מסך המשכנתאות, הרי שהשנה היקפן ירד לפחות משליש - 2.8% בלבד מהמשכנתאות.

המגמה ההפוכה קיימת כמובן במשכנתאות במינוף נמוך, שלבנקים יותר משתלם לחלק, ועל כן הוא כנראה מתמחר אותן בהתאם. אם בשנת 2012 57.6% מההלוואות ניתנו במימון של פחות מ-60% משווי הנכס, הרי שהשנה חלקן עלה ל-61.8%.

69.7% - זהו החלק של המשכנתא שניתן בריבית משתנה בחודשים ספטמבר עד נובמבר. מדובר בחודשים שבהם נכנסה לתוקף המגבלה של בנק ישראל, שלפיה אין לתת משכנתא בריבית משתנה בגובה של מעל 66% מהמשכנתא. כתוצאה מכך נרשמה ירידה בהיקף המשכנתאות בריבית משתנה, שחלקן עמד על 74% בחודשים ינואר עד אוגוסט.

הירידה בחלקן של המשכנתאות בריבית משתנה מהווה גם כן סימן לשיפור ברמת הסיכון בתיק המשכנתאות, שכן כיום כל עוד הריבית נמוכה, ניתן לעמוד בהחזרי המשכנתא, אולם כאשר הריבית תעלה (גם אם לא בזמן הקרוב), הדבר עלול להשפיע משמעותית החלק במשכנתא שבריבית משתנה, וכתוצאה מכך על יכולת ההחזר של הלקוחות.

מה יהיה בשנה הבאה?

מתברר שמאוד קשה לחזות את שוק הדיור. בנובמבר ראינו ירידה בהיקף המשכנתאות ביחס לחודשים קודמים, ובחלק מהבנקים ציינו כי יש גם ירידה של כ-10% בפנייה למוקדי המשכנתאות.

גם חודש דצמבר התחיל חלש יחסית, אולם שוב בימים האחרונים נרשם לחץ, והוא צפוי להסתיים עם נתונים חזקים. גורמים שונים בשוק המשכנתאות מציינים כי הקושי לחזות את הצפוי נובע מכך שיש גורמים רבים שמשפיעים על שוק הדיור.

למרות ההשפעות של הגורמים השונים, ההאטה במשק וההצהרות של הממשלה כי היא שמה בראש סדר העדיפויות את הטיפול בנושא מחירי הדיור, בסופו של דבר מה שעדיין מנצח הוא הריבית הנמוכה והמחסור בהיצע הנדל"ן. אם אחד מהם לא ישתנה בשנה הבאה, ייתכן שבשנת 2014 שוב יישברו שיאים.

משכנתה

עוד כתבות

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו