צעירים ורוצים דירה? אולי עליכם להשקיע דווקא בקרקע

*** הכתבה בשיתוף "לי מרשל"

אם יש נושא שמטריד את הצעירים בישראל הוא האופק הכלכלי שלהם והיכולת שלהם לרכוש דירה. צעירים שנכנסים לשוק העבודה ומגלים שהפנסיה הצפויה להם בעת הפרישה, פשוט לא תספיק למחיה וסתם צעירים שנכנסים למכולת ורואים שהמשכורת שלהם פשוט אינה תואמת ליוקר המחיה בארץ - כל אלה מכניסים את הדור הצעיר בישראל לתסכול כלכלי לא פשוט. לתוך הקלחת הזו נכנסת השאלה המטרידה - איך לחסוך ואיך להשקיע? אם הפנסיה היא מודל שלא ממש עובד, איזה מודל עלינו לאמץ? אחת האפשרויות בסחרחרה הכלכלית היא רכישת קרקעות, שעולות בשלב ההתחלתי, באופן יחסי, מעט כסף, והמתנה להפשרתן - מהלך שיגדיל את שווין, באופן פוטנציאלי, במאות אחוזים.

למי מתאימה רכישת הקרקעות?

צעירים רבים בישראל מתבוננים על חלום הדירה הישראלי ממרחק הולך וגדל. צעירים רבים מנסים לחסוך הון ראשוני לרכישת דירה, אף שההון הראשוני הדרוש לרכישת דירה בישראל גדול מאוד. אחרים ממתינים להתבססות כלכלית לפני שהם מתחתנים, וחלק אף שוקלים לרדת מהארץ למדינות שבהן נדל"ן הוא זול יותר. אפיק ההשקעה הזה מתאים לכל אלה: צעירים שבידיהם סכום כסף קטן שאינו מספיק לרכישת דירה, ואם כן יספיק לרכישה - הרי שזה יהיה באמצעות משכנתא מכבידה לשנים רבות.

היתרונות לצעירים ברכישת קרקע על פני אפיקים אחרים הם רבים. אמנם רכישת קרקע לפני בנייה היא אפיק השקעה בטוח פחות מרכישת נדל"ן קיים, אבל מצד שני, הסכום ההתחלתי הנדרש נמוך משמעותית ומאפשר גם לצעירים שטרם הצליחו לחסוך מיליון שקלים ויותר להשתתף בהשקעה. יתרה מזאת, אפשרויות התשואה תואמות לסיכון והן גדולות בהרבה מהתשואה הפוטנציאלית של נדל"ן בנוי: בעוד שדירה שנרכשה היום במיליון שקלים עשויה להימכר בעוד שנתיים ב1,200,000, הרי שקרקע שנמכרה טרם הפשרתה בכמה מאות אלפי שקלים יכולה להיות שווה לאחר הפשרתה מיליוני שקלים. היבט שלישי הוא שאפיק ההשקעה הזה בטוח יותר מאפיקי השקעה ספקולטיביים כמו שוק ההון.

המשמעות

שי ניסים, מנכ"ל חברת לי מרשל מסביר: "משמעות רכישת קרקע היא האפשרות להגיע להון משמעותי מהר יותר בחיים. כלומר, אדם צעיר אשר השקיע בתבונה את סכום הכסף הקטן שהצליח לחסוך, בקרקע שזוהתה ככזו הנמצאת בשלבים מתקדמים לקראת הפשרה, במיקום אטרקטיבי ומבוקש, יוכל בהמשך לעשות אקזיט ולמכור אותה ברווח משמעותי לאחר הפשרתה. בעוד שבני גילו יהיו בשלב הזה עם הלוואה גדולה ומשכנתא לשנים רבות, צעיר זה ימצא עצמו עם מספר דירות, במקרה של השקעה בקרקע לבנייה רוויה, או עם צמוד קרקע ששווה סכום המספיק לרכישת כמה דירות. אותו צעיר יוכל להתחיל את חייו, לאחר השקעה סבירה ומושכלת, עם רכוש רב יותר".

ממה יש להיזהר?

אמנם לצעירים יש את כל חייהם להמתין להפשרה, אולם כאמור, אפיק השקעה זה נועד לייצר רכוש וממון לשלבים הראשוניים של החיים. לכן, כדאי להיזהר מרכישת קרקע שנמצאת במיקום שאינו מאפשר הפשרה או שתהליכי ההפשרה סבוכים במיוחד. בנוסף, חשוב להתמקד באזורים מבוקשים, שיש להם תשתיות תחבורתיות וקהילתיות. כך ניתן להבטיח שהביקוש יהיה יציב לאורך זמן ויוביל לביקושים נוספים ודחיפה להפשרה.

מעבר לכך, חשוב להקפיד לרכוש זכות ליחידת קרקע ולא ליחידת דירה אמורפית, לוודא שיש רישום תיקני בטאבו ושהעסקה רשומה על שם הרוכש. באופן כללי, כיוון שרובנו איננו מומחים בזיהוי הזדמנויות והוצאתן לפועל, כדאי להיעזר בשירותיה של חברה ותיקה ומנוסה עם הצלחות מוכחות בעבר. סימן מעודד למהימנות החברה והקרקע תהיה אם החברה עצמה תהיה מושקעת בפרויקט - כדאי לוודא פרט זה.

כמה כסף צריך?

בניגוד למיתוס, לא צריך סכומי עתק כדי להתחיל את ההשקעה הנדל"נית הראשונה שלכם. בחברת לי מרשל מסבירים, כי רבע דונם של קרקע בלתי מופשרת יכול לעלות כ150 אלף שקל בסך הכל - עשירית ממחיר דירה ממוצעת באזור עירוני, וכשליש מההון ההתחלתי הנדרש כדי לקבל משכנתא לרכישת דירה כזו. דונם שלם של אדמה כזו יעלה כחצי מיליון שקלים, כאשר דירה העולה 1.5 מיליון ₪, נדרש הון עצמי של 30% מערך הדירה, שהם 500,000 .

חלופות

עם הון התחלתי של 150 אלף שקל, ניתן לרכוש דירה צנועה מאוד בדימונה, בעלות של כ700 אלף שקלים, עם משכנתא מעיקה ביותר - בהחזר חודשי של כ4,000 שקלים בחודש. השכרת דירה כזו תניב כ-2,000 שקלים לחודש. כך שבעוד כ-15 שנה, שבהן תשלמו על הנכס מדי חודש עוד כ-2,000 שקלים מכיסכם, תהיה בבעלותכם דירה צנועה בדימונה. השקעה בקרן נאמנות סולידית של 150 אלף שקל תאפשר תשואה של כ4% בשנה, שהם כ-6,000 שקל בשנה. בסכום התחלתי של 150 אלף שקל ניתן גם לפתוח עסק עצמאי. זה אולי אפיק ההשקעה המסוכן ביותר, שעשוי להיגמר בהפסד הסכום כולו ויכלול עבודה מאומצת מסביב לשעון במשך שנים מספר.

הצעד הראשון

כמו בכל אפיק השקעה, הצעד הראשון הוא אמידת הסכום העומד לרשותכם, ולימוד הנושא באופן מעמיק. עבור הצעירים שביננו, כאמור, הסכום ההתחלתי הוא כנראה נמוך יחסית, והידע והניסיון גם הם אינם בשמיים. לכן, כדאי לבדוק היטב את השוק ולבחור בחברה מהימנה ורצינית שיכולה להסביר לכם את החלופות בצורה טובה, ללמד אתכם את סודות התחום, וללוות אתכם באופן אישי מרכישת הקרקע ועד הפשרתה. לאור כך זאת כדאי לנצל את היתרון היחסי העומד לרשות אותם צעירים - זמן, ולהשקיע בנכס המניב פירות מרשימים על פני הזמן במינימום השקעה ומקסימום רווח, וכך להמשיך ולצבור נכסים לאורך זמן.