הסכם שיתוף - מה חשוב לדעת כשקונים נדל"ן בקבוצה

*** הכתבה בשיתוף "לי מרשל"

כיזמי נדל"ן קטנים, אנחנו מכירים לרוב את השיטה של בעלות יחידה על נכסים: אנחנו קונים דירה ורושמים אותה לרוב על שם אדם אחד. במקרים מסוימים אנחנו עושים בעלות משותפת, אבל גם במקרים שבהם יש מספר בעלים לאותו נכס, בדרך כלל, עבור רובנו, מדובר על בני משפחה אחת - בעל ואישה, הורים וילדים, אחים וכדומה. אבל האמת היא שיש עוד דרכים לקנות נכסים, ולשיטה של הסכם שיתוף ברכישת נדל"ן יש לא מעט יתרונות גדולים.

מהי בעצם בעלות משותפת? די פשוט: כאשר מספר משקיעים מאגדים כוחות, שמים כל אחד סכום כסף חלקי וביחד רוכשים נכס, הם בעצם בעלים משותפים של הנכס - כל עוד לא בוצעה חלוקה פנימית של האדמה (מה שנקרא בשפה מקצועית "פרצלציה"). הרבה פעמים מדובר על קרקע לא בנויה, שעדיין לא חולקה. שמאי קרקע אוהבים לומר שבמקרים כאלו, כל עוד לא בוצעה חלוקה, למעשה כל ס"מ שייך לכל הבעלים - לאיש אין זכות על חלק ספציפי של האדמה.

לעיתים, לאנשים יש חששות מקניית קרקע בשיתוף, אולם האמת היא שמדובר בהליך מוסדר למדי, ובמסגרת הסכמי שיתוף שונים אפשר להגדיר בצורה מדויקת את הזכאות של כל אחד מהשותפים ולמנוע את הבעיות שעלולות להתעורר כאשר מספר רב של משקיעים בעלי מטרות שונות ושאיפות שונות מתקבצים יחד. אולם מעבר לנקודה המרגיעה הזו, האמת היא שרכישה בקבוצה טומנת בחובה לא מעט יתרונות למשקיע הקטן.

יתרון נוסף הוא שלקבוצה יש כוח גדול יותר מאשר ליחיד. המערכת הבירוקרטית בישראל היא מאוד לא פשוטה, והאדם הבודד, האזרח הקטן שמוצא את עצמו מול גופים מוסדיים גדולים, חזקים ומורכבים, המשמעות היא לא פעם חוסר שוויון בהתמודדות. לכאורה, מספר בעלים גדול ככל האפשר על נכס מסוים נשמע כמו בעיה, אולם האמת היא שככל שקבוצת הבעלים גדולה יותר יש להם כוח גדול יותר, כפי שאומר שיר החנוכה המפורסם - "כל אחד הוא אור קטן, וכולנו אור איתן". קבוצת גדולה של אנשים שמייצגים את אותו אינטרס יכולים להתמודד בצורה יעילה ושוויונית יותר עם המערכת ולהוביל להישגים משמעותיים בזמן קצר יותר. לקבוצת אנשים יש יכולת להשפיע על תהליכי פיתוח, תכנון, בינוי, השקעות ומימון, ועוד סוגיות רבות שהאדם היחיד מוצא את עצמו חסר השפעה מולן.

והיתרון הגדול ביותר של רכישה כזו היא מי שמוביל אותה: לרוב, מי שאוסף את המשקיעים הקטנים סביב השקעה אחת הוא איש מנוסה ומקצועי, שיש לו ידע וניסיון שלאדם הפשוט אין. לרובנו קשה מאוד לזהות השקעה בעלת פוטנציאל, וגם אם זיהינו אותה, חסר לנו הידע והניסיון לבצע את הרכישה כהלכה ולקדם את האינטרסים שלנו עבור הקרקע. בקבוצה, בדרך כלל יש מנהיג אחד שיודע את כל הסודות והטריקים של המקצוע. לא רק שהוא יודע לזהות קרקע בעלת פוטנציאל, הוא גם יודע כיצד לרכוש אותה ולאחר מכן כיצד לקדם את הפיתוח שלה עד לאקזיט המוצלח. כך, למשל, בחברת לי מרשל מקפידים להיות חלק מכל רכישה של הקבוצה, לצד הבעלים הרבים האחרים שמצטרפים לכל פרויקט. באופן הזה המשקיעים הקטנים מבטיחים לעצמם שהגוף המוביל, בעל הידע והניסיון, הוא בעל אינטרס זהה לחברי הקבוצה האחרים