סיפורה של חלקה: האם כדאי להשקיע בקרקעות?

*** הטור בשיתוף לי מרשל

הבום הנדל"ני שעובר על מרכז הארץ, המתבטא בין היתר בעליית המחירים שלא עצרה מאז 2007, סוחף את כל ענף הנדל"ן. המעורבים לא מפסיקים לספר על הסיכון הכלול בהשקעה כזו וגם על הסיכוי הטמון בה, על הרווחים וההפסדים.

חלק אומרים שגרף העלייה מהווה תיקון לשנים קודמות, חלק משייכים אותו למשברים בעולם, ואחרים מייחסים אותו למשק הישראלי האיתן. יהיו הסיבות אשר יהיו, רבים מסתכלים על הקרקעות כמסלול השקעה אלטרנטיבי, אך רוצים לקבל מושג ברור יותר של מצב השוק. את זה אפשר לבחון באמצעות היסטוריית מחירי חלקה המוגדרת כקרקע חקלאית הסמוכה לעיר רחובות.

מדובר בחטיבת קרקע אשר עדיין מוגדרת כקרקע חקלאית לפי תוכנית מחוזית תמ"מ/21/3, שנועדה לקבוע את מאפייני הפיתוח של מחוז מרכז כחלק מהמטרופולין הראשי בישראל, והן על פי תוכניות בתוקף הוועדה המקומית לתכנון רחובות.

ימיה של החלקה כאדמת פרדס הדרים חלפו, בהמשך לצמצום משאב המים יחד עם ייצוא ההדרים מספרד וממרוקו, והיא עברה לסטאטוס מכירה בשוק, בעיקר למתעניינים בקרקע להשקעה שראו בה חלק מפרוגראמה תכנונית עתידית לקידום הפשרה. וזאת כהשקעה ברמת מסויימת של סיכון סיכוי.

החלקה נמכרה כחלק מחטיבה נרחבת של כ - 180 דונם. כל החלקה, כ-50 דונם, נמכרה בנובמבר 2007, לרוכש יחיד מחו"ל, במחיר של כ-130 אלף שקל לדונם. כעבור שנתיים בלבד, ב - 2009, כבר קיבל אותו תושב זר הצעה למכור את חלקו בקרקע ב - 250 אלף שקל לדונם - רווח של כמעט 100%. אלא שמחזור המכירות טרם עצר: כעבור שנתיים נוספות אחד הרוכשים החדשים, שקנה חלק זעיר למדי מהחלקה, מכר את אדמתו במחיר של 500,000 שקל לדונם - שוב רווח של 100%.

מחזור הרכישות ועליית המחירים שהן מבטאות לא מגיעות מחלל ריק: מעודדות אותן תמורות אורבאניות מרשימות שעברה הסביבה הקרובה של החלקה. בין השאר, הופשר מתחם "גן הפקאן" הסמוך, כאשר תב"ע הוכרזה כמאושרת בדצמבר 2007 כתוכנית רח/2200 להפשרת הקרקע החקלאית לבניית כ -2456 יחידות דיור על שטח של כ - 447 דונם.

בין היתר רוכשי חלקי החלקות - שטחים קטנים יחסית - רואים ליד חלקתם את הבנייה מעבר לשדרות מנחם בגין במתחם "גן הפקאן" ואת מתחם "אחוזת הנשיא", הסמוך אף הוא, שכולל מגדלים בני כ- 20 קומות. התנופה הזו לא עצרה: גם היום ראשי הנהלת העיר רחובות מנסים לקדם מול מחוז מרכז של הוועדה המחוזית תוכנית אשר כוללת, בין היתר, יסודות לכוונות פיתוח הצד המזרחי של העיר, ולתוספת עוקף לעוקף הקיים (שד' מנחם בגין), הקמת פארק עירוני לעיר, תוספת של אלפי יחידות דיור ושטחי תעסוקה באשכול עירוני.

התוצאה היא שכיום מקבלים, בעלי הקרקע בחלקה, הצעות רכישה של 600 אלף שקל לדונם ודוחים אותן בנימוס, בהמתנה להצעה טובה יותר.

נותר רק להמתין ולראות האם אכן אותה נחלה תסיים את דרכה כקרקע בייעוד לבנייה רוויה, בצפיפות של כ- 10 יחידות דיור לדונם, ובצפי מחיר קרקע ליחידת דיור של כ - 500 אלף שקל, דבר שעוד ימשיך ויתרום למחירה.

*** הכותב הינו תושב העיר רחובות, שמאי מקרקעין, מתכנן אורבאני ושמאי חקלאי.

*** אין כתבה זו מהווה תחליף לבדיקת השקעה בקרקע חקלאית או המלצה להשקעה בה. אין מהאמור לעיל להחיל על הכלל, וכל מקרה יש לבדוק לגופו, ולשם כך להסתייע באיש מקצוע המתמחה בתחום הקרקעות החקלאיות, כגורם בלתי תלוי בעסקה.