גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

עזריאלי הנחיל לאנשי נדל"ן כללים ברורים בדרך להצלחה

התמקצעות, מיקום, יתרון לגודל ועוד: הרשימה המלאה של הכללים שהשאיר אחריו דוד עזריאלי, שהלך בשבוע שעבר לעולמו בגיל 92

דוד עזריאלי / צילום: איל יצהר
דוד עזריאלי / צילום: איל יצהר

התמקצעות

גם כשכולם דיברו על טרנד המגורים בישראל ובכלל, לדוד עזריאלי זה חלף ליד הראש. כולם חלמו על הרווח הגדול מהקמת דירות מגורים, והוא המשיך לפתח עוד מסחר ועוד משרדים. ומה עם כניסה למגורים, שאלנו אותו לא פעם, והוא ענה ש"לא השקעתי בארץ מעולם במגורים מפני שאני לא מבין במגורים, זה מקצוע נפרד. המומחיות שלנו היא קניונים ומשרדים. סוד ההצלחה זה לא לגלוש לתחומים שהם לא המומחיות שלך".

והוא התמקצע בעבודה. "בקניונים שלי תמיד יש משהו מיוחד שקשור למיקום, לעיצוב, לידע, להבנת התמהיל", אמר.

"אין פרויקט שאני לא גומר ומיד מתחרט עליו. החרטות שלי הן בכל הדברים - בקונספט, בפרופורציות ובפרטים. אני בדרך כלל אדם שמאוד מרוצה מעצמו, אבל תמיד רואה דברים שצריך לתקן. השוני בין הקניונים נובע מהבדלים בדמוגרפיה ובטבע האדם. אין שני קניונים הדומים זה לזה וגם בעלי רשתות צריכים לדעת זאת".

ביטחון

עזריאלי אהב סיכוני מקצוע, אבל בהחלט לא סיכונים פיננסיים. החברה, באופן מאוד יוצא דופן בהשוואה למרבית המתחרים האחרים בשוק, מציגה רמת מינוף נמוכה של 23%, עם יחס הון עצמי למאזן של 61%.

"אני לא משתגע ולא מתפשט לכל עבר ולא לוקח כספים ולא הלוואות. האמת היא שאני שונא כסף. אני צריך אותו רק בשביל לבנות. אין לי אג"ח ולא יצביעו עליי כאחד שהולך לבקש הסדר חוב. זה ידוע בקהילת העסקים.

"בן אדם לא יכול לאכול שש ארוחות ביום. מה שבאמת חשוב בחיים הם המשפחה והילדים, יצירה ועבודה, אך גם להתערב בקהילה ולתרום. כל אלה הרבה יותר חשובים מהכסף עצמו".

מיקום

עזריאלי ידע תמיד לעמוד במקום הנכון, אליו יתנקזו כמעט מאליהם המוני לקוחות. כאלה שאפילו לא חשבו לפתוח את הבוקר בקנייה של חולצה או של תיק, אבל 'אם כבר עברנו ליד, לא ניכנס?'. זה כולל כמובן את אלפי החיילים בקריה שעוברים על גשר עזריאלי, את עשרות אלפי נוסעי הרכבת, ועוד רבים אחרים שגילו, קצת אחרי עזריאלי, שהקניון יושב להם בדיוק על הדרך.

"אנחנו כבר לא בכפר שאפשר ללכת ברגל. זו אפילו לא ת"א בשנות ה-40 וה-50 שאפשר היה ללכת מכל מקום לים. העיר גדלה. אז צריך טרנספורטיישן. כשאני בוחר מקום, אבחר כזה שיהיה יותר קל לאנשים להגיע אליו. המבחן הראשון הוא: לוקיישן וטרספורטיישן, אין הבדל ביניהם. זה אותו דבר. המיקום הוא המקום שהדרכים מגיעות אליו".

יתרון לגודל

לשליטה ולגודל של עזריאלי אין מתחרים. הוא פשוט לא נתן להם להרים ראש. ההוכחה היא טובה לכך היא כמובן הכניסה המזרחית לתל אביב, שהפכה בשנים האחרונות באופן סופי ל"מדינת עזריאלי". לאחר שהקים את האייקון התל אביבי - שלושת מגדלי עזריאלי המפורסמים - הוא קנה גם את הקרקע ממול, בדרום הקריה, המיועדת למגדל המשרדים הגדול בישראל (125 אלף מטרים רבועים), לאחר ששילם למדינה 522 מיליון שקל באמצע 2011. שנה לאחר מכן הוא קנה את בית קופת חולים כללית הסמוך, במקומו יקים שני מגדלים בני 75 אלף מ"ר, תמורת 240 מיליון שקל; ובמאי 2013 הוא רכש את בית "ידיעות אחרונות", הכולל מגרש להקמת 85 אלף מטרים רבועים, תמורת 374 מיליון שקל.

עוצמת הגודל מדברת בעד עצמה: 756 אלף מ"ר בנוי כבר רשומים על שם קבוצת עזריאלי ברחבי ישראל, ועוד 469 אלף מ"ר עומדים להצטרף אליהם בדמות קניונים ומשרדים ברחבי הארץ, בהשקעה שלא תפחת מ-3.5 מיליארד שקל (זאת בלי לכלול את השטחים המתוכננים וההשקעה במיזם הדיור המוגן במודיעין). שווי נכסי הנדל"ן הקיימים של עזריאלי מוערך היום בספרים בקרוב ל-15 מיליארד שקל, ואלה מכניסים קרוב ל-1.1 מיליארד שקל בשנה.

מותגיות

הפרסומאי ראובן אדלר סיפר פעם כיצד ביקשו ממנו לפני כ-25 שנה למתג את המרכז החדש שהקים עזריאלי בכניסה לתל אביב. בישיבה שנערכה הציע אדלר את השם "מרכז השלום", כשמה של תחנת הרכבת הסמוכה. "יקראו למקום עזריאלי", התעקש איש העסקים שעדיין לא היה מאוד מוכר בישראל. לאף אחד לא היה אומץ לומר לו שלא מדובר בשם קליט במיוחד, וההיסטוריה כבר הוכיחה שאם עזריאלי רוצה, הוא גם מקבל. וגם היום, להיות שוכר של "עזריאלי", במודיעין או בתל אביב, זה משהו שמוכנים לשלם עליו יותר.

שליטה

המודל שהביא עזריאלי לארץ - השכרה במקום מכירת שטחים - הבטיח לו שליטה מלאה בעסקים: "מודל השכירות נועד כדי לשמור על הדבר החשוב כל כך, שמכונה 'תמהיל'. אם לא הייתי מתעקש על שכירות, היו נפתחים בקניון עשרה דוכני פלאפל אחד ליד השני. הקניון הוא התפתחות הכלבו הגדול, שבו יש הרבה מחלקות למוצרים ושירותים שונים, אבל עובדים יחד".

"כששאלתי אז את אנשיי כמה רשתות יש בישראל, הם פערו עיניים. היו אז השק"ם, המשביר, ונדמה לי שזה הכל. לא הייתה פולגת ולא קסטרו - שאותן אני קידמתי. סוחרים חששו. לא הבינו ששחררתי אותם מעול הבעלות על נכס, כדי שיתפנו משאבים להגדלת העסק ולשיווק במקום בנדל"ן".

ויחד עם חשיבות השליטה, עזריאלי ידע להקשיב. "נשארתי מורה בנשמה, ומורה טוב הוא מי שתמיד שומע גם לתלמידים שלו". בדיוק בגלל זה, סיפר, "כשאני רוצה לדעת מה קורה, אפנה לשומר, לא רק למנכ"ל. אני מדבר עם כולם, גם עם המנקה".

אנרגטיות

גם אחרי גיל 90, עזריאלי לא נח על זרי הדפנה.

"אני בקיא בכל פרט ונהנה מהעבודה שלי. מאז התחלנו עם הקניון הראשון ב-1985 לא הפסקנו לפעול וליזום. במהלך השנים לא הייתה שנה או שנתיים שלא עשינו בהן משהו. אנחנו כאן בשביל לבנות את המדינה. לוקחים סיכונים והולכים גם למקומות שאחרים לא תמיד. במודיעין למשל, אף אחד לא רצה לבנות קניון. אנחנו הלכנו. אנחנו עושים עבודה ציונית ולא הולכים רק על השמנת. יזם, בהגדרה, הוא מישהו שלוקח סיכונים ויש עוד הרבה דברים לעשות במדינה".

חברת עזריאלי נכון להיום היא מהיזמיות הגדולות בארץ, שבונה את מגדל המשרדים הגדול בישראל ומחזיקה בעוד זכויות בנייה למאות אלפי מ"ר חדשים. ורק השנה נכנסה לתחום חדש, כשקנתה מתחם לדיור מוגן בעיר עזריאלי.

"אני אדם שאוהב להיות על הרגליים, לטפס על הפיגומים וליהנות מהיצירה. לא רק מחזון התכנון, אלא גם מהיצירה עצמה ומהידיעה שאנשים ייהנו ממה שאני בונה".

העברת המקל

בשנת 2010 - בעיצומה של סערת ההשתלטות של לוחמי השייטת על ספינת המרמרה לעזה, היה עזריאלי חתום על ההנפקה הגדולה בארץ, שהובילה את הקבוצה הנושאת את שמו היישר למדד המעו"ף היוקרתי. עזריאלי גייס 2.5 מיליארד שקל מהציבור לפי תג מחיר של 10 מיליארד שקל (כיום החברה נסחרת ב-13.5 מיליארד שקל). למה הוא צריך את כאב הראש של חברה ציבורית?

"דבר אחד ברור: איש לא שולט בחברה שלו מהקבר. לכן הלכנו לבורסה. ברוב המקרים, חברה נהפכת לציבורית בשביל לגייס כספים, אבל אצלנו לא זאת הייתה המטרה. עשינו זאת כי הבנתי שצריך ליצור גרעין שימשיך במפעל שהתחלתי בו. הניהול יהיה בהשתתפות המשפחה, ויש לי פה צוות טוב מאוד, אנשים שעובדים איתי כבר 20 שנה. זה דבר לא רגיל בישראל".

ולמה הוא לא חיכה לרגיעה ביטחונית, שאולי הייתה מעניקה לחברה שווי גבוה יותר בהנפקה? "אני בדרך כלל לא נסוג - זה הטבע שלי", הוא אמר.

עזריאלי גם ברח מכל קישור פוליטי ויחסי הון-שלטון. "אני קנדי. רוב המשפחה לא מתגוררת כאן והילדים שלי לא שירתו בצבא ולכן אין לי הרבה מה להגיד על הפוליטיקה. אני מכיר את כל הפולטיקאים, אך מעולם לא תרמתי לאף מפלגה אפילו לא גרוש אחד, וזאת מפני שלתפיסתי איני צריך להתערב. בעצם הייתה עוד סיבה: לא רציתי שיגידו שזה הון ושלטון. שיגידו שההצלחה שלי נובעת מכך שתרמתי כסף".

שירות

ההתמקצעות במסחר ומשרדים, בחירת תמהיל והנהלה מתאימים, אפשרו לעזריאלי להבטיח כבר לפני 30 שנה שירות וטיפול בסטנדרטים שלא היו נהוגים פה. הניקיון בשירותים, מהירות המעליות, חניוני הענק וכו'.

"הזהירו אותי שישראלים מלכלכים, ושלעולם לא יהיה נקי בפנים. כדי להוכיח את הטעות אספתי את החבר'ה, ואמרתי לאחד שעישן להשליך את הבדל על הרצפה. תוך חצי שעה הצטרפו שלושה בדלים. אחרי שניקינו עברו שעות ואיש לא לכלך".

השירות כלל צלילה לפרטים. "אנחנו מקפידים מאוד על שילוט. יש לנו פרוספקט שבעלי החנויות חייבים להתחשב בו, כך שחנות אחת לא תאפיל על השנייה".

חזון

"אני חושב שפיתוח העין בא אצלי בצורה טבעית", הוא אמר, "מהתחלה, עוד לפני שאני שם את העיפרון, אני רואה את המבנה בשלושה ממדים עם כל הפרטים, ולו הקטנים ביותר".

עזריאלי לא נולד עשיר. ב-1922 הוא נולד בפולין והוריו נרצחו בשואה, אך הוא הצליח לשרוד כשברח לכיוון הכוחות הרוסים. הוא הצטרף לחיילים הפולנים שנלחמו לצד בעלות הברית ולאחר המלחמה עלה לארץ. הוא הגיע לפה מחופש לאיכר ערבי עני וחירש (כדי שלא יתגלה שאינו יודע מילה בערבית). ב-1944 למד אדריכלות בטכניון, אך נאלץ להפסיק את לימודיו והחל לשמש כמורה בבית הספר הריאלי ("המנהל, עמנואל יפה, החליט לתת לי הזדמנות ולהוכיח את יכולתי ללמד בכיתה ד'. רווח לי מאוד, מפני שבאותו זמן חדל הדוד סם לשלוח לי המלגה החודשית ומצבי הורע בבת אחת").

בשנת 1954 החליט להגר למונטריאול שבקנדה, לאחר אהבה נכזבת לרחל, שהוריה לחצו עליה להיפרד ממנו למען נהג אגד ("אני לא נראיתי בעיניהם מיושב ומבוסס די הצורך"). בקנדה הפך לאיש עסקים בתחום הנדל"ן המניב ובשנת 1983 חזר לישראל, ייסד את קבוצת עזריאלי והחל בהקמת קניון איילון - למרות הביקורת הגדולה שהוטחה בו. "לא צפו לו הצלחה גדולה. ההיפך, חשבו שהוא ייפול. ראש עיריית רמת גן דאז, ד"ר ישראל פלד, לקח אותי לשטח מוזנח בפינת אבא הלל סילבר שעמדו עליו הרבה מאוד אבטיחים. עלינו על ערימת עפר, הסתכלתי סביב ואמרתי שאני מוכן לבנות".

ומי פתח לו דלת לעולם העסקים? "אני פתחתי לעצמי את הדלת, כשבניתי ארבעה בתים בפרבר קטן במונטריאול".

*** הציטוטים לקוחים מראיונות לעיתון "גלובס" ומהפרק על עזריאלי שכתבה דליה טל בספר "בלי כפית של כסף", הוצ' ידיעות אחרונות וגלובס

עוד כתבות

אייל לפידות / צילום ארכיון: יוסי כהן

הראל מרחיבה את החזית המוסדית נגד אישור שכרו של אייל לפידות בשיכון ובינוי

קבוצת הביטוח מצטרפת למיטב דש ופסגות: הודיעה כי תצביע נגד תנאי העסקתם של שלושת בכירי שיכון ובינוי ● ביום ראשון תתכנס אסיפת בעלי המניות לצורך אישור תנאי התגמול למנכ"ל הנכנס לפידות וכן ליו"ר תמיר כהן ולמנכ"ל היוצא, משה לחמני ● הסכמי התגמול החריגים בהיקפם כוללים הענקת אופציות למניות בשווי כולל של יותר מ-100 מיליון שקל, עיקרן עבור לפידות וכהן

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

סגירה שלילית בבורסה: ת"א 35 איבד 1.1%, טבע איבדה 3%

המדדים בוול סטריט יורדים ביות מ-1.5% בצל התבצרותן של סין וארה"ב בעמדותיהן במלחמת הסחר ● מדד ת"א-90 ירד ב-0.9% ומדד הבנקים ירד 0.3% ● מניית הפניקס ירדה על רקע החתימה על הסכם למכירתה ● חברת קרור הודיעה על מינוי מנכ"ל חדש

הנשיא טראמפ והנשיא שי./צילום: רויטרס Jonathan Ernst

מלחמת הסחר מחריפה: מה עומד מאחורי הירידות בשווקים?

השיחות שנכשלו ● הצו הנישאותי שהעלה את המסכים על סחורות ומוצרים סיניים ● את המכה הכואבת בינתיים סופגת וואווי ● אילו אמצעים עומדים בפני הסינים, מתי זה ייגמר, ועל ההתנהלות של טראמפ בטוויטר, שכל ציוץ שלו מרעיד את המדדים ● האזינו

חנות TNT בקניון הזהב בראשון לציון / צילום: תמר מצפי

הצרות של TNT: רשת האופנה בדרך לפירוק

כ-50 מעובדי החברה הגישו היום בקשת פירוק זמני לבית המשפט המחוזי בחיפה. זאת לאחר שאתמול הודיעה רשת האופנה על הצעה שהתקבלה לרכוש את המלאי והמוניטין של החברה בסכום של 94 אלף שקל, וכי הצעתו של הרוכש תהיה תקפה עד היום בצהרי היום

גל גדות / צילום: Mario Anzuoni, רויטרס

הפרסומת של גל גדות להוט - הזכורה והאהודה ביותר השבוע

גיאוקרטוגרפיה: הפרסומת ללאומי - המושקעת ביותר - כמעט מיליון שקל, אך רק במקום החמישי במדד האהדה

סניף יינות ביתן בישפרו סנטר / צילום: שוקה כהן

יינות ביתן תכניס דיילות שירות לסניפיה

מדובר בשירות בתשלום שיינתן לחברות מזון או טואלטיקה שירצו להציג מוצרים חדשים ולחלק דוגמיות לצרכנים ● המהלך יוצא לדרך השבוע בארבעה סניפים של יינות ביתן עם המותגים יינות תבור, המותג גבינות צוריאל, החטיפים של שטראוס וגלידה מוצ'י של יבואנית המזון וילי פוד

אהרון ברק ודורית ביניש / צילום: שלומי יוסף

מכינים את הקרקע? נשיאי העליון בדימוס מביעים תמיכה בסמכות בג"ץ לפסול תיקונים לחוקי יסוד

בכנס שהתקיים הערב בבינתחומי הרצליה בנושא "מגבלות על שינויים בחוקה", התייחסו משפטנים בכירים, ביניהם גם נשיאי העליון בדימוס אהרון ברק ודורית בייניש, ליוזמות החקיקה שעל הפרק ● מוקדם יותר היום אמרה בייניש: "לא ניתן לבצע רפורמה רחבה במערכת רק בשל הצורך להימלט מהדין"

הנפקת ליפט במארס האחרון / צילום: רויטרס, Mike Blake

דוחות לחוד ומציאות לחוד: כך חברות הטכנולוגיה מציגות למשקיעים תמונה ורודה יותר

החרגת הוצאות שיווק, התעלמות מהוצאות מחקר ופיתוח והמצאת נתון חדש כמו רווח מתואם קהילה: חברות כמו אובר, WeWork וליפט מפסידות מיליארדי דולרים, אך פועלות בדרכים יצירתיות להצגת ביצועים משופרים ● למשקיעים זה מתחיל להזכיר את בועת הדוט-קום

שלט אורקל במטה החברה בארה"ב / צילום: Shutterstock

אורקל סגרה את האקסלרטור שלה בישראל

האקסלרטור פעל בישראל במשך כשנתיים ונוהל על ידי נעם ענבר

רכב מאפיית אנג'ל / צילום: באובאו

אנג'ל נגד אנגל: שתי המאפיות הוותיקות יצאו לקרב סוער על השם

מאפיית אנג'ל הירושלמית דרשה מקונדיטוריית אנגל לחדול משימוש בשם אנגל והגישה בקשות לרישום מוצריה תחת שמה המסחרי המוכר ● אנגל מצידה הגישה בקשה להישאר בשמה המקורי ● רשות הפטנטים פסקה לזכות "אנג'ל": "הצליחה להחדיר לתודעת הצרכנים את המותג אנג'ל"

פרופסור אבי בן בסט / צילום: שלומי יוסף

"על הממשלה החדשה לא להעלות מסים, אלא לטפל בפטורים ממס"

את הדברים אמר פרופ' אבי בן בסט בכנס "מסים וגלובליזציה" שהתקיים היום בבית הספר למשפטים במרכז הבינתחומי בהרצליה ● בכנס נשאה דברים גם המשנה למנהל רשות המסים, רו"ח מירי סביון, שהסבירה על שילוב הידיים בין מדינות ה-OECD במאבקן בתכנוני המס

 

 

עורכי־דין בבית משפט/ צילום: תמר מצפי

גם השופטים מצטרפים למאבק: 100 שופטים בדימוס חתמו על "קול קורא" נגד "הפגיעה בשלטון החוק"

בכך, מצטרפים גם השופטים לעורכי-דין בכירים ואנשי אקדמיה שיצאו בקריאות דומות במהלך הימים האחרונים

שדרות ירושלים ביפו / צילום: תמר מצפי

עתירת התושבים נדחתה, שדרות ירושלים ביפו תיסגר חלקית החל מהערב

בית הדין דחה עתירה לצו ביניים שהגישו שלושה בעלי עסקים ותושבי האזור בגלל שיהוי בהגשתה ● הערב ייסגר רק הנתיב מצפון לדרום בשדרה, והסגירה המלאה צפויה ב-10 ביוני

מנכ"ל אמזון, ג'ף בזוס / צילום: Reuters, Joshua Roberts

הסטארט-אפ הישראלי NSLComm ישגר לוויין לחלל עם השירות החדש של אמזון

אמזון הודיעה על השקתה הגלובאלית של AWS Ground Station, רשת תחנות קרקע ללוויינים ● המוצר התחיל לעבוד עם 7 לקוחות ראשונים לשירות, בהם הסטארט-אפ הישראלי NSLComm שגייס עד היום 15 מיליון דולר מ-JVP ומשקיעים נוספים

מיכל הלפרין/  צילום: כדיה לוי

רשות התחרות אישרה מיזוג דקסיה לדיסקונט בתנאי שמרכנתיל ימכור תיק אשראי לרשויות מקומיות

רשות התחרות אישרה על תנאי את העסקה למיזוג הבנק שמתמחה בהעמדת אשראי לרשויות מקומיות בתמורה ל-670 מיליון שקל ● השלמת העסקה תלויה בקבלת אישור מחדוה בר, המפקחת על הבנקים, וסביר להניח כי הטיפול בה יואץ כעת ● ההסכם לרכישת ומיזוג דקסיה תמורת 670 מיליון שקל נחתם בנובמבר

רגשות / צילום: Shutterstock

דיווח: אמזון מפתחת צמיד שיזהה איך אתם מרגישים

לפי "בלומברג", המכשיר מתואר במסמכים פנימיים של החברה כזה שיסייע למשתמשים בתחום הבריאות והרווחה הנפשית, ואף יוכל לייעץ ללובש איך לתקשר עם אחרים בצורה יעילה יותר ● עם זאת, לא ברור אם הפרויקט אכן ייצא בצורה מסחרית

יו"ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול  עם דונלד טראמפ/ צילום: Reuters, Carlos Barria

הפדרל ריזרב: חוששים מההשלכות אם האינפלציה תמשיך להיות נמוכה

פרוטוקול פגישת הריבית של חברי הבנק המרכזי של ארה"ב שפורסם אתמול, חשף כי חברי הפד לא שקלו אפשרות של הורדת הריבית ● כלכלנית בכירה בחברת רואי החשבון גרנט ת'ורנטון: הסף שבו יוריד הפד את הריבית "גבוה יותר משמצפים בשווקים"

מטוס של וויז-אייר/ צילום: שאטרסטוק

וויז אייר פותחת את הקווים לרמון ומוסיפה יעד חדש, ליטא, עליו היא תקבל מענק מוגדל

לאחר עיכוב חברת הטיסות המוזלות וויז אייר פתחת את מכירת הכרטיסים בקווים הישירים מאירופה לאילת ● החברה הודיעה במקביל על הוספת טיסה בקו וילנה-אילת שעליו היא תקבל סבסוד מוגדל

דוד (דודי) אבגי, מייסד ומנכ"ל חברת SafeCharge / צילום: יח"צ

מנכ"ל החברה של טדי שגיא מדבר על מאחורי הקלעים של האקזיט הענק

דוד אבגי, מייסד ומנכ"ל חברת טכנולוגיית התשלומים SafeCharge, שתימכר ב-889 מיליון דולר לחברה הקנדית Nuvei, מספר ל"גלובס" על החברה שהקים עם טדי שגיא ● "אחת הסיבות לעסקה זו הטכנולוגיה, ולכן עובדי הפיתוח בישראל ובבולגריה צריכים להיות רגועים"

קאר שולץ, מנכ"ל טבע / צילום: שלומי יוסף

בצל הורדת מחיר היעד: מניית טבע חוזרת 17 שנה לאחור

מניית טבע נופלת כעת במעל ל-4% במסחר בוול סטריט ומחירה עומד על 11.06 דולר ● הבוקר (ה') הוריד בנק קרדיט סוויס, בפעם השנייה בשלושה השבועות האחרונים, את מחיר היעד שלו למניית טבע