גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

משכונות מצוקה לפנינות נדל"ן - מה היעד הנדל"ני הבא?

בשנים האחרונות, שכונות כמו עג'מי ביפו ושכונת עמישב בפ"ת עוברות מתיחת פנים ומגדלי המגורים היוקרתיים מחליפים את המצוקה וההזנחה ■ הכירו את האזורים שעלו ועוד לא אמרו את המילה האחרונה

שכונת עג'מי ביפו / צילום: איל יצהר
שכונת עג'מי ביפו / צילום: איל יצהר

*** הכתבה בשיתוף GREENPARK

קריית-ביאליק וקריית-גת הן בין הערים שחתמו על הסכם גג עם הממשלה, אשר צפוי לסייע להן בשנים הקרובות לשיווק של אלפי יחידות דיור. במסגרת ההסכם שנחתם, תממן הממשלה את הקמת התשתיות במקום בהשקעה כספית מוערכת של כרבע מיליארד שקל.

מטרת הממשלה ברורה: להפוך את ערי הפריפריה הללו ליעד הבא להשקעה. נכון להיום, מתקשות הערים הללו למשוך אליהן רוכשים פוטנציאלים, אף שהדירות החדשות מוצעות על-ידי חברות הנדל"ן במחירים שנעים בין 650 ל-900 אלף שקל בלבד. ההערכות הן כי עם פיתוח התשתיות במקום והמשך שיווק הקרקע הכל כבר יראה אחרת. גם המחיר.

מה שעתיד לקרות בערים הללו כבר התרחש בשנים האחרונות בשכונות וערים אחרות, בין היתר באמצעות יוזמות מקומיות שקודמו בהשקעה כספית לא מבוטלת. כך היה בעיר יבנה. בעשור האחרון נמצאת העיר בתנופת הפיתוח הגדולה ביותר שידעה. שיווק הקרקעות בעיר, שהחל ב-2010, הכניס ליבנה את חברות הנדל"ן הגדולות כמו שפיר, תדהר, חנן מור, פרץ בוני הנגב, אלמוג ונוספות. חזון ראש העיר היה לבשר על המהפכה המתוכננת ביבנה באמצעות הבנייה החדשה. לצורך כך, מותג אזור הבנייה כשכונת "יבנה הירוקה" והעיר יבנה הקטנה, שביחס לערים השכנות לה קפאה על שמריה, הצליחה בהדרגה למשוך אוכלוסייה חדשה וחזקה.

כיום, בפרויקטים החדשים ביבנה נמכרות דירות ארבעה חדרים בכ-1.35 מיליון שקל. המחיר משקף עלייה של כ-35% מאז תחילת השיווק. זאת ועוד, מאז פיתוח השכונה החדשה נראית מגמת עליית מחירים בכל יבנה. מאז 2010 ועד היום מחירי הדירות בעיר יבנה כולה עלו. אם עד סוף 2008 ניתן היה לרכוש בעיר דירת שלושה חדרים, כ-70 מ"ר, במחיר של כ-480 אלף שקל בלבד, הרי שלקראת תחילת השיווק בשכונה החדשה עלו מחירי הדירות הישנות וכיום דירת שלושה חדרים ישנה נמכרת בכ-850 אלף שקל.

אבל יבנה "עוד לא אמרה את המילה האחרונה". התוכניות היומרניות המקודמות בה, מהלכי השיווק האגרסיביים, מיתוג השכונה וצירי התחבורה האטרקטיביים לצד מסילות הרכבת המתוכננות - כל אלו תורמים להמשך עליית המחירים וערך הדירות. "ביחס לערים הסמוכות לה, כראשון לציון ונס ציונה, יבנה עדיין נחשבת זולה", מסביר ערן לוי, מנכ"ל אתר "גורו" שמרכז מידע השוואתי על פרויקטים חדשים. "בערים הסמוכות דירות ארבעה חדרים בפרויקטים החדשים נמכרות בכ-1.5 מיליון שקל בממוצע, כך שיבנה נותרה אטרקטיבית להשקעה".

גם העיר יפו עברה תהליך דומה. את הכניסה הנדל"נית המשמעותית עשו היזמים שהקימו את מתחם אנדרומדה, אחד הפרויקטים היוקרתיים שהוקמו ביפו אשר כלל דירות יוקרתיות ומפוארות. עם זאת, אכלוס הפרויקט התנהל בקושי רב והיזמים התקשו לשכנע את עשירי הארץ והעולם לעבור לגור בעיר שנתפסת כאלימה וקשה.

באותו הזמן סימנה עיריית תל-אביב את יפו כיעד הבא להשקעה והחלה להזרים אליה מאות מיליוני שקלים. מדובר היה בסכום אסטרונומי, בעיקר בהתחשב בעובדה שתקציב הפיתוח של יפו באותה תקופה עמד על כ-400 אלף שקל בלבד. ההשקעה כללה, בין היתר, הקמת יחידת שיטור חדשה, פיתוח פארק בשטח של 160 דונם במקום הר הזבל ששכן על חוף הים, שדרוג נמל יפו, פיתוח אתרי תרבות, אמנות ותיירות, הקמת מלונות בוטיק ושדרוג רחובות כגון שדרות ירושלים ויהודה ימית בואכה שוק הפשפשים, שהפך למקום טרנדי.

כל זה השפיע גם על שכונת עג'מי, שהפכה בהדרגה משכונה מוזנחת ולא תמיד סימפטית למקום פסטורלי עם בתים צמודי קרקע. אם לפני שני עשורים היה ניתן לרכוש בשכונה דירת שלושה חדרים בכ-400 אלף שקל, כיום דירה חדשה דומה נמכרת במחיר התחלתי של 1.6 מיליון שקל. בפרויקט אנדרומדה, אם ב-2005 נמכרה דירת פנטהאוז בכ-9 מיליון שקל, לפני כשנה נמכרה דירת חמישה חדרים תמורת 23 מיליון שקל.

מאז עברה יפו כברת דרך. חברות נדל"ן נכנסו אליה ועטו על כל חלקת קרקע כעדת זאבים רעבים, ובין השאר גם קרקעות שישבו עליהן דיירים מוגנים. חלקן אף נקלעו לתסבוכות משפטיות שנמשכו שנים. התוצאה היא השקעות נדל"ניות בהיקף של מאות מיליוני שקלים, במסגרתן הוקמו פרויקטים כמו חצרות יפו, מתחם נוגה, פרויקט הרובע והמושבה האמריקאית.

מהלך דומה עברה גם העיר בת-ים לאחר שסבלה במשך שנים מהזנחה. תוכניות העירייה לפיתוח העיר באמצעות פרויקטים חינוכיים; הקמת מתחם תעסוקה חדש; תוכניות להקמת בתי מלון; תכנון להקמת אלפי דירות במזרח ודרום העיר וכן השקעות בהיקף של עשרות מיליוני שקלים ברצועת החוף, שינו את התמונה.

יזמי נדל"ן שהדירו רגליהם מהעיר החליטו לחזור אליה. כך היה עם חברות הנדל"ן אשדר, בוני התיכון נווה גד ואזורים שלקחו חלק בהקמת פרויקט גן העיר היוקרתי בסמוך לים. מלבד פרויקט זה, בהדרגה החלו להופיע מגדלי יוקרה נוספים בעיקר באזור רצועת החוף.

"מי שיער לעצמו שאזור גן העיר יהיה כזה פורח?" מסביר לוי "צריך להבין שקודם לכן האזור הזה היה סוג של מעברה ופשוט באו והפכו את השכונה הזו. היום גן העיר נחשבת לאחת השכונות היוקרתיות בבת ים".

צעדים דומים לאלה שנעשו בבת-ים, יפו ויבנה עשו ערים ושכונות נוספות כמו שכונת עמישב בפתח תקווה, שכונת פלורנטין בתל אביב, קריית אונו, עכו, חדרה ופרדס חנה- כרכור. המשותף בכולן הוא שכמעט כולן סבלו במשך שנים מהזנחה, עבריינות ומצוקה. כיום, כמעט בכל האזורים הללו חברות הנדל"ן מחפשות קרקעות להשקעה, לאחר שמחירי הדירות והבתים עלו בעשרות אחוזים ונעים כיום בין 1.2 מיליון שקל לדירה וכ-3 מיליון שקל ויותר לצמוד קרקע.

בואו להכיר את השכונה החדשה של צפון ת"א. לפרטים לחץ כאן

מהלך דומה עוברת בשנים האחרונות גם שכונת נווה שרת בתל-אביב, אשר נחשבה במשך שנים לשכונה לא אטרקטיבית. על חוסר האמון של תושבי המקום והסביבה ניתן ללמוד מתגובה שפורסמה ב-2010 באחד מהעיתונים הכלכליים, בהתייחס לפרסום שנעשה בנושא שדרוג השכונה:

"מי יסכים לקנות שם דירה ב-1.2 מיליון שקל? נכון שיש שם מעלית וחניה אבל נווה-שרת זה אחד האזורים הגרועים בתל-אביב. זה 'הדרום' של צפון תל אביב". רק לשם השוואה, בשכונות היוקרתיות צהלה ושיכון דן, הסמוכות לנווה שרת, נמכרה באותה תקופה דירה ישנה תמורת כ-1.8 מיליון שקל.

אם כך, האם קיים סיכוי שנווה-שרת תדביק את הפער ומחירי הדירות בה יגיעו לאלו של שכנותיה? המציאות מוכיחה שהיא בכיוון הזה.

שכונת נווה-שרת ממוקמת בצפון תל-אביב, ברצף טריטוריאלי של שכונות מצוינות. היא נהנית מקרבה לצירי תחבורה וגישה נוחה לכבישים 4 ו-5, קרבה לאזור התעסוקה והבילוי ברמת החיל וקרבה לפארק הירקון. כמו כן, השכונה נהנית מתשתיות קיימות ומהשקעות עתידיות של העירייה ובשנים האחרונות נמצאת בתהליך של התחדשות עירונית.

למרות הכל, מחירי הדירות החדשות בשכונה עדיין אטרקטיביים ביחס למחירי הדירות בתל אביב והסביבה. בפרויקטים החדשים הנבנים בשכונה מוצעת דירת ארבעה חדרים במחיר התחלתי של 2.2 מיליון שקל. "רק לשם השוואה", מסביר לוי, "דירות חדשות על הנייר בשכונת המשתלה, הסמוכה לנווה שרת, מוצעות תמורת כ-2.7 מיליון שקל. דירות בנויות מוצעות בשכונות תל ברוך צפון או נווה גן ברמת השרון במחיר של 2.8 מיליון שקל (עודכן ב- 4.11.2014 ר.נ). אין סיבה שהמחירים בשכונה הזו יהיו שונים בעתיד משכונות אחרות".

"המשותף לכל המקומות בהם עלו מחירי הדירות הוא שהם נהנים מעוגנים סביבתיים", אומר לוי. "זה יכול להיות קרבה לחוף הים, לשמורות טבע, צירי תחבורה נוחים למקומות תעסוקה, מיתוג מחדש או התחדשות עירונית. שכונת נווה שרת דומה ל'אי בים'. הים מסמל את השכונות החזקות הסמוכות לה כצהלה, שיכון ד', אפקה, הדר יוסף, המשתלה ורמת החייל, כשנווה שרת היא באמצע. מה שקורה כרגע הוא שהים מצפה את האי. בשכונה עתידות להיבנות כ-2000 דירות חדשות. כבר עכשיו מתחיל תהליך שבו נכנסת אוכלוסייה חזקה, צעירה ואיכותית, כך שבסופו של יום השכונה תהיה דומה לשכנותיה. הכל יקבל ציביון אחר. גם אופי השכונה, וגם מחירי הדירות וערכן אשר ימשיכו לעלות".

רכישה נדלנ"ית אטרקטיבית בשכונה החדשה של צפון תל אביב. לפרטים נוספים >>

עוד כתבות

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה