גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

משכונות מצוקה לפנינות נדל"ן - מה היעד הנדל"ני הבא?

בשנים האחרונות, שכונות כמו עג'מי ביפו ושכונת עמישב בפ"ת עוברות מתיחת פנים ומגדלי המגורים היוקרתיים מחליפים את המצוקה וההזנחה ■ הכירו את האזורים שעלו ועוד לא אמרו את המילה האחרונה

שכונת עג'מי ביפו / צילום: איל יצהר
שכונת עג'מי ביפו / צילום: איל יצהר

*** הכתבה בשיתוף GREENPARK

קריית-ביאליק וקריית-גת הן בין הערים שחתמו על הסכם גג עם הממשלה, אשר צפוי לסייע להן בשנים הקרובות לשיווק של אלפי יחידות דיור. במסגרת ההסכם שנחתם, תממן הממשלה את הקמת התשתיות במקום בהשקעה כספית מוערכת של כרבע מיליארד שקל.

מטרת הממשלה ברורה: להפוך את ערי הפריפריה הללו ליעד הבא להשקעה. נכון להיום, מתקשות הערים הללו למשוך אליהן רוכשים פוטנציאלים, אף שהדירות החדשות מוצעות על-ידי חברות הנדל"ן במחירים שנעים בין 650 ל-900 אלף שקל בלבד. ההערכות הן כי עם פיתוח התשתיות במקום והמשך שיווק הקרקע הכל כבר יראה אחרת. גם המחיר.

מה שעתיד לקרות בערים הללו כבר התרחש בשנים האחרונות בשכונות וערים אחרות, בין היתר באמצעות יוזמות מקומיות שקודמו בהשקעה כספית לא מבוטלת. כך היה בעיר יבנה. בעשור האחרון נמצאת העיר בתנופת הפיתוח הגדולה ביותר שידעה. שיווק הקרקעות בעיר, שהחל ב-2010, הכניס ליבנה את חברות הנדל"ן הגדולות כמו שפיר, תדהר, חנן מור, פרץ בוני הנגב, אלמוג ונוספות. חזון ראש העיר היה לבשר על המהפכה המתוכננת ביבנה באמצעות הבנייה החדשה. לצורך כך, מותג אזור הבנייה כשכונת "יבנה הירוקה" והעיר יבנה הקטנה, שביחס לערים השכנות לה קפאה על שמריה, הצליחה בהדרגה למשוך אוכלוסייה חדשה וחזקה.

כיום, בפרויקטים החדשים ביבנה נמכרות דירות ארבעה חדרים בכ-1.35 מיליון שקל. המחיר משקף עלייה של כ-35% מאז תחילת השיווק. זאת ועוד, מאז פיתוח השכונה החדשה נראית מגמת עליית מחירים בכל יבנה. מאז 2010 ועד היום מחירי הדירות בעיר יבנה כולה עלו. אם עד סוף 2008 ניתן היה לרכוש בעיר דירת שלושה חדרים, כ-70 מ"ר, במחיר של כ-480 אלף שקל בלבד, הרי שלקראת תחילת השיווק בשכונה החדשה עלו מחירי הדירות הישנות וכיום דירת שלושה חדרים ישנה נמכרת בכ-850 אלף שקל.

אבל יבנה "עוד לא אמרה את המילה האחרונה". התוכניות היומרניות המקודמות בה, מהלכי השיווק האגרסיביים, מיתוג השכונה וצירי התחבורה האטרקטיביים לצד מסילות הרכבת המתוכננות - כל אלו תורמים להמשך עליית המחירים וערך הדירות. "ביחס לערים הסמוכות לה, כראשון לציון ונס ציונה, יבנה עדיין נחשבת זולה", מסביר ערן לוי, מנכ"ל אתר "גורו" שמרכז מידע השוואתי על פרויקטים חדשים. "בערים הסמוכות דירות ארבעה חדרים בפרויקטים החדשים נמכרות בכ-1.5 מיליון שקל בממוצע, כך שיבנה נותרה אטרקטיבית להשקעה".

גם העיר יפו עברה תהליך דומה. את הכניסה הנדל"נית המשמעותית עשו היזמים שהקימו את מתחם אנדרומדה, אחד הפרויקטים היוקרתיים שהוקמו ביפו אשר כלל דירות יוקרתיות ומפוארות. עם זאת, אכלוס הפרויקט התנהל בקושי רב והיזמים התקשו לשכנע את עשירי הארץ והעולם לעבור לגור בעיר שנתפסת כאלימה וקשה.

באותו הזמן סימנה עיריית תל-אביב את יפו כיעד הבא להשקעה והחלה להזרים אליה מאות מיליוני שקלים. מדובר היה בסכום אסטרונומי, בעיקר בהתחשב בעובדה שתקציב הפיתוח של יפו באותה תקופה עמד על כ-400 אלף שקל בלבד. ההשקעה כללה, בין היתר, הקמת יחידת שיטור חדשה, פיתוח פארק בשטח של 160 דונם במקום הר הזבל ששכן על חוף הים, שדרוג נמל יפו, פיתוח אתרי תרבות, אמנות ותיירות, הקמת מלונות בוטיק ושדרוג רחובות כגון שדרות ירושלים ויהודה ימית בואכה שוק הפשפשים, שהפך למקום טרנדי.

כל זה השפיע גם על שכונת עג'מי, שהפכה בהדרגה משכונה מוזנחת ולא תמיד סימפטית למקום פסטורלי עם בתים צמודי קרקע. אם לפני שני עשורים היה ניתן לרכוש בשכונה דירת שלושה חדרים בכ-400 אלף שקל, כיום דירה חדשה דומה נמכרת במחיר התחלתי של 1.6 מיליון שקל. בפרויקט אנדרומדה, אם ב-2005 נמכרה דירת פנטהאוז בכ-9 מיליון שקל, לפני כשנה נמכרה דירת חמישה חדרים תמורת 23 מיליון שקל.

מאז עברה יפו כברת דרך. חברות נדל"ן נכנסו אליה ועטו על כל חלקת קרקע כעדת זאבים רעבים, ובין השאר גם קרקעות שישבו עליהן דיירים מוגנים. חלקן אף נקלעו לתסבוכות משפטיות שנמשכו שנים. התוצאה היא השקעות נדל"ניות בהיקף של מאות מיליוני שקלים, במסגרתן הוקמו פרויקטים כמו חצרות יפו, מתחם נוגה, פרויקט הרובע והמושבה האמריקאית.

מהלך דומה עברה גם העיר בת-ים לאחר שסבלה במשך שנים מהזנחה. תוכניות העירייה לפיתוח העיר באמצעות פרויקטים חינוכיים; הקמת מתחם תעסוקה חדש; תוכניות להקמת בתי מלון; תכנון להקמת אלפי דירות במזרח ודרום העיר וכן השקעות בהיקף של עשרות מיליוני שקלים ברצועת החוף, שינו את התמונה.

יזמי נדל"ן שהדירו רגליהם מהעיר החליטו לחזור אליה. כך היה עם חברות הנדל"ן אשדר, בוני התיכון נווה גד ואזורים שלקחו חלק בהקמת פרויקט גן העיר היוקרתי בסמוך לים. מלבד פרויקט זה, בהדרגה החלו להופיע מגדלי יוקרה נוספים בעיקר באזור רצועת החוף.

"מי שיער לעצמו שאזור גן העיר יהיה כזה פורח?" מסביר לוי "צריך להבין שקודם לכן האזור הזה היה סוג של מעברה ופשוט באו והפכו את השכונה הזו. היום גן העיר נחשבת לאחת השכונות היוקרתיות בבת ים".

צעדים דומים לאלה שנעשו בבת-ים, יפו ויבנה עשו ערים ושכונות נוספות כמו שכונת עמישב בפתח תקווה, שכונת פלורנטין בתל אביב, קריית אונו, עכו, חדרה ופרדס חנה- כרכור. המשותף בכולן הוא שכמעט כולן סבלו במשך שנים מהזנחה, עבריינות ומצוקה. כיום, כמעט בכל האזורים הללו חברות הנדל"ן מחפשות קרקעות להשקעה, לאחר שמחירי הדירות והבתים עלו בעשרות אחוזים ונעים כיום בין 1.2 מיליון שקל לדירה וכ-3 מיליון שקל ויותר לצמוד קרקע.

בואו להכיר את השכונה החדשה של צפון ת"א. לפרטים לחץ כאן

מהלך דומה עוברת בשנים האחרונות גם שכונת נווה שרת בתל-אביב, אשר נחשבה במשך שנים לשכונה לא אטרקטיבית. על חוסר האמון של תושבי המקום והסביבה ניתן ללמוד מתגובה שפורסמה ב-2010 באחד מהעיתונים הכלכליים, בהתייחס לפרסום שנעשה בנושא שדרוג השכונה:

"מי יסכים לקנות שם דירה ב-1.2 מיליון שקל? נכון שיש שם מעלית וחניה אבל נווה-שרת זה אחד האזורים הגרועים בתל-אביב. זה 'הדרום' של צפון תל אביב". רק לשם השוואה, בשכונות היוקרתיות צהלה ושיכון דן, הסמוכות לנווה שרת, נמכרה באותה תקופה דירה ישנה תמורת כ-1.8 מיליון שקל.

אם כך, האם קיים סיכוי שנווה-שרת תדביק את הפער ומחירי הדירות בה יגיעו לאלו של שכנותיה? המציאות מוכיחה שהיא בכיוון הזה.

שכונת נווה-שרת ממוקמת בצפון תל-אביב, ברצף טריטוריאלי של שכונות מצוינות. היא נהנית מקרבה לצירי תחבורה וגישה נוחה לכבישים 4 ו-5, קרבה לאזור התעסוקה והבילוי ברמת החיל וקרבה לפארק הירקון. כמו כן, השכונה נהנית מתשתיות קיימות ומהשקעות עתידיות של העירייה ובשנים האחרונות נמצאת בתהליך של התחדשות עירונית.

למרות הכל, מחירי הדירות החדשות בשכונה עדיין אטרקטיביים ביחס למחירי הדירות בתל אביב והסביבה. בפרויקטים החדשים הנבנים בשכונה מוצעת דירת ארבעה חדרים במחיר התחלתי של 2.2 מיליון שקל. "רק לשם השוואה", מסביר לוי, "דירות חדשות על הנייר בשכונת המשתלה, הסמוכה לנווה שרת, מוצעות תמורת כ-2.7 מיליון שקל. דירות בנויות מוצעות בשכונות תל ברוך צפון או נווה גן ברמת השרון במחיר של 2.8 מיליון שקל (עודכן ב- 4.11.2014 ר.נ). אין סיבה שהמחירים בשכונה הזו יהיו שונים בעתיד משכונות אחרות".

"המשותף לכל המקומות בהם עלו מחירי הדירות הוא שהם נהנים מעוגנים סביבתיים", אומר לוי. "זה יכול להיות קרבה לחוף הים, לשמורות טבע, צירי תחבורה נוחים למקומות תעסוקה, מיתוג מחדש או התחדשות עירונית. שכונת נווה שרת דומה ל'אי בים'. הים מסמל את השכונות החזקות הסמוכות לה כצהלה, שיכון ד', אפקה, הדר יוסף, המשתלה ורמת החייל, כשנווה שרת היא באמצע. מה שקורה כרגע הוא שהים מצפה את האי. בשכונה עתידות להיבנות כ-2000 דירות חדשות. כבר עכשיו מתחיל תהליך שבו נכנסת אוכלוסייה חזקה, צעירה ואיכותית, כך שבסופו של יום השכונה תהיה דומה לשכנותיה. הכל יקבל ציביון אחר. גם אופי השכונה, וגם מחירי הדירות וערכן אשר ימשיכו לעלות".

רכישה נדלנ"ית אטרקטיבית בשכונה החדשה של צפון תל אביב. לפרטים נוספים >>

עוד כתבות

אייל שרצקי, מנכ"ל משותף באיתוראן / צילום: תמר מצפי

מניית איתוראן צנחה בכ-60% מהשיא ונסחרת מתחת למחיר שבו נמחקה מת"א

חברת שירותי הרכב של משפחת שרצקי נפגעה מחולשה בשוקי הרכב של ברזיל וארגנטינה, כאשר פרוץ מגפת הקורונה הוסיף שמן למדורה ● כעת יש מי שמאתר הזדמנות במניה

הרכבת הקלה בירושלים / צילום: Eliricon, שאטרסטוק

על פי הנתונים שהוצגו בוועדת הכלכלה: רק 5% מהנוסעים בתחבורה ציבורית נבדקים

הוועדה התכנסה הבוקר במטרה לדון בהגבלות על התחבורה ציבורית בתקופת הסגר ● בוועדה הוסכם כי הרכבת הקלה בירושלים תמשיך להיות מוחרגת מתקנות הסגר ולפעול כרגיל ● מנהל הרשות לתחבורה ציבורית: "אין יכולת לפקחים להתחיל לריב עם הנוסעים ולהתמודד בכל תחנה ולספור את העולים והיורדים"

הדיון בועדת הכספים שבו אושרה הורדת המס, שהוצמדה לאישור המענקים לאזרחים  / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

בלי תקציב ובלי פירוט על התוספת: 11 מיליארד שקל אושרו אך לא הועברו

מדובר בתקציב ההמשכי שאושר בהיעדר הסכמות פוליטיות על תקציב מדינה • עד כה באוצר סירבו לתת פירוט מלא של ההעברות המתוכננות ● הוועדה תתכנס ברביעי

ישראל כ"ץ / צילום: אוהד צויגנברג-ידיעות אחרונות

טוב שנזכרו: הצעה לקצץ (זמנית) את שכר הפוליטיקאים

שר האוצר ישראל כ"ץ מציע הפחתת שכר של 10% משכרם של חברי כנסת ושרים מכהנים עד סוף 2021

משרדי ארנסט אנד יאנג / צילום: עינת לברון

בענפי הפיננסים וראיית החשבון מצהירים שלא יוציאו עובדים לחל"ת

תשע קבוצות הביטוח הגדולות ושמונת בתי ההשקעות העצמאיים הגדולים אמרו ל"גלובס" כי הם לא מתכוונים להוציא עובדים לחל"ת בסגר השני ● גם פירמות רואי החשבון הגדולות לא מתכוונות להוציא עובדים לחל"ת

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: קובי גדעון, לע"מ

הפרת בידוד שלישית בצוות הבכיר של ראש הממשלה נתניהו

יועצו המדיני של ראש הממשלה ראובן עזר, שחזר בשבוע שעבר מוושינגטון ונדרש לשהות בבידוד, נראה ביום שישי האחרון עורך קניות במבשרת ציון ● זו ההפרה השנייה של עזר, שיצא לריצה מחוץ למלון בארה"ב כשגם אז היה אמור לשהות בבידוד ● אתמול נצפה יועץ אחר של נתניהו, טופז לוק, כאשר הוא מצלם מפגינים בבלפור ומפר גם את הוראות הבידוד שלו

בית השגריר ברחוב גלי תכלת בהרצליה ושלדון אדלסון (בעיגול) / צילום: איל יצהר, גלובס

עסקת בית השגריר בהרצליה הושלמה: אדלסון ישלם 20 מיליון שקל מס רכישה

ל"גלובס" נודע כי המיליארדר שלדון אדלסון ישלם מס של כ-20 מיליון שקל על רכישת בית שגריר ארה"ב שהושלמה מספר ימים לפני החג ● את הנכס רכש אדלסון תמורת יותר מרבע מיליארד שקל - סכום שיא עבור בית פרטי בודד בישראל

דפנה ג'קסון רות ביידר ומוריס קאהן / צילום: קרן גינת

שתי המשאלות שהגשים מוריס קהאן לרות ביידר גינסבורג

וגם: אורן מוסט, נשיא גולן טלקום, הודיע על פרישתו לאחר עשר שנים בתפקיד ● השיחה

אבי יעקובוביץ/ צילום: איל יצהר

"בטווח הארוך אין תחליף למשרד. מרכזי הפיתוח לא יעברו לדירות 3 חדרים בפלורנטין"

אבי יעקובוביץ, מנכ"ל חברת גב-ים, מצהיר שהחברה לא נפגעה עד כה ממשבר הקורונה, ושגם ענף ההייטק בישראל ממשיך כתקנו ● עם זאת, הוא מודה שהחברה זהירה יותר בהרפתקאות: "אם פעם היינו מהמרים ומתחילים לבנות בלי דייר, היום נעשה החלטות יותר מושכלות"

יפעת שאשא ביטון בועדת הקורונה / צילום: עדינה ולמן, דוברות הכנסת

שאשא-ביטון תקפה את רה"מ; מיקי זוהר: "לשקול המשך דרכה בליכוד"

יו"ר ועדת הקורונה הגיבה בחריפות להאשמות נתניהו לכך שהיא בין האחראיים לעלייה בתחלואה: "מסמס את יישום מתווה הרמזור של פרופ' גמזו, עד שלא הייתה בו עוד תועלת" ● בתגובה ח"כ מיקי זוהר קרא להדיחה ממפלגת הליכוד

אדם עוטה מסיכת מגן במהלך התפרצות מגפת הקורונה במנהטן, ניו יורק / צילום: Mike Segar, רויטרס

ה-CDC: הפרסום כי נגיף הקורונה מדבק ממרחק של 6 מטרים - בטעות

במרכז האמריקאי למניעת מחלות טוענים כי המסמך, שפורסם בשבוע שעבר, עלה לאתר בטעות ● במסמך נטען שהנגיף מדבק הרבה יותר ממה שחשבו החוקרים עד עכשיו

מנכ"ל פייסבוק מארק צוקרברג / צילום: Francisco Seco, Associated Press

ביהמ"ש נגד פייסבוק: עמודים עסקיים יידונו לפי הדין הישראלי

תביעות של עסקים נגד פייסבוק התנהלו עד כה על פי דין קליפורניה, אך ביהמ"ש פסק כי לא צריך להבחין בינם לבין משתמשים פרטיים

בנימין נתניהו כשהודיע על הסגר השני / צילום: via Pool , רויטרס

המשפטנים הבכירים תוקפים: "רה"מ מעדיף פקידים צייתנים ונאמנים ולכן ממנה ממלאי מקום. זו קטסטרופה"

על רקע החלטת אוחנה להאריך בחצי שנה את כהונתו של ניצב מוטי כהן כמ"מ המפכ"ל, תוקפים משפטנים בכירים את הימנעות נתניהו ושריו ממינויי קבע לשורת תפקידים בכירים, בהם פרקליט מדינה וראש אגף תקציבים • לדבריהם, מדובר ב"קטסטרופה ציבורית-ניהולית" המחלישה את שומרי הסף

שלומי פוגל, יו"ר DOVERTOWER, מבעלי מספנות ישראל עם סולטן אחמד בן סליים, יו"ר ומנכ"ל DP WORLD מדובאי / צילום: יח"צ

קרן ההשקעות החדשה של פוגל: משלחת מאבו-דאבי נפגשה עם עשרות סטארט-אפים ישראליים

שלומי פוגל, מבעלי מספנות ישראל, הודיע כי הוא מקים קרן של משקיעים ממדינות המפרץ להשקעות בחברות הייטק ישראליות ● בשבוע שעבר נחשף ב"גלובס" על השת"פ של פוגל עם חברת הספנות והלוגיסטיקה מדובאי DP WORLD, גם היא מגלה עניין רב בטק הישראלי

סיון קלינגבייל  / צילום: יח"צ

עורכת חדשה לדה מרקר: סיון קלינגבייל תמונה במקום אבי בר-אלי

בר-אלי פורש לאחר שלוש שנים בתפקיד ● רותם שטרקמן ישוב לתפקיד סגן העורכת

הראל ויזל, מנכ"ל ובעלים קבוצת פוקס  / צילום: דימה טליאנסקי

אלפי עובדים לחל"ת: קסטרו, פוקס, גולף ועדיקה מעדכנות על סגירת החנויות למהלך הסגר

פוקס, גולף ועדיקה מעדכנות גם על ניסיונות לצמצם הוצאות שוטפות במהלך הסגר ● עובדי המטה של עדיקה לא יצאו הפעם לחל"ת ● הראל ויזל, מנכ"ל ובעל השליטה בקבוצת פוקס, יוותר על מחצית משכרו ולא על כולו כפי שעשה בסגר הקודם ● גם מנהלי קסטרו ממשיכים בתקופה זו לוותר על חלק משכרם

נפתלי בנט / צילום: אמיר מאירי

בדיקת קורונה חינם לכל דיכפין: האם זה נפוץ בעולם?

כמה מדינות יספקו לכל תושב מודאג בדיקת קורונה במחיר נמוך? פחות ממה שבנט חושב ● "המשרוקית של גלובס"

גלית ואייל שטיגמן, בעלים של "קמיליה", מפעל לייצור רטבים / צילום: תמונה פרטית

"הבנקים הורגים את העסקים, הם לא נתנו סיוע למי שבאמת צריך"

אייל שטיגמן, בעל מפעל רטבים למזון לשוק המוסדי קמיליה ● "גלובס" שם את הסיוע לעסקים קטנים ולעצמאים במרכז 

בדרך ליואן דיגיטלי / צילום: שאטרסטוק

הבנק המרכזי הסיני: על סין להיות המדינה הראשונה שתנפיק מטבע דיגיטלי

על פי טור שפורסם בסוף השבוע במגזין של הבנק המרכזי, הנפקת יואן דיגיטלי תפחית את התלות של סין בדולר האמריקאי ● יחידת המחקר של הבנק כבר הגישה בקשות לרישום של 130 פטנטים על אפליקציות הקשורות למטבעות דיגיטליים

מגדל הפיקוח בנתב"ג. חלוקת הכנסות של מאות מיליוני שקלים בשנה   / צילום: שלומי יוסף, גלובס

מנכ"ל משרד הפנים במאמר מיוחד ל"גלובס" על פעילות הוועדות הגיאוגרפיות

בתגובה לכתבה "צדק חלוקתי? בעיקר במרכז הארץ ובעיקר ליהודים", שפורסמה בשבוע שעבר, מנכ"ל משרד הפנים בטור מיוחד ל"גלובס": "מאז 2016 הוועדות הגיאוגרפיות הן לא רק מגיבות, אלא גם יוזמות"