גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מורה נבוכים - כל מה שצריך לדעת בדרך לתמ"א 38

כמו בכל דבר בחיים, גם בתהליך תמ"א 38 - התוצאה תהיה טובה ומשתלמת, אולם הדרך לא תמיד פשוטה ? מה חשוב לוודא ולדעת במהלך הדרך?

***הכתבה בשיתוף איגוד חברות תמ"א 38 והתחדשות עירונית

אתם מתגוררים בבניין ישן, בלי מעלית וממ"דים? סביר להניח שהבניין עומד בתנאים לביצוע תמ"א 38 (תכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה). מהרגע שוועד הבניין החליט כי הוא רוצה לקדם פרויקט לחיזוק המבנה יש לא מעט שלבים לעבור ולא מעט בדיקות לבצע כדי להבין האם הבניין עומד בקריטריונים הדרושים ומה ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט. להלן מורה נבוכים למי שרוצה ליזום תמ"א 38 בבניין בו הוא מתגורר, מהשלבים הראשוניים של התהליך ועד לנקודות הקטנות שיש לשים אליהם לב.

מתחילים - מה לבדוק?

ראשית, בעלי דירות בבניין שמעוניינים לקדם את התהליך כדאי שיבדקו האם המבנה זכאי להטבות של תמ"א 38, כלומר, האם הוא קיבל היתר בנייה לפני הראשון לינואר 1980. כל בניין מגורים בישראל שנבנה לפני השנתון הזה נכנס לתוכנית. מדובר בבדיקה פשוטה שניתן לבצע בפנייה למחלקת ההנדסה בעירייה וסביר להניח שבעלי דירות ותיקים ידעו להגיד מתי הוא נבנה גם בלי לפנות לעירייה.

לאחר שהתברר כי ישנה זכאות לביצוע הפרויקט, מתפצלת הדרך לשני מסלולים מרכזיים: האחד, פרויקט תמ"א 38 אותו יוזמים בעלי הדירות באמצעות ועד המרכז את הפעילות. מסלול שני - יזם או גורם אחר שפונה לבעלי הדירות ומציע לקדם את הפרויקט.

בשני המקרים יש הרבה דברים משותפים, אך הדבר החשוב ביותר שיש לתת עליו את הדעת הוא סל הזכויות של הבניין והדאגה לאינטרס של בעל הדירה.

במסלול הראשון, הדיירים מתחילים לגבש את הפרויקט והשלב הראשון צריך להיות אסיפת דיירים בה יש לברר האם יש הסכמה מכלל בעלי הדירות. אם יש הסכמה של 100% מבעלי הדירות - המצב מצוין והוא יקל גם על השלבים הבאים. אם אין הסכמה גורפת צריך לדעת שגם הסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות מספיקה על פי החוק, אולם צריך לדעת מראש שהמתנגדים לא יעשו חיים קלים לשאר הדיירים, אם מסיבות מוצדקות ואם לא, והרבה יזמים יוותרו על הפרויקט כדי לא להיקלע לסכסוכים שיעכבו או אף יבטלו את הפרויקט.

יש הסכמה?

אי הסכמה של חלק מבעלי הדירות היא מציאות די שכיחה ולא מעט בעלי דירות מתנגדים בשלב הראשוני. אך צריך לזכור שלאחר שבעלי הדירות שומעים את בעלי המקצוע ומקבלים הסבר מפורט אודות הפרויקט, במקרים רבים הם משנים את דעתם. מסיבה זו אסור להתייאש אם המתנגדים צצים כבר בישיבת הדיירים הראשונה.

לאחר שיש הסכמה על קידום תהליך בבניין, כדאי ורצוי לבחור ועד שיטפל בכל הנושאים הקשורים בפרויקט.

צריך לדעת מראש - תמ"א 38 היא תהליך ארוך ולא פשוט ומי שנבחר לעמוד בראש הועד צריך לדעת זאת ולהיות מוכן להשקעה ניכרת של זמנו הפנוי. השלב השני הוא למצוא עורך דין שבקיא בתמ"א 38. השנה ימלאו 10 שנים לאישורה של תמ"א 38 ולמרות שאין עדיין הרבה בניינים שחוזקו יש לא מעט בעלי מקצוע שמתמחים בתחום. באותו הזמן, יש גם הרבה בעלי מקצוע שזיהו שמדובר בתחום מתפתח ויש לברור בין שלל ההיצע את מי שיש לו ניסיון מוכח בתחום.

הדבר נכון לגבי כל בעל מקצוע איתו מתקשרים בעלי הדירות בזמן הפרויקט, החל מעו"ד, דרך שמאי מקרקעין ועד ליזם או קבלן ביצוע. מכל אחד צריך לדרוש ניסיון מוכח, כתובות של פרויקטים בהם טיפל ומספרי טלפון של לקוחות שעברו איתו את התהליך. גם בדיקה עצמאית של הפרויקטים מצד בעלי הדירות לא תזיק וביקור בפרויקט שעובר או עבר חיזוק, ונקישה על כמה דלתות בבניין, תוכל מאוחר יותר לאפשר לכם לישון בשקט בזמן שתפקידו את הבניין שלכם בידי בעלי המקצוע.

הזוית המשפטית

לאחר שכירת עו"ד יש לנסח חוזים להסכמה על ביצוע הפרויקט ולנסות להבין במידת האפשר מה ניתן לבצע בבניין, מה הזכויות המוקנות על פי התב"ע (תוכנית בניין עיר), אילו תמורות ניתן לבקש מהיזם ומה ההיתכנות הכלכלית לביצוע הפרויקט בבניין. נקודה חשובה נוספת לדון עליה עם העו"ד היא כל נושא הבטוחות. מה קורה אם הקבלן נתקע? מה עושים במקרה ואין כסף להשלמת הפרויקט? באילו פטורים ניתן להשתמש במסגרת הפרויקט בהיבט המיסויי ועוד. מדובר בדברים חשובים שיש להקדיש להם את הזמן הראוי.

לאחר שנבחר עו"ד שמסייע לדיירים בקידום הפרויקט ניתן להרחיב את סל בעלי המקצוע. ניתן לשכור שמאי מקרקעין שיבדוק מה ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט כדי להגיע מוכנים למו"מ עם היזם, מהנדס שיקבע מה דרך החיזוק האופטימאלית וגם יועץ ביטוח שיקבע מה הפוליסות שיש לעשות בהם שימוש כדי להגן על בעלי הדירות שעומדים לגור באתר בנייה. לגבי נחיצות כל בעלי המקצוע, כל אחד מהם יועיל בתחום התמחותו. יש כאלו שיגידו שזה מחויב המציאות ויש אחרים שיטענו שמדובר בהוצאה מיותרת ובבירוקרטיה נוספת. גם כאן תמיד כדאי להתייעץ עם בעלי דירות שכבר עברו את התהליך.

אנשי המקצוע

מבחינת ההיבט הכספי של כל אחד מבעלי המקצוע, בדרך כלל מי שנושא בסופו של דבר בעלות הוא היזם או הקבלן שנבחר בשלב מאוחר יותר לבצע הפרויקט, אבל הדברים הללו צריכים להיות מעוגנים בחוזה מול בעלי המקצוע וגם מול היזם. בנוסף תמיד צריך לזכור שיכולה להיות בעיה של ניגוד ענייניים בין בעל מקצוע שמייצג את בעלי הדירות מחד אך מקבל את התשלום מהיזם מאידך. יש לבעיה זו פתרונות כאלו ואחרים אבל על ועד הבניין להחליט מה הדרך בה יבחר לפעול.

לאחר שגובש הסכם, ההיתכנות הכלכלית ברורה יחסית וכך גם התמורה האפשרית לבעלי הדירות, ניתן לפנות ליזמים וקבלנים לקבלת הצעות. ככל שהבניין אטרקטיבי יותר כך יגדלו פניות הקבלנים כדי לבצע הפרויקט. גם בנקודה זו חשוב להדגיש כי הניסיון משחק תפקיד חשוב מאוד. כל יזם שמבטיח הרבה מאוד אך לא ביצע פרויקט של תמ"א 38 מגלם סיכון. פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב מאוד וגם קבלנים שבנו פרויקטים רגילים גדולים או מורכבים לא מבינים את התמונה המלאה עד שלא נכנסו לפרויקט שכזה.

מתי מתפשרים?

יש לא מעט חברות שכבר פועלות בענף ולכן כדאי למצוא מישהו שכבר התנסה בתהליך על בניין אחר. במסגרת המשא והמתן עם היזם או הקבלן יש לשמור על האינטרס של בעלי הדירות אולם גם לדעת שבשורה התחתונה, ייתכן ויהיה צורך להתפשר על תמורה כזו או אחרת כדי שהפרויקט ייצא אל הפועל. לא תמיד מדובר בהתעקשות של הקבלן שרוצה להרוויח יותר אלא גם במגבלות תכנוניות של הפרויקט שיקבעו האם ניתן לבצע אותו או לא.

כדאי תמיד לזכור שעדיף לקבל תוספת קטנה יותר במ"ר בדירה, לוותר על מחסן או חניה, מאשר פרויקט שכלל לא יוצא לדרך. במקביל, בכל הקשור לתמורה ולתכנון אפשר לנהל משא ומתן אבל בסוגיית הבטוחות לבעלי הדירות יש לדאוג שהכל מובן ומוסכם מראש ולא לאפשר חריגות.

כאמור, מסלול נוסף של קידום פרויקט תמ"א יכול להתחיל מפנייה של יזם או קבלן לבעלי הדירות בבניין. מדובר בהליך מעט שונה אולם גם כאן יש לבדוק היטב מה ההצעה ולהתקדם לאט ובליווי גורמי מקצוע מתאימים. גם במקרה הזה יש לשכור עו"ד שיעמוד על זכויות בעלי הדירות וגם במקרה הזה יש לבחון היטב את ההצעה שמגיש היזם, בעיקר האם היא תואמת את המציאות התכנונית האפשרית וגם את מה שמאפשרת הרשות המקומית לבצע.

חשוב להדגיש שלעיתים לא יהיה זה יזם או קבלן שיחתים בעלי דירות על ביצוע פרויקט. יש לא מעט גורמים בתחום הזה שפועלים כדי למצוא בעלי דירות שיחתמו על מסמך שיעיד על הסכמה לביצוע פרויקט. עם המסמך הזה יכול אותו גורם לפנות ליזם או קבלן ולהציע לו שיתוף פעולה או לחלופין לרכוש ממנו את הרשימה. מומלץ לא לחתום על אף מסמך, גם כזה שנראה פשוט או לא מזיק, בכל הנוגע להסכמה או קידום פרויקט במבנה. רצוי שחתימה על מסמך תתבצע רק בייעוץ עם עו"ד מטעם בעלי הדירות שיבחן האם מדובר בעסקה אמתית.

עוד כתבות

נילי גולדפיין, ג'ודי (יהודית) אפרימי, ולימור שאקו בכנס משאבי האנוש / צילום: רמי זרנגר

הכלים שכל מנהל משאבי אנוש צריך לאמץ בעקבות המלחמה

הטראומה הקולקטיבית הציבה אתגרים חדשים בפני עולם העבודה הישראלי, בהיקפים עצומים ● הפתרונות להתמודדות עמדו בלב כנס שערכה השבוע ישראכרט לסמנכ"לי משאבי אנוש ● ישראל מתגייסת

פרופ' דניאל כהנמן / צילום: יח''צ מטר

פרופ' דניאל כהנמן, זוכה פרס נובל לכלכלה, הלך לעולמו

כהנמן, בן 90 במותו, זכה בפרס נובל בכלכלה בשנת 2002 על מחקר בתחום של קבלת החלטות בתנאי אי-ודאות

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

אולם הקונצרטים בו התרחש הפיגוע במוסקבה / צילום: Reuters

הפיגוע במוסקבה הביא את אירופה להגביר כוננות מפני מתקפת דאעש

צרפת ואיטליה פרסמו אזהרות מפיגועי דאעש בשטחן, כשהחשש עולה לקראת חג הפסחא ● המתקפה ברוסיה העלה גם לפני השטח את האזורים העניים ביותר במדינה, בהם צובר ארגון הטרור השפעה

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

מגמה ירוקה בתל אביב; נובה מטפסת בכ-3%

מדד ת"א 35 עולה ב-0.6% ות"א 90 עולה ב-0.4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: מנכ"ל נייס קיבל אשתקד תגמול בעלות של כ-90 מיליון שקל

עיקר התגמול של ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

אחרי שהפסידה 1.6 מיליארד שקל בשלוש שנים - פתאל חזרה לרווח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

תוכנית בת גלים / הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות

1,300 דירות במקום בסיס חיל הים בחיפה

תוכנית 'בת גלים' להקמת שכונה חדשה אושרה בוועדה המחוזית חיפה ● הרשויות שיכולות לקבל תמיכה מהרשות להתחדשות עירונית ● וגם: מאות יחידות דיור חדשות בגליל המערבי ● חדשות הנדל"ן

דורי נאוי / צילום: איל יצהר

דורי נאוי על ישראכרט: "צריכים להחליט אם להכניס שותף או לוותר"

לאחר שבנק ישראל הבהיר לחברת אחים נאוי כי לא תוכל לשלוט בחברת כרטיסי האשראי עם פחות מ-30% מהמניות, בעל השליטה אומר כי "לא תם המשחק מבחינתנו; ישראכרט יכולה להמריא ולייצר תחרות אם יתנו לה את הכלים המתאימים"

ציור הקיר להחזרת החטופים, ובהם אלמוג מאיר ג'אן / צילום: באדיבות משפחת מאיר

אימו של החייל החטוף: "גורמי הביטחון הפחידו אותנו"

מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני ובן 21 ובן 13 נפצעו קל ● דיווחים פלסטיניים: צה"ל תוקף בצפון הרצועה; במקביל, פעילות נרחבת של הכוחות באיו"ש ● קבינט המלחמה דן בחידוש המגעים לעסקה ● סמ"ר ניסים כחלון, בן 21 מחדרה, נהרג בדרום הרצועה • דיווחים: 9 הרוגים בתקיפת צה"ל בשני מוקדים בדרום לבנון • עדכונים שוטפים

בורסת לונדון / צילום: Shutterstock

עליות קלות באירופה; הניקיי צלל בכ-1.5%

החוזים העתידיים בארה"ב נסחרים בירידות קלות ● בריטניה נכנסה למיתון ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025" ● טסלה ממשיכה במומנטום השלילי לאחר שבמורגן סטנלי הורידו את תחזית המכירות של החברה

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע שיוגבל לפי מדרגות מקסימליות ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מירבי

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

ירידות קלות בנעילת הבורסה; אופקו הלת' זינקה בכ-8%

מדד ת"א 35 ירד ב-0.3% ● הבורסה מסכמת את הרבעון הראשון: "מדדי ת"א-35 ות"א-90 רשמו תשואה חיובית של כ-5% וכ-11%, בהתאמה" ● זינוק של כ-50% בצבר ההזמנות של רפאל ● ביל אקמן: "מניית בורסת ת"א זמינה במחיר מציאה" ● דלק תחלק דיבידנד בסך של רבע מיליארד דולר ● בנק ישראל לא יאפשר לאחים נאוי לשלוט בישראכרט עם שיעור החזקות נמוך מ-30%

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: רונן חורש

האוצר על הצעת משרד הבינוי לעזור לקבלנים: "לא ישימה בעליל"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן אמר כי יבוצע פיילוט לסיוע לקבלנים שיאחרו במסירת דירה בשל המלחמה, תחילה בשלוש ערים - בשדרות, בקריית שמונה ובשלומי • מנכ"ל האוצר הייזלר: "לא מכיר את ההצעה"