ספנסר גייסה רק 200 מיליון שקל במכרז המוסדי

הביקוש הפושר הפחית את הגיוס ב-10%, והריבית נקבעה במקסימום - 6.9% ■ עד סוף החודש ינסו ארבעה יזמים אמריקאים לגייס 1.5-2 מיליארד ש'

פרויקט של ספנסר / צילום: מתוך אתר החברה
פרויקט של ספנסר / צילום: מתוך אתר החברה

גל הנפקות האג"ח של חברות הנדל"ן הזרות בתל אביב נפתח אתמול בצליעה. כל חברות הביטוח וקופות הגמל הגדולות, וכן רבות מחברות קרנות הנאמנות, הדירו את רגליהן מהמכרז המוסדי שקיימה חברת ספנסר, ותוצאות המכרז הצביעו על התחייבויות לגיוס של 200 מיליון שקל בלבד - כמחצית מהסכום הכולל שהתכוונה החברה לגייס (כולל במכרז לציבור).

הכישלון היחסי התרחש למרות שספנסר, שבבעלות היזם ג'ואל גלאק, זכתה לדירוג A מכובד, הן מ-S&P מעלות והן ממידרוג, עבור גיוס של עד 400 מיליון שקל בהנפקת האג"ח. הביקוש הנמוך יחסית במכרז המוסדי חייב את הנהלת החברה לשקול את צמצום הגיוס, ובחברה אכן פעלו בהתאם, והפחיתו את היקפו ב-10% - ל-360 מיליון שקל.

פועל יוצא נוסף של הביקושים המאכזבים הוא שהריבית על האג"ח נקבעה בשיעור המקסימלי - 6.9% (ללא הצמדה למדד המחירים לצרכן). זאת לעומת ריביות נמוכות משמעותית בהנפקות דומות קודמות. חברת אקסטל, שגייסה כ-1 מיליארד שקל בחודש מאי, עשתה זאת בריבית של 4.65% (לא צמוד).

הנפקת ספנסר היא הראשונה בסדרה של ארבע הנפקות של חברות נדל"ן הפועלות בארה"ב, אשר התאגדו באיי הבתולה בידי יזמים יהודים-אמריקאים. הללו ינסו להשלים עד סוף החודש גיוס של 1.5-2 מיליארד שקל באג"ח, בסך הכול.

מניתוח התוצאות עולה, כי מתוך סך ההזמנות שהתקבלו, רכשו קרנות הנאמנות אג"ח בכ-70 מיליון שקל, בעוד שגופי חיסכון ארוך-טווח קנו אג"ח בכ-2 מיליון שקל בלבד. את שאר הרכישות ביצעו חברות נוסטרו, חתמים ותאגידים ישראליים פרטיים וציבוריים.

בתגובה לתוצאות, העריכו גורמים בשוק החיתום כי ייתכן שחלק מבתי ההשקעות וחברות הביטוח שנעדרו מהמכרז המוסדי, עשו זאת בשל הרצון להימנע מפרסום שמם בעיתון, וכי הם עשויים לרכוש מניות במסגרת המכרז הציבורי, למרות שיפסידו בכך את עמלת ההתחייבות המוקדמת בשיעור של 0.6%.

מי שכן בחרו להשתתף במכרז המוסדי של ספנסר, ורכשו אג"ח, הן חברות קרנות הנאמנות של אי.בי.אי (22 מיליון שקל), אקסלנס (20 מיליון שקל), מור (10 מיליון שקל), אלומות ספרינט (9 מיליון שקל), אדמונד דה רוטשילד (6 מיליון שקל) ואקסיומה (3 מיליון שקל). בזכות עמלת ההתחייבות המוקדמת ייהנו משקיעים אלו מריבית אפקטיבית של 7.15%.

את ההנפקה הובילה חברת החיתום פועלים אי.בי.אי, ועמה שימשו כמפיצים החברות רוסאריו, ברק קפיטל, א.ס ברטמן וענבר הנפקות פיננסים. חברות נוסטרו הקשורות לחתמים רכשו יחדיו כ-50 מיליון שקל ע..נ אג"ח של סנפסר, במכרז המוסדי, ואת הרכישה הגדולה מכולן, בהיקף של 30 מיליון שקל ע"נ, ביצעה ענבר נגזרים, חברה אחות של ענבר הנפקות. שתיהן שייכות לחברה הבורסאית איתי פיננסים של גלי ליברמן ומשפחתו של איתן אלדר.

פירעון הלוואות לחברות בנות

חלק ניכר מתמורת ההנפקה, 76-114 מיליון שקל, ישמש לפירעון הלוואות שנטלו בעבר חברות בנות המחזיקות בבנייני המגורים (חברות נכס). בתשקיף מציינת ספנסר, כי בהנחה שתצליח לגייס 360 מיליון שקל, יעמדו הוצאות ההנפקה על כ-5.3% מהסכום - כ-5 מיליון שקל עמלת חתמים והתחייבות מוקדמת, ויתרת הסכום, כ-14 מיליון שקל, תשלומים לעורכי הדין הישראלים והאמריקאים, לרואי החשבון וליועצי ההנפקה רפי ליפא וגל עמית, שאחראים להבאת החברות הזרות לשוק החוב של תל אביב.

כאשר מדובר על גיוס (נטו) של מקסימום 341 מיליון שקל, ברור שעלות המימון האפקטיבית לחברה תהיה גבוהה יותר, ותעמוד על 7.6% לפחות (אם לא יחול שינוי לטובה בריבית במסגרת המכרז הציבורי). זאת מבלי לכלול את ההוצאות הנוספות שיושתו על החברה מעתה: תשלומים לרואי חשבון ועורכי דין בישראל ותשלום עבור עסקאות החלף לנטרול סיכוני שער חליפין, שעלולים להעלות את מחירו האפקטיבי של גיוס החוב בישראל ליזמים זרים ליותר מ-8% בשנה.

ספנסר פועלת בתחום הדיור להשכרה בעיר ניו יורק. החברה מחזיקה ב-1,450 יחידות דיור להשכרה, הממוקמות ב-15 בניינים שונים. הדירות מושכרות במסגרת תוכנית דיור ממשלתית המכונה HUD, ובה הדיירים מקבלים סבסוד של רוב שכר הדירה מהממשל הפדרלי, שמשלם את חלקו ישירות לחבר. נוסף על כך, מחזיקה ספנסר עם שותפים בשני פרויקטים לייזום דירות להשכרה בהיקף של כ-220 יח"ד, ואחד מהפרויקטים, הממוקם בשכונת ויליאמסבורג המתפתחת בברוקלין, נמצא לקראת סיום, וצפוי להתחיל להניב במחצית הראשונה של 2015.

המספרים של הנפקת ספנסר
 המספרים של הנפקת ספנסר