חברות הנדל"ן הישראליות בגרמניה בולטות בתנופת פעילותן, אשר באה לידי ביטוי ברבעונים האחרונים בהגדלת ההכנסות ובהצגת רווחים נאים.
התנופה הזו מתבטאת גם בתשואות דו-ספרתיות נאות שמניות החברות הללו מציגות מתחילת השנה: מעל כולן גרנד סיטי פרופרטיס של יקיר גבאי, הנסחרת בבורסת פרנקפורט, שקפצה בכ-90%; ואחריה סאמיט , שבשליטת זוהר לוי, ואיי.די.או מקבוצת שיכון ובינוי של שרי אריסון, עם קפיצות של 40% ו-25% בהתאמה.
הרחק מאחוריהן ניצבת מניית חברת בראק אן.וי , שהניבה השנה תשואה סולידית של כ-4%, ומחירה משקף לחברה שווי של 1.45 מיליארד שקל.
על רקע הפער האמור בין בראק אן.וי, שבשליטת שמעון וינטרוב ורונן פלד, לעמיתותיה, באי.בי.אי מזהים בה פוטנציאל מעניין להשקעה. אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות, שי עזר, מסביר כי "כל ארבע החברות הציגו תוצאות מרשימות במהלך השנה. המשקיעים לא נותרו אדישים, וכך התוצאות הטובות שלהן באו לידי ביטוי בתשואות המניות. בראק היא יוצאת דופן, ואם נקזז את תשואת האירו נקבל שמנייתה עלתה בכ-1% בלבד מתחילת השנה".
בהתאם לכך, באי.בי.אי מעריכים, כי בראק מתומחרת בחסר, ומציבים לה מחיר יעד של 270 שקל - אפסייד של כ-20% על מחירה הנוכחי.
לדברי עזר, "בראק נמצאת במומנטום טוב, ומצליחה מצד אחד להשביח את נכסיה ומצד שני להוזיל את עלויות המימון שלה. מתחילת השנה החברה הגדילה את ה-FFO (תזרים מזומנים מפעילות שוטפת, א' ל') בכ-25%, מכרה עשרות דירות, והגדילה את ההון העצמי שלה ב-10%. בנוסף, ההון העצמי שלה צפוי לגדול בכ-10% נוספים בשנתיים הקרובות, כתוצאה מהכרה ברווח ממכירת דירות".
"לא מעט חברות 'אכלו קש'"
בהתייחסות לסנטימנט החיובי, אשר ממנו נהנות חברות הנדל"ן הישראליות הפועלות בגרמניה, אומר עזר, כי "מלבד הפעילות החיובית של כל אחת מהחברות, גם המומנטום בגרמניה, עם ירידת תשואות האג"ח הממשלתיות שם, יכול להוביל למומנטום חיובי נוסף, עם צפי לשיערוכי נכסים בסוף השנה שיגדילו את ההון העצמי שלהן".
לדבריו, "חברות הנדל"ן המניב נהנות מתזרים המזומנים, שנובע מהמרווח בין ההכנסות מהנכסים המניבים לבין עלות המימון. ככל שהמרווח גבוה יותר - כך התשואה על ההון של החברה גבוה יותר".
"אך עדיין", מדגיש עזר, "גם בגרמניה צריך לדעת לבחור נכסים טובים ולנהל אותם בצורה טובה. לא מעט חברות ישראליות שהחליטו להיכנס לגרמניה בשל היותה כלכלה חזקה, קנו נכסים בעייתיים או באזורים לא טובים, ו'אכלו קש'. היתרון של החברות המוזכרות, הוא שיש להן גישה טובה לעסקאות בתשואות סבירות, והן בעלות ניסיון באיתור עסקאות ובידע לניהול נכון של הנכסים".
תקופת החוב של סאמיט תוארך
עדכון חיובי נוסף לגבי הפעילות בגרמניה סיפקה הבוקר סאמיט: החברה-הבת סאמיט גרמניה הגיעה להסכמות על מימון מחדש של אשראי בהיקף של 268 מיליון אירו - עיקר חובה לבנקים, המסתכם בכ-309 מיליון אירו.
הסכם המימון המחודש כולל הלוואה של 240 מיליון אירו לתקופה של 7 שנים, בריבית שנתית של 3.4%; במקום ריבית של 3.9%, שסאמיט משלמת היום.
בחברה ציינו, כי "המימון מחדש יאריך את תקופת החוב העיקרי מ-3 שנים ל-7 שנים ויוזיל עלויות ריבית". עוד הוסיפו, כי "ההפרש שבין החוב הנוכחי לבין האשראי החדש (בניכוי עלויות), בסך של כ-33 מיליון אירו, יירכש על ידי סאמיט גרמניה בתמורה לכ-21 מיליון אירו, ממקורותיה העצמיים".
במקרה שהסכם המימון החדש ייצא לפועל, הוא צפוי להגדיל את הונה העצמי של סאמיט גרמניה ב-12 מיליון אירו.
סאמיט גרמניה גם חתמה על מזכר הבנות למימון 9 מנכסיה, באמצעות הלוואה של 30-35 מיליון אירו לתקופה של 7 שנים, ובדיווח היום עדכנה גם על שיפור בתוצאות התפעוליות שלה. לפי החברה, בשנה החולפת היא חתמה על 173 הסכמי שכירות חדשים וחידושי הסכמים בנוגע ל-99 אלף מ"ר, בתמורה של 8.3 מיליון אירו - סכום המשקף עלייה של כ-7% בדמי השכירות למ"ר.
