*** הכתבה מטעם קבוצת רפאל

אם בעבר המושג אדמה חקלאית היה מעלה בפנינו אסוציאציה ראשונית של תבואת שדה, הרי כיום קדחת הנדל"ן השוטפת את המדינה, מעלה אמנם אף היא קונוטציה "ירוקה" למשמע המושג, אך אין מדובר בחיבור לטבע, לפחות למשקיעים שבינינו, אלא בחיבור לצבעם של הדולרים. למרות זאת יש לזכור כי קרקע חקלאית הינה קרקע המיועדת לצרכי חקלאות בלבד וכל עוד ייעודה לא משתנה, אותה תבואה הינה האלטרנטיבה היחידה ממנה ניתן להתפרנס מקרקע זו ולא הבלוקים והמלט שהם חלומם הרטוב של כל משקיע באדמה החקלאית.

אותן אדמות חקלאיות מתחלקות למעשה לשתיים, קרקע חקלאית פרטית שהינה בבעלות אזרחים מן השורה וקרקע חקלאית בבעלות המדינה תחת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), קרן קיימת ורשויות ממשלתיות אחרות, אשר מהוות כ-93% מסך קרקעות ארץ ישראל. בעבר, עד לשנות האלפיים המוקדמות, ניתן היה לסחור בקרקע חקלאית בבעלות המדינה, ממש כשם שסוחרים היום באדמות חקלאיות פרטיות. האזרחים חכרו מן המדינה לתקופות ארוכות אדמות חקלאיות וברגע שאלה היו משנות את ייעודן, בהליכים כאלה ואחרים, מקרקעות חקלאיות לקרקעות המיועדות לבנייה, אותו חוכר פרטי היה הופך לבעלים המאושר של אותה קרקע מושבחת. למרות שהיה עליו להפריש למדינה את רוב הקרקע חזרה, הוא עדיין היה נהנה מעליית ערך משמעותית, אף על פי שמלכתחילה לא היה נחשב לבעליה אלא רק לחוכר.

כאמור, המדינה שמה סוף לסוג מסחר זה וקבעה כי על פי סעיף 15 לחוזה החכירה, ברגע שקרקע משנה את ייעודה מחקלאית לקרקע לבנייה היא חוזרת אוטומטית לרשותה וזו תפצה את החוכר אך ורק עבור איבוד הכנסות עתידי בתחום החקלאות ולא בעבור השבחתה בפועל. כך שלמעשה כיום אין כבר סחר באדמות מדינה והסחר בקרקעות חקלאיות נעשה הלכה למעשה, אך ורק באדמות חקלאיות פרטיות, המוכרות בז'רגון המקצועי כאדמות טאבו, קרי בבעלות אדם פרטי.

חוסר ידיעה בציבור

הסחר בקרקעות והספקולציות סביבן הפך לתעשייה של ממש. למרות כל זאת, רוב רובן של האדמות החקלאיות, יישארו כאלה לפחות במהלך עשרות השנים הקרובות. כך שבסופו של יום לא ניתן יהיה לבנות עליהן בניינים אלא לכל היותר, לחרוש עליהן עוד ערוגה. חוסר הידיעה בתחום גורם לעיתים למקרים בהם משקיעים רוכשים קרקע שהיא למעשה חקלאית לכל דבר, תחת ההנחה המוטעית שמדובר בקרקע לבנייה וישנם אף גורמים פסולים בשוק (מעאכרים) המנצלים את חוסר הידיעה בציבור ואת הבאז סביב הנושא על מנת למכור קרקעות חקלאיות חסרות סיכוי השבחה לבנייה, במחירים מופקעים להדיוטות המייחלים לאקזיט שלא יקרה.

ואם בכל זאת, התמזל מזלנו וברשותנו קרקע שבסוף תהליך תשנה ייעודה, עדיין קיים בלבול בקרב הציבור באשר לשאלה מתי, למעשה, משתנה סופית "התואר" והגדרתה הופכת רשמית מחקלאית למאושרת לבנייה. לצורך כך נציין כי שינוי הייעוד בפועל של הקרקע מחקלאית לקרקע לבנייה נעשה רק לאחר אישור תוכניות מפורטות בתב"ע (תוכנית בניין עיר) מוניציפאלית שיכול לצאת לפועל רק לאחר אישור תוכניות מסגרת כוללות יותר בחתך ארצי ובחתך אזורי. נדגיש כי קרקע חקלאית שהוגדרה בתוכנית המתאר המחוזית כמיועדת לשינוי סטטוס לקרקע לבנייה, עדיין נחשבת בפועל לחקלאית או באופן מעשי כקרקע חקלאית לבנייה. השינוי הרשמי במעמדה, במידה ויקרה, יחול לאחר שנים רבות מזמן הכלתה בתוכנית המתאר המחוזית.

בירוקרטיה לאורך הדרך

רבים מבין המשקיעים לא מודעים לבירוקרטיות הקשות לאורך הדרך ולכך שלמעשה הליך השבחתה של קרקע מחקלאית לקרקע לבנייה אורך שנים רבות ולעיתים דור שלם, שכן לאורך הדרך ישנן פרוצדורות רבות בחסותן של ועדות כאלה ואחרות ושל התנגדויות שבאות לאחר כל החלטה של ועדה שכזו. כך שלמעשה השקעה באדמה חקלאית הינה השקעה ברמת סיכון גבוהה ביותר שבאה לידי ביטוי בראש ובראשונה בשל הסיכוי, הקשה למדידה, של הפיכתה מחקלאית לקרקע לבנייה ולאחר מכן בשל סוגיית הזמן הקשה לכימות בתחילת ולאורך התהליך.

לקרקעות יישנן כאמור ייעודים שונים אשר נקבעים בהתאם לסמכויות התוכניות המופקדות על כך. לרוב, ייעודה של קרקע לבנייה נקבע במסגרת וועדה מחוזית אשר בסמכותה, בין היתר, לשנות את ייעודן מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה ומקרקע בעלת ייעוד מסויים לבנייה לקרקע בעלת ייעוד בנייה אחר, למשל מקרקע בייעוד למסחר לקרקע בייעוד למגורים. ייעודי קרקע לבנייה הינם שונים ומגוונים החל מקרקע המיועדת למגורים, בין אם בבנייה רוויה, ובין אם כצמודי קרקע; קרקע המוגדרת כמסחרית בין אם להקמת מרכזי קניות גדולים או בחנויות מסחר קטנות כחלק מתב"ע כוללת; וכלה בקרקעות לבנייה בייעוד לתעשייה, מלונאות ונופש, דיור מוגן ועוד.