גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

נדל"ן מקומי - מה דורשת השקעה בתמ"א 38?

לעומת השקעה ריאלית בנדל"ן בעולם, שמחייבת הבנה עמוקה ומקצועיות, השקעה בתמ"א פשוטה יותר בכך שהיא השקעה מקומית קרובה

השקעה צמיחה רווח / קרדיט: שאטרסטוק
השקעה צמיחה רווח / קרדיט: שאטרסטוק

*** הכתבה בשיתוף קבוצת דייברגון

היום, כשמחפשים השקעה טובה, האפשרויות הקיימות מתגלות כמוגבלות. רוב כספי הציבור, כאלף מיליארד שקל, נמצא בפיקדונות ותוכניות חיסכון, מוצרים סולידיים שמתיימרים להבטיח תשואה, אך מניבים ריביות אפסיות. זאת מאחר שהריבית בעולם המערבי - ארה"ב וגוש האירו - וכן בישראל, הפכה אפסית. שאר הכספים נמצאים בהשקעות פיננסיות, אך בשנים האחרונות בעקבות משבר הסאב-פריים, קיימת תנודתיות אינטנסיבית יותר בשווקים והמוצרים הפיננסים - כמו השקעות בבורסה, קופות גמל או פוליסות חיסכון - הנתונים לתנודתיות הזו. המקורות לתנודתיות רבים: נתוני מאקרו ומיקרו בארץ ובעולם, הריבית, וכן גורמים נוספים שאינם כלכליים טהורים, כמו התפתחויות גיאופוליטיות או משברים ביטחוניים ומדיניים.

תיק השקעות פיננסי ממוצע - תיק שמכיל כ-25% מניות וכ-75% אג"ח, ואמור על פני זמן ממוצע של 5 שנים לשאת תשואה ממוצעת של 5%-6% נטו לשנה - הפך כיום לפחות יציב, עקב התנודתיות הרבה. על מנת לשכך את התנודתיות הקיימת על פני זמן בדרך לתשואה המבוקשת, משלבים רכיב מאזן בדמות השקעות ריאליות. אלה השקעות שמראש התשואות שלהן גבוהות יחסית, כמו נדל"ן מניב. בשונה מהמניות והאג"ח, השקעות ריאליות אינן מושפעות מהמצב בשווקים - המאזן נותר בלתי תלוי ומספק תשואה בכל מקרה.

השקעות ריאליות הן הרכיב הלא סחיר או הפרטי מכלל תיק ההשקעות הפיננסי. בין ההשקעות הריאליות אפשר למצוא השקעה בקרנות גידור, קרנות מזנין, פרייבט אקוויטי או נדל"ן. מי שהשכילו לשלב רכיבים כאלה בתיקי השקעות הם הגופים הגדולים, לווייתני שוק ההון, הקרנות, הפוליסות וקופות הגמל. זאת מאחר שמבחינה רגולטורית מתאפשר למנהלים של הגופים האלה לשלב את הרכיב הריאלי על פי מדיניות מסוימת, אך בקרנות נאמנות ותיקי השקעות לא ניתן למצוא שילוב של רכיב מאזן כזה בדמות השקעה ריאלית.

לעיתים מנהל ההשקעות בוחר בהשקעה ריאלית בתחום שאין לו כלל נוכחות בשווקים ולכן הדרך היחידה להיחשף אליו היא בהשקעה ריאלית, אם באמצעות קרן או באופן ישיר, כמו רכישת נתח מקניון על ידי חברת השקעות.

אחת ההשקעות הריאליות הבולטות ביותר היא ההשקעה בתחום הנדל"ן, יהיה זה נדל"ן מניב, מסחרי, תעשייתי, יזום או מגורים. השקעה בסגמנטים אלה על פני זמן מיתנה את התנודתיות בתיקי השקעות, אפשרה למנהלי השקעות להיחשף להשקעות ריאליות גם בעולם ולכן הקטינה את התלות במשק הישראלי. מאחר שלא מדובר בהשקעה נזילה יומיומית, מתאפשרת גם ההגדלה של תשואת תיק ההשקעות כולו. השקעה נוספת בנדל"ן שהופכת אטרקטיבית יותר ויותר היא השקעה בתמ"א 38.

מהי השקעה בתמ"א 38

את הפרויקטים ההולכים ומתרבים ברחבי הארץ, מבצעים יזמים פרטיים, בעידוד המדינה תחת תוכנית המתאר הארצית. יזם שמעוניין לבצע פרויקט תמ"א 38 זקוק לעד 30% מהעלות הכוללת של הפרויקט, עוד לפני המפגש עם המימון הבנקאי. מאחר שלא מדובר בפרויקט אחד בלבד לכל יזם, ובכל פרויקט מדובר על כשני מליון שקל הון, יש ליזם צורך בהון משמעותי הרבה יותר וכאן תפקידן של הקרנות המממנות.

לעומת השקעה ריאלית בנדל"ן בעולם, שמחייבת הבנה עמוקה, מקצועיות, קשר עם סוכני נדל"ן ושותף מקומי (מגוון גורמים שהופכים את המשימה למורכבת ומסוכנת יותר) השקעה בתמ"א פשוטה יותר בכך שהיא השקעה מקומית, קרובה ונגישה. בנוסף, שיעורי הריבית השנתיים הקיימים בשוק מימון הפרויקטים בתמ"א 38 גבוה לאין שיעור יחסית לתוכניות החיסכון שריביתן אפסית, ואף גבוה יחסית לממוצע הרב שנתי שמוכר בשווקים הפיננסים. כל אלה הופכים את ההשקעה בתמ"א 38 לכדאית, ועם התרבות הפרויקטים המתוכננים - זהו זמן טוב לקפוץ על רכבת ההשקעות בתמ"א.

*** הכותב הוא יו"ר וועדת ההשקעות של קרן תמ"א 38 מקבוצת דייברגון השקעות ריאליות

עוד כתבות

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"