מחפשים אשראי? מה חשוב לדעת על הריבית והעלויות הנוספות

*** הכתבה בשיתוף קרן אקספו

כאשר יזם נדל"ן עורך "שופינג" בקרב הגופים המממנים לצורך קבלת אשראי למיזם הנדל"ן שהוא מתכנן, הסוגיה הראשונה העולה היא שאלת הריבית. יחד עם זאת, אם עד לפני מספר שנים, הייתה זו, פחות או יותר, הסוגיה היחידה בעת המשא ומתן, בתקופה זו נושאים רבים אחרים עולים על הפרק במערכת השיקולים של היזם ולעיתים אף מסיתים את סוגיית הריבית לתחתית הרשימה.

אין ספק כי יתרונו הבולט של הבנק על פני מתחריו בשוק החוץ בנקאי הוא גובה הריבית, זאת מאחר שהמרווחים של הבנקים והגופים החוץ בנקאיים דומים פחות או יותר, אך תנאי הפתיחה שונים. יחד עם זאת נראה כי בכל שאר הפרמטרים החברות החוץ בנקאיות נמצאות ביתרון בולט לעומת הבנק.

זו תוספת העלות על היזם

נניח לצורך הדוגמה כי היזם אמור להביא כשליש מהיקף פרויקט הנדל"ן הנכסף כהון עצמי. יתרת העלות תתקבל מהגוף המממן ומכיוון שהליווי הינו לאורך תקופה והיקף המימון לו נזקק היזם עולה בקצב הדרגתי עם התקדמות הפרויקט, הרי שבממוצע ילווה היזם בפועל כמחצית מהיקף האשראי המקסימלי. כלומר: רק שליש מהיקף הפרויקט.

עכשיו נניח שפער הריבית בין הריבית הבנקאית לזו הניתנת בליווי חוץ בנקאי עומד על 5% לשנה ואורך מימון הפרויקט הינו שנתיים, כך שמדובר בקירוב על אובדן רווחים של 10% על שליש מהיקף הפרויקט קרי כ-3.3%. הרווחיות הסטנדרטית כיום של פרויקט נדל"ן יזמי בארץ נעה סביב ה-15% ומכאן שהרווחיות תחת מימון חוץ בנקאי תעמוד על 11.7%. אם ננסה לתרגם זאת למספרים אבסולוטיים, פרויקט בהיקף של 200 מיליון שקל בעל רמת רווחיות סטנדרטית של 15% יניב רווח של כ-30 מיליון שקל, ומכאן שרווחיותו של היזם כאשר ילווה בחברות חוץ בנקאיות יפחת ב-6.6 מיליון שקל לכ-23.4 מיליון שקל.

כמובן שמדובר בדוגמה בלבד, והתוצאה משתנה בהתאם לפרמטרים שהם אורך חיי ההלוואה, פער הריביות האמיתי, גובה העמלות שנגבות בנוסף לחיובי הריבית. כמו כן יש לזכור את נושא השעבודים והביטחונות שהגוף המממן דורש בעת קבלת ההלוואה.

יתרונות חשובים ליזם

יחד עם זאת, יתר הפרמטרים הכמותיים והאיכותיים הופכים את הפערים לפחות מובהקים. למשל נושא העמלות השונות והמשונות הנגבות ע"י הבנק בגין ההלוואה ושקלולן להחזר האבסולוטי הסופי עשוי לייקר משמעותית את גובה ההחזר הבנקאי, עמלות כגון: ניצול מסגרת אשראי, אי ניצול מסגרת אשראי, עמלת ליווי הפרויקט ועוד כפי שכל בנק מוצא לנכון להעמיס על היזם.

בנוסף, הביטחונות והשעבודים מהווים נטל מאוד בולט על הלווה הבנקאי שנדרש לרוב לשעבד נכסים נוספים מעבר לשעבוד הפרויקט הממומן עצמו לטובת הבנק. הבנקים ידרשו לעיתים שעבוד על ההכנסות, שעבוד שוטף קבוע (שש"ק) על כל החברה של היזם ולא רק על הפרויקט , ערבות אישית של הלווה, שעבוד צולב ועוד. שעבודים והתניות אלו הינם בעלי שווי כספי רב ומעבר לעלותם הם מקשים על היזם בפעילותו העסקית ומונעים ממנו במירים רבים גמישות ניהולית ותפעולית.

לדרישות אילו יש כמובן השלכות כספיות ברורות על הלווה שעליו לשקללן מעבר וביחד לריביות ההלוואה. קרנות ההשקעה החוץ בנקאיות וחברות הביטוח לרוב גמישות יותר בדרישות אילו.

יתרה מכך, החברות החוץ בנקאיות מהירות יותר מהבנק, זריזות יותר ויעילות יותר ולכן מסוגלות להעמיד ליזם מהר יותר ובהתאמה טובה יותר את האשראי המבוקש.

שווים של שיקולי האיכות, היעילות והמהירות עולים לעיתים על הטבת הריבית הבנקאית ולכן בסיכומו של דבר ליזמים רבים הרבה יותר משתלם כלכלית לבצע הלוואה חוץ בנקאית מאשר הלוואה בנקאית.

לפיכך , ניתן לראות בשנתיים האחרונות פריחה אצל החברות החוץ בנקאיות ,היות שיזמים רבים המשקללים עלויות ישירות ועקיפות לכל פרויקט וכן מעוניינים באישור מהיר יותר של האשראי לפרויקט שלהם ללא סחבת ובירוקרטיה בנקאית ,מעדיפים במקרים הולכים וגוברים לקבל אשראי חוץ בנקאי .

ומה קורה בעולם?

בארצות הברית מעמדם של הגופים החוץ בנקאיים שונה לחלוטין והתחרות מול הבנקים המסחריים בנושא הריבית שונה מישראל. פעילות האשראי החוץ בנקאית קיימת בארה"ב מזה עשרות שנים וכיום כמחצית האשראי הניתן בארה"ב, ניתן ע"י חברות וקרנות חוץ בנקאיות.

מכאן שיתרונם היחסי של הבנקים המסחריים בארה"ב בנושא גובה הריבית פוחת והתחרות אל מול גופי המימון החוץ בנקאיים פתוחה יותר, כתוצאה מכך שיעור האשראי הניתן על ידי גופים אלו עומד על עשרות אחוזים מעוגת האשראי האמריקאי, לעומת שיעור זניח של אחוזים בודדים הקיים כיום בישראל.

בשנים הקרובות סביר כי חלקם של הגופים החוץ בנקאיים ילך ויגבר, הן בשל הגברת המודעות לאלטרנטיבה החוץ בנקאית והן בשל רצון המדינה ליצור תחרות אמיתית לבנקים.

זה הצעד הראשון שעליך לעשות לקבלת מימון