גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כל הסיבות שמצדיקות הטלת מס על שכ"ד מהשקל הראשון

ד"ר נעם גרובר ממרכז טאוב: מיסוי דירות להשכרה יפחית את הביקושים בשוק הדיור, יעזור לשכבות החלשות ולמעמד הביניים, וגם יכניס לאוצר 6 מיליארד שקל לפחות למימון יתר הרפורמות המתבקשות בענף הדיור ■ מדריך ומחשבון - מס על שכר דירה

דירה להשכרה / צילום: תמר מצפי
דירה להשכרה / צילום: תמר מצפי

הממשלה החדשה צפויה לשים בראש סדר יומה את משבר הדיור, ולעשות מאמץ אמיתי לשחרר חסמים ולהציף השוק בדירות. פרסום תוכניות ראשונות שמתגבשות כעת במשרד האוצר מעיד על כך שבמקביל לטיפול הנחוץ בשרשרת ההיצע וקיצור התהליך הביורוקרטי, שני הנושאים שעליהם מרבה לדבר שר האוצר המיועד משה כחלון, פקידי האוצר מבינים שיש צורך דחוף גם בפתרונות מיסויים לצינון הביקוש.

אחד הצעדים האפקטיביים הוא מיסוי הכנסה משכר דירה, בדומה להכנסה מעבודה. מיסוי זה צפוי להוריד משמעותית את הביקוש לדירות להשקעה, בלא להעלות את שכר הדירה. במקביל, הוא יכניס לקופת המדינה 6-8 מיליארד שקל בשנה, בהערכה שמרנית.

עיוות במסים

ראשית יש לשוב ולהזכיר כי המניע העיקרי לזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות היה ירידת הריבית, שדחקה משקיעים משוק ההון וגרמה להם לחפש תשואות בנדל"ן.

כיוון שתהליך הבנייה אורך בישראל כ-12-13 שנים בממוצע, וכיוון שלפני 12-13 שנים ממשלת ישראל לא חזתה משבר עולמי שהוביל לירידת הריבית, היצע הדירות עלה לאט ומעט, והעלייה בביקוש עקב ירידת הריבית היתרגמה רובה ככולה לעלייה במחירים.

עם זאת, המפתח לשוק יעיל איננו תכנון דירות שנים קדימה על פי תחזיות דמוגרפיות, ברוח התכנון המרכזי שהיה נהוג במזרח אירופה הקומוניסטית, אלא מערך היצע מבוזר וגמיש, המסוגל להגיב מהר לשינויים בביקוש, כפי שנהוג במדינות מתקדמות. ברוב מדינות האיחוד האירופי, השגת היתרי בנייה אורכת 8-12 שבועות, דבר המייתר צורך בתכנון מרכזי.

את אפקט הריבית על הביקוש לנדל"ן מגביר העיוות במערכת המס הישראלית, הגובה מס של 25% על הכנסות משוק ההון (כאשר על הכנסות אלו, שמקורן ברווחי חברות, כבר שולם מס חברות), אך רק 10% מס על הכנסות משכירות, וגם זאת רק מסכום חודשי של 5,080 שקל. יתרה מכך: עקב אכיפה חלשה, גם מיסוי מזערי זה נגבה בשיעורים נמוכים. דוח מבקר המדינה בנושא הדיור בחר לעסוק במס השבח, כלומר במס שישלמו רוכשי הדירות על הגידול בערכן לכשיחליטו למכור אותן (מס שגם בו היתה במשך שנים אפשרות נוחה לקבלת פטור, אולם כיום יש חיוב במס על כל מי שמוכר דירה שאיננה דירתו היחידה), ולהתעלם לחלוטין ממיסוי ההכנסות משכירות.

יש לציין כי חלק גדול מרוכשי הדירות הם מבוגרים הרוכשים אותן לטווח ארוך, כמקור להכנסה קבועה שתעבור בירושה לילדים, כך שההתמקדות במס השבח היא מוטעית לחלוטין. המיסוי הנמוך עד לא קיים על הכנסה משכר דירה הפך את ההשקעה בנדל"ן לאלטרנטיבה משתלמת ביותר ביחס לריביות הנמוכות בשוק ההון.

אז מה קרה בשוק הדיור בישראל בשנים האחרונות? הריבית בעולם ירדה, וכיוון שישראל היא כלכלה קטנה, בנק ישראל נאלץ להוריד את הריבית (אחרת היה נגרם ייסוף של השקל שהיה פוגע קשות בייצוא ומביא למיתון). הביקוש לקניית דירות להשקעה זינק, וכיוון שההיצע לא הגיב בעוצמה, המחירים עלו. בפועל, משקיעים עשירים העלו את המחירים ודחקו החוצה משקי בית עשירים פחות, שכבר לא יכלו להרשות לעצמם לקנות דירה למגורים.

היצע הדירות לשכירות עלה, אך כיוון שנוספו משקי הבית שלא יכלו לקנות דירה ונאלצו לשכור, גם הביקוש לשכירות עלה. יתרה מכך, השוכרים הנוספים האלו היו בעלי הכנסה גבוהה יחסית לשוכרים בשנים עברו (אם מחירי הדירות לא היו עולים הם היו רוכשים דירה משל עצמם), דבר שגרם לעלייה במחירי השכירות, והפך בתורו את ההשקעה בנדל"ן למושכת אף יותר.

אם לפני מספר שנים משפחה שיכולה היתה להוציא 4,000-6,000 שקל בחודש על דיור היתה פשוט רוכשת דירה ומשלמת משכנתא, היום אותה משפחה - שלא יכולה לגייס הון עצמי בשיעור של 25% לפחות מערך הנכס (דרישות בנק ישראל) - נאלצת לשכור, ומחירי השכירות עולים.

אומנם מחירי השכירות עלו בשיעור נמוך יותר ממחירי הדירות, 43% בין השנים 2008-2014 לעומת זינוק של 93% במחירי הדירות, אך ניתן לטעון שחשיבות עלייתם אינה פחותה. זאת, כיוון שעליית מחירי השכירות פגעה בשוכרים, ציבור גדול (640 אלף משקי בית בשנת 2012) וחלש יחסית מבחינה כלכלית, בעוד שעליית מחירי הדירות פגעה ברוכשי דירות ראשונות, ציבור קטן יחסית לשוכרים, פגעה במידה פחותה במשפרי הדיור, והיטיבה עם בעלי הדירות.

חשוב להבין כי כדי להוריד את מחירי השכירות אין צורך לבנות לשכירות באופן ייעודי, אלא מספיק להגדיל את היצע הדיור הכללי, והירידה במחירי הדירות תסחף איתה מטה גם את מחירי השכירות.

המתנגדים למיסוי ההכנסה משכירות נוהגים לטעון, מתמימות או מתוך אינטרס, שהדבר רק יעלה את מחירי השכירות. אין זה נכון - המשכירים לא יצליחו לגלגל את המס על השוכרים. ההסבר הכלכלי מבוסס על כך שמחירי השכירות נקבעים לפי ביקוש והיצע, וגם לפי יכולתם של השוכרים בשוק לשלם. הרי אם המשכיר יכול היה להשיג 20% נוספים על הדירה, הוא כבר היה עושה זאת.

ניתן להבין זאת גם באמצעות דוגמה אינטואיטיבית: נאמר ששוכר משלם 5,000 שקל בחודש: 4,000 שקל למשכיר, ואלף שקל בחודש ארנונה. אם לפתע תרד הארנונה ב-500 שקל, מה יקרה לשכר דירה?

נכון, שכר הדירה יעלה ב-500 שקלים - השוכר ימשיך לשלם 5,000 שקל בחודש (4,500 שקל שכירות ו-500 שקל ארנונה) והמשכיר ישלשל את הירידה בארנונה לכיסו. השוכר מסוגל לשלם על הדירה 5,000 שקל בחודש, והמשכיר ינצל זאת. ומה יקרה אם הארנונה דווקא תעלה ל-2,000 שקל בחודש? על פי אותו היגיון, המשכיר הוא זה שייאלץ לספוג את ההעלאה, ושכר הדירה ירד ל-3,000 שקל.

אינטואיציה זו מגובה במחקרים אמפיריים - הנתונים מראים כי המשכירים הם המשלמים על רוב רובה של העלייה בארנונה. על אותו משקל, גם המס על הכנסות משכר דירה יצא מכיס המשכיר ולא מכיס השוכר.

סובסידיה לעשירים

לאור הריכוז של אחזקות הנדל"ן בקרב בעלי הכנסה גבוהה (ראו אינפו משמאל), המיסוי הנמוך עד כדי גיחוך על הכנסתם משכירות מהווה סובסידיה לעשירים המגיעה כיום לסך של 6-8 מיליארד שקל בשנה. בנוסף, עיוות מס זה גם פוגע ישירות בחלשים עקב התרומה שלו לעליית מחירי הדירות והשכירות.

יש למסות את ההכנסה משכירות יחד עם הכנסה מעבודה וממקורות אחרים, על פי מדרגת המס הרלוונטית - אין למסות הכנסה זו בדומה למס רווחי הון, מכיוון שלא נגבה ממנה מס חברות.

כך, גמלאים השואבים את עיקר הכנסתם הנמוכה מהשכרת נכס בודד ישלמו שיעור מס נמוך, ולעומתם אילי נדל"ן המחזיקים בעשרות דירות ישלמו שיעור מס גבוה. משכירים המעוניינים לקבל זיכויי מס על הוצאותיהם, יתכבדו נא ויקימו עסק. הרי מגזר השכירות משווע לפעילות חברות, שהיא, ולא מעורבות ממשלתית, המפתח לשכירות ארוכת טווח.

יש לקוות כי הממשלה החדשה לא תנסה לפתור את הבעיות באמצעות עוד ביורוקרטיה, אלא תנסה ליצור שוק חופשי ויעיל יותר, באמצעות ביזור הסמכויות המרוכזות כיום בידי מינהל התכנון ופיזור הקרקעות המוחזקות על ידי רשות מקרקעי ישראל וקק"ל לרמה המקומית.

בנוסף, יש לאפשר לרשויות המוניציפליות מידה גדולה יותר של חופש בקביעת היטלי פיתוח והשבחה וארנונה למגורים; ההגבלות בתחומים אלו גרמו לבנייה למגורים להיות גירעונית עבורן, והתוצאה היא עיכובים וחוסר נכונות לאפשר בנייה צפופה למגורים.

המפתח לבניית "דיור בר השגה" הוא להפוך בנייה כזו לכדאית עבור העיריות. יחדיו, מיסוי ההכנסה משכירות וייעול ביורוקרטיית הדיור הם צעדים חיוניים ואפקטיביים ליציאה ממשבר הדיור הנוכחי.

* הכותב הוא חוקר במרכז טאוב

ריבית ריאלית

עוד כתבות

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: קיסטון מציגה תוצאות חזקות בזכות אגד, הרווח הנקי של רציו ירד ל-127 מיליון דולר, אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, וכלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס ● מדור חדש

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

עדי, עפרה ועירית שטראוס / צילום: אוסף פרטי

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל

מוצרים המיובאים על-ידי חברת דיפלומט

"נעביר את ההתייקרויות ללקוחות": בדיפלומט מזהירים מאפשרות של העלאות מחירים

יבואנית המזון והטואלטיקה פרסמה את תוצאותיה לשנת 2023 ולרבעון האחרון והציגה צמיחה בהיקפי הפעילות בישראל וכן בפעילותה העולמית ● למרות זאת - החברה הזהירה, שוב, מפני אפשרות להעלאת מחירים בהמשך השנה

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: רונן חורש

האוצר על הצעת משרד הבינוי לעזור לקבלנים: "לא ישימה בעליל"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן אמר כי יבוצע פיילוט לסיוע לקבלנים שיאחרו במסירת דירה בשל המלחמה, תחילה בשלוש ערים - בשדרות, בקריית שמונה ובשלומי • מנכ"ל האוצר הייזלר: "לא מכיר את ההצעה"

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בעליות; אנבידיה צללה בכ-3%

הנאסד"ק עלה ב-0.5% ● מדד דאקס עלה ב-0.5%, הקאק ירד ב-0.3% ● גולדמן סאקס: לשוק המניות בארה"ב יש אפסייד מוגבל ● נובוקיור וסייברוואן מזנקות בטרום מסחר ● ערב הפסחא, מחירי הקקאו בשיא כל הזמנים, מה זה אומר לגבי יצרניות הממתקים הגדולות ומחירי השוקולד?

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

עובדים שהוצאו לחל"ת בענף התיירות עומדים להישאר ללא דמי אבטלה

במשרד האוצר הניחו שאין צורך בקביעת מודל חל"ת ארוך־טווח וסברו כי המלחמה תסתיים לפני שהעובדים ימצו את ימי האבטלה והחופשה שצברו ● כעת, עסקים רבים טרם התאוששו, כשהמצוקה הגדולה היא בענף התיירות

עובדי חברת הביומד גמידה סל / צילום: איל יצהר

חברת הביומד גמידה סל תהפוך לפרטית ותפטר 25% מהעובדים

קרן הייברידג' משתלטת על גמידה סל באמצעות המרת אג"ח ותהפוך אותה לחברה פרטית ● מנכ"ל החברה אבי ג'נקינס: "החיפוש שלנו אחר חלופה אסטרטגית לא הניב תוצאות" ● המניה צונחת ביותר מ-80%

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

אחרי שהפסידה 1.6 מיליארד שקל בשלוש שנים - פתאל חזרה לרווח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

נילי גולדפיין, ג'ודי (יהודית) אפרימי, ולימור שאקו בכנס משאבי האנוש / צילום: רמי זרנגר

הכלים שכל מנהל משאבי אנוש צריך לאמץ בעקבות המלחמה

הטראומה הקולקטיבית הציבה אתגרים חדשים בפני עולם העבודה הישראלי, בהיקפים עצומים ● הפתרונות להתמודדות עמדו בלב כנס שערכה השבוע ישראכרט לסמנכ"לי משאבי אנוש ● ישראל מתגייסת

הבורסה בתל אביב / צילום: Shutterstock

ירידות קלות בנעילת הבורסה; אופקו הלת' זינקה בכ-8%

מדד ת"א 35 ירד ב-0.3% ● הבורסה מסכמת את הרבעון הראשון: "מדדי ת"א-35 ות"א-90 רשמו תשואה חיובית של כ-5% וכ-11%, בהתאמה" ● זינוק של כ-50% בצבר ההזמנות של רפאל ● ביל אקמן: "מניית בורסת ת"א זמינה במחיר מציאה" ● דלק תחלק דיבידנד בסך של רבע מיליארד דולר ● בנק ישראל לא יאפשר לאחים נאוי לשלוט בישראכרט עם שיעור החזקות נמוך מ-30%

ציור הקיר להחזרת החטופים, ובהם אלמוג מאיר ג'אן / צילום: באדיבות משפחת מאיר

עדויות מהשבי: "חיילים עוברים עינויים, מורעבים בכלובים"

משפחות החיילים החטופים לפני הפגישה עם נתניהו: "גורמי הביטחון הפחידו אותנו" • פיגוע ירי בבקעת הירדן: מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • ירי רקטי לעבר גורן, גרנות הגליל וראש הנקרה • דיווחים פלסטיניים: צה"ל תוקף בצפון הרצועה ובמקביל פועל באיו"ש • סנטקום: השמדנו 4 כטב"מים ארוכי-טווח של החות'ים • עדכונים שוטפים

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

תוכנית בת גלים / הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות

1,300 דירות במקום בסיס חיל הים בחיפה

תוכנית 'בת גלים' להקמת שכונה חדשה אושרה בוועדה המחוזית חיפה ● הרשויות שיכולות לקבל תמיכה מהרשות להתחדשות עירונית ● וגם: מאות יחידות דיור חדשות בגליל המערבי ● חדשות הנדל"ן

שר האנרגיה אלי כהן (משמאל) בפגישה עם שר האנרגיה של קפריסין ג'ורג' פפנסטאסיו / צילום: שלומי אמסלם, לע''מ

מתעלמת מטורקיה: ישראל מקדמת את חיבור רשת החשמל עם קפריסין ויוון

בפגישה עם שר האנרגיה של קפריסין, ג'ורג' פפנסטאסיו, דן שר האנרגיה והתשתיות אלי כהן בנוגע לשיתוף פעולה בתחום האנרגיה ● השניים סיכמו כי פרויקט הכבל החשמלי התת-ימי שיחבר את רשת החשמל של ישראל לקפריסין וממנה ליוון, ואל רשת החשמל האירופית, יקודם בעדיפות גבוהה