הדרך לכסף: מתי משתלם ליזם לקחת הלוואת גישור

*** הכתבה בשיתוף קרן אקספו

קיימים סיפורים רבים בהם היה חסר ליזם את אותו הגרוש ללירה על מנת להצליח ולנסוק. אותו גרוש הוא לרוב ההון הראשוני, הדרוש לצורך התנעת מיזם כזה או אחר. איתור הרעיון הנכון או הנכס המתאים על מנת להפכו למוצר יקר ערך, הוא לעיתים המשימה הקלה יותר. במיוחד כאשר מדובר ביזם בתחילת דרכו, ללא אמצעים כספיים רבים, האתגר האמיתי הוא להשיג את המימון הראשוני שיאפשר את רכישת הנכס המהווה למעשה אמצעי שיוביל אותנו למטרה.

על מנת להשיג את אותו גרוש נכסף נזדקק להלוואה, שמכונה בתחום המימוני הלוואת גישור. זוהי, למעשה, הלוואה לתקופת זמן קצרה בטווח של בין כמה חודשים לשנתיים, שמטרתה לפתור בעיה נקודתית של מימון, עד לקבלת פתרון קבוע בדמות הלוואה או ליווי ארוך טווח. בתחום הנדל"ן הלוואות גישור בחלק רב מהמקרים ניתנות על קרקעות בטרם הן הופכות הלכה למעשה לפרויקט נדל"ן.

הבנק מעדיף להמתין

דוגמה מייצגת להזדמנות נדל"נית הדורשת פתרון מימוני מהיר היא במצב של אופציה. עסקאות נדל"ן רבות נעשות על ידי רכישה על תנאי, קרי בעל הנכס נותן לרוכש הפוטנציאלי תקופת זמן מוגבלת במהלכה יוכל לרכוש את הנכס. למעשה, נותן הבעלים לרוכש אופציה תמורת תשלום בלעדיות לתקופה מוסכמת. במידה והאופציה תמומש, המחיר ששילם עליה הרוכש יקוזז ממחיר הנכס אך במידה ולא ימומש יחולט סכום האופציה. אופציה שכזו איננה ניתנת אך ורק בשוק הפרטי, גם במכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), על הזוכה במכרז לשלם את מלוא סכום הקרקע עליה הציע תוך 180 יום. מכאן שהערבות הראשונית שהפקיד עם הגשת הצעתו הינה, הלכה למעשה, אופציה שהוא משלם למדינה עבור הזכות לרכוש את הקרקע.

כעת, לאחר שהיזם רכש את האופציה הוא יוצא למסע דחוק בזמן על מנת להשיג מימון ולממשה. מסתבר כי לא מדובר במשימה כה קלה. זאת מכיוון שגם במידה וזו קרקע עם פוטנציאל השבחה רב אשר על מנת לממשו היזם צריך תקופת זמן קצרה יחסית ומימון, הבנקים אינם ששים להעניק הלוואת גישור שכזו במיוחד כאשר מדובר ביזמים קטנים.

במקרים רבים יעדיפו הבנקים להמתין עד אשר ידעו בדיוק מה יש להם ביד, קרי לחכות עד אשר אותו יזם ישביח את הקרקע ויהפוך אותה לזמינה ובעלת היתרי בניה ואז להציע לו ליווי מלא לפרויקט הנדל"ני שיקום עליה. גם במקרים בהם הבנק ישקול מתן הלוואת גישור לרכישת הקרקע, לעיתים זו לא תצא לפועל, שכן מרכיב הזמן הינו קריטי ויש פעמים שההליך אינו מתאים לפרוצדורות הבנקאיות לאישור ההלוואה.

מחזירים את ההשקעה

עבור היזם אשר מתקשה להשיג מימון בנקאי לקרקע קמו בשנים האחרונות אלטרנטיבות חוץ בנקאיות. הלוואות הגישור הן מהמוצרים השכיחים שמעניקות קרנות מימון הנדל"ן הפועלות בארץ. הללו פתוחות יותר בפני היזמים הקטנים בכל הנוגע למתן הלוואות. האחרונים יאלצו לשלם מחיר יקר יותר עבור הכסף, אך מבחינתם לעיתים זו הברירה היחידה להשגת הקרקע שבהשבחתה, כך הם מאמינים, יחזירו את ההשקעה בריבית דריבית.

ברוב המקרים גובה המימון יעמוד על מקסימום של 60% משווי השומה על הקרקע שתיערך על ידי שמאי מוסמך. מבחינתה של הקרן הסיכון יחסית מגודר,שכן מאחר ומדובר על הלוואה לטווח קצר אין זה סביר ששוויה ירד בעשרות אחוזים בפתאומיות. על אחת כמה וכמה כאשר ערך הקרקע אמור להאמיר בעקבות ההשבחה שהיזם מתכנן.

כאמור, אורך חייה של הלוואת הגישור אינו עולה על שנתיים. זאת מכיוון שלרוב מדובר על יזמים קטנים שרוכשים קרקעות ונכסים לא גדולים ולכן זמן הכנת הקרקע לבנייה אינו ארוך. לאחר שהיזם אכן מצליח להשביח את הקרקע למצב של זמינות מיידית לבנייה, היא הופכת לאטרקטיבית יותר בעבור הבנקים, כך שסביר שאילו יציעו ליזם מימון וליווי מלא, שחלקו יווסת להחזר הלוואת הגישור לקרן.

זה הצעד הראשון שעליך לעשות לקבלת מימון