גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תופעת המשרדים בדירות מגורים: אין מידע ואין מדיניות

כחלון רוצה לעצור את תופעת המשרדים בדירות מגורים כדי להגדיל את היצע הדירות להשכרה, אבל לעיריות אין נתונים על מספר הדירות שבהן נעשה שימוש מסחרי חורג ללא היתר

מגדלי עזריאלי / צלם: תמר מצפי
מגדלי עזריאלי / צלם: תמר מצפי

ניסיון הרציני היחידי להילחם בתופעת דירות המגורים שנעשה בהם שימוש למשרדים/מסחר היה במכרז להקמת מרכז השלום (מגדלי עזריאלי), כאשר התנאי לזכייה במכרז היה אכלוס המגדל המרובע במשרדים שיפונו מדירות מגורים בשכונת לב העיר, בשכ"ד ראשוני אטרקטיבי. אחרי הזכייה ביקש עזריאלי לחרוג מהתנאי ולהקים בית מלון. מישהו בעירייה הסכים, והתוצאה היא ש-1,000 דירות מגורים בלב העיר ממשיכות לפעול כמשרדים.

כאשר שר האוצר משה כחלון יכריז מחר (ב') בישיבה הראשונה של קבינט הדיור על יוזמה כלשהי בתחום זה, האם יש לו נתונים אמיתיים שעליהם אפשר לבסס תוכנית פעולה? "גלובס" מתריע שוב ושוב על היעדר מידע אמין בתחום הנדל"ן, והפעם - היוזמה המיוחסת לצוות הדיור של כחלון, להפסיק או לצמצם את התופעה של שימוש בדירות מגורים לשימוש כמשרדים/מסחר, על מנת להגדיל את היצע הדירות להשכרה בעיקר באזורי הביקוש. ברוב המקרים אלה הן אותן דירות 3 חדרים במרכזי הערים, בדיוק הדירות שזוגות צעירים, סטודנטים וצעירים בכלל, משוועים להן ומצפים שרק ייצאו לשוק השכירות.

יש טיעונים טובים בעד "עירוב שימושים" במרכזי ערים ומידת הנוחיות שדירות משרדים/מסחר מספקות לציבור, ובעיקר בקומות הקרקע ובדירות מרתף, באופן שמעיק פחות על דיירי הבניין, ואפילו במחיר של אישור לכניסה נפרדת. מוסכם על כל גופי התכנון שלפחות בעניין פעוטונים וגני ילדים, חשוב וראוי לספק אישורים לשימוש חורג בדירות מגורים, ובצדק.

מצד שני, מדובר בעבריינות השכיחה והבוטה ביותר בתחום השימוש החורג במרכזי הערים: אלפי דירות מגורים מתפקדות כמשרדים - רואי חשבון, סוכני ביטוח, עורכי דין, רופאי שיניים - בניגוד לחוק, בניגוד לייעוד הקרקע, וללא היתר כדין לשימוש חורג. סטטיסטית, משרד מייצר פי 4 תנועות רכב מאשר דירה, ובכך משרד גם מעצים מצוקות חניה ומגדיל רעש וזיהום אוויר במרכזי הערים.

השאלה היא כמה דירות משרד/מסחר יש במרכזי הערים, משני הסוגים: אלה הפועלות ללא היתר כדין לשימוש חורג, ואלה שקיבלו מהעירייה היתר לשימוש חורג. מדובר בהיתר הניתן על ידי העיריות לתקופות של 5 שנים, תוך תשלום היטל השבחה וארנונה עסקית. העיריות נהנות מהכנסות אלה ובכך הן מצויות בניגוד עניינים מסויים בשאלת השימוש החורג בדירות מגורים.

נתוני הבסיס הם: סה"כ מספר הדירות בישראל הוא כ-2.4 מיליון. סה"כ דירות מושכרות בשוק - 550-600 אלף. סה"כ דירות ריקות, על פי דוח חברת חשמל - כ-40 אלף.

בכמה דירות נעשה שימוש למשרדים/מסחר, בין שבהיתר חורג ובין שללא היתר? הנתון הרלוונטי האחרון שמצוי בלמ"ס, על בסיס מפקד דירות ב-1995, הוא 102 אלף דירות מגורים שאינן משמשות למגורים, והיו אז 82 אלף דירות ריקות. מנכ"ל משרד השיכון היוצא, שלמה בן אליהו, נוהג לנקוב במספר 100 אלף, מחציתן במרכז הארץ. על פי סקר מ-2012 של חברת המחקר "צ'מנסקי בן שחר", יש בישראל כ-100 אלף דירות כאלה, וניתן לפנות 50-60 אלף מהן למגדלי משרדים ולמרכזים מסחריים.

הלמ"ס ניסה לאמוד ב-2013 את מספר הדירות הללו בת"א. מישהו זרק שם את המספר 12 אלף, אבל המחקר הסתיים ללא תוצאה, בהיעדר נתונים אמינים. ירון ביבי ז"ל, שהיה מנהל מחוז ת"א ומנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, העריך גם הוא את מספר הדירות הללו בכ-100 אלף בכל הארץ, ומתוכן כ-20 אלף בתל אביב בלבד.

עיקר דירות המשרדים - באזורי ביקוש

בראיון ל"גלובס" אמר נתניהו: "הייתי מצפה שהממשלה תפעל בצעדים כלכליים, כדי לגרום למעבר השימושים החורגים המסחריים מהדירות לבניינים ייעודיים לשימושים אלה. למשל בתחום המיסוי, על ידי אי הכרה בהוצאות בעל העסק של דמי השכירות בשימוש חורג בדירת מגורים או בקציבת זמן מרבי לשימוש החורג בדירת מגורים, למעט עבור גני ילדים פרטיים. צעד כזה, רק בתל אביב, יכול להביא לשחרור מיידי של 5,000 דירות, שחלקן יהיה להשכרה מיידית".

החלק המכריע של הדירות הללו מצוי באזורי הביקוש, ובעיקר בערים הגדולות. הניסיון להבין את הנתונים על מספר הדירות המשמשות למשרדים/מסחר, בהיתר לשימוש חורג וללא היתר כזה, מעלה ממצאים מפתיעים.

בירושלים 211 אלף דירות (כולל בשכונות הערביות). מהעירייה נמסר: "בירושלים מצויות להערכתנו כ-5,000 דירות בשימוש חורג, רובן במרכז העיר. לרובן יש אישור לשימוש חורג, אך אין לנו בשלב הזה את הנתון המדויק. מציאת הנתון המדויק הינה תהליך מורכב ביותר שעשוי להימשך זמן רב".

בחיפה יש כ-100 אלף דירות. מהנדס העיר חיפה, אריאל וטרמן, אומר שרק למאות בודדות לכל היותר ניתן היתר לשימוש חורג למשרדים או מסחר. בחיפה, הוא אומר, העירייה מובילה מגמה הפוכה: שינוי ייעוד מתחמי משרדים ומחסנים, בעיקר בעיר התחתית, למגורים ומעונות סטודנטים. וטרמן כופר בנתונים על עשרות אלפי דירות בארץ המשמשות לעסקים: "למספרים האלה אין בסיס והם מופרזים בסדרי גודל ממה שקיים בפועל בשטח".

בתל אביב 190 אלף דירות. כמחצית התושבים, 200 אלף איש, גרים בדירות שכורות, ורוב השוכרים הם צעירים עד גיל 35. לעיריית ת"א אין מידע על כמות הדירות המשמשות למשרדים/מסחר ללא היתר לשימוש חורג. על פי נתוני מהנדס העיר ת"א, מ-1990 ועד היום אישרה העירייה שימוש חורג ל 1,100 דירות, למשל גן ילדים, משרדים ומלונות, ולהפך - ממשרדים/מסחר למגורים. נמסר כי "עיריית תל אביב יפו אוכפת עבירות על חוק התכנון הבנייה בהתאם לתלונות משכנים או מידע ממוקד על פתיחת עסק ללא היתר בבניין מגורים".

אורלי אראל, סגנית מהנדס העיר, אומרת כי הנתון של 100 אלף דירות כאלה בארץ היה אולי נכון לפני 20 שנה, אבל כיום מדובר במספר נמוך הרבה יותר, אפילו זניח, משום שבעקבות עליית מחירי הקרקע זהו שימוש לא כלכלי.

המסקנה: בהיעדר נתונים אמיתיים, כשאין מדיניות ממשלתית ברורה מלווה בחקיקה, במקלות ובגזרים, ובלי רצון אמיתי של ראשי הערים - קשה לסמוך על המסלול הזה כפתרון משמעותי לתוספת מהירה של דירות להשכרה במרכזי הערים. חבל.

עוד כתבות

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

שיא חדש גם לדאו ג'ונס ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם 

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

חרדים בלשכת הגיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

בג"ץ: לעצור תשלומים לישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים החל מה-1 באפריל

בג"ץ הוציא את צו הביניים בשל היעדר מקור חוקי להעברת התשלומים ● וכעת, מיום שני הקרוב יופסק התקצוב לתלמידי ישיבות שחייבים בגיוס ● השופטים אימצו עמדה מחמירה מזו של היועמ"שית ● התנועה לאיכות השלטון: "צו הביניים הזה מהווה צעד תקדימי בדרך לשוויון, וציבור המשרתים מודה לבית המשפט על החלטתו החשובה"

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל