*** הכתבה בשיתוף אקסיום גלובל אינווסטמנט

לא חסרות עסקאות בשוק הנדל"ן המניב (מרכזים מסחריים, משרדים, דיור מוגן, מבני תעשייה), אך החוכמה הגדולה היא לאתר את הנכסים אותם ניתן להשביח - להעלות את שוויים באמצעות פעולות אסטרטגיות שתכליתן להגביר את קצב הצרכנים והשוכרים ועימם באופן טבעי את זרם ההכנסות. מהם אותם נכסים שניתן לרכוש במחיר מציאה ואילו צעדים בסיסיים יש לנקוט על מנת להשביח את הנכס ולבצע עליו בהמשך את האקזיט המיוחל?

נכס של בעלים במצוקה: בשוק של קונים ומוכרים מרצון העסקאות נעשות לרוב במחיר שוק, אך במידה ויודעים לאתר מוכר שאינו מרצון, קרי כזה הנאלץ למכור מרכולתו בשל אילוץ, הרי שבמו"מ שבו אחד מהגורמים "פצוע" ונמצא בלחץ, ניתן להשיג עסקה הזדמנותית. הדבר נכון גם לגבי רכישת נכסים מכונס נכסים של חברה מסוימת, שמעמיד למכירה נכסים שונים של הבעלים פושט הרגל על מנת לנסות ולכסות על חובותיו של האחרון. בעסקאות כאלו הגוף המממן או נותן האשראי מוכן להתפשר על מחירים זולים מהשוק ובלבד ויכסו על החוב שניתן על ידו לבעלים.

נכס עם נתוני פתיחה בעייתיים: ככל שהנכס בעייתי כך שוויו נמוך באופן ניכר מהפוטנציאל הגלום בו. כך, למשל, ישנם נכסים שבעליהם אינו משקיע אמצעים מספקים לאיתור שוכרים לכן חלקים ממנו נותרים ריקים ואלו התפוסים לעיתים מושכרים במחירים מתחת לשוק. מאחר והערכות השווי מהוונות את זרם התקבולים ומתייחסות לשטחים הריקים ב"סקפטיות", הרי שהשווי שיתקבל בגינם יגלם את תמונת המראה הנוכחית ולא את הפוטנציאל. "צייד" נכסים המאתר נכס שכזה, ירכוש אותו במחיר נוח. במידה וידע לבצע את הפעולות הנדרשות לאיתור שוכרים והתאמת השכירויות החדשות למחירי השוק, שווי הנכס יעלה בהתאם.

נכס בעל זכויות בנייה בלתי מנוצלות ובחינת תב"עות באזור: בימינו כל מ"ר מנוצל שווה כסף לבעלים ומתבטא מיד במחיר. נכסים בהם לא נוצלו מלוא זכויות הבנייה מגלמים פוטנציאל השבחה נוסף, שאמנם בא לידי ביטוי בשומת הנכס אך באופן חלקי בלבד, כך שסביר שלאחר בנייתם יזכו לערך מוסף. יחד עם זאת, יש לוודא כי באזור קיים צורך לתוספת השטחים וכי עלויות הבנייה החדשה בתוספת היטלי ההשבחה שיבואו בגינה יכוסו על ידי תוספת ההכנסות העתידיות. כמו כן, יש לבדוק ברשות המוניציפלית באשר לתכניות בנייה עתידיות באזור, שכן אם מקודמת בנייתה של שכונת מגורים בסמוך קיים פוטנציאל השבחה בשל תוספת קהל יעד עתידי. מצד שני, אם ישנן תוכניות להקמת מרכזים מסחריים באזור, הרי שקיים חשש לתחרות מוגברת שעלולה להזיק לשווי הנכס.

רכישת קבוצה של נכסים: בכל תחום ולא רק בנדל"ן, ככל שקונים יותר כך המחיר הממוצע ליחידה נמוך יותר. בתחום הנדל"ן החוק מקבל משנה תוקף, כי בנוסף לכך לרוב ב"חבילת" הנכסים הנמכרת קיימים כאלו מהם הבעלים מנסה להיפטר לאורך זמן ולכן הינם במצב לא אופטימלי. ומכאן שבנוסף להנחה על הכמות, יוכל הבעלים החדש להגדיל את פוטנציאל הרווח על ידי השבחת הנכסים ומכירתם כבודדים כך שהאקזיט הכולל יהיה נרחב. יחד עם זאת, לעיתים עיניים גדולות הן בעוכרם של משקיעים נלהבים שלעיתים "ממנפים עצמם לדעת" ונכנסים למחנק תזרימי במידה וקיים עיכוב בתוכנית ההשבחה.

שיפוץ הנכס: גם במידה והנכס מושכר במלואו, לעיתים הוא מיושן ובעל רמת תחזוקה בלתי מספקת שאיננה מפתה לקוחות לבוא לבלות במתחמיו ומכאן ששוויו מגלם את מצבו הנוכחי (נכס דרגה B ו- C). באמצעות שיפוץ הנכס, הן מבחינה נראות והן מבחינת תשתיות ושדרוג התחזוקה שבו על ידי הקמת/שכירת חברת ניהול נאותה, ניתן לעורר מחדש את הצרכנים. כך יתאפשר להעלות את דמי השכירות ובכך להשביח את שוויו של הנכס. יחד עם זאת צריך לוודא כי עלות השדרוג אכן "תבלע" בתוספת ההכנסות, שכן ישנם אזורים בהם אין מקום לשדרוג כיוון שתוספת ההכנסות אינה מצדיקה את השיפוץ בנכס.

שינוי תמהיל חנויות ושוכרים: לעיתים תמהיל החנויות והשוכרים בנכס מוטה ואינו נותן פתרון כולל לקהל הלקוחות ולכן זרם הקונים הפוטנציאלים נמוך מלכתחילה. כך למשל מרכזי קניות בהם יש מחסור במותגי אופנה, מתחם בו אין רשתות קמעונאיות מובילות או לחילופין מרכז בו אין מספיק בתי קפה ומקומות בילוי, אינם מפתים די את הלקוח שלא יתקשה למצוא מתחם קניות חלופי עם תמהיל נכון יותר. יש לנסות ליצור תמהיל שימשוך קהל יעד מגוון ככל האפשר, לעיתים אף בדרך של הבאת שוכר עוגן מושך קהל במחיר שכירות נמוך. הקהל החדש שיזרום יפצה את הבעלים על אובדן ההכנסה בגין השכירות הנמוכה, שכן הכלל אומר שזרם לקוחות מוגבר מביא עימו זרם הכנסות מוגבר.

חוזים מול שוכרים: ככל שתקופות השכירות הינן ארוכות יותר כך ביטחון ההכנסה יציב יותר ושיעורי התפוסה הממוצעים גבוהים יותר. נכון, לעיתים חוזים לטווח ארוך מייצגים בדיעבד מחירים הנמוכים ממחיר השוק, אך מצד שני מאפשרים להוונם לפי שיעור היוון נמוך יותר בשל, כאמור, ביטחון ההכנסה לאורך זמן. זאת ועוד, נכסים בעלי חוזי שכירות מובטחים לאורך זמן, במיוחד כאשר מדובר על חברות מובילות וממותגות וכן חברות ממשלתיות, מושכים משקיעים מוסדיים. הללו מחפשים לרכוש נכסים שכאלו המבטיחים תשואה קבועה לאורך זמן, גם אם זו מעט נמוכה מהנורמה, ועל כך מוכנים לשלם את מיטב כספם.