גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"ההשקעה של המוסדיים בנדל"ן עדיין לא מספיק גדולה"

סביבת ההשקעות המאתגרת של השנים האחרונות דוחפת עוד ועוד משקיעים לתחום הנדל"ן ■ על רקע זה השלימה באחרונה קרן ריאליטי גיוס של 850 מ' ש' לקרן השלישית שלה, כשהפעם נוטלים בה חלק גם גופים מוסדיים גדולים ■ ראיון עם שניים מהשותפים, אוהד רוזן ושלמה גוטמן

אוהד רוזן ושלמה גוטמן / צילום: תמר מצפי
אוהד רוזן ושלמה גוטמן / צילום: תמר מצפי

שוק המניות המקומי קרוב לרמות שיא כל הזמנים, שוק האג"ח חווה לאחרונה תיקונים עזים, והשווקים במזרח אסיה ובאירופה מטלטלים מדי יום כמעט. תוסיפו לכך גם סביבת ריבית אפסית ברוב מדינות העולם המערבי ותקבלו אתגר לא פשוט שעמו מתמודדים מנהלי ההשקעות בשנים האחרונות. היכן הם יכולים למצוא את התשואה העתידית?

אחד הפתרונות שהמשקיעים המוסדיים - כמו גם בעלי ההון - פונים אליו בתקופה הנוכחית הוא קרנות השקעה בנכסים ריאליים. בעיקר כאלה שמנהליהן מציגים קבלות על הצלחות עבר ופועלות בנישה שעדיין נושאת בחובה הבטחה לפוטנציאל עליות.

זהו הרקע לגיוס המוצלח ורחב ההיקף שהשלימה לאחרונה קרן ההשקעות בנדל"ן ריאליטי. ל"גלובס" נודע שהקרן האחרונה, השלישית במספר, גייסה מהמשקיעים כ-850 מיליון שקל, לאחר שזכתה לביקושים בהיקף של מעל למיליארד שקל.

ריאליטי, שמעתה זוכה להיכלל בקבוצה היוקרתית של הקרנות הישראליות שגייסו מהמשקיעים מעל למיליארד שקל (150 מיליון שקל בקרן הראשונה, 250 מיליון שקל בקרן השנייה, ועתה, כאמור, עוד 850 מיליון שקל), מובלת על ידי השותפים הוותיקים שהקימו אותה: אוהד רוזן (בנו של יוסי רוזן, שהיה מנכ"ל החברה לישראל ויו"ר בזן, ושמושקע בעצמו בקרן ריאליטי); ד"ר מיכאל (מיקי) ורדי, לשעבר מנכ"ל מינהל מקרקעי ישראל; ובנו, אסף ורדי. החל מקרן השלישית שותף בהובלה גם שלמה גוטמן - שניהל עד לאחרונה את תחום ההשקעות בנדל"ן בקבוצת הביטוח והפנסיה הפניקס, וקודם לכן כיהן בתפקיד דומה בקבוצת מגדל - שהצטרף כשותף שווה.

מבחינת השותפים מדובר בקפיצת מדרגה. זאת, משום שהם מתכננים להוסיף הון חיצוני להון שגויס מהמשקיעים בקרן, שאליו יתווספו גם כספים של משקיעים שיצטרפו לעסקאות (co-investment). כך שבפועל הם מתכננים לבצע בקרן השלישית השקעות בהיקף של למעלה מ-2 מיליארד שקל, שיתפרסו על 10-15 עסקאות.

"הלכנו לקרן השלישית שלנו, שהיא משמעותית יותר גדולה מהאחרות, בגלל הקפיצה הזו. רצינו כוח עזר נוסף איתנו, שמגיע מהשוק המוסדי", אומר אוהד רוזן בראיון משותף עם שלמה גוטמן. "בקרן השלישית", הוא מגלה, "נכנסו גם המוסדיים הגדולים". המדובר הוא בהפניקס, במנורה מבטחים, במגדל, באלטשולר שחם (שמשקיע בריאליטי כבר מהקרן הראשונה), בהלמן אלדובי, בגילעד - קרן הפנסיה לעובדים דתיים, ובכמה אוניברסיטאות. ככל הידוע, ארבעת הגופים הראשונים הם גם הגדולים בקרן, עם השקעות של 100-200 מיליון שקל כל אחד.

"האופרציה שלנו כוללת קרוב לעשרים איש בריאליטי עצמה, שכולם ממוקדים בתחום השבחת הנדל"ן", מוסיף רוזן. הקרן לא בונה ולא משווקת דירות והיא רחוקה ממה שעושות קרנות הריט. אנו רק משביחים נדל"ן בישראל. למוסדיים יש הרבה יכולות בתחום הנדל"ן, אבל לא כדאי להם להקים מערך לתחום שכזה. זה ידרוש מהם מערכי ענק".

"כמנהל השקעות מוסדי פחות אהבתי קרנות השקעה", אומר גוטמן, "לא בגלל המוצר עצמו, אלא כי לא אחת חששתי משרלטנות. יש קרנות טובות, אבל גם יש קרנות שמה שעומד לנגד עיניהן זה טובתן האישית ולא טובת המשקיעים. בריאליטי לעומת זאת נחשפתי לקרן מדהימה של חברה עם סכין בין השיניים, קומנדו שהמטרה שלו להביא למקסימום את יתרונות הקרן גם עבור המשקיעים. אנו נותנים למשקיעים פן שלמוסדיים אין, לא כי הם לא רוצים או לא יכולים להקים, אלא כי אנו בנישה מאוד מקצועית וזריזה, בעוד שהם הולכים לכיוון של נדל"ן יותר קלאסי".

"כשיש הזדמנות צריך לקחת אותה"

כמוסדי גוטמן היה מהראשונים בתחום שנכנסו להשקעות ישירות בנדל"ן, ויצר שני תיקי השקעות טובים שהניבו תשואות יפות עד כה. הוא שימש במשך כעשר שנים כמנהל השקעות בתחום הנדל"ן בענף הביטוח, ובתקופה זו היה אחראי על איתור הזדמנויות, ניהול תיק נכסים ורכישות בהיקפים של יותר מ-10 מיליארד שקל נכסים בארץ ובחו"ל, עבור העמיתים והמבוטחים.

במהלך השנים האחרונות השיעור וההיקף הכספי של ההשקעות הישירות בנדל"ן צמח בצורה משמעותית, יש עוד מקום להגדלת הפורטפוליו הישיר בנדל"ן של המוסדיים הגדולים?

גוטמן: "איני חושב שתיקי הנדל"ן המוסדיים גדולים מדי, והמצב הנוכחי בשוק אינו מספיק. בארה"ב יש גופים עם עד 15% מהתיק בנדל"ן, וכאן זה נע בין 0% ל-8% מסך התיק. המוסדיים החלו להיכנס לתחום הנדל"ן הישיר לפני כעשר שנים, ועדיין לא הגענו לרף המקסימלי שהם אמורים וצריכים להיות בו בתיק הכולל.

"לדעתי, זה רכיב הכרחי בתיק המוסדי, והוא צריך לנוע סביב 10% מהתיק. ישנם בתי השקעות וגופים קטנים שמנסים כיום לגדול בתחום, כשגם המוסדיים הגדולים ביותר עדיין לא שם. לא רק זאת, בתיקי השקעות שגדלים במהירות גבוהה, במיוחד בהינתן הריביות האפסיות בשווקים, נכסים ריאליים - ונדל"ן הוא נכס כזה - מקבלים משנה חשיבות".

רוזן: "המוסדיים מאוד מתוחכמים. יודעים לבדוק השקעות ונדל"ן ברמות מאוד גבוהות. הם עושים דיו דיליג'נס מאוד מעמיק. אנו פועלים בעיקר באזורי ביקוש ושם אנו מחפשים נכסים שיש בהם פוטנציאל השבחה משמעותי. כלומר, נכסים שכיום הם לא בשימוש המיטבי שלהם - כאלה שניתן לעשות בהם הצפפה, שינוי ייעוד, הגדלת זכויות, פתרון של מורכבויות אחרות, בעיות של בעלויות, בעיות מול רשויות ומול מנהל, דיירים מוגנים ועוד.

"השוק הישראלי רווי בהזדמנויות כאלה. אנו רוצים להיות בעיקר במרכזי ערים ובאזורי ביקוש כדי להיות בסיכון נמוך ככל האפשר, ואנו לא רוצים להיות באזורים שבסמוך להם יש למדינה הרבה קרקעות כך שהיא יכולה לשנות בהם את המציאות מהרגע להרגע".

גוטמן: "היתרון שלנו בקרן כולל גם מהירות בקבלת החלטות. כשמזהים הזדמנות גם צריך לקחת אותה בזמן".

לאחר שנים של ריביות אפסיות והתנפחות מחירים יש רבים שחוששים מבועות בנדל"ן. גם בתחום הנדל"ן למגורים וגם בתחום הנדל"ן המניב למשרדים והמסחרי. מה דעתכם?

רוזן: "במקומות בהם אנו מחפשים עסקאות, באזורי ביקוש, אנו לא צופים ירידה דרסטית במחירי המגורים. גם אם תהיה ירידה כלשהי זה יהיה פתח להזדמנויות. מעבר לזה, במקומות שאנו מחפשים עדיין יש הרבה מאוד נכסים שלא נמצאים בשימוש המיטבי שלהם - גם במרכזי הערים - עם מיקומים היסטוריים, שניתן להשביח אותם".

גוטמן: "בתחום המשרדים אין ספק שעומד להיות כאן עודף היצע משמעותי של מאות אלפי מטרים, שייצא לשוק החל מ-2017, לסירוגין. זה כמובן ישפיע על המחירים, אבל עדיין - בשונה מכל הסקפטיים הקיצוניים, אני לא חושב שתהיה קטסטרופה. תהיה ירידה מחירים, אך השוק יספוג את זה לאורך כמה שנים.

"ב-2000-2004 השכירו נכסים בדולרים וחשבו שלשוק ייקח עשור לצאת מהמשבר, אבל במציאות השוק יצא מזה מהר מאוד. גם בתחום הריטייל השוק הוא בשיווי משקל עם עודפי היצע קלים. העולם נהיה עולם של סוחרים ושוכרים, וגם כאן הגדולים והחדשנים יאכלו את האחרים. בתל אביב הבנייה המסיבית של אזורי המסחר תיצור עודפים".

רוזן: "את עיקר התשואה שלנו אנו עושים מהשבחת הנכס. הנכס יהיה שווה משמעותית לאחר השבחה, גם אם שוק הנדל"ן יירד בתקופה הזו. כלומר, נדע לעשות תשואות גם בשוק יורד".

ומה לגבי אפשרות של ירידה דרמטית במחירי הנדל"ן בישראל? "אם תהיה בעיה משמעותית של ירידות של כ-30%-50% זו כבר תהיה בעיית מאקרו של כל המשק", אומרים השניים, "אבל בינתיים ירידות במחירים זו הזדמנות".

"תשואות של 25%-30% לשנה בשתי הקרנות הראשונות"

קרן ריאליטי קיימת משנת 2008. השותפים שהקימו אותה החלו לפעול יחדיו בתחום הזה שלוש שנים קודם לכן, ב-2005, כשהקימו את "קצת נדל"ן, באופן פרטי". באוגוסט 2008 החלה לפעול הקרן הראשונה, ובינואר 2012 יצאה לדרך הקרן השנייה.

"בקרן הראשונה, שכמעט כולה מומשה והיתר (שלושה נכסים, ר' ש') במו"מ, התשואה הנומינלית נטו למשקיע, אחרי דמי ניהול, תהיה 25%-30% לשנה. בקרן השנייה (שנכס אחד שנרכש במסגרתה כבר מומש, ר' ש') אנו צופים תשואות דומות. היעד של הקרן השלישית שיוצאת לדרך, 15%-20% נטו לשנה", אומר רוזן.

בקרן השלישית תגבה הקרן דמי ניהול של 1.9% לשנה מסך ההתחייבויות בארבע השנים הראשונות (כ-16.2 מיליון שקל לשנה). לאחר ארבע שנים ייגבו דמי הניהול הללו מההון שיושקע בפועל בנכסים. נוסף על כך תהנה הקרן מדמי הצלחה של 20% על תשואה של 8% ומעלה.

בסך הכל במסגרת שתי הקרנות הראשונות נרכשו 17 נכסים בהיקפי השקעה כוללים שהצטברו לכ-770 מיליון שקל (כולל מינוף בהון חיצוני). בקרן השלישית השותפים מתכננים להשקיע בנכסים שיירכשו בתמורה לכ-100-200 מיליון שקל לעסקה (לכל הפחות 50 מיליון שקל לעסקה, טרום ההשבחה). למעשה, ריאליטי כבר ביצעה רכישה ראשונה עבור הקרן השלישית, כשקנתה באפריל האחרון 67% מבית העיתונאים ברחוב קפלן בת"א, בשותפות עם הפניקס (33%), ובתמורה לסך כולל של כ-172 מיליון שקל.

"אנו מתקשים לראות איזושהי הזדמנות בשוק הבינוני-גדול שלא תעבור על השולחן שלנו. אנו יושבים על זרם עסקאות גדול, שיגדל עוד", אומר גוטמן.

ומה עם השקעה בחו"ל או בתחומים אחרים?

רוזן: "אנחנו מאוד מפוקסים וממוקדים בסגמנט אחד בנדל"ן. הציעו לנו תחומים אחרים, אך אם נתפזר בשלב הזה נאבד מהיתרון היחסי שלנו".

גוטמן: "אולי בעתיד הרחוק".

פרויקטים מרכזיים של קרן ריאליטי

עוד כתבות

גפילטע בפיתה עם חזרת ביתית / צילום: דוד ששון

לא רק לאייל שני מותר: לסגור את החגים עם גפילטע, בפיתה

אחת האופנות הקולינריות הבולטות בישראל היא תופעת ה"הכול בפיתה", אבל גפילטע פיש בפיתה, זה כבר השיא

אתר בנייה סגור בפתח תקווה / צילום: גיא ליברמן, גלובס

הקבלנים: הפסד יומי של 380 מיליון שקל בשל הטלת הסגר על יו"ש

ערב תקופת החגים שיגרו בהתאחדות בוני הארץ מכתב לראש הממשלה ושר הביטחון נתניהו בו הפצירו שיחריג מהסגר עובדים בענף ● המכתב לא נענה ● מבדיקת "גלובס", עולה כי ערב חג הפסח שוגר מכתב דומה שבו נאמד ההפסד היומי מאי כניסת פועלים ב-350 מיליון שקל

 אוהד סנדלר, רמי לוי ואדם פרידלר./ צילום: שלומי יוסף, גלובס

"אם לא נגיע לשווי של מיליארד שקל, עשינו טעות": מה מחפש רמי לוי ב"גוד-פארם" ומי מחפש עליו חומר מכפיש

מפגש ייחודי בין רמי לוי לאדם פרידלר ואוהד סנדלר הוליד שותפות ברשת הטואלטיקה "גוד פארם" שמונה כבר 18 סניפים ● בראיון משותף ראשון הם מספרים על התוכנית להנפיק, על הקשיים מול הקניונים ועל החיבור בין "הילדים הטובים" מתל אביב לקמעונאי הוותיק מירושלים

נתניהו ובנט. מי ייצא שבע אחרי הבחירות? / צילום: מוטי מילרוד, הארץ

בנט מתייצב לצד נתניהו, ומתעלם מהתוצאות בבחירות

נתניהו קיבל פחות קולות מגנץ, מחנה הימין ירד ב-5 מנדטים ואף על פי כן, ח"כ נפתלי בנט מציין שהחלפת נתניהו צריכה להיות "דרך פתק" תוך שהוא מתעלם מתוצאות הבחירות ● פרשנות

קשים מפלסטיק / צילום: Shutterstock

מקשיות לחליפות חלל - כמה אתם שולטים בחדשות?

מה מגדלים בשטחים המוחכרים מירדן, איזו מניה שברה שיאים ומה שמו של ההאקר הרוסי? 10 שאלות שיבחנו כמה אתם מעודכנים

מארק הרד, מנכ"ל אוראקל המנוח / צילום: Robert Galbraith, רויטרס

מארק הרד, מנכ"ל חברת התוכנה אורקל, מת בגיל 62

הרד מונה למנכ"ל אורקל בספטמבר יחד עם צפרא כץ ● בעבר כיהן כמנכ"ל HP ועזב בשנת 2010 לאחר שערוריית הטרדה מינית

אריק הניג / צילום: תמר מצפי, גלובס

איש התקשורת אריק הניג הלך לעולמו בגיל 72

איש התקשורת ומפיק הטלוויזיה, שנודע בעיקר כזה שהחדיר לארץ את תרבות ה-NBA נפטר היום אחרי מאבק ממושך במחלה קשה ● הותיר אחריו אישה וילדה

דיור מוגן / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

אל תשליכני לעת זקנה: זה מה שצריך לתקן בענף הדיור המוגן

דיירי הדיור המוגן כבר שנים "קהל שבוי", וללא התערבות של המדינה - המצב רק יחמיר ● דעה

 

ראש ממשלת לבנון סעאד חרירי / צילום: Aziz Taher, רויטרס

המס על הוואטסאפ הצית הפגנות זעם בלבנון

המס עצמו כנראה יבוטל אבל ההפגנות לא שוככות ● ראש ממשלת לבנון סעד אל-חרירי ביטל את ישיבת הממשלה שאמורה הייתה לדון בהצעת התקציב לשנה הבאה, והקציב לקואליציה שלושה ימים לפתור את המשבר ● מנהיג חיזבאללה, חסן נסראללה: "נגד מסים חדשים, אבל לא תומך בהתפטרות של הממשלה"

מטוס של חברת התעופה האוסטרלית קוואנטס / צילום: שאטרסטוק

קוואנטס האוסטרלית שברה שיא: המספרים מאחורי הטיסה הארוכה בעולם

חברת התעופה האוסטרלית השלימה השבוע את הטיסה הארוכה ביותר בעולם: מטוס הדרימליינר של החברה חיבר בין ניו יורק לסידני במסע שארך 19 שעות וחצי ● מדובר בטיסת ניסוי לקראת השקה רשמית של הקו, כלל הנראה ב-2022

בוריס ג'ונסון / צילום: רויטרס

דרמת הברקזיט: ג'ונסון שיגר לאיחוד שני מכתבים סותרים בנוגע לפרישה

(עדכון) ● אחרי שלא הצליח לאשר את הסכם הברקזיט בפרלמנט הבריטי אתמול, ג'ונסון נאלץ לבקש דחייה מהאיחוד • כלי התקשורת בבריטניה דיווחו כי שלח בקשת הארכה בלתי-חתומה בבריסל, מלווה במכתב חתום נוסף שבו הוא מפציר באיחוד לא לאשר אותה

 מאזדה 3 סדאן / צילום: יחצ

שאיפות פרימיום: מאזדה 3 החדשה זכתה לשדרוג מרשים ביחס לדור היוצא

מאזדה 3 מתברכת בשלדה מהנה לנהיגה, בתא נוסעים איכותי, ובביצועים מכובדים • אבל תג מחיר שאפתני מציב אותה במיקום בעייתי מול ההיברידיות והקרוס-אוברים האופנתיים

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה תל אביב

ויליגר: "מצרים על מחול השדים שנוצר וניסיונות השווא של ארומה ת"א להתנער מאחריות"

ממצאי בדיקת משרד הבריאות מנקים את האחריות מספקית הטונה ויליגר ● היסטמין הגבוה נבע מאופן הטיפול בטונה לאחר פתיחתה ● ארומה ת"א: "נעשה הכול על-מנת שתקלה מסוג זה לא תחזור" ● אדם נוסף הגיע לחדר מיון לאחר שאכל כריך טונה בקיוסק בנמל ת"א

דרור פויר / צילום: יונתן בלום

עוקף מלמעלה: תנו לאנשים לעוף, והם יבינו הכל אחרת

לא הייתי צריך לטוס בגובה 800 רגל כדי לאהוב את המקום שאני חי בו, אבל עכשיו אני רואה אותו אחרת לגמרי

ליברפול, מרכז העיר. רחוב אופייני של בנייני לבנים אדומות  / צילום: Shutterstock | א.ס.א.פ קריאייטיב

ליברפול, לא רק ביטלס וכדורגל. טיול אחר בעיר

רוב התיירים שמגיעים לליברפול נוחתים בשדה התעופה ע"ש ג'ון לנון ועושים את הסיבוב המסורתי בעקבות ארבעת המופלאים ● אבל הביטלס לא צמחו מתוך ואקום, וליברפול היא לא רק הביטלס ● יש לה היסטוריה, מורשת כדורגל מפוארת והרבה אווירה

משה יעלון ומשה כחלון / צילום: אמיל סלמן-הארץ

ערעור לבית המשפט העליון: חשפו את הסכם כחלון-יעלון

מדובר בנספחים להסכם שנחתם בנובמבר 2015 בין שר האוצר משה כחלון לשר הביטחון משה יעלון שאותם סרב משרד הביטחון לחשוף במסגרת פנייה לפי חוק חופש המידע ● המידע בנספחים החסויים הוא בעיקרו תחשיבי שכר וגמלאות לאנשי הקבע בצה"ל אך במשרד הביטחון טענו כי נתונים אלה מאפשרים ללמוד על סדרי הכוחות בהווה בעתיד

רגולציה / צילום: Shutterstock

ביטוח הבריאות כדוגמה: הרגולציה הנוקשה בישראל פוגעת דווקא בצרכן

מספיק להסתכל על הרגולציה בענף הביטוח כדי להבין שמדובר באבן-נגף לכלכלה המקומית ● דעה

וויטני וולף הרד, מנכ"לית אפליקציית הדייטים באמבל/ צילום:Kristen Kilpatrick

באפליקציית הדייטים באמבל רק נשים יכולות ליזום היכרויות. האם זה צעד הראשון לשיוויון מגדרי?

וויטני וולף הרד, מייסדת ומנכ"לית אפליקציית הדייטים באמבל שבה רק נשים יכולות ליזום היכרויות, חושבת ששינוי הרגלי החיזור הוא הצעד הראשון בדרך להפלת הפטריארכיה

שונות גיאוגרפית רבה בשיעור ההשתתפות בשוק העבודה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

שיוויון גורף? למה עדיין מתעקשים להטיל על נשים עבודות בית גם במשרד

מסידור חדרי ישיבות ועד רכישת מתנות יום הולדת לקולגות - נשים מתחילות להתנגד לתפקידים הלא כתובים שמייעדים להן במקום העבודה

דיאנה גולבי/ צילום:  כפיר זיו

"יש לי את היכולת לשלוף את קלף הרוסייה לטובתי"

השירות הצבאי מנע מדיאנה גולבי למנף את הזכייה ב"כוכב נולד" ● אולי התפקיד של חיילת רוסייה במחזה "אפס ביחסי אנוש" יהיה מעין תיקון