גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האם אי הוודאות התכנונית פוגעת בתחום התמ"א 38?

עו"ד מיכה גדרון, לשעבר ראש ועדת הערר המחוזית ת"א, טוען כי בוועדות המקומיות קיימת חוסר אחידות תכנונית בכל הנוגע לפרוייקטים של תמ"א 38 ■ "אם היזם לא יוכל לדעת מהן זכויות הבנייה ומספר הדירות שיקבל, הוא לא יוכל לגבש עיסקת תמ"א"

תמ"א 38  / צילום: תמר מצפי
תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי

*** הכתבה בשיתוף איגוד החברות התמ"א 38

בתקופה האחרונה טוענים יזמים רבים כי מידת אי הוודאות התכנונית בעסקאות תמ"א 38 הפכה להיות כזו, העלולה להרתיע יזמים מלהיכנס לפרויקטים בתחום. אין מדובר אך ורק באשר למחלוקת התמידית שבין הרשויות המוניציפליות לבין היזמים באשר לזכויות הבנייה, אלא גם באשר לדרגות חופש נוספות המוקנות לרשויות, המקשות על יצירת קווים מנחים ברורים בנושא.

עו"ד מיכה גדרון, שותף במשרד עו"ד גדרון גלקין גולן, ומחבר הספר תמ"א 38, ומי שעמד עד לפני כחצי שנה בראש ועדת הערר המחוזית תל אביב, מסביר מדוע בתקופה האחרונה עולה נושא אי הוודאות בעסקאות תמ"א לכותרות: "בשנה האחרונה חלה 'רגרסיה' בוועדות מקומיות רבות ביחס לתקופה של לפני כשנתיים. רבות מהן מבצעות שלב מקדים להפקדת תוכנית של ביצוע מגבלות על הוצאת היתרי בנייה מכוח סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון ובנייה, וכן פועלות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 (המקנה שיקול דעת למועצה המקומית), במטרה לשלול ולצמצם את זכויות הבנייה אותן ניתן יהיה לאשר מכוח התמ"א".

הוא מוסיף ואומר כי "נתקבלו גם החלטות סותרות של ועדות ערר באשר לאופן חישוב זכויות הבנייה במקרה של תמ"א 38 הריסה ובנייה, המגבירות אף הן את חוסר הוודאות. מקביל, בתקופה האחרונה, ועדות מקומיות רבות נוטות לצמצם את מספר יחידות הדיור אותן הן מוכנות לאשר כתוספת לבניין הקיים כנגד חיזוקו, בין בדרך של עיבוי בנייה ובין בדרך של הריסת הבניין והקמתו מחדש".

- אך על פי התמ"א אין הגבלה לגבי מספר היחידות שיבנו במסגרת הזכויות שהוקנו. מדוע זה קורה?

"נכון. תמ"א 38 אינה קובעת את מספר יחידות הדיור אותן ניתן לבנות בשטחים המתווספים לבניין מכוח התמ"א, אך הרשויות לעיתים נוטות להגביל את הכמות בין היתר בשל לחץ הדיירים בסביבה. על מנת שתהיה כדאיות כלכלית לפרויקטים של תמ"א יש לאפשר ליזם הוספת מספר משמעותי של יחידות דיור, בעיקר כשמדובר בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, שהם למעשה פרויקטים של 'מיני פינוי ובינוי'".

- ודאות תכנונית חשובה תמיד. למה היא כל כך קריטית בפרויקטים של תמ"א 38?

"פרויקטים של תמ"א 38 מבוססים על עבודת שטח קשה מאד לאיתור הבניין הדורש חיזוק, שעומד בתנאי התמ"א והגעה להסכמה חוזית עם בעלי הדירות בבניין באשר למתווה העסקה - מה יקבלו בעלי הדירות ומה יוכל היזם לבנות בתמורה. מדובר על תהליך סיזיפי שגם מושקעים בו אמצעים כספיים רבים. בשל התמשכות ההליך החוזי והתכנוני הקשור בייזום פרויקטים של תמ"א 38, ההחלטות של הוועדות לצמצם את זכויות הבנייה תופסות במקרים רבים את היזם באמצע הדרך, אחרי שהוא כבר השקיע מאות שעות עבודה ועשרות אלפי שקלים, אם לא מאות אלפים.

"יום אחד מודיעה הוועדה המקומית לאותו יזם שכל ההסכמות שאליהן הוא הגיע אחרי עמל רב עם דיירי הבניין אינן רלוונטיות עוד שכן, הוועדה המקומית יוזמת תוכנית המצמצמת את זכויות הבנייה מכוח התמ"א בקומה אחת. שינוי כללי המשחק באמצע הדרך, כאשר הוועדה המקומית מחליטה לפתע על מדיניות חדשה - להתיר פחות זכויות בנייה מכוח התמ"א, עם או בלי תוכנית - טורפת את הקלפים, ובמקרים רבים הדבר מוריד לטמיון משא ומתן של חודשים רבים או הסכמות שכבר הושגו".

- האם חוסר הודאות מסכן את עתיד תחום התמ"א 38?

"אם היזם לא יוכל לדעת ברמה גבוהה של וודאות מהן זכויות הבנייה ומספר הדירות שהוא יוכל לקבל, הוא לא יוכל לגבש עיסקת תמ"א, או שיהיה עליו לבחור רק בפרויקטים שיש בהם שולי רווח גבוהים מאד. כך הוא יוכל לספוג צמצום זכויות בשלב היתר הבנייה. מציאות כזו פוגעת כמובן באלפי בניינים שיזמים לא יהיו מוכנים להתקשר איתם בעסקאות תמ"א.

"יש לזכור, שבסופו של יום מדובר בתוכנית אשר מטרתה להשיג חיזוק בניינים בפני רעידות אדמה, מטרה שהיא ללא ספק בעלת חשיבות לאומית. גם תוצרי הלוואי של התוכנית, קרי תוספת של אלפי יחידות דיור במרכזי הערים, הוספת ממ"דים לבניינים ישנים וחידוש בניינים המצויים במקרים רבים במצב פיזי ירוד ביותר, כל אלה ראויים לעידוד ולמסגרת חוקית ותכנונית שתאפשר ביצוע פרויקטים מכוח תמ"א 38 בסביבת עבודה עם וודאות תכנונית סבירה".

- אילו צעדים יש לנקוט על מנת לשפר את הוודאות התכנונית בפרויקטים של תמ"א 38?

"אנחנו מצויים היום בעיצומו של תהליך לגיבוש התיקון הרביעי לתמ"א 38. זו הזדמנות מצוינת להבהיר נושאים המצויים היום בתחום הפרשני ולקבוע אותם באופן מפורש וברור בתמ"א המתוקנת. אני גם בעד צמצום שיקול הדעת של הוועדות המקומיות. כך, לדוגמה, יש לקבוע בתמ"א נוסחה ברורה ופשוטה לקביעת תוספת הבנייה המגיעה במקרה של הריסת בניין והקמתו מחדש, ולקבוע נוסחה לכמות יחידות הדיור המינימליות שאותן יהיה על הוועדה המקומית לאשר בפרויקטים כאלה.

"כמו כן, יש לקבוע באופן ברור כי כל שינוי שהוועדה המקומית תבצע בכמות הזכויות שניתן יהיה לאשר מכוח תמ"א 38, יחול אך ורק מהיום שהתוכנית תאושר, כך שפרויקטים שכבר יצאו לדרך לא ייפגעו. אני גם בדעה שיש לקבוע כמות מינימלית של זכויות בנייה שאותן לא יהיה ניתן לשלול בתוכניות מכל סעיף 23 לתמ"א".

עוד כתבות

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

אייל בן סימון מימש אופציות של הפניקס בהיקף של 1.65 מיליון שקל

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

מגמה מעורבת בוול סטריט; רשת הרהיטים RH מזנקת ב-16%, שיאומי ב-12%

נאסד"ק יורד ב-0.2% ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ●  אמזון השקיעה 2.75 מיליארד דולר באנטרופיק ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"