*** הכתבה מטעם קבוצת רפאל

בין הרפורמות הדרושות בשוק הדיור אפשר למנות גם את זירוז ההליכים הביורוקרטיים המייגעים והפרוצדורות המסורבלות לאישור תוכניות בנייה. השר כחלון הצהיר כי בכוונתו לנסות להקל במשהו על הסבך הביורוקרטי וכצעד ראשון קיבל סמכויות על רשות מקרקעי ישראל. מה עליו ועל שר הבינוי, יואב גלנט, לעשות בפועל על מנת לשחרר את צוואר הבקבוק ולהוציא לפועל עוד ועוד תוכניות מאושרות לבנייה לשוק בלי שהדבר ייקח שנים רבות.

"כיום עוברים 15 שנה ממועד אישור התוכנית בוועדה המחוזית עד לקבלת היתר, אם זה יימשך כך, ולא יטפלו בנושא הזה, הרי שכל היעדים יתבררו כמוטעים והשוק ימשיך לעלות כי ההיצע לא ישתחרר", אומר דוד רפאל, הבעלים של קבוצת רפאל נדל"ן. "ישנם דרכים יחסית פשוטות על מנת לפשט את העניינים ולזרז תהליכים, כמו האצלת סמכויות".

- למה הכוונה?

"סמכויותיה של הוועדה המקומית לאשר פניות של יזם באשר לחריגה בתב"ע מוגבלות ביותר. כך, למשל, ישנם מקרים בהם אין היא יכולה לאשר תוספת זכויות בנייה או שהיא מוגבלת לתוספת של 20% בלבד. כמו כן, היא מוגבלת במספר נושאים הקשורים לגובה וצפיפות, המוגדרים בתב"ע כסטייה ניכרת ומכאן שעל מנת לאשרם, על היזם לפנות לוועדה המחוזית. במקרים כאלו התוכנית נדחית למספר שנים שכן חוזרים לפינג-פונג הבלתי נגמר שבין הוועדות השונות, שלעיתים לא מוליד דבר. לדעתי יש להרחיב את סמכויותיה של הוועדה המקומית בכל הקשור לנושאים מוניציפאליים, לדוגמה תוספת זכויות בנייה, חריגות בגובה וכדומה שבגינן פרויקטים מתעכבים לשווא".

- אם נתמקד בזכויות בנייה, אז במידה וירחיבו את סמכויות הוועדה המקומית ואם וזו אכן תאשר את הפנייה, האם יזם בעל תיאבון לא יפנה לוועדה המחוזית לקבל זכויות נוספות?

"נכון. קיים חשש כזה, אך ניתן להפיג אותו ולקבוע למשל כי בסמכות הוועדה המקומית לאשר תוספת זכויות של 40%, ולציין במפורשות בתוכניות, כי זו תוספת זכויות הבנייה המקסימאלית שניתן לבקש ואין לערער על כך. כך שאם יאשרו את המקסימום זה יהיה הסוף לעניין. גם אם יאשרו חלקית או שלא יאשרו כלל, הרי שהיזם יעשה אחד ועוד אחד ויבין שאולי לא כדאי לו לערער במחוזית על כך ו'להיתקע' עוד שנים בלי פרויקט".

- לעיתים, האינטרסים של המועצה המקומית שונים מאלו של הוועדה המחוזית המסתכלת מנקודת מבט ארצית. כך למשל קיים חשש שרשות מוניציפאלית תאשר הקלות מסויימות בשל שיקולי ארנונה ושיקולים אחרים, הנוגדים לעיתים את המדיניות בתוכנית המתאר המחוזית והארצית.

"כיום, כמעט לכל רשות יש תוכנית מתאר עירונית שאושרה או שנמצאת בתהליכי אישור בוועדה המחוזית. העירייה לא תאשר בכל מקרה בקשות שאינן עולות בקנה אחד עם תוכנית המתאר כך שהחשש לכאוס מוגזם. כמו כן, יש להעניק את הסמכות על תנאי ולמנות בוועדה המקומית מפקח מטעם הוועדה המחוזית, כך שאם לדעתו יש משהו חריג לאורך הדרך, יתריע בפני חברי הוועדה המקומית ויעדכן את המחוזית. זו תשקול האם לזמן את נציגי הוועדה המקומית לדיון על-פי לוחות זמנים מוגדרים מראש".

- אבל עדיין, גם לאחר שקיבלנו את ברכת הדרך של הוועדה המקומית והוועדה המחוזית לתב"ע, לוקח שנים עד קבלת ההיתר. מדוע זה קורה? ואיך ניתן להתגבר על כך?

"לאחר אישור התב"ע יש להגיש תוכניות מפורטות לאישור, זהו הליך מסורבל בפני עצמו שלוקח שנים, שכן צריך לקבל אישורים של האדריכל, כיבוי אש, אדריכל נוף, יועץ תחבורה, קונסטרוקטור ומי לא. רק לאחר שתהליך מפרך זה נגמר, אז מתחילים לדון בנושא הפיתוח שלעיתים תכופות מתעכב למשך שנים בשל בעיות תקציב שצצות לפתע או בשל בעיות ביורוקרטיות. אין כל סיבה שלא לעבוד במקביל. לכן יש להקדים את ההכנות לעבודות הפיתוח ואישור התקציב בגינן, לזמן הדיונים על התוכניות המפורטות, אז לא נצטרך לחכות תקופה כפולה לשווא".

- האם לדעתך יש ליצור גוף עוקף וועדות במקרים מסוימים?

"בתוכניות מיוחדות ומסובכות ניתן להקים וועדה משותפת המורכבת מנציגי הוועדה המקומית והמחוזית ולתת לה סמכויות מורחבות לקדם את התוכנית לכדי הבשלה ובנייה. בוועדה המרכזת יועלו הנושאים הרחבים מנקודת מבט כלל ארצית ומחוזית וכן שיקולים נקודתיים ברמת הרשות אליה שייכת התוכנית. תוכניות כמו פי גלילות, תוכנית 3,700 ואחרות, אשר קיים בהן פוטנציאל לתוספת של עשרות אלפי יחידות חדשות, הן מועמדות טבעיות לסוג כזה של וועדות, שכן במידה ולא יזרזו מהלכים בתוכניות אילו, הרי שגם בעשור הבא לא נראה לצערי שם פעילות".