גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כיצד ישפיע התיקון הרביעי לתוכנית תמ"א 38 על ענף הנדל"ן

התיקון הרביעי לתוכנית תמ"א 38 עתיד להיות משמעותי ביותר עבור היזמים כמו גם בעלי הדירות והנכסים ■ הוא כולל בתוכו בין השאר הכנסה למעגל הפעילות דירות שנבנו בין 1980 ל-1992, הגדלת ההיתכנות לחיזוק מבני ציבור ומשרדים ועוד

בנייני משרדים באזור הבורסה ברמת גן / צילום: תמר מצפי
בנייני משרדים באזור הבורסה ברמת גן / צילום: תמר מצפי

*** הכתבה בשיתוף איגוד חברות התמ"א 38

אחרי שתוכנית תמ"א 38 חגגה השנה עשור לאישורה, במשרדי הממשלה השונים עובדים נכון להיום על התיקון הרביעי לתוכנית שעתיד להיות המשמעותי ביותר שגובש אי פעם. לאחר שהתוכנית זכתה כבר ל-3 תיקונים, שבין היתר, הובילו לאפשרות של בנייה והריסה כמו גם לתוספת זכויות ופטורים ממס, התיקון הרביעי עתיד לראשונה גם להתייחס למיגון הבתים הישנים מפני איומים ביטחוניים ולא רק מפני רעידות אדמה. במקביל, מבוקש בתיקון להגדיל את ההיתכנות לחיזוק מבני משרדים ומבני ציבור, להגדיר טוב יותר את סל הזכויות ליזמים בתוכנית וגם לנסות לטפל באי ההיתכנות של תמ"א 38 ביישובי הפריפריה.

1. הוספת ממ"דים לבניינים שנבנו בין 1980 ל-1992

אחד הסעיפים המשמעותיים המתגבשים במסגרת התיקון הרביעי הוא מתן אפשרות להוספת ממ"דים לבניינים שעד כה לא היו זכאים להיכנס לתוכנית תמ"א 38 כלל. בכך, עתיד התיקון הרביעי להכניס למסגרת התוכנית גם מבני מגורים ללא מרחבים מוגנים, שנבנו לאחר שנת 1980 ועד שנת 1992. נזכיר כי רק לאחר מלחמת המפרץ נכנס לתוקפו התקן הקיים המחייב כל דירה חדשה שנבנית לכלול ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) או ממ"ק (מרחב מוגן קומתי).

סעיף זה עתיד להוסיף לא מעט בניינים לזירת הפעילות של יזמי התמ"א ולהעניק לעוד מאות אלפי בעלי דירות השבחה אפשרית של דירתם הנוכחית. ההערכות היום מתייחסות למספר של כ-230 אלף דירות בבניינים רבי קומות שיתווספו לתוכנית ברחבי הארץ. מדובר במספר לא מבוטל שיגדיל משמעותית את היצע הבניינים בתוכנית, כמו גם יעניק עבודה ליזמים והקבלנים העוסקים בתחום בשנים האחרונות.

אולם בעוד הכנסת הבניינים האמורים לטווח הטיפול של תמ"א 38 היא כמעט מעשה גמור, טרם נקבע כיצד יתבצע ההליך בפועל. כלומר, לא ברור עדיין האם בניין מגורים שנבנה בין השנים 1980 ל-1992 יזכה גם לתוספת זכויות כפי שמאפשרת תמ"א 38 לבניינים ישנים יותר - על פי מה יחושבו הזכויות. חשוב לציין גם כי נכון להיום תמ"א 38 אינה מחייבת בבניית ממ"דים ולא פעם חוזק בניין ללא תוספת חדרי המיגון וזאת בשל אילוצים תכנוניים ואחרים. נקודה נוספת שטרם הוכרעה בנושא זה היא האם בעלי הדירות באותם הבניינים יצטרכו לשאת בעלות מסוימת שתגרור תוספת הממ"ד, או שכמו בתמ"א 38 המקורית, יהיו כל ההוצאות הכספיות על חשבון היזם או הקבלן.

2. חיזוק מבנים שאינם למגורים

נושא שני שעולה במסגרת התיקון הרביעי לתמ"א 38 הוא חיזוק מבנים שאינם מבני מגורים. נכון להיום מימוש התוכנית כדאי כמעט ורק למבני מגורים בעוד מבני ציבור או מבני משרדים אינם מחוזקים. הסיבה לכך היא שתמ"א 38 כמעט ואינה מתייחסת למבנים שאינם למגורים והיכן שכן קיימת התייחסות היא מינורית ומאפשרת תוספת קומה אחת בלבד - דבר שהופך את החיזוק ללא כדאי ליזם או לקבלן. מכיוון שאת רוב שעות היום מבלים אנשים במקומות עבודה, מבני ציבור או מוסדות חינוך, הגיעו למסקנה שחיזוק מבנים אלו אינו פחות חשוב ולכן מגובשת כעת נוסחת זכויות חדשה לחיזוק.

במסגרת התיקון החדש נשקלת האפשרות להעניק זכויות בנייה נרחבות יותר, ואף אולי להסב את הזכויות או את המבנה כולו למגורים כדי לעודד את החיזוק ולהגדיל את ההיתכנות הכלכלית. כיום קיימים ברחבי המדינה 784 בנייני משרדים שנבנו לפני שנת 1980 ולא עומדים בתקן; 2,051 מרכזים מסחריים שנבנו לפני שנת 1980; ו-205 בתי מלון. סה"כ מדובר על 3,040 מבנים שנבנו עד שנת 1980 ועשויים להיכלל בתוכנית. נכון לעכשיו ההמלצות ליישום חיזוק המבנים שאינם למגורים מתייחסות למתן תוספת של 2.5 קומות למגורים על בניין שאינו למגורים או תוספת בנייה של 2.5 קומות למגורים יחד עם הסבת הבניין כולו למגורים.

3. נוסחה אחידה לחישוב זכויות

כמובן שלצד השינויים המציעים להרחיב את תמ"א 38 לאפיקים חדשים, התיקון הרביעי אמור גם לכלול חידוד של הסעיפים הקיימים. אחד הסעיפים הבעייתיים ביותר בתוכנית הוא חישוב הזכויות הנוספות שיכולים הקבלנים או היזמים לקבל בתמ"א 38 של חיזוק המבנה ותוספת קומות, בעיקר במקרה של הריסה ובנייה מחדש.

המציאות הנוכחית היא שבכל עירייה התגבשה עם הזמן דרך חישוב מסוימת ולעיתים אין היא דומה מעיר לעיר. כך, כל יזם או קבלן שמתחיל לעבוד בעיר אחת לא יודע למה לצפות כאשר הוא נכנס לעבודה בעיר אחרת. בעיה זו מתחדדת גם כאשר בעלי הדירות רואים מה קיבלו בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38 בעיר אחרת ודורשים תמורה זהה מהקבלן או היזם. האחרונים מתקשים להסביר לבעלי הדירות שאמנם בעיר הסמוכה אפשר היה לקבל עוד קומה או עוד חדר, אבל ברשות בה הם מתגוררים חישוב הזכויות שונה ומחמיר יותר.

במסגרת התיקון הרביעי מנסים אנשי המקצוע לגבש נוסחה אחידה של חישוב זכויות, כזו שתקבע "סל זכויות" קבוע אליו יצטרכו להתייחס מהנדסי הערים כמו גם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. במקביל, מתגבש גם כלל אצבע לגבי התוספת שיכולים בעלי הדירות לקבל במסגרת הפרויקט.

4. הטבות מיסוי בפריפריה

התיקון הרביעי מנסה גם לטפל בעובדה שתמ"א 38 רלוונטית אך ורק לאזורי הביקוש במרכז הארץ ולא מיושם בערי הפריפריה. במישור זה דנים כעת אנשי המקצוע באפשרות למתן הטבות מיסוי ביישובי הפריפריה, או במקביל לנסות ולייצר מנגנון של ניוד זכויות מעיר לעיר. על פי הרעיון המתגבש יוכל יזם או קבלן לחזק בניין בפריפריה ואת הזכויות הנוספות לנייד לעיר אחרת בה יש לו קרקע פנויה המיועדת לבנייה שיכולה לקלוט את אותן זכויות בנייה נוספות.

חשוב לציין שבשלב זה התיקון הרביעי לתמ"א 38 עדיין נמצא בגיבוש ולצד הפתרונות המסתמנים, יש עוד לא מעט בעיות שטרם נמצאה להן תשובה. כך או כך, בחודשים הקרובים עתיד להתפזר הערפל סביב התיקון החדש וליזמים, הקבלנים וגם לבעלי הדירות צפויה תקופה לא קצרה של הסתגלות לחלקים החדשים שיביא איתו התיקון.

עוד כתבות

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

ביתן אינטל בגרמניה / צילום: Shutterstock

אינטל תכננה להשקיע 86 מיליארד דולר באירופה. סטארט־אפ קטן מקשה עליה

קרב פטנטים שחברת שבבים קטנה מנהלת נגד אינטל בגרמניה עשוי לחבל בתוכניות של הענקית באירופה כולה ● ניצחון משמעותי לתביעה נרשם החודש, עם הוצאת צו מניעה זמני נגד מכירת כמה מעבדים של אינטל ● השאלה הגדולה: האם ייפתחו משפטים דומים ביבשת?

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP (Mosa'ab Elshamy), אתר החברה, שאטרסטוק

באפריקה הצעירים מנצחים, וביפן מייצרים חיתולים רק בשביל קשישים

בסנגל בוחרים נשיא חדש וצעיר, ובאירופה רוצים להפקיע את הריבית הרוסית ● בינתיים, סין נזכרת שהיא אינה רוצה בחורבן המערב, וארה"ב מנסה למנוע את מושחתי העולם מלהלבין בנדל"ן ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם