סגור חלון ווידאו
לכתבה הקודמתלחסוך הון: הצצה לטרנד החם ביותר בתחום הבניה בארץ לכתבה הבאהלמה בידוד נכון של הבית כדאי עבור המשפחה הישראלית

הצרכן רק ירוויח: כיצד בתים ירוקים מביאים צמיחה כלכלית

שבוע בנייה ירוקה: עשרות מדינות בעולם רואות בבנייה ירוקה מנוע צמיחה מרכזי ומעניקות כלי מימון ותמריצים פיננסיים לקידומה ■ על ישראל להצטרף למהלך שכזה שיביא תועלת כלכלית למשק וחיסכון לצרכן הפרטי
פרופ' גלן יאגו ועומרי כרמון - 08.09.2015, 14:50
בנייה
בנייה ירוקה- חסכון בעלויות/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף המועצה הישראלית לבנייה ירוקה והמשרד להגנת הסביבה

ההבנה העולמית כי למבני מגורים השפעה מכרעת על הכלכלה והסביבה, הוביל ממשלות לפיתוחם של כלים שמשכו השקעות מהשוק הפרטי, באמצעות אג"ח, ערבות או הטבות מס למיניהן במטרה לקדם בנייה ירוקה, חסכונית ומתקדמת יותר המתחשבת בצרכי הסביבה והקהילה ויצרו מהפיכה בתחום. בישראל לעומת זאת, טרם הפנימו את חשיבות הדבר.

כבר תקופה ארוכה שאנו עדים לתועלות המשקיות מבנייה ירוקה בעשרות מדינות בעולם. השיטות והטכנולוגיות שבבנייה הירוקה, מביאות לכך שגם הצרכן הבודד וגם המשק כולו נהנים מחיסכון בעלויות, משיפור הבריאות ומצמיחה כלכלית. ההתייעלות האנרגטית בשוק הנדל"ן בפרט מאפשרת את הדרך הזולה והמשמעותית ביותר כדי להפחית פליטות גזי חממה. במונחי תמ"ג, חוקרים מקיימברידג' הראו כי השקעה ממשלתית בהתייעלות אנרגטית במבני מגורים מאפשרת החזר הגבוה פי 3 מההשקעה.

יש הטוענים כי פיתוח סביבתי הכולל השקעות בתחום מפריע לצמיחה הכלכלית, אולם עמדה זו חוטאת לדינמיקה הכלכלית שמאפשרת צמיחה. מחקרים רבים בעולם מראים שבנייה ירוקה מובילה לפיתוח כלכלי משמעותי - חברות ציבוריות בתחום הנדל"ן (קרנות REIT) בעלות נכסים יעילים אנרגטית נהנות משיעורי החזרי השקעה גבוהים יותר, הוצאות תפעול נמוכות יותר ורגישות נמוכה יותר לשינויים בשוק. זאת, לצד שורה ארוכה של תועלות נוספות כגון: עלייה בערך הנכס; משכנתאות והלוואות החוות משמעותית שיעורי חדלות פירעון נמוכים יותר; תפוסה גבוהה יותר של שוכרים; גגות המספקים תשתית נוחה ורווחית ביותר לייצור ומכירה של אנרגיה נקייה ועוד. פיתוח זה קורה בנדל"ן המניב והיזמי גם יחד.

כך, שוק הנדל"ן העולמי בבנייה חדשה ובשיפוצים מנצל את התועלות העסקיות שבבנייה הירוקה - ההשקעות וההתחייבויות הפרטיות בבנייה ירוקה טיפסו במהלך 7 השנים שבין 2007-2014, לסך מצטבר של כ-640 מיליארד דולר. אלו טיפסו מ-50.5 מיליארד דולר בשנת 2007, ל-127.5 מיליארד דולר בשנת 2014.

העלייה בהשקעות קשורה בכך שכלי מימון ותמריצים לקידום הבנייה הירוקה החדשה ובשיפוץ מבנים, משמשים כמנוע צמיחה מרכזי וכמפתח להזדמנויות עסקיות לקידום יעדים שונים, בהם ייצור אנרגיה נקייה, התייעלות אנרגטית, דיור בר-השגה (ב-2015, כ-42% מסך יחידות הדיור למגורים שעומדות בתקן בנייה ירוקה הבינלאומי, LEED, הוגדרו כברות-השגה), הורדת עלויות המחיה בטווח הארוך, יצירת מקומות עבודה חדשים, חדשנות טכנולוגית ועוד.

 

ניתן למצוא דוגמאות מהעולם לעשרות כלים פיננסיים לקידום בנייה ירוקה . באירופה פועלות קרנות מחזוריות להלוואות לשיפוץ ירוק כמו זו של הבנק הלאומי הגרמני (KfW), המספק הלוואות אטרקטיביות עבור בנייה או שיפוץ אנרגטי העומדים בתקן המקומי; איטליה מציעה הטבות מס למרכיבים ספציפיים לייצור והתייעלות אנרגטית; רשויות מקומיות בצרפת מאפשרות פטור בארנונה למשך מספר שנים ברכישת דירה ירוקה ועוד.

אך בישראל, למרות הנחיצות הסביבתית, הבריאותית והכלכלית הברורה שבבנייה ירוקה בסקטור המגורים, המהווה את הנתח המרכזי של ענף הבנייה והשיפוצים בישראל, הממשלה משקיעה בכך מעט מאוד ביחס למדינות אחרות בעולם. בבנייה החדשה, צפויות להתווסף כ-45-50 אלף יח"ד בכל שנה בשנים הקרובות, בהשקעה של כ-58 מיליארד שקל בשנה, בתוכן מגולם פוטנציאל של מעל למיליארד שקל של השקעות בטכנולוגיות ירוקות. במבני המגורים הקיימים, האחראים על כשליש מצריכת החשמל והמים במשק, ב-2014 כ- 275 אלף משקי בית ישראלים שיפצו את בתיהם בסכום כולל של 13.3 מיליארד שקל. אך הפוטנציאל למנף טכנולוגיות ושיטות בנייה ירוקה, תוך הפחתת עלויות חיצוניות למשק בסקטור זה רחוק מאוד מלממש את עצמו.

העדר ההשקעה של המדינה בבנייה ירוקה מאט את קצב הצמיחה בשוק המקומי. בבנייה חדשה למשל, למרות התועלות לפרט ולמשק, קיימת תוספת עלות של אחוזים בודדים (2-4%) לעלויות הבנייה. היזם משקיע יותר בבניית פרויקט ירוק ואיננו בהכרח מגלם זאת במכירותיו. בצל יוקר הדיור הנוכחי, אין מסלולי מימון המגלמים את היתרונות הפיננסיים בעסקת רכישה של דירה ירוקה לדייר. בשיפוצים ירוקים, תוספת העלות הראשונית ללא תמריצים או מסלולי מימון אטרקטיביים וחוסר מודעות הדיירים ליתרונות שיפוץ זה (הכולל שיפור בבידוד תרמי, בזיגוג כפול, ועוד) מונעים מהשוק להתפתח. יש לציין כי השקעות בסביבה שמקורן בתמריצים מצד המדינה אינו מהלך זר בישראל וזוכה להצלחה בסקטורים שונים, דוגמת הסקטור התעשייתי.

עומרי כרמון, פרופ' גלן יאגו/ צילום ודים מיכיילוב ומירה ממן


דרושים תמריצים ליזמים

בשנה האחרונה, המשרד להגנת הסביבה ומרכז מילקן לחדשנות במכון ירושלים לחקר ישראל הובילו מהלך המשלב מחקר ודיונים בוועדת מומחים בנושא זה. מהלך, זה מגיע בימים אלה לשיאו במסגרת מעבדה פיננסית שתכנס נציגי ממשלה, מומחים מהעולם ומישראל, יזמי נדל"ן, אנשי מימון, וחוקרים. המטרה היא ליצור בישראל את הכלים הפיננסיים הנכונים שיגדילו את ההזדמנויות הכלכליות, העסקיות והסביבתיות שיש למדינה ולבעלי העניין בבנייה הירוקה החדשה ובשיפוצים, תוך מיקוד בסקטור המגורים, בדומה למדינות רבות בעולם.

עד כה, כלים פיננסיים כמו זיכוי מס רכישה על הקרקע, הלוואות בערבות מדינה ליזמים, ושיפור היצע הדירות הירוקות להשכרה במסגרת תוכניות הממשלה, נמצאו בעלי פוטנציאל גדול להכנסת שוק ההון להשקיע בתחום, באופן שיחזיר את ההשקעה של הממשלה בבנייה חדשה.

בשיפוצים ירוקים, יצירת קרן ממשלתית לתחום, תאפשר לגייס השקעות פרטיות מחד, ולספק הלוואות מסובסדות, ערבויות ומענקים לשיפוצים מאידך. קרן ממשלתית תוכל להפעיל כלים פיננסיים לקידום השקעות פרטיות ובשיתוף פעולה עם השלטון המקומי במסגרות כמו שיפוץ חזיתות עירוניות, ובתכניות של תמ"א 38 ושיקום שכונות. כמו כן, יתאפשר שיתוף עם בנקים מסחריים במסלולי הלוואה "ירוקה" לשיפוץ נכס יד 2 בזמן רכישת/מכירת הנכס. הקרן תוכל לעודד יצירתן של תוכניות חדשניות למימון מלא לשיפוץ, באופן שיבטיח את החזר ההשקעה על בסיס תוצאות ויעשה שימוש בחשבונות החשמל או בחשבונות הארנונה על הנכס. בתכניות ניתן יהיה לשלב חברות שיפוץ ועיצוב ירוק שיוסמכו במסגרת שתפעיל הסוכנות לעסקים קטנים ובינוניים.

כלים אלו ונוספים יגדילו את ההשקעות הפרטיות בתחום ויתרה מכך, יגדילו את החזר ההשקעה לממשלה, את מספר מקומות העבודה וההתמחויות בתחום, ויאיצו את מימוש התועלות הטמונות בבנייה הירוקה באקלים הדיור הנוכחי, אך לשם כך נדרש חזון וראיה ארוכת טווח.

*** פרופסור גלן יאגו הוא מנהל מרכז מילקן לחדשנות שבמכון לירושלים לחקר ישראל, כמו כן הוא משמש כמייסד ועמית בכיר במעבדת חידושים פיננסים במכון מילקן העולמי. עומרי כרמון הוא עמית מחקר במרכז מילקן

חקלאות בעיר

חקלאות בעיר

סדנא לגידול ביתי של ירקות ללא ריסוס
6/8/10.9.2015, ת”א

לפרטים ולהרשמה >>
בר סביבה חומרים

בר סביבה חומרים

מפגש של רעיונות, מבנים, חומרים ובירה
8.9.2015, בני-ברק

לפרטים ולהרשמה >>
פורום על הבר

פורום על הבר

קישוריות, תחבורה, סביבה ירוקה
7.9.2015, חיפה

לפרטים ולהרשמה >>
סדנא

סדנא

סדנא עם האדריכל וולפגנג פריי
8.9.2015, ראשון לציון

לפרטים ולהרשמה >>
סיורים

סיורים

מגוון סיורים בחינם
6-10.9.2015
ברחבי הארץ

לפרטים ולהרשמה >>
הכנס השנתי

הכנס השנתי

הכנס השנתי לבנייה ירוקה
9.9.2015, תל-אביב

לפרטים ולהרשמה >>