גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הכל מתחיל בנסח טאבו

 נמצא לעיתים גם זכויות הרשומות על שם חברה בע"מ שנמחקה ממרשם החברות או אפילו דירות קיימות שאינן רשומות כלל בטאבו או הפוך מכך, דירה שאינה קיימת אך רשומה בטאבו

מיזמי תמ"א 38 (תוספת בניה או הריסה ובניה) ו"פינוי בינוי", הם פרויקטים מסובכים ומורכבים- על כך אין חולק.

דרכם של פרוייטקים אלה מפותלת והצלחתם תלויה במעורבותם המסייעת של גורמים רבים.

תחילה, דרוש גיבושם של בעלי הדירות (אנשים פרטיים הדרים בבית משותף זה לצד זה ונזקקים, לטובת הצלחתו של הפרוייקט, להניח בצד אירועי עבר שליליים (הכוללים לעיתים אף רגשי טינה כלפי חלק/ כל בעלי הדירות האחרים בבניין) ולהפוך באחת לשותפים לעסקת נדל"ן רחבת היקף ומורכבת, שלצידה סיכונים לא מעטים).

לאחר גיבוש בעלי הדירות, יש לשקוד על איתור ובחירת יזם מתאים לפרוייקט וניהול משא ומתן מסחרי ומשפטי עימו.

לאחר כל אלה, תלויה הצלחת הפרוייקט במידת סיועם של גורמים חיצוניים כגון, רשויות המס, רשויות התכנון, המפקח על המקרקעין (בסוגיות דייר סרבן), בית המשפט במקרים שונים (מעורבות חסוי, החייאת חברה), בנק מלווה, הקבלן המבצע וקבלני המשנה.

הגורמים הרבים הללו מייצרים, כחלק אינהרנטי מהפרויקט, חוסר וודאות רבה האופפת את הפרוייקט כעננה עיקשת המסרבת להתנדף ברוח.

עם זאת, ניתן וראוי, ליזום בדיקות ומהלכים שונים על מנת להפחית ולהקטין את חוסר הוודאות ולהביא אף לקיצור משכו של הפרוייקט, באמצעות סילוק מוקשים שונים מבעוד מועד.

משימה זו כולל פעולות רבות, אך נסיוננו הרב הובילנו למסקנה, כי המקום הנכון לפתוח בו הוא דווקא נסח הטאבו.

רבים אינם רואים בנסח הטאבו מסמך רלוונטי לפרוייקט, שהרי ממילא הבניין הקיים יהרס (בתמ"א 38/2 או פינוי בינוי) או ישתנה (תמ"א 38/1) ולכן, לדידם, נסח הטאבו ממילא ישתנה אף הוא ויותאם למצב הזכויות החדש שלאחר הפרוייקט.

זוהי טעות.

אחרים מתפנים לעיין בנסח הטאבו בשלבים מתקדים של הפרוייקט, לאחר שהושקע כבר בפרוייקט עמל רב על ידי גורמים רבים.

גם זו טעות.

נסח הטאבו, כידוע, הינו מסמך המשקף את אופן רישום זכויותיהם של בעלי הדירות במרשם המקרקעין של מדינת ישראל.

את נסח הטאבו ניתן לקבל תמורת תשלום סימלי (באמצעות כרטיס אשראי) באתר משרד המשפטים (http://ecom.gov.il) וזאת על ידי ציון גוש וחלקה של הבניין (את מספרי הגוש והחלקה ניתן לאתר בחשבון הארנונה או אף באתרי אינטרנט כמו למשל פורטל השירותים והמידע הממשלתי- www.gov.il).

נסח הטאבו מלמד אותנו על אופן רישום הזכויות וחושף בפנינו בעיות (חלקן אוקוטיות) שיש לתת אליהן את הדעת במועד המוקדם האפשרי.

כך למשל, נגלה בנסח הטאבו בעלי דירות ששמם (או ת.ז. שלהם) רשום באופן שגוי, או זכויות שטרם נרשמו על שם יורשים ונותרו רשומות על שם אנשים שאינם עוד בין החיים, או זכויות שרשומות עליהן הערות אזהרה לטובת גורמים כלשהם, או גרוע מכך, זכויות שרשומים עליהם שיעבודים או עיקולים.

עוד נוכל לגלות, זכויות הרשומות על שם מינהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת או כאלה הרשומות בניהול אפוטרופוס.

בנוסף לכל אלה, נמצא לעיתים גם זכויות הרשומות על שם חברה בע"מ שנמחקה ממרשם החברות או אפילו דירות קיימות שאינן רשומות כלל בטאבו או הפוך מכך, דירה שאינה קיימת אך רשומה בטאבו...

כל אלה, חשוב שיתגלו מוקדם ככל האפשר ומדוע?

משום, שללא טיפול מוקדם בכל אחת מהתופעות המתוארות לעיל (ויש תופעות נוספות כמובן), אזי לא ניתן יהיה לבצע את הפרוייקט. כך ממש!

קיומן של איזו מהתופעות הנ"ל לא יאפשר לרשום הערת אזהרה לטובת יזם הפרוייקט ולא יאפשר לרשום שיעבוד ראשון לטובת הבנק המלווה וברור, כי ללא רישום הערת אזהרה לטובת היזם וללא ליווי בנקאי לא ניתן יהיה לקיים את הפרוייקט.

נמצאנו למדים, כי, אחת מהפעולות הראשונות שיש לבצע בתחילת דרכו של פרוייקט התחדשות עירונית, היא בחינת נסח הטאבו של הבניין הקיים וטיפול מיידי ומקדמי בכלל הבעיות הרישומיות ביחס לכל אחת מהדירות בבניין. טיפול זה הינו מהותי והכרחי במועד המוקדם האפשרי.

עוד כתבות

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

גל בר-דעה, מנכ''ל וואן זירו / צילום: איל יצהר

הבנק הדיגיטלי כבר שרף כ-800 מיליון שקל; המנכ"ל: "המשקיעים ימשיכו לתמוך"

לוואן זירו כבר יש כ-100 אלף לקוחות והמנכ"ל גל בר דעה מעריך כי "נהפוך לרווחיים כשנגיע ל-200 אלף לקוחות" ● את 2023 סיים הבנק של אמנון שעשוע עם הפסד של 357 מיליון שקל, אך בר דעה אופטימי:  "ההכנסה מלקוח יותר גבוהה ממה שחשבנו. אם נמשיך כך ונגביר פעילות אנחנו על דרך המלך"

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

תוכנית בת גלים / הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות

1,300 דירות במקום בסיס חיל הים בחיפה

תוכנית 'בת גלים' להקמת שכונה חדשה אושרה בוועדה המחוזית חיפה ● הרשויות שיכולות לקבל תמיכה מהרשות להתחדשות עירונית ● וגם: מאות יחידות דיור חדשות בגליל המערבי ● חדשות הנדל"ן

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

מטולה בחודש האחרון / צילום: Reuters, Raphael Gotheil

הצפון בוער, היישובים ריקים - והממשלה "מנותקת קשר"

ראשי הרשויות בצפון דוחפים כבר זמן רב להקמת מנהלת מסודרת, בדומה למינהלת "תקומה" בעוטף עזה - אך גורמים המעורים בנושא אומרים: "זה לא על הפרק" ● בינתיים המלחמה נמשכת, והמציאות בצפון בלתי אפשרית

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

יציבות בוול סטריט; רדיט יורדת ב-7%, טסלה ב-2.5%

נאסד"ק עולה ב-0.1% ● הצמיחה השנתית בארה"ב עמדה ברבעון האחרון על 3.4%, יותר מהצפוי ● האסטרטג של ג'יי.פי מורגן מזהיר: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ●  אמזון השקיעה 2.75 מיליארד דולר נוספים בחברת ה-AI אנטרופיק ● מחר "יום שישי הטוב" לא יתקיים מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות בעולם

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

הכפר פטריצ'ה באיטליה. ראש העיר מנסה למכור בתים באירו / צילום: Shutterstock

באיטליה מנסים למכור בתים באירו אחד. אז למה זה לא עובד?

ראשי עיירות קטנות באיטליה, שהתרוקנו מתושבים בשל מגמת עיור ארוכת־שנים, מציעים בתים למכירה באירו אחד בלבד, כאשר עלות השיפוץ מוטלת על הקונה ● התקשורת האמריקאית רווייה בסיפורים על בתים עתיקים שעברו שיפוץ והפכו לבתי נופש משפחתיים, אך בפועל, עסקי "הבתים באירו" עומדים בפני חסמים רבים

יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: רונן חורש

האוצר על הצעת משרד הבינוי לעזור לקבלנים: "לא ישימה בעליל"

מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן אמר כי יבוצע פיילוט לסיוע לקבלנים שיאחרו במסירת דירה בשל המלחמה, תחילה בשלוש ערים - בשדרות, בקריית שמונה ובשלומי • מנכ"ל האוצר הייזלר: "לא מכיר את ההצעה"

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

ציור הקיר להחזרת החטופים, ובהם אלמוג מאיר ג'אן / צילום: באדיבות משפחת מאיר

עדויות מהשבי: "חיילים עוברים עינויים, מורעבים בכלובים"

פיגוע ירי בבקעת הירדן: מחבל פתח באש לעבר רכבים שנסעו בכביש 90 מצפון ליריחו, בן 30 נפצע בינוני • תושבים בצפת מדווחים על יירוט, לא נשמעה אזעקה • ירי רקטי לעבר גורן, גרנות הגליל וראש הנקרה • דיווחים פלסטיניים: צה"ל תוקף בצפון הרצועה ובמקביל פועל באיו"ש • עדכונים שוטפים

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים