גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"שוק הנדל"ן האמריקאי התעורר, ואפשר להרוויח בסיכון נמוך"

עו"ד יובל זיו, הפועל בתחום הנדל"ן להשקעה בארה"ב קרוב לשני עשורים, מדבר על השוק נכון לעכשיו, איפה כדאי להשקיע ולמה לצפות מההשקעה

לאחרונה שוקי ההון בארץ ובעולם עברו טלטלות, מה שהעלה את מפלס החרדות של המשקיעים במניות וגם באגרות חוב גבוה הרבה יותר. בניגוד לתנודתיות הגבוהה בשווקים הפיננסים, בשוקי הנדל"ן המרכזיים בעולם לא ניכרת תנודתיות והם ממשיכים להנות מגאות יחסית על רקע הריביות הנמוכות והתשואות הנמוכות על אגרות החוב.

גם שוק הנדל"ן האמריקאי ממשיך בהתאוששות העקבית שלו. מדד קייס שילר האחרון, העוקב אחר השינויים ב-20 ערים הגדולות בארה"ב, הצביע על עלייה של 1% ביוני ובכ-5% ב-12 החודשים האחרונים. בדומה לישראל, גם בארה"ב ההתאוששות נתמכת בשיפור במצב הכלכלי, שיעור האבטלה הנמוך והריבית הנמוכה על משכנתאות.

נכון לסוף הרבעון השני ב-2015 עומדת ההשקעה בבניית דירות ובתים למגורים בארה"ב על 3.34% בלבד מהתמ"ג בארה"ב, לעומת ממוצע של 4.56% בטווח הארוך, כך שלשוק יש עוד הרבה לאן לעלות.

ההבדל הגדול בין שני השווקים הוא, כמובן, מחירי הנכסים שמהם נגזרות התשואות. בארץ התשואה הממוצעת על דירות להשקעה עומדת על כ-3% עד 4% ומנגד בארה"ב אפשר למצוא נכסים עם תשואות גבוהות הרבה יותר גבוהות של 8% עד 12%.

יש כמובן גם לא מעט סיכונים בהשקעה בארה"ב כמו החשיפה לשינויי מטבעות, שוק הנמצא רחוק מאוד ולכן לעיתים לא פשוט לטפל בנכס ובדיירים, הכרה חלקית של השכונה או העיר ואפילו הרחוב בו ממוקם הנכס ועוד...

בארץ הוקמו בשנים האחרונות מספר חברות המתמחות בהשקעה בנדל"ן מניב וניהול הנכסים. המשקיעים באמצעותן אמורים להנות מ"עקיפת" הסיכונים והבעיות שצצות בהשקעה בנכס מניב מרוחק.

אחת מהן היא פאסיפיק הולדינגס, שהוקמה לפני יותר מעשור על ידי עו"ד יובל זיו. זיו הוא חבר פעיל בלשכת עורכי הדין בישראל ובקליפורניה ופעיל בתחום הנדל"ן למגורים בארה"ב קרוב לשני עשורים. בשיחה עם "גלובס" מדבר זיו על השוק נכון לעכשיו, איפה כדאי להשקיע, למה לצפות מההשקעה ועוד.

"השוק התעורר"

- למה כדאי למשקיע הישראלי להשקיע דווקא בארצות הברית?

"על פי כל הנתונים וההערכות של מומחי שוק הנדל"ן בארה"ב, שוק הנדל"ן האמריקאי בחציון הראשון של 2015 'התעורר לחיים' - המחירים עלו וההשקעה בו הפכה לאטרקטיבית ומושכת למקומיים ולישראליים - משקיעים ויזמים כאחד. מנגד, רפורמת כחלון להעלאת המס על דירות להשקעה בישראל, העלתה חשש בקרב המשקיעים הישראלים, שמעדיפים בינתיים - כך על פי הערכות השוק, להשקיע בארה"ב ולהמשיך את מגמת השקעה של הישראלים בשוק הנדל"ן האמריקאי".

"גם בקרב משקיעים ברחבי העולם, ארה"ב היא אחד המקומות הטובים ביותר להשקעה בנדל"ן מניב. משבר האשראי והנדל"ן שהחל באמצע 2007 והגיע לשיאו ב-2009, כבר נראה למעצמה כחלום רע, שהתרחק. שוק הנדל"ן החל להתעורר בארה"ב ב-2011, ומ-2012 נמצאים מחירי הנכסים בארה"ב בעלייה עקבית פחות או יותר. במקומות שונים בארה"ב עלו הנכסים בעשרות אחוזים, ושוק הבתים להשכרה פורח מתמיד. מדד קייס שילר, הבוחן את מחירי הבתים ב-20 ערים מרכזיות בארה"ב, ומוכיח את העלייה המתמדת, מצביע על הקשר הישיר בין עליית ערך הנדל"ן והכלכלה הפורחת בארה"ב. לכן האופציה של השקעה בנדל"ן מניב בארה"ב הפכה לטרנד, בעיקר על רקע התשואות האפסיות בפקדונות בבנקים. אנשים מחפשים מה לעשות עם הכסף וחלקם פונים להשקעות מעבר לים על רקע מחירי הדירות המאוד מאוד גבוהים בישראל".

- איפה אתה פעיל בעיקר. איפה יש הזדמנויות?

"צריך להבין שהשוק האמריקאי הוא עצום ויש הבדלים גדולים מאוד בין המדיניות וגם בתוך המדינות עצמן. אני רואה פוטנציאל גדול בקליפורניה ופעיל בעיקר בלוס אנג'לס, וגם באריזונה, נוודה, פלורידה וג'ורג'יה. אנחנו פעילים בעיקר באיזור אטלנטה במזרח ארה"ב, שם אנחנו יכולים להציע דירות במחירים של 50 עד 70 אלף דולר. אנחנו פונים לאנשים פשוטים, גברת כהן מחדרה, וכמובן גם ל"כסף החכם", ולא מציעים נכסים שעולים מאות אלפי דולרים".

"לדעתי ההזדמנויות הגדולות נמצאות בשכונות שלא נמצאות במרכז אלא הן דומות למקומות כמו חולון, בת ים או אור יהודה בארץ. אני מחפש כמובן אזורים אטרקטיביים שיש בהם ביקוש גבוה יחסית לדירות להשכרה".

- מה צריך כדי להצליח?

"הכלל הכלכלי, כמודל להצלחה בהשקעה בנדל"ן פשוט: ככל שמחיר הנכס נמוך יותר, כך הסיכוי לרווחיות תשואתית גבוה יותר. לצורך השוואה, אם בת"א נכס בן 3 חדרים אינו יורד מ-350 אלף דולר, כ-1.4 מיליון שקל, ושכר הדירה הצפוי מהנכס הוא כ-5,000 שקל לחודש ברוטו (כ-4,000 שקל נטו במקרה הטוב), הרי שנכס בארה"ב, שעלותו 120 אלף דולר, כ- כ-480 אלף שקל, יספק לרוכשו כ-6,500 שקל בחודש ברוטו (כ-4,000 שקל נטו בחודש). הווה אומר שבשליש השקעה ניתן לקבל אותה תשואה בדיוק וגם צמודה לדולר הנמצא במגמת עלייה".

זיו יזם ופיתח עבור פסיפיק הולדינגס את מודל ה-CMA, מודל השקעה ייחודי בנדל"ן מניב. לאחר שהנכס הנרכש נרשם בטאבו על שם המשקיע, הוא מנוהל עבורו בידי חברת הניהול של החברה. הרעיון המנחה הוא הטיית הסיכון הכרוך בבעלות בנכס נדל"ן, מהמשקיע לחברת הניהול המנהלת את הנכס בפועל.

- מה מיוחד במודל ה-CMA?

"במודל זה פסיפיק הולדינגס מספקים למשקיעים תשואה שנתית קבועה וגבוהה, שנעה בין 7% ל-9%, בנוסף לעלייה אפשרית בערך הנכס. התשואה הקבועה מוסכמת בחוזה מול חברת הניהול למשך תקופה של ארבע שנים, ומשולמת למשקיע בתשלומים קבועים ומוסכמים מראש (חודשיים, רבעוניים או שנתיים). מעבר לכך, החברה נושאת בכל הוצאות הניהול וההחזקה של הנכס נשוא ה-CMA וגם בסיכונים הכרוכים באחזקת נכס כזה (נכס לא מושכר לתקופה, פינוי שוכר סרבן, נזקים לנכס עקב מקרי ביטוח וגם בלאי מוגבר עקב שוכר הרסני, ביקורות על ידי העירייה ו/או גופים פדרליים כגון 8 section, הוצאות משפטיות ועוד)".

- אתם מציעים יותר ממסלול השקעה אחד?

"כן. מסלול אחד הוא שלם וקח והוא מתאים בעיקר ללקוחות האמריקאים שלנו המעוניינים לקנות נכס ולגור בו או לנהל אותו מקרוב. הוא יכול להתאים גם לישראלים שמעוניינים בהשקעה שמחירה יעלה בשנים הקרובות, והם מסוגלים לנהל אותה גם מרחוק. הבעייה במסלול כזה הוא שהמשקיע לא תמיד מודע לבעיות שהוא יכול להיתקל בהן כשהוא משכיר את הנכס. אפילו תל אביבי שקונה דירה להשקעה באילת לא שמח לטוס לשם בכל פעם שהדוד מתפוצץ או השטיח דורש החלפה".

"המסלול השני הוא מסלול דומה לראשון רק שאנחנו ננהל את הנכס, כחברת ניהול רגילה. והמסלול האטרקטיבי מכולם לדעתי הוא מסלול ה-CMA. כאן אנחנו מתחייבים למשקיע לתשואה שוטפת של 9% בשנה, למשך ארבע השנים הראשונות. התשואה משולמת ב-12 צ'קים חודשיים מראש בכל שנה. אפשר לקבל ערבות בנקאית מבנק לאומי או בנק אוף-אמריקה (הבנק השני בגודלו בארה"ב). בתום 4 שנים אנחנו נהנים ממחצית הרווח שהושג על השבחת הנכס. ככלל, הרוכש יכול למכור את הנכס שמחירו עלה, או לחתום על חוזה ניהול חדש לעוד 4 שנים. הוא גם יכול להישאר עם הנכס ללא ניהול, אבל בכל צורה - המשקיע נמצא בשליטה מלאה על ההשקעה והנכס רשום מההתחלה על שמו בטאבו".

- תן דוגמא לבעיות שהשיטה פותרת.

למשל סיכון של רכישת נכס במחיר מופקע ומעל לשוויו הריאלי. הפתרון שלנו - על פי מודל ה-CMA, מחיר הנכס נקבע על ידי שמאי מוסמך. למשל: קושי בניהול נכס שאינו נמצא קרוב למשקיע. הפתרון שלנו - מודל ה-CMA מנטרל לחלוטין את הסיכון הזה שכן המשקיע הופך למעין משקיע באג"ח המובטח בנכס הנמצא על שמו.

עוד בעיה היא סיכון של קניית נכס שהבעלות בו לא נקייה ואנחנו פותרים את זה בכך שכל נכס נמסר למשקיע אחרי שנבדקים ונרשמים בטאבו כל המסמכים ומונפקת למשקיע פוליסת ביטוח על הבעלות המבטחת ב-100% את הבעלות שלו.

בעיה נוספת היא סיכון של מכירת נכס הנמצא רחוק מהמשקיע שאינו בקיא בהליכי המכירה בארה"ב. הפתרון: על בסיס מודל ה-CMA פסיפיק הולדינגס תדאג שהאקזיט יהיה הטוב ביותר שניתן להשיג לאותו נכס ספציפי כי אנחנו למעשה שותפים בנכס ויש לנו אינטרס למכור אותו במחיר טוב.

- ומה בנוגע לסיכון שפסיפיק הולדינגס תפשוט את הרגל או לא תעמוד בהתחייבויותיה?

"מעצם היותה חברה, גדולה או קטנה גם פסיפיק הולדינגס נמצאת בקבוצת סיכון לפשיטת רגל, אך לפי מודל ה-CMA, הנכסים הם 100% של בעל הנכס, על כן גם הסיכון הזה לא רלוונטי למשקיע".

עוד כתבות

מוצרים המיובאים על-ידי חברת דיפלומט

"נעביר את ההתייקרויות ללקוחות": בדיפלומט מזהירים מאפשרות של העלאות מחירים

יבואנית המזון והטואלטיקה פרסמה את תוצאותיה לשנת 2023 ולרבעון האחרון והציגה צמיחה בהיקפי הפעילות בישראל וכן בפעילותה העולמית ● למרות זאת - החברה הזהירה, שוב, מפני אפשרות להעלאת מחירים בהמשך השנה

רשות המסים / צילום: איל יצהר

רשות המסים תפסה מסמכים של שני עורכי דין וחטפה ביקורת חריפה משופטי העליון

במסגרת חקירה קיבל פקיד שומה חקירות מבית משפט השלום צו חיפוש במשרד של שני עו"ד ● השניים טענו שהמסמכים נתפסו על ידי צו של בית משפט השלום בהליך פלילי, אבל רשות המסים העבירה את הערעור שלהם לביהמ"ש המחוזי בהליכים אזרחיים ● ביהמ"ש העליון פסק כי רשות המסים לא יכולה לזגזג בין הליך פלילי לאזרחי

עובדי חברת הביומד גמידה סל / צילום: איל יצהר

חברת הביומד גמידה סל תהפוך לפרטית ותפטר 25% מהעובדים

קרן הייברידג' משתלטת על גמידה סל באמצעות המרת אג"ח ותהפוך אותה לחברה פרטית ● מנכ"ל החברה אבי ג'נקינס: "החיפוש שלנו אחר חלופה אסטרטגית לא הניב תוצאות" ● המניה צונחת ביותר מ-80%

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בעליות; אנבידיה צללה בכ-3%

הנאסד"ק עלה ב-0.5% ● מדד דאקס עלה ב-0.5%, הקאק ירד ב-0.3% ● גולדמן סאקס: לשוק המניות בארה"ב יש אפסייד מוגבל ● נובוקיור וסייברוואן מזנקות בטרום מסחר ● ערב הפסחא, מחירי הקקאו בשיא כל הזמנים, מה זה אומר לגבי יצרניות הממתקים הגדולות ומחירי השוקולד?

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: קיסטון מציגה תוצאות חזקות בזכות אגד, הרווח הנקי של רציו ירד ל-127 מיליון דולר, אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, וכלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס ● מדור חדש

שר האנרגיה אלי כהן (משמאל) בפגישה עם שר האנרגיה של קפריסין ג'ורג' פפנסטאסיו / צילום: שלומי אמסלם, לע''מ

מתעלמת מטורקיה: ישראל מקדמת את חיבור רשת החשמל עם קפריסין ויוון

בפגישה עם שר האנרגיה של קפריסין, ג'ורג' פפנסטאסיו, דן שר האנרגיה והתשתיות אלי כהן בנוגע לשיתוף פעולה בתחום האנרגיה ● השניים סיכמו כי פרויקט הכבל החשמלי התת-ימי שיחבר את רשת החשמל של ישראל לקפריסין וממנה ליוון, ואל רשת החשמל האירופית, יקודם בעדיפות גבוהה

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מהצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

יזמיות המגורים מדווחות על עלייה בקצב מכירת הדירות בחודשים האחרונים / צילום: שלומי יוסף

דוחות חברות הנדל"ן מגלים: "המשבר ההיסטורי" נמשך בקושי חודשיים

למרות נבואות הזעם והמחסור המתמשך בעובדי בניין בצל המלחמה, יזמיות המגורים מדווחות על התאוששות ● מחודש דצמבר נרשמת עלייה בקצב מכירת הדירות, לא נרשמים עיכובים במסירות, לפי בכירים בענף רוב אתרי הבנייה חזרו לעבוד, ואפילו מדד המניות הענפי רושם תשואת שיא

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

עדי, עפרה ועירית שטראוס / צילום: אוסף פרטי

ילדיו של מיכאל שטראוס מוכרים מניות של החברה ב-327 מיליון שקל

שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס, עפרה, עדי ועירית, מוכרים כ-4% ממניות שטראוס ● המכירה מגיעה לאחר שביולי אשתקד רכשו השלושה 24% מהקבוצה מילדיה של רעיה שטראוס בן דרור, אחותו של מיכאל

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"

ראש הממשלה בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

הבית הלבן בהודעה רשמית אחרי קרב הגרסאות: נתניהו אישר שתצא משלחת לוושינגטון

דובר צה"ל: ""במסגרת האימונים יתורגלו תקיפות מאסיביות וארוכות טווח" • גבר בן 38 נהרג מפגיעת רקטה במפעל בקריית שמונה, כמה נוספים נפצעו קל • נתניהו לסנטור ריק סקוט: "החלטת ארה"ב עודדה את חמאס. שלא יסמכו על הלחץ הזה - זה לא יעבוד"  • עדכונים שוטפים

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל