*** הכתבה בשיתוף משפטיפ

טרם החתימה על הסכם מכירת דירה מתנהל סביבו משא ומתן ולו כללים ברורים. כלל חשוב הוא ניהולו של המשא-ומתן בדרך מקובלת ובתום-לב, מכיוון שאם לא נהגתם כך, עשוי בית המשפט להורות לכם לפצות את הצד השני.

אבל מהו אותו "תום-לב"? בהגדרה כללית - הכוונה היא להתנהגות הוגנת כלפי הצד השני, זאת למרות שטרם חתמתם על הסכם עמו.

יישומו של כלל פשוט זה מעסיק רבות את בתי המשפט, והתשובה לכך תלויה בפרשנות בית המשפט לכל מקרה ומקרה. בתי המשפט בוחנים את התנהלות הצדדים במשא-ומתן בקפידה, תוך התייחסות לכל מקרה לגופו.

תפקידו של המשא-ומתן

שלב המשא-ומתן בעסקה מיועד לשם קביעת תוכן החוזה, אך גם על מנת לאפשר לצדדים להחליט אם אכן ייערך ביניהם חוזה. כדרכם של דברים, לא כל משא-ומתן מסתיים בחוזה, ולא כל עסקה יוצאת אל הפועל.

גם ל"פיצוץ" המשא-ומתן קיימים כללים, ובבחינת נסיבות הפרישה מהמשא-ומתן שמים בתי המשפט דגש על השלב אליו הגיע המשא-ומתן ועל סיבת הפרישה. צריך לזכור שבזמן ניהול המשא-ומתן הצדדים משקיעים את זמנם ואת כספם ולפעמים מוותרים על הזדמנויות אחרות. לכן ככל שהפרישה נעשית בשלב מתקדם יותר, נדרשת סיבה מוצדקת יותר לסיום המשא-ומתן ללא עסקה.

במקרה של מכירה ורכישת דירת מגורים, יש מספר "התנהגויות" שהוגדרו בעבר על-ידי בתי המשפט כפעולות אשר נעשו בחוסר תום-לב. למשל, נקבע כי אם צד מנהל משא-ומתן למכירתה של דירה עם יותר מגורם אחד, בשלבים המתקדמים של המשא-ומתן עליו להודיע על כך לצד שני. אם לא עשה כן - הרי שמדובר במשא-ומתן שהתקיים בחוסר תום-לב.

שימו לב כי גילוי זה אינו נדרש בהכרח בשלבים מוקדמים של המשא-ומתן (אלא אם אותו צד התחייב במפורש שלא לנהל כזה עם אחרים), אולם ככל שהמשא-ומתן מתקדם - כך תתעצם החובה להודיע על כך לצד השני.

ולהתחרט מותר?

כחלק מעיקרון חופש החוזים, נכלל גם החופש שלא להתקשר בחוזה והחופש לסגת ממשא-ומתן שמתקיים בין צדדים. אולם חופש זה כפוף גם הוא לחובת תום-הלב המוטלת על הצדדים בעת ניהול משא-ומתן לכריתתו של חוזה.

חרטה של המוכר ברגע האחרון (למשל לאחר שהצדדים הגיעו להסכמה על נוסח החוזה ואולי אף קבעו מועד לחתימה) עשויה במקרים מסוימים להיחשב כחוסר תום-לב, כך קבע לאחרונה בית משפט השלום, במקרה בו הצדדים סיכמו ביניהם את הפרטים המהותיים לעסקה, עורכי דינם הגיע להסכמה על נוסח ההסכם, ואף נקבע מועד לחתימה. המוכר התחרט ברגע האחרון, ביטל את מועד החתימה על ההסכם והודיע לקונים כי הוא לא מוכר להם את הדירה, וזאת מסיבות שונות אשר נקבעו כלא רלוונטיות על-ידי בית המשפט. מספר חודשים לאחר מכן אותו מוכר מכר את הדירה לקונה אחר.

במצב דברים זה, בית המשפט קבע כי המוכר פעל בחוסר תום-לב וחייב את הנתבע (המוכר) לשלם לתובע פיצויים בגין ניהול משא-ומתן בחוסר תום-לב.

במקרים אחרים בתי המשפט קבעו כי גם פרישה ממשא-ומתן רגע לפני חתימת החוזה אינה מהווה חוסר תום-לב, זאת תוך התייחסות לנסיבות הספציפיות של כל מקרה לגופו.

כמו כן, ייתכן שבמקרה בו אחד מן הצדדים המנהלים משא-ומתן מעלה סוגייה אשר מהותית להסכם בשלב מתקדם של המשא-ומתן (למשל שזכויות הבנייה בדירת גג אינן נמכרות במסגרת ההסכם), הדבר עשוי להיחשב כחוסר תום-לב ולזכות את הצד השני בפיצויים. במקרים כאלה קבעו בתי המשפט כי סוגיות מהותיות ראוי שיועלו על-ידי הצדדים למשא-ומתן כבר בתחילתו.

חובת הוכחת נזק

נטל הוכחת הנזקים מוטל על התובע, ובמקרים מסוימים בהם לא עמד בהוכחתם, יקבע בית המשפט כי למרות שהתובע הוכיח כי הנתבע פעל בחוסר תום-לב בניהול משא-ומתן, הוא אינו זכאי לפיצוי כלשהו, ותביעתו תידחה. לכן, מומלץ מאד לצד הנפגע ממשא-ומתן בחוסר תום-לב לשקול היטב האם אכן כדאי ומשתלם לו להגיש תביעה בגין כך.

חשוב לזכור כי גם אם תובע יוכיח כי הנתבע ניהל איתו משא-ומתן בחוסר תום-לב, וכי נגרם לו נזק, אין זה ודאי שאותו התובע יהיה זכאי לפיצויים. לרוב, בתי המשפט פוסקים פיצויים שליליים, אשר מיועדים למעשה להחזיר את המצב לקדמותו (לולא הצדדים היו מנהלים משא-ומתן). במילים פשוטות, מדובר בסוג של החזר הוצאות שהוציא התובע בניהול המשא-ומתן, כגון שכר-טרחת עורכי דין, הוצאות ליועצים מקצועיים וכו'.

קיימים גם מקרים בהם בתי המשפט פוסקים פיצויים חיוביים, אולם ברוב המקרים מדובר בסכומים בלתי מהותיים, שלא בהכרח יהוו פיצוי הולם בגין ניהול המשפט וההוצאות הכרוכות בו.

לסיכום, על מנת לנהל את המשא-ומתן בתום-לב, ניתן להיעזר בכלל-אצבע פשוט: דברים חשובים הקשורים לעסקה יש לגלות לצד השני, וככל שהדבר מהותי יותר לשיקול האם להתקשר בעסקה או לא - ראוי לגלותו בשלב מוקדם יותר מאשר דברים פחות מהותיים.

האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בנושא.

לימור אילני היא בעלת משרד עורכי דין העוסק בתחומי המשפט האזרחי מסחרי עם דגש על תחום הנדל"ן.