גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מימוש דירה בפשיטת רגל

כספי התמורה שישולמו על ידי רוכש הנכס ישולמו לקופת פשיטת הרגל ויחולקו על ידי הנאמן לנושי החייב

על מנת לגבות חובו של אדם, נוקטים נושיו בהליך הוצאה לפועל אשר במסגרתו מבוצעות פעולות שונות שמטרתן גביית החוב. בתוך כך מוטלים עיקולים על נכסיו של החייב מכל סוג- נכסים פיננסיים, כספים, כלי רכב ועוד.

כאשר לחייב זכויות במקרקעין, מבקש הנושה ("הזוכה") במסגרת הליך ההוצאה לפועל, למנות כונס נכסים, אשר תפקידו לתפוס את נכס המקרקעין ולממשו.

לצורך מימוש הנכס, מבצע כונס הנכסים פעולות שונות, תוך שהוא נשמע להוראות ראש ההוצאה לפועל.

תחילה, על כונס הנכסים להעריך את שווי הנכס באמצעות חוו"ד שמאית, כאשר נהוג לתת ביטוי לעובדה שאין מדובר במכירה חופשית של הנכס, אלא במכירה כפויה במסגרת הליך הוצאה לפועל ולכן יפחית השמאי בשומתו את מחיר הנכס (בגין "מימוש מהיר/ כפוי").

לאחר מכן, יוודא כונס הנכסים את פינוי של הנכס מכל יושביו. לעיתים מדובר במשימה לא קלה, כגון במקרה שבו, לשם הדוגמה, טוענת בת זוגו של החייב, כי היא איננה חבה בחובו ולכן לא ניתן לפנותה מהנכס (בת הזוג עשויה לטעון כי היא 'דיירת מוגנת' בנכס). במקרה זה, ימכר הנכס כ'תפוס' בערך נמוך משמעותית מערכו הריאלי.

במקרים רבים, יוזם הליך ההוצאה לפועל הוא בנק למשכנתאות (או גורם פיננסי אחר) שהעניק הלוואה לבני זוג- בעלי הנכס- ורשם בגינה משכנתא בטאבו (או משכון ברשם המשכונות) ואילו בני הזוג לא שילמו במועד את החזרי המשכנתא ויצרו חוב.

במקרים אלה, בדרך כלל, לא תתקבל טענת מי מבני הזוג כי הינו 'דייר מוגן' בנכס וראש ההוצאה לפועל יורה על פינוי, שכן, לרוב, חותמים נוטלי המשכנתא, במועד נטילת ההלוואה, על הסכמה בלתי חוזרת מצידם לפנות את הנכס במועד מימושו.

לאחר מכן, יפרסם כונס הנכסים את הדירה למכירה (בעיתונות/ אתרי אינטרנט) ויזמין רוכשים פוטנציאליים ליתן הצעה כספית (אליה תצורף ערבות בנקאית לבטחתה).

כלל הרוכשים הפוטנציאליים יוזמנו ל'התמחרות' (מעין 'מכירה פומבית') במשרדו של כונס הנכסים ובסיומה תיקבע ההצעה הזוכה ויחתם הסכם מכר עם הזוכה ולאחר אישור ראש ההוצאה לפועל תושלם עסקת המכר בטאבו, כאשר התמורה שתשולם עבור הנכס תופקד ישירות בתיק ההוצאה לפועל ותשמש לסילוק חוב החייב.

קיימת אפשרות נוספת ופחות מוכרת למימוש נכס מקרקעין וזאת באמצעות הליך פשיטת רגל.

הליך פשיטת רגל יכול ליזום החייב עצמו או נושה של החייב (בתנאים מסויימים המוגדרים בפקודת פשיטת הרגל) והוא מתנהל בבית המשפט המחוזי, בפיקוח כונס הנכסים הרישמי. מטרתו של ההליך הוא לחקור את הסתבכותו של החייב (האם נעשתה בתום לב), להבהיר מה היא מצבת חובותיו, לאתר ולממש את נכסיו ובסופו של יום (לאחר פרעון חלקי של חובותיו) להעניק לו 'הפטר' (היינו לפטור אותו מיתרת חובותיו).

לצורך ניהול ההליך, ממנה בית המשפט בעל תפקיד הקרוי "מנהל מיוחד" או "נאמן" (מדובר בעורכי דין מקצועיים שנבחרו לבצע תפקיד זה לאחר מיון קפדני).

על הנאמן מוטל, בין היתר, לפעול למימוש נכסיו של החייב. כאשר לחייב נכס מקרקעין, יפעל הנאמן לממושו, בכפוף להנחיותיו של בית המשפט.

הנאמן, כמו כונס הנכסים בהליך ההוצאה לפועל, יפעל למימוש נכס המקרקעין שבבעלות החייב על פי השלבים המקובלים במסגרת הליך ההוצאה לפועל כמפורט לעיל.

כספי התמורה שישולמו על ידי רוכש הנכס ישולמו לקופת פשיטת הרגל ויחולקו על ידי הנאמן לנושי החייב.

נשאלת השאלה כיצד על הנאמן לפעול במקרה בו לאחר שהושלם הליך המימוש ונבחרה על ידו ההצעה הטובה ביותר במסגרת 'התמחרות' שביצע (והסכם המכר אף אושר על ידי בית המשפט), אך בטרם נרשמו הזכויות בנכס על שם הרוכש, התקבלה לפתע הצעה גבוהה יותר מרוכש אחר?

החייב, מצידו, יחפוץ כמובן לבטל את תוצאת ה'התמחרות' ולקבל את ההצעה הגבוהה יותר, על מנת שיוכל להחזיר סכום גבוה יותר לנושיו, דבר שיקל עליו לקבל 'הפטר' מחובותיו.

בית המשפט המחוזי בחיפה (פש"ר 830-08), דן לאחרונה בבקשת חייבת המצויה בהליך פשיטת רגל, לבטל הסכם מכר שנחתם עם רוכשת שזכתה (במסגרת 'התמחרות') בנוגע לדירת החייבת ברחוב המגינים 40 בחיפה.

החייבת טענה, כי קיימת הצעה טובה יותר באופן משמעותי, העולה ב- 24% משווי ההצעה שזכתה בהתמחרות ועל כן על בית המשפט לבטל את זכיית הרוכשת ולהורות על זכייתה של ההצעה הגבוהה יותר.

החייבת טענה, כי אישור ההצעה הגבוהה יותר יביא תועלת רבה לנושיה, דבר המצדיק כשלעצמו את קבלת בקשתה.

הנאמן בתגובתו, השאיר את ההחלטה לשיקול דעת בית המשפט.

כונס הנכסים הרישמי, מצידו, טען, כי לאור נסיבות המקרה, העובדה שהמכר כבר אושר על ידי בית המשפט וההלכה הפסוקה, אין אפשרות לבטל את הסכם המכר שאושר, אלא אם כן הרוכשת שזכתה תפוצה, או אז ידרש תשלום פיצוי כספי שאפשר שיאיין את כל יתרונה של ההצעה הגבוהה.

הרוכשת הגיבה אף היא וטענה, כי יש להותיר את זכייתה בדירה ולא לבטלה משום שאושרה כבר על ידי בית המשפט וככל שתבוטל בשלב זה, יגרמו לה נזקים.

לאחר בחינת טענות כלל הצדדים, מצא בית המשפט לדחות את בקשת החייבת.

בית המשפט ציין, כי ההלכה הפסוקה העוסקת במקרים של טרם אישור המכר על ידי בית המשפט וקל וחומר כאשר מדובר לאחר אישור המכר על ידי בית המשפט, קובעת, כי קיימת ציפייה של הצדדים לכיבוד ההתחייבויות, ואין די בהופעה של מציע חדש עם הצעה גבוהה יותר.

ככל שלא נאמר כך, המשיך בית המשפט וקבע, יירתעו מציעים פוטנציאליים מלקחת חלק בהליכי מכר דוגמת אלה והדבר יסב נזק הן לציבור החייבים בכללו והן לציבור הנושים.

נקבע עוד, כי הסכם אשר נכרת עם בעל תפקיד מטעם בית המשפט דורש וודאות ובטחון, ולכן לא בנקל, ורק במקרים חריגים ומטעמים מיוחדים, יבוטל הסכם שנחתם עם רוכש פוטנציאלי שזכה במכרז, ואושר על ידי בית המשפט.

בית המשפט קבע עוד, כי לא שוכנע מקרה דנן, שמדובר במקרה חריג לנוכח ההצעה החדשה של המציע החדש (שאף רמת רצינותו לא הוכחה די הצורך), כי ביטול זכייתה של הרוכשת יגרום לה נזק וכי אפשר שקופת פשיטת הרגל תאלץ בסופו של דבר לפצות אותה.

החלטת בית המשפט נכונה וראויה, שהרי החלטה אחרת היתה פוגעת בעקרון סופיותם של הליכי המימוש, עד כדי רתיעת מציעים פוטנציאליים מלהשתתף בהם, דבר שבתורו יפגע קשות במיצויים של הליכי חדלות פרעון שנועדו, בל נשכח, לאפשר לחייבים לצאת לדרך חדשה.

הכותב, מומחה במקרקעין, בעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).

עוד כתבות

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

הראלי בוול סטריט יימשך? זה מה שמלמדת ההיסטוריה

מדד המניות המוביל S&P 500 עשוי לסיים את הרבעון הראשון עם עלייה של 10% ● האם ניתן להסיק מכך שהמשך השנה יתאפיין בראלי? לפי מחקרים של כמה גופי השקעות, החדשות הרעות נוטות להגיע במחצית השנה השנייה

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

קריסת גשר פרנסיס סקוט קי בבולטימור / צילום: ap, Steve Helber

אמריקה סופקת כפיים וחוששת: עד כמה חסינים הגשרים שלה?

את הגשר בבולטימור הפילה ספינת ענק של 95 אלף טונות ● זו הייתה כנראה, אם כי לא בטוח, תוצאה בלתי נמנעת - הגשר קיבל ציון "מניח את הדעת" לפני שלוש שנים ● הנשיא ביידן רשאי לטעון שהשקעת טריליון דולר בשיקום תשתית מגינה על אמריקה מפני אסונות רבים כאלה

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

צילום: ap, AP23024601572019_e5rllq

וול סטריט סגרה את הרבעון הראשון הטוב ביותר מאז 2019; מדד S&P 500 שבר שיא חדש

זהו הרבעון הטוב ביותר ל-S&P 500 מאז 2019 ● סיכום הרבעון הראשון באירופה: השווקים עלו בכ-7% ● בלומברג: "שוק הקקאו קורס", וולס פארגו: "עליית המחיר תגולגל אל הצרכנים" ● מייסד בורסת הקריפטו FTX נידון ל-25 שנות מאסר ● הצמיחה בארה"ב עמדה על 3.4%, יותר מהצפוי ● ג'יי.פי מורגן: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו" ● מחר "יום שישי הטוב" אין מסחר בוול סטריט ובמדינות רבות אחרות

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

קבוצת רוכבי אופניים עם טל ברודי. מימין: ריבה פרידמן בורוביק / צילום: דבורין תקשורת

מקבוצות אופניים ועד קבלת פנים בחזרה לבית: הארגון שמלווה מפונים במלחמה

מאז פרוץ המלחמה מלווה ארגון "הרוח הישראלית" אלפי משפחות של מפונים, ואף גייס תרומות בהיקף של 2.5 מיליון שקל ● מ"מ המנכ"לית, ריבה פרידמן בורוביק: "האתגר הגדול הוא שיקום הקהילות"

ינקי קוינט, מנכ''ל רמי ומ''מ מנהל רשות החברות / צילום: יוסי זמיר

מתחנות כוח ועד מוסכי רכבת: בענף התשתיות טוענים שרמ"י תוקעת מיזמים

בפנייה דחופה מבקשים במינהל התכנון מרשות מקרקעי ישראל לשחרר היתרים למיזמי תשתית לאומיים ● ברקע זה, גורמים בענף טוענים כי פרויקטים גדולים, בהם תחנות כוח ומוסכים של הרכבת הקלה, תקועים בגלל התנהלות הרשות ● רמ"י: "חלק מהפרויקטים יצאו לדרך"