גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מימוש דירה בפשיטת רגל

כספי התמורה שישולמו על ידי רוכש הנכס ישולמו לקופת פשיטת הרגל ויחולקו על ידי הנאמן לנושי החייב

על מנת לגבות חובו של אדם, נוקטים נושיו בהליך הוצאה לפועל אשר במסגרתו מבוצעות פעולות שונות שמטרתן גביית החוב. בתוך כך מוטלים עיקולים על נכסיו של החייב מכל סוג- נכסים פיננסיים, כספים, כלי רכב ועוד.

כאשר לחייב זכויות במקרקעין, מבקש הנושה ("הזוכה") במסגרת הליך ההוצאה לפועל, למנות כונס נכסים, אשר תפקידו לתפוס את נכס המקרקעין ולממשו.

לצורך מימוש הנכס, מבצע כונס הנכסים פעולות שונות, תוך שהוא נשמע להוראות ראש ההוצאה לפועל.

תחילה, על כונס הנכסים להעריך את שווי הנכס באמצעות חוו"ד שמאית, כאשר נהוג לתת ביטוי לעובדה שאין מדובר במכירה חופשית של הנכס, אלא במכירה כפויה במסגרת הליך הוצאה לפועל ולכן יפחית השמאי בשומתו את מחיר הנכס (בגין "מימוש מהיר/ כפוי").

לאחר מכן, יוודא כונס הנכסים את פינוי של הנכס מכל יושביו. לעיתים מדובר במשימה לא קלה, כגון במקרה שבו, לשם הדוגמה, טוענת בת זוגו של החייב, כי היא איננה חבה בחובו ולכן לא ניתן לפנותה מהנכס (בת הזוג עשויה לטעון כי היא 'דיירת מוגנת' בנכס). במקרה זה, ימכר הנכס כ'תפוס' בערך נמוך משמעותית מערכו הריאלי.

במקרים רבים, יוזם הליך ההוצאה לפועל הוא בנק למשכנתאות (או גורם פיננסי אחר) שהעניק הלוואה לבני זוג- בעלי הנכס- ורשם בגינה משכנתא בטאבו (או משכון ברשם המשכונות) ואילו בני הזוג לא שילמו במועד את החזרי המשכנתא ויצרו חוב.

במקרים אלה, בדרך כלל, לא תתקבל טענת מי מבני הזוג כי הינו 'דייר מוגן' בנכס וראש ההוצאה לפועל יורה על פינוי, שכן, לרוב, חותמים נוטלי המשכנתא, במועד נטילת ההלוואה, על הסכמה בלתי חוזרת מצידם לפנות את הנכס במועד מימושו.

לאחר מכן, יפרסם כונס הנכסים את הדירה למכירה (בעיתונות/ אתרי אינטרנט) ויזמין רוכשים פוטנציאליים ליתן הצעה כספית (אליה תצורף ערבות בנקאית לבטחתה).

כלל הרוכשים הפוטנציאליים יוזמנו ל'התמחרות' (מעין 'מכירה פומבית') במשרדו של כונס הנכסים ובסיומה תיקבע ההצעה הזוכה ויחתם הסכם מכר עם הזוכה ולאחר אישור ראש ההוצאה לפועל תושלם עסקת המכר בטאבו, כאשר התמורה שתשולם עבור הנכס תופקד ישירות בתיק ההוצאה לפועל ותשמש לסילוק חוב החייב.

קיימת אפשרות נוספת ופחות מוכרת למימוש נכס מקרקעין וזאת באמצעות הליך פשיטת רגל.

הליך פשיטת רגל יכול ליזום החייב עצמו או נושה של החייב (בתנאים מסויימים המוגדרים בפקודת פשיטת הרגל) והוא מתנהל בבית המשפט המחוזי, בפיקוח כונס הנכסים הרישמי. מטרתו של ההליך הוא לחקור את הסתבכותו של החייב (האם נעשתה בתום לב), להבהיר מה היא מצבת חובותיו, לאתר ולממש את נכסיו ובסופו של יום (לאחר פרעון חלקי של חובותיו) להעניק לו 'הפטר' (היינו לפטור אותו מיתרת חובותיו).

לצורך ניהול ההליך, ממנה בית המשפט בעל תפקיד הקרוי "מנהל מיוחד" או "נאמן" (מדובר בעורכי דין מקצועיים שנבחרו לבצע תפקיד זה לאחר מיון קפדני).

על הנאמן מוטל, בין היתר, לפעול למימוש נכסיו של החייב. כאשר לחייב נכס מקרקעין, יפעל הנאמן לממושו, בכפוף להנחיותיו של בית המשפט.

הנאמן, כמו כונס הנכסים בהליך ההוצאה לפועל, יפעל למימוש נכס המקרקעין שבבעלות החייב על פי השלבים המקובלים במסגרת הליך ההוצאה לפועל כמפורט לעיל.

כספי התמורה שישולמו על ידי רוכש הנכס ישולמו לקופת פשיטת הרגל ויחולקו על ידי הנאמן לנושי החייב.

נשאלת השאלה כיצד על הנאמן לפעול במקרה בו לאחר שהושלם הליך המימוש ונבחרה על ידו ההצעה הטובה ביותר במסגרת 'התמחרות' שביצע (והסכם המכר אף אושר על ידי בית המשפט), אך בטרם נרשמו הזכויות בנכס על שם הרוכש, התקבלה לפתע הצעה גבוהה יותר מרוכש אחר?

החייב, מצידו, יחפוץ כמובן לבטל את תוצאת ה'התמחרות' ולקבל את ההצעה הגבוהה יותר, על מנת שיוכל להחזיר סכום גבוה יותר לנושיו, דבר שיקל עליו לקבל 'הפטר' מחובותיו.

בית המשפט המחוזי בחיפה (פש"ר 830-08), דן לאחרונה בבקשת חייבת המצויה בהליך פשיטת רגל, לבטל הסכם מכר שנחתם עם רוכשת שזכתה (במסגרת 'התמחרות') בנוגע לדירת החייבת ברחוב המגינים 40 בחיפה.

החייבת טענה, כי קיימת הצעה טובה יותר באופן משמעותי, העולה ב- 24% משווי ההצעה שזכתה בהתמחרות ועל כן על בית המשפט לבטל את זכיית הרוכשת ולהורות על זכייתה של ההצעה הגבוהה יותר.

החייבת טענה, כי אישור ההצעה הגבוהה יותר יביא תועלת רבה לנושיה, דבר המצדיק כשלעצמו את קבלת בקשתה.

הנאמן בתגובתו, השאיר את ההחלטה לשיקול דעת בית המשפט.

כונס הנכסים הרישמי, מצידו, טען, כי לאור נסיבות המקרה, העובדה שהמכר כבר אושר על ידי בית המשפט וההלכה הפסוקה, אין אפשרות לבטל את הסכם המכר שאושר, אלא אם כן הרוכשת שזכתה תפוצה, או אז ידרש תשלום פיצוי כספי שאפשר שיאיין את כל יתרונה של ההצעה הגבוהה.

הרוכשת הגיבה אף היא וטענה, כי יש להותיר את זכייתה בדירה ולא לבטלה משום שאושרה כבר על ידי בית המשפט וככל שתבוטל בשלב זה, יגרמו לה נזקים.

לאחר בחינת טענות כלל הצדדים, מצא בית המשפט לדחות את בקשת החייבת.

בית המשפט ציין, כי ההלכה הפסוקה העוסקת במקרים של טרם אישור המכר על ידי בית המשפט וקל וחומר כאשר מדובר לאחר אישור המכר על ידי בית המשפט, קובעת, כי קיימת ציפייה של הצדדים לכיבוד ההתחייבויות, ואין די בהופעה של מציע חדש עם הצעה גבוהה יותר.

ככל שלא נאמר כך, המשיך בית המשפט וקבע, יירתעו מציעים פוטנציאליים מלקחת חלק בהליכי מכר דוגמת אלה והדבר יסב נזק הן לציבור החייבים בכללו והן לציבור הנושים.

נקבע עוד, כי הסכם אשר נכרת עם בעל תפקיד מטעם בית המשפט דורש וודאות ובטחון, ולכן לא בנקל, ורק במקרים חריגים ומטעמים מיוחדים, יבוטל הסכם שנחתם עם רוכש פוטנציאלי שזכה במכרז, ואושר על ידי בית המשפט.

בית המשפט קבע עוד, כי לא שוכנע מקרה דנן, שמדובר במקרה חריג לנוכח ההצעה החדשה של המציע החדש (שאף רמת רצינותו לא הוכחה די הצורך), כי ביטול זכייתה של הרוכשת יגרום לה נזק וכי אפשר שקופת פשיטת הרגל תאלץ בסופו של דבר לפצות אותה.

החלטת בית המשפט נכונה וראויה, שהרי החלטה אחרת היתה פוגעת בעקרון סופיותם של הליכי המימוש, עד כדי רתיעת מציעים פוטנציאליים מלהשתתף בהם, דבר שבתורו יפגע קשות במיצויים של הליכי חדלות פרעון שנועדו, בל נשכח, לאפשר לחייבים לצאת לדרך חדשה.

הכותב, מומחה במקרקעין, בעל משרד עורכי דין ונוטריון (מגדל V-TOERT בני ברק).

עוד כתבות

גילת לווינים / צילום: תמר מצפי, גלובס

רשמית: קומטק מנסה להשתחרר מרכישת גילת, שמאיימת בתביעה של מאות מיליוני דולרים

לאחר שבשבוע שעבר ביקשה קומטק מבית המשפט שימנע מגילת לבצע פעולות מסוימות, כעת היא הגישה תובענה מעודכנת לבית המשפט בדלאוור – כדי שיצהיר כי אינה מחויבת להשלים את העסקה

מוכר בכניסה לחנות מחכה ללקוחות. העסקים מתקשים לחזור לשגרה לאחר תקופת הסגר הממושכת / צילום: כדיה לוי, גלובס

הגרף היומי: כמה שנות חיים הציל הסגר וכמה זה עלה לנו?

כלכלנים ניסו לחשב כמה שנות חיים הרווחנו בסגר במרץ-מאי, מה הייתה העלות של כל שנת חיים שחסכנו והאם זה היה "כדאי" ● אז כמה חיים נחסכו?

ישראל כ"ץ ובנימין נתניהו / צילום: אוהד צויגנברג ידיעות אחרונות, Associated Press

הממשלה אישרה פה אחד מענקים של עד 7,500 שקל לעצמאים ובעלי שליטה

האישור הוא למענק הראשון לחודשים מאי ויוני, והכוונה היא להמשיך ולתת מענקים בכל חודשיים בתקופת הקורונה ● עימותים בין רה"מ נתניהו לשר שמולי בדיון הממשלה לאישור תוכנית הסיוע ● לפי הודעת הממשלה, בימים הקרובים ייכנס התשלום לחשבונות הבנק של הזכאים למענקים

מצטייד לקראת הבאות. עדיין לא הוטל סגר מלא בישראל אך המדפים בסופרים מראים על חשש בקרב האזרחים / צילום: כדיה לוי

ככה זה כשסגורים בבית: 25 מיליארד שקל מכירות בשוק מוצרי הצריכה במחצית 2020

שוק מוצרי הצריכה מציג צמיחה של כ-9% במכירות במחצית הראשונה של השנה ● לא רק המכירות עלו, אלא גם המחירים – בעיקר בקטגוריות המזון והמוצרים לבית ● "גלובס" מנתח איזה חברות מזון נהנו ואיזה נפגעו, מה קנינו יותר, מה פחות, ועד כמה מחירי המזון ממשיכים לטפס

הישרדות VIP 2020 / צילום: צילום מסך

מלחמת הישרדות: רשת שוב בראש טבלת הרייטינג - ורק שם

במה שהופך להיות ריטואל קבוע, רשת 13 מובילה על שאר התוכניות במדדי הרייטינג - אך כל שאר המקומות בטבלה שייכים לקשת 12

חיסכון פינסיוני / צילום: שאטרסטוק

לגלגל אחריות לכיס של הציבור: משיכה מקרנות השתלמות היא לא פתרון קסם

כחלק מצעדי הסיוע למשבר הקורונה, הציבור יוכל למשוך ללא תשלום מס כספים מקרנות ההשתלמות ● הממשלה לא מספקת אוויר לנשימה, אלא מורידה נטל מכתפיה ומעבירה אותו לכתפי החוסכים, שירתמו לטובת מימון ההווה את העתיד האישי שלהם

מטוסים של חברת אל על / צילום: סיון פרג'

בעלת השליטה באל על תיפגש מחר עם מנכ"לית האוצר

הפגישה נערכת על רקע ההתעניינות שמגלה בחברה אלי רוזנברג ● מנכ"לית האוצר קרן טרנר עומדת בראש צוות ממשלתי שהגיש לאל על שני מתווים לסיוע ממשלתי לחילוץ החברה מהקשיים שאליהם נקלעה

מלון ריץ בלונדון. נמכר השנה לבעלים מקטאר ב־800 מיליון ליש"ט / צילום: Toby Melville, רויטרס

הסכסוך על הריץ: ריב הירושה שמאיים לפרק את האימפריה של התאומים הבריטיים

האחים פרדריק ודייויד ברקלי הקימו מאפס חברת ענק מרשימה שכוללת, בין היתר, את מלון "ריץ" בלונדון ואת העיתון "דיילי טלגרף" • סכסוך מכוער על העברת הרכוש לדור הבא גלש לפסים משפטיים, כולל האזנות סתר שהאחיינים התקינו לדוד פרדריק בחדר עישון הסיגרים במלון

עדי אייל / צילום: יח"צ

וואן טכנולוגיות תשלם 14 מיליון שקל תמורת 70% מיוביטק הפועלת בתחום שירותי מחשוב ענן

עבור וואן זו הרכישה השישית תוך פחות משנתיים, והשנייה רק השנה ● סוכם כי ערב השלמת העסקה, יוביטק תכריז על חלוקת דיבידנד שיועבר למוכרים

רב אלוף גדי איזנקוט/ צילום:  דובר צהל

פרויקטור הקורונה: לאחר קרב הסמכויות, גדי איזנקוט נותר המועמד המרכזי

זאת לאחר שהאלוף במיל' רוני נומה, שהיה המועמד המוביל לתפקיד, הודיע כי הוא מוותר על התפקיד ● ראש הממשלה יכריע בימים הקרובים בשאלת הסמכויות שיינתנו לאיזנקוט אם יקבל את המינוי

דירות חדשות/צילום: אייל יצהר

קיצוץ מס רכישה למשקיעים הוא סוף לחגיגת הנדל"ן של הזוגות הצעירים

אם יש מסר שמועבר בימים הללו לשוק הוא שנגמרו ימי הסובסידיות וההוזלות והתנאים הנדיבים, השוק יהפוך תוך זמן קצר לשוק לבעלי אמצעים בלבד ● ומה עם הזוגות הצעירים? לפחות לתקופה הקרובה המשימה החשובה היא לשרוד את המשבר, לא לרכוש דירה

נמל מפרץ חיפה / צילום: איל יצהר, גלובס

"התאחדות הקבלנים מנהלת קמפיין נגד החברות מסין על חשבון המשק כולו"

כך טוענים באיגוד החברות הסיניות בבג"ץ ● זאת בתגובה לעתירה שהגישה התאחדות הקבלנים במאי לפיה ממשלת סין, באמצעות חברות הבנייה הסיניות, "משתלטת" על שוק התשתיות בארץ

הבניין החדש של בנק ישראל / צילום: עמירם ברקת

עובדי בנק ישראל מסרבים להיכנס לבניין החדש

לטענת הוועד, העבודות בבניין החדש טרם הסתיימו ויש בו מפגעים רבים שמסכנים את בריאות העובדים ● בנק ישראל: "הנהלת בנק ישראל לא תעמוד מאחורי צעד שיש בו סיכון, ולו המזערי, לבריאות העובדים"

משה וידמן / איל יצהר

איגוד הבנקים: יו"ר מזרחי טפחות מונה לנשיא והתקציב יצומצם

משה וידמן יחליף בתפקיד נשיא האיגוד את עודד ערן ז"ל, לשעבר יו"ר הפועלים שנפטר ממחלה ● לאחר שבנק לאומי הודיע על פרישה מהאיגוד החליטו חבריו כי יספגו חלק ממחיר העזיבה ויגדילו את דמי החבר שישלמו

ישראל כ"ץ ובנימין נתניהו / צילום: עמוס בן גרשום/דוברות הכנסת, Associated Press

הפגישה בין נתניהו לאחראית על המחשוב, או מה הסיכוי שהפעם הכסף באמת יגיע? ארבע הערות על התוכנית הכלכלית

התוכנית החדשה שהוצגה בחמישי האחרון אולי תמתן את הזעם הציבורי על מחדלי הממשלה בטיפול במשבר הקורונה, אך היא לא יכולה לחלץ את המשק מהמשבר החמור אליו הוא נקלע והיא כרגיל כוללת אותיות קטנות שכדאי מאוד לכולם לקרוא

מטוס של אל על / צילום: יח"צ

המשקיע והכוורת: הכירו את הרוכש המסתורי של אל על

אלי רוזנברג הוא האיש המעוניין לרכוש את חברת התעופה, ומחזיק באזרחות ישראלית שהיא תנאי לבעלות • אביו קני רוזנברג הוא מיליארדר הפועל בתחום הסיעודי והשיקומי בארצות הברית • ראם עמינח עוסק בניסיון לבצע את העסקה כבר למעלה מחודש

הפגנת העצמאים בתל אביב על מתווה הסיוע בשל משבר הקורונה / צילום: שלומי יוסף, גלובס

"תשאירו את הטלפון בבית": הפוסט של הרופאה מסורוקה, הסערה ואיכוני השב"כ

מפגינים רבים חששו אתמול שאם יגיעו להפגנת העצמאים עם מכשיר סלולרי, הם יוכלו להישלח בטעות לבידוד בשל איכוני השב"כ ● האם החששות מוצדקים? ● "גלובס" עושה סדר

תנועת הצופים / צילום: תמר מצפי, גלובס

יוצאים למלחמה: תנועת הצופים מתריעה כי היא בסכנת קריסה

בעקבות ההגבלות החדשות, ביניהן גם מגבלה על קיום פעילויות הקייטנות ופעילויות הנוער, ובד בבד הפחתת התקציבים לתנועה, יצאו הצופים למאבק על קיומם ● לאחר פרסום עצומה שצוברת תאוצה, ובעקבות מחאה שהתקיימה בירושלים, ביום שלישי מתוכננת מחאה נוספת במאה מוקדים שונים ● עשרות ראשי עיר, פוליטיקאים ואמנים מביעים תמיכה במאבק

לוי רחמני, כיהן כמנכ"ל חברת ביטוח איילון לפני פטירתו / צילום: איל יצהר

מניות השליטה באיילון הועברו לידי הנאמן עו"ד אפי אברמזון לצורך מכירתן

על שמו של לוי רחמני, המייסד המנוח של קבוצת הביטוח, רשומות 67.3% ממניות איילון, ששווי השוק שלהן כ-134 מיליון שקל

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - סופ"ש 10-11 ביולי

בסופ"ש באיכילוב: 14 פצועים בתאונות קורקינט ואופניים חשמליים

"גלובס" ובית החולים איכילוב חוזרים לדווח על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים